נזק כספי בשל אי רישום דירה בטאבו

תביעה כספית ע"ס 500,000 ₪ שעילתה רשלנות אי רישום דירת התובעת ברשומי המקרקעין, אלא רישומה כתת חלקה על שמם של נתבעים 3 ו – 4, כאשר לפי הנטען, מצב הדברים הנו שדירת התובעת בת 3 חדרים, שנעשו בה תוספות ושינויים לגודלה המקורי (מ – 38 מ"ר ל – 60 מ"ר), בקומת קרקע בגוש 4024 חלקה 146/1 בלוד, היא עתה חלק משתי יחידות פיזיות נפרדות - דירת מגורים וחנות שהוסבה לדירת מגורים - והיא רשומה במלואה ברשם המקרקעין ע"ש הנתבעים 3 ו – 4 בלבד.

התובעת רכשה את הדירה בה היא מתגוררת בשנת 1981 כאשר היא ידעה בבירור שהיא קונה יחידת דיור מפוצלת, כאשר אותו פיצול אינו רשום כיחידת דיור מפוצלת בטבו.

נבחנו שלושה ראשי נזק: היות הנכס בלתי סחיר, בשל אי רישום זכויות התובעת במקרקעין.

...

ביחס לראש הנזק של עליית מחירי הדירות ולפער שבין דירת התובעת לדירה דומה במודיעין – נמסרו הערכות שונות, ואולם, כאמור, איני מקבל את טענת התובעת כי ראש נזק זה היה רלוונטי לדיון.

תוצאה: לאור כל האמור לעיל, המסקנה היא כי התובעת לא הוכיחה כי הנתבעים, כל אחד בתחום פעילותו ואחריותו, התרשלו כלפיה וגרמו לה נזק כספים.

על כן, אני דוחה את התביעה.

בהמשך לכך עותרת המבקשת (בסעיף 20 של המרצת הפתיחה) למתן היתר לפיצול סעדים כדלהלן: "נוכח הוראות החוזה לעניין פיצויים מוסכמים, המבקשת תעתור לפיצול סעדים בעיניין זה, שכן ככל שתתקבל תביעת המבקשת ויינתן צו אכיפה, הרי שלא תהיה למבקשת ברירה אלא לתבוע סעדים כספיים בגין הנזקים שנגרמו לה עקב הפרת החוזה, על כן מבקשת המבקשת לאפשר לה אז להגיש תביעה כספית, ככל שהמשיבים לא ישכילו לשלם את המגיע לה ללא צורך בכך". בכתב תשובה להמרצת הפתיחה טוענים בני הזוג שישא, כי בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר נערך הסכם נוסף, שבמסגרתו ניתנה הלוואה בריבית קצוצה על-ידי החברה לצ"ג 2 (להלן: "ציינווירט") והסכם המכר נערך כדי לשמש בטוחה להסכם ההלוואה.

במסגרת ההודעה מבוקש לקבוע כי על הצדדים השלישיים "יחד ולחוד, לשאת בתוצאה המשפטית אשר תהיה בהליך זה, ולהתחייב בכל התחייבות ו/או צו עשה ו/או צו לא תעשה אשר יתחייבו המודיעים על-פי פסק הדין, וכן לשלם למודיעים את הוצאות הליכי צד ג' אלה, לרבות שכר טירחת עו"ד, הכל צמוד ונושא ריבית כחוק עד ליום התשלום בפועל". כהן, המייצג את עצמו, התגונן כנגד ההודעה לצד שלישי וטען כי הוא בעליה של הדירה, אלא שעקב אי הסדרת הרישום נותרה הדירה רשומה על שם בני הזוג שישא, "פורמלית בכעין נאמנות" (סעיף 1 למה שהכתיר כ"כתב הגנה").

למעלה מן הצורך, אוסיף ואקבע כי אף לוּ הייתה מוצגת לבית המשפט הוכחה לטענת הבעלות של כהן בדירה, ואף לוּ הייתי מכריע אחרת בשאלת מהימנותם של המשיבים וצדדי ג' (ולא כך פני הדברים שהתבררו בפני, כאמור), הרי שהיה חל על העסקה שבין החברה לבין בני הזוג שישא כלל 'תקנת השוק', משערכו את הסכם המכר בתום לב, בתמורה ובהסתמך על הרישום בטבו, מבלי לדעת על קיומה של עסקה נטענת קודמת, אשר לא נרשמה תוך רשלנות רבתי (ע"א 8124/18 ביישיץ נ' ז'רוט (4.8.2020); דנ"א 2568/97‏ כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ''ד נז(2) 632 (2003)).

