נזקים שנגרמו עקב ביטול חוזה שכירות של מפעל

בנוסף, מבוקש לחייב את הנאמן להאריך את המועד להגשה של תביעת חוב מאת המבקשת, וכן לאשר לגופו של ענין את תביעת החוב על סך של 1,215,981 ₪, כ"דמי פגיעה" בעקבות ביטול חוזה השכירות של הגלריה, אשר בגינו טוענת המבקשת כי נגרם לה נזק עקב הפחתת דמי השכירות שהיא גובה מהשוכר החדש.

המבקשת הנה השוכרת של החנות והגלריה מחברת מפעלי עמיר (1975) בע"מ. המבקשת השכירה את החנות והגלריה לחברה בשכירות משנה.

...

אכן, הפטור האמור הוענק רק החל מיום 16.7.2020 ולא החל מיום 24.5.2020, אך מרגע שהמבקשת ויתרה על האפשרות להפרדה פיזית של הגלריה מן החנות, שבגינה היא היתה זכאית לפיצויים לפי החלטתי מיום 15.4.2020, ואף נהגה מנהג בעלים בגלריה החל מיום 24.5.2020, והשכירה אותה במישרין לטובול, אין לה אלא להלין על עצמה בגין אובדן דמי השכירות בגין התקופה החל מיום החתימה על התוספת, קרי, החל מיום 24.5.2020.

מאידך, ברור כשמש, ובענין זה מקובלת עליי עמדת הממונה, כי הנאמן חב במלוא דמי השכירות בגין הגלריה לתקופה שמיום 1.5.2020 ועד ליום 24.5.2020, וזאת במעמד של הוצאות חדלות פירעון.

סיכומו של דבר, קופת הפירוק תישא בדמי השכירות עבור הגלריה בגין התקופה שמיום 1.5.2020 ועד יום 24.5.2020, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24.5.2020.

לפניי תביעה כספית בסך של 750,003 ₪ לפצוי התובעת והשבת כספים ששילמה לנתבעת עקב הפרת הסכם להשכרת נכס מאת הנתבעת, ותביעה שכנגד לתשלום סך של 810,678 ₪ בגין נזקים שנטען כי נגרמו לנתבעת עקב ביטול הסכם שלא כדין והפרתו על ידי התובעת.

בנסיבות אלה עתרה התובעת בתביעה שלפניי לסעד של השבה בגין ביטול ההסכם ופצוי בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפרת התחייבויות הנתבעת כלפיה, ואילו הנתבעת טענה בתביעה שכנגד כי התובעת היא שהפרה את ההסכם וכי עליה לפצות את הנתבעת עקב הנזקים שנגרמו לה עקב ביטולו של ההסכם שלא כדין ובחוסר תום לב. התובעת הגישה תצהירי עדות ראשית מטעמה של מנהל מיפעל התובעת - מר אחיעם (אחיק) בן אריה (להלן - מר בן אריה); מנכ"ל התובעת - מר שגיא פייפר (להלן - מר פייפר); המתווך שהעניק שירותים לתובעת בתקופה הרלוואנטית לתביעה – מר עדי גולן (להלן - מר גולן); המהנדס שנתן שירותים לתובעת - מר יהודה זך ז"ל (אשר נפטר תוך ניהול ההליך).

השכרת הנכס מצד שלישי לא הייתה הסיבה לביטול ההסכם כחלק מהגנתה וכבסיס לתביעה שכנגד טענה הנתבעת כי המניע האמיתי של התובעת לבטל את ההסכם לא היה האיחור במסירת החזקה וטופס 4, אלא העובדה כי היתקשרה עם גורם אחר בהסכם שכירות של נכס אחר שתנאיו טובים מהמושכר.

...

אשר להשבה הנדרשת – נוכח המסקנה כי הנתבעת הפרה ההסכם וביטול ההסכם על ידי התובעת היה כדין, ובאין חולק כי אינה מחזיקה בנכס, הרי שבהתאם להוראת סעיף 9(א) דלעיל, זכאית התובעת להשבת דמי השכירות ששילמה.

