נזקי בניה בתוספת קומה צמודה

במבנה ישן באופקים בנה הנתבע תוספת קומה לנכס שלו, הצמוד לנכס התובעת.

לא ניתן לבסס ראיות בהליך משפטי על דרך הוכחה מעין זו. ראשי הנזק בתביעה שכנגד א. בניית קיר משותף – הנתבע דורש פיצוי בגין בניית קיר משותף בשנת 1969, הן לקומת הקרקע והן לקומה א'.

...

לא הוכח קשר סיבתי בין מצב נכס התובעת לבין עבודות הבניה ועל כן אני מורה על דחיית התביעה.

על כן אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

התביעה שכנגד נדחית ללא צו להוצאות.

בסמוך למועד חתימת ההסכם, בנו הנתבעים 1 ו-2 תוספת בנייה של חדר בקומת הקרקע בצמוד למושכר המוגן (להלן: "החדר בקומת הקרקע").

כך, בסעיף 6(ד) להסכם השכירות נקבע, כי: "השוכר מתחייב לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא, וכן , לא להוסיף כל דבר ו/או עליו או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם, לא להתקין או להסיר כל אינסטלאציה לחשמל או למים או כל סוג אחר וכל חלק הימנה, ולא להתקין או להסיר מכל השייך לביוב או חלק ממנו, לא להרכיב שום שלטים מסחריים או אמצעי פירסום אחרים כל שהם ובכלל לא לפגוע במאומה במושכר בשום צורה שהיא, בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר... מבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר המוקנות לו בחוזה זה במקרה של הפרת החוזה מצד השוכר, כל הוספה או שינוי שייעשו במושכר ייחשבו כרכושו של המשכיר. אולם המשכיר רשאי לידרוש מאת השוכר לסלקם או להחזיר את מצב המושכר לקדמותו ובמקרה זה על השוכר להרוס כל מבנה, תיקון או הוספה שנעשו בנגוד לחוזה על חשבונו..." בסעיף 12 להסכם השכירות נקבע, כי: "סעיפים 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 15, 17, 18, הנם תנאים עקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה, מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה איזו שהיא ובכל מקרה הרשות בידי המשכיר לתבוע מאת השוכר כל נזק שייגרם לו עקב הפרה או אי קיום הנ"ל או לעשות את כל התיקונים והדברים אחרים שהשוכר חייב בעשייתם ולתבוע ממנו את ההוצאות שנגרמו לו, מבלי לפגוע בזכויותיו האחרות לפי הסכם זה;..." וסעיף 13 להסכם קובע: "בכל מקרה שהשוכר הינו יותר מאיש אחד יהא כל אחד מהם לחוד וכולם יחד אחראים עבור כל התחייבות מצד השוכרים לפי הסכם זה וכל העברת זכותו של כל אחד מהם לאנשים הנותרים מהוה הפרת החוזה". טענות הצדדים: התובעת טוענת, כי במשך השנים בנו הנתבעים תוספת בנייה של יחידת דיור נוספת בגג הבניין, הכוללת 2 חדרים ומטבח, כל זאת ללא היתר ו/או הרשאה מהתובעת ובנגוד לדין.

...

סוף דבר; הנני קובעת כי כנגד הנתבעים עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, ומשכך ובהתאמה, הנני קובעת כי עליהם לפנות את המושכר קרי את הנכס ברח' באר שבע 3 בתל אביב, המקרקעין הידועים כחלקה 31 אשר בגוש 7057 וזאת בתוך 60 יום מפסק הדין בשעה 12:00.

באשר ליחידה על הגג, קרי היחידה במקרקעין האמורים המסומנת בקו מקוטע התשריט המצורף לכתב התביעה כנספח ב'- הנני קובעת כי על הנתבעים או מי מהם לסלק ידם מהיחידה בגג ולהפסיק את השימוש בה וזאת, בתוך 60 יום מהיום בשעה 12:00.

הנני מחייבת את הנתבע 1 בתשלום דמי שימוש ראויים בגין יחידת הדיור על הגג בסך 114,576 ₪.

בקשה זו נסובה על ביניין בן כ-50 שנים ברחוב יעבץ 3 בבני ברק (להלן: הבניין או הבניין המקורי), ובתוספת בנייה של שתי קומות אשר ניבנתה בצמוד אליו ומעליו ללא היתר לכאורה (להלן: התוספת או תוספת הבנייה).

הוא הסביר כי הוא עצמו יזם את בקשתו לבית המשפט באופן עצמאי, מתוך פחד שההריסה תיגרום לו לנזקים, אם כי אין לו היתנגדות עקרונית להריסת התוספת, אם לא יגרם לו נזק כתוצאה מן ההריסה.