משנקבע כי ציינווירט לא עמד בהחזרי הלוואתו, ומשהעסקה שבין החברה לבני הזוג נעשתה לכל הפחות בתום לב מצד החברה, ומן העדויות שנשמעו בפני לא מן הנמנע שאף יתר הצדדים חפצו בה, לשם התועלות הכספיות שהובטחו להם (ופורטו בין השאר, לעיל), אני קובע כי הסכם המכר תקף, ובהתאם לו – הדירה תעבור לידי החברה, ובני הזוג שישא מחוייבים לאפשר השלמתם של הליכי הרישום, לרבות תשלום מס שבח.

לנוכח התוצאה הסופית, מכלול השתלשלות העניינים ומה שנאמר במסגרתו של פסק הדין: על המשיבים, יחד ולחוד, לשלם למבקשת – עבור הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד גם יחד – סכום כולל של 25,000 ש"ח. על הצדדים השלישיים, יחד ולחוד, לשלם למשיבים – עבור הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד גם יחד – סכום כולל של 40,000 ש"ח. ניתן בהיעדר הצדדים היום, כ"ו במרחשוון התשפ"ג, 20 בנובמבר 2022.

...

סוף דבר בהמשך לאמור נקבע כדלקמן: אני מורה על אכיפת ההסכם שביסוד התובענה (הנזכר בסעיף 2 דלעיל).

אני ממנה את עו"ד יאיר כהן ממשרד ב"כ המבקשת ככונס נכסים שיבוא במקומם של המשיבים, בני הזוג שישא, לצורך חתימה על המסמכים הדרושים להשלמת הליך רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, לרבות הגשת בקשה לחישוב מס שבח ליניארי (כמובא בסעיף 3 דלעיל).

אני מקבל את בקשת החברה להתיר לה פיצול סעדים לתביעת נזקיה, בגין פיצויים מוסכמים שנקבעו בחוזה המכר.

עו"ד יג'מור טען לעומת זאת בסיכומיו כי בינו לבין דויק היו יחסי חברות, באומרו: "מצאתי את הדירה שלי ולפני שקניתי אותה שנתיים או שלוש, הייתה הצעה מטעם התובע שנקנה יחד כשותפים חלקת קרקע מעורך דין גורג סמעאן וזה מוכיח שהיו [צ"ל שהיינו - ל.ב.] חברים ולכן לא שאלתי על כספים ושכר טירחת עורך דין בכלל. נכון שלא היו ביקורי בית ביננו אבל היו הרבה מפגשים הרבה והיינו מסתובבים ומחפשים ביחד דירה או קרקע ומי ש[משנינו] ימצא משהו אנחנו נקנה ביחד. ... היה אינטרס משותף שלי ושלו שנהיה שותפים בהמשך לחברות ביננו" (עמוד 178 שורות 27-33 לפרוטוקול).

כן הצהיר עו"ד יג'מור כי סרב לרשום את מונה המים על שמו של דויק ומסר את ייפוי הכוח לאישתו "בשל אי תשלומו לי שכ"ט עבור הסכם המכר, שכ"ט עבור האימות הנוטריוני, ושכ"ט עבור העברת הארנונה והחשמל לשמו לרבות העידר הסכם שכ"ט עו"ד" (סעיף 76(א) לתצהיר עו"ד יג'מור), ועוד הצהיר כי לא ערך תיקון להסכם המכר לאחר הפגישה עם רו"ח נידאל ניירוך "בשל אי בקשת התובע ממני ביום החישוב וכן אי תשלום התובע לי דבר ע"ח שכ"ט עו"ד, לרבות העדר הסכם שכ"ט עו"ד ביני לבינו" (סעיף 33 לתצהיר עו"ד יג'מור).

לעניין הקף הפצוי יש לקחת בחשבון מן הצד האחד את העובדה שעו"ד יג'מור הוא שיצר והתניע את הקשר בין דויק לנבלסי, ובאותה נקודת זמן הדגיש בפני דויק כי "אין בעיות ברשום הדירה בטבו", אך לא הסביר לדויק את העובדות והסיכונים כהוייתם, לא בנקודת ההתחלה, לא במועד החתימה על ההסכם, ואף לא לאחר החתימה עליו, גם לאחר שנוכח בקיומם של הקשיים המעשיים אשר נוצרו.