אשר לדמי התיווך – משהתובעת נזקקה לשירותי תיווך לצורך מציאת נכס חדש ומשלא שוכנעתי כי טעמיה של התובעת לאיתור נכס חדש היו אחרים מלבד הפרת ההסכם על ידי הנתבעת וכן לאור סד הזמנים בו עמדה התובעת, אני סבורה כי יש לפצות התובעת גם בגין הוצאה זו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת והתביעה שכנגד נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעת סך של 641,029 ₪ בתוספת מע"מ (= 750,003 ₪) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל, אגרת בית משפט בסך 18,852 ₪ ושכר טרחת עורך דין בגין התביעה והתביעה שכנגד בסך של 70,000 ₪.

הצדדים גם הסכימו מפורשות כי במקרה של "שריפה" הנתבעת לא תהיה זכאית לבטל את הסכם השכירות או לפטור מתשלום דמי השכירות והניהול (סעיף 24.7 להסכם השכירות ).

לטענת התובעת, הנתבעת הפרה את ההסכם בכך שלא שלמה דמי שכירות, ניהול, חניה ותשלומים נלווים, בנוסף להפרות נוספות שהעיקרית שבהם הייתה העידר פוליסת ביטוח בתוקף והצהרת שוא בעיניין זה. לטענת הנתבעת, התובעת הפרה את הסכם השכירות בכך שכשלה במתן שרותי שמירה אפקטיביים ובכך לא מנעה את ההצתה שגרמה לנתבעת נזק של מעל למיליון ₪.

למעשה, לאחר שקבעתי שקיים מעשה בית דין בעיניין השמירה מתייתר הצורך מלדון בטענות נוספות בעיניין זה, אך אתייחס בקצרה לפן החוזי שבין הצדדים המתייחס לנושא זה. כאמור בסעיף 4 להסכם הניהול ובהסכם השכירות נקבע כי לחברת הניהול לא תהא אחראית לשמירה או לאבטחה של המושכר וכי אין תחולה לחוק השומרים, התשכ"ז- 1967.

עוד העידה הגב' אולגה כי הדווים שנשרפו הלכו לפרזול (ראה בע"מ 61 לפרו' דיון יום 27.7.20 שו' 18) וכן העידה כי חודש לאחר מכן עברו עם המפעל לבאר שבע (ראה בע"מ 77 לפרו' 27.7.20).

...

כמו כן בהעדר עילה אישית כנגדו לא מתקיימות החלופות שבסעיף 6 לחוק החברות, תשכ"ט-1999 על כן אין הצדקה להרמת מסך כנגדו ועל התביעה כנגד הנתבע 2 להידחות על הסף (בסעיף 38-40 לתצהיר מר מחמוד).

סוף דבר: לאור האמור לעיל אני מחייבת את הנתבעים ביחד או לחוד לשלם לתובעת תוך 30 יום את הסכומים המפורטים להלן: דמי שכירות : 84,832 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום החוזי ועד התשלום בפועל.

בנוסף ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

פתח דבר פסק דין זה עוסק בתביעות כספיות הדדיות בין משכיר לשוכר, שעניינן בהסכם שכירות של נכס מסחרי בקרית שמונה, להקמת מיפעל מזון לייצור שימורים, כאשר כל צד מייחס את הפרת חוזה השכירות למישנהו, וכן עותר לתשלום פיצויים בגין נזקים והפסדים שנגרמו לו עקב ההפרה.

אשר לתביעה הנגדית, טוען שושני כי לאחר שהתחוור לחברת מרינה כי הקמת המפעל אינה אפשרית ללא המימון הצבורי וללא ביצוע התאמות נידרשות הכרוכות בעלויות כספיות משמעותיות, היא יצרה תביעה מלאכותית יש מאין, שכל מטרתה להיתחמק מהתחייבויותיה עפ"י הסכם השכירות, ותוך ייחוס טענות סרק לשושני בדבר הפרת ההסכם, כדי להצדיק קיצור תקופת השכירות ונטישת המושכר, ללא הודעה מוקדמת, ביטול המחאות דמי השכירות וגרימת נזקים למבנה המושכר.