...

באותו היום החלטתי כי ביצוע צו ההריסה יעוכב עד מתן החלטה בבקשה, וכי לנוכח השיהוי בהגשת הבקשה, על המבקש לצירף תצהיר בו יפרט מתי וכיצד נודע לו על הוצאת צו ההריסה ומתי וכיצד נודע לו על אישור הצו על ידי בית המשפט.

בעקבות זאת, החלטתי על קבלת חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט בשאלה האם אפשר לבצע את צו ההריסה באופן מלא או באופן חלקי מבלי להזיק למבנה הישן ובאילו פעולות יש לנקוט כדי למנוע נזק למבנה הישן כתוצאה מההריסה.

לנוכח ההשפעה האפשרית של ההריסה על המבנה שבו שוכנת דירתו של המבקש, אני מורה לצרף את בקשתו לזו של זנזורי באופן שהמבקש יוכל לטעון על בסיס חוות הדעת שהוגשו עד היום וכן חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אשר לאפשרות לביצוע ההריסה מבלי להזיק למבנה הקיים.

לצורך כך, היה צורך להגיש בקשה חדשה להיתר בניה של יחידה אחת בלבד בקומת הקרקע בת 50 מ"ר. זאת, מבלי לבצע את הבניה בחלק הדרומי הצמוד לחדר של הדייר המוגן.

הקטנת שטח החצר בשטח של 15.85 מ"ר, תיגרום להן לנזק עתידי באם ירצו להרחיב את הדירה שעל שם אחת מהן בקומת הקרקע, לרבות בתכנון חניה עתידית.

כך הסתבר בדיעבד, כי כבר ביום 20.1.11 נשלח ע"י עו"ד שוש סהר לועדה המקומית מכתב עם העתק לבא כוח התובעות בלבד, עו"ד גלילי שלא דאג להמציאו לידיעתנו, ובו נטען ע"י עו"ד שוש סהר, כי הסרת היתנגדותם של בעלי הדירות החתומים על ההסכם מיום 17.1.11 לבנייה על הגג אינה מהוה "הסכמה או כריכת הסכמתם" לתנאי שהוצב להסרת ההיתנגדות של התובעות לבנייה, וכי הן מיתנגדות לתוספת הבנייה בקומת הקרקע.

...

אני דוחה את הדרישה להחזר 600 אלף ₪ מתוך התמורה ששולמה לחברה הקבלנית עבור בניית דירות התובעות.

סוף דבר אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעות את הסכומים הבאים: · סך של 1,350,000 ₪ פיצוי לדירה הצפונית.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעות את הוצאותיהן לרבות אגרת בית משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של: 100,000 ₪.

זאדה ביצע עבודות בנייה ותוספת קומות בנכס שבבעלותו.

עמנואל, בנו של זאדה, ציין בתצהירו כך (בסע' 15): "מאז שנכנסתי לגור בדירה התגברו ההצקות וההתנכלויות של מזרחי שהמשיך, מפעם לפעם, לבוא אלי או אל אבי בדרישות שונות ומשונות בנוגע לנזקים שיש לכאורה בדירתו עד שבשנת 2012 או בסמוך לכך, לאחר שההצדקות הפכו קשות מינשוא, הגעתי להסכמות עם מזרחי לפיהן אניח יריעות איטום בחיבור שבין המבנים ואצבע את קיר הדירה הצמוד למבנה שלנו וזאת בתמורה להפסקת כל דרישותיו של מזרחי". לאחר שנסיונו של זאדה לתיקון האיטום כשל נוצרה בידי מזרחי עילת תביעה חדשה.

בחקירתו (עמ' 9 שו' 15) נישאל פטל על הבסיס לקביעותיו והשיב כי "יש מחירים מקובלים בענף הבנייה הנכונים להיום. לפי המקובל". כאשר נתבקש לציין לפי איזה מחירון פעל ענה "לא חפשתי במחירון אלו מחירים שאני מכיר". כאמור, בשל הכשלת תיקון האיטום בשנת 2015 זאדה אינו אחראי להעצמת הנזקים מאותה עת. יש איפוא להעריך מה היה שיעור הנזקים בשנת 2015.

...

מסקנה זו מעוגנת גם בהסכמת זאדה, בשנת 2012, לבצע עבודות איטום במקום, שכן מכך משמע שלמצער באותה עת היה כשל איטומי בו הכיר זאדה.

[2: מסקנה זו עומדת בעינה גם לאחר מחיקת ההליך הראשון שכן מסקנה דומה הייתה מוסקת לו סירב מזרחי להצעה לתיקון הכשל האיטומי שהייתה מועלית ללא קשר לניהול ההליך.