כמו כן, לא הונח בפניי מסד ראייתי המביא למסקנה, כי הנפקתה של פוליסת הביטוח למבנה נגרמה בשל עיכוב בהמצאת טופס 4 ע"י שושני, או כתוצאה מאי תקינותה של מערכת כיבוי אש במבנה, זאת להבדיל מדרישת התאמת מערכות אלה למטרת השכירות כמפעל לשימור מוצרים מזון.

...

     התביעה של שושני (ת"א 20007-07-18) מתקבלת באופן חלקי.

לעניין הארנונה, יציג שושני לתיק בימ"ש ולנתבעים, אסמכתא בדבר תשלום הסכום שנפסק בסך 46,919 ₪, זאת עד לא יאוחר מיום 31.10.22, ובהעדר אסמכתא תוך פרק הזמן הנקוב כאן, לא יהיה זכאי שושני לפיצוי בגין מרכיב זה. תביעת שושני נגד הנתבע 3, שלום כהן, מכוח כתב הערבות האישית, נדחית.

התביעה של חברת מרינה בת"א 63017-07-18 נגד שושני, נדחית בזה.

חברת אגם בנישה בע"מ טוענת בתביעתה הנגדית, כי במסגרת שיחת טלפון בין באי כוח הצדדים ביטלה חברת מובילק בע"מ שלא כדין את הסכם השכירות בין הצדדים, והורתה לה לפנות את הנכס המושכר ללא כל הצדקה בדין, ועקב כך נגרמו לה נזקים שונים, בין היתר, בשל הצורך להעביר את המפעל אותו הפעילה בנכס המושכר למקום אחר.

התביעה של חב' מובילק כנגד הגב' דריה ומר אמיר קודם שאדון בטענותיה של אגם, ולפיהן נגרמו לה נזקים עקב ביטול הסכם השכירות שלא כדין, יש מקום לבחון את טענת מובילק, ולפיה בצד החיוב של אגם בגין אי תשלום מלוא דמי השכירות וצריכת החשמל, יש לחייב בסכום זה גם את בעלי המניות של אגם - קרן דריה ומר אלי אמיר, וזאת נוכח ערבות אישית עליה הם חתומים (ראו כתב הערבות - נספח א' לתצהירו של מר חליפה מטעמה של מובילק).

אלא, שבדומה לאמור בסעיף 106 לעיל, עולה מן החשבוניות של חב' י.ר אספקה טכנית וסחר מתכות בע"מ ו- א.א. סופר ביל מרכז חומרי ביניין בע"מ, כי מחברות אלה נרכש ציוד בהקף לא מבוטל שאיננו קשור כלל ועיקר בהתאמת המושכר לצרכיה של אגם, אלא מדובר בפריטים שונים, שחלק לא מבוטל מהם ניתן לקשור לפעילות הייצור של המפעל ולתחזוקה השוטפת שלו.

...

כפי שיפורט בהרחבה, לאחר שמיעת ראיות קבעתי שיש לקבל את תביעתה של מובילק בע"מ במלואה, ולדחות את תביעתה הנגדית של אגם בנישה בע"מ. יש לומר, כי לא היתה מחלוקת של ממש בעניין החוב הכספי של אגם בנישה בע"מ, כלפי מובילק בע"מ, אלא שאגם בנישה בע"מ ביקש,ה כי סכום החוב המוסכם עליה, יקוזז מכל סכום שייפסק לטובתה בתביעה הנגדית.

יחד עם זאת, כפי שיפורט להלן, אינני מקבל את גרסת אגם ביחס לסכום הנתבע, וכבר מחקירתו של רוא"ח קפילוטו עלה, כפי שפורט לעיל ביחס לעלויות ההתאמה של הנכס בתימורים, כי נדרשות התאמות ביחס לסיכום המתמטי של החשבוניות, אשר לכאורה מהווה חוות דעת.

קודם שאתייחס לסיכום שערך רוא"ח קפילוטו, יש לומר כי בדיון שהתקיים ביום 22.04.2018 הסכימה אגם, שמן הסכום הנדרש בגין עלויות ההתאמה של הנכס המושכר, יש להפחית את הסכום ששולם ל"ארז ריהוט" בסך של 98,280 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה של מובילק במלואה, ודוחה את התביעה שכנגד.