לאחר שנתתי דעתי לכל נסיבות העניין ואיזנתי ביניהן, ובשים לב לאמות המידה שהוחלו בפסיקה בהקשרים דומים, אני קובעת כי על עו"ד יג'מור לפצות את דויק בגין הנזק לא ממוני שניגרם לו בגין התרשלותו, בסך של 80,000 ש"ח. בשולי הדברים אעיר כי דויק לא עתר בתביעתו לפצוי בגין נזקים כספיים שייתכן וניתן היה לייחס להתרשלותו של עו"ד יג'מור, ולא הגיש חוות דעת אשר על בסיסה ניתן היה לערוך קביעה בעיניין זה (השוו: ע"א (תל-אביב-יפו) 35413-11-21 עו"ד יוסף אופנהיים נ' דר (11.1.2023)), ולפיכך, ובהתאם לסעד שהתבקש בתביעתו, יינתן פיצוי אך בגין הנזק הלא ממוני.

...

על יסוד כל הטעמים עליהם עמדתי לעיל, דין התביעה שכנגד להידחות, והיא נדחית אפוא.

אוסיף כי במסגרת התביעה שכנגד עתר נבלסי להתיר פיצול סעדים, אולם אין מקום להיעתר לכך נוכח דחיית התביעה, היות שזנח בקשה זו בסיכומיו, והיות שלא פירט אילו נזקים נטענים טרם התגבשו במועד הגשת התביעה שכנגד.

סיכומם של דברים מכל הטעמים עליהם עמדתי לעיל והמסקנות המפורטות, אני מורה כדלקמן: (א) תביעתו של דויק כנגד עו"ד יג'מור מתקבלת בחלקה, כך שעו"ד יג'מור מחויב בפיצוי בגובה תשלום הקנס בגין האיחור בדיווח לרשויות המיסים בסך של 13,780 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד האחרון לתשלום הקנס (12.7.2017) ועד למועד תשלום הפיצוי בפועל; ובנוסף מחויב הוא בתשלום פיצוי לדויק בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לו, בסך של 80,000 ש"ח. (ב) בנותני דעתי לכלל נסיבות העניין, ובין היתר להיקף ההליך ולכמות החומר שהוגשה מצד אחד, ולכך שהתביעה לא התקבלה במלואה מן הצד השני, מחויב עו"ד יג'מור בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד של דויק, בסך כולל של 35,000 ש"ח. (ג) התביעה שכנגד שהגיש נבלסי כנגד דויק, נדחית.

כן צורף מכתב בקשה להלוואה מיום 27.10.2019 שבו צוין כי: "חברתנו מעוניינת להרחיב את פעילותה ולצורך כך דרוש לה מימון (בגובה 6 מיליון ₪) ועל כן פנייתנו זו באה לצורך בדיקת אפשרות לשיעבוד נכס כנגד קבלת הלוואה כספית. אבקש לציין כי אנו מחזיקים בנכס משנת 2008 אולם עד היום הנכס לא רשום על שם חברתנו (אלא הערת אזהרה בלבד) וכן לא בוצעה פארצלציה לנכס, מצ"ב נסח טאבו". כן צורפה לחוות הדעת תשובתה של יוליה מבנק מזרחי טפחות מיום 26.11.2020 שבה צוין כי: "בכדי שנוכל לשעבד את הנכס נבקשך להסדיר עניין רישום הזכויות ע"ש החברה". לא בכדי הרחבתי והארכתי בתאור תוכנה של חוות הדעת והמסמכים שצורפו אליה.

בסיכומיה, טענה התובעת, בהיתעלם מן הסכומים שנתבעו בתצהירו של התובע בהתבסס על חוות דעת רואה החשבון, כי הנזק שניגרם לתובעת בשל אי רישום הדירות הנו 2,525,000 ₪, וזאת משום שאילו הדירות היו נרשמות ע"ש התובעת במועד החוזי המוסכם, הייתה התובעת לווה כספים בגובה מחצית שווי הדירות ומשיאה רווח על סכום זה (מחצית שווי הדירות).

...

בעניין נאות דברת [ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו(3) 350, 359 (1992)] נקבע כי "במקרים מיוחדים אפשר שייפסקו פיצויי עוגמת נפש לחברה אדם, והוא במקום שבו ניתן לזהות חברה ואדם". בנסיבות המקרה שלפנינו, שוכנעתי כי החברה התובעת מזוהה עם התובע באופן המצדיק פיצוי בגין נזק לא ממוני מאת הנתבעת.

בנסיבות אלו, סבורני כי יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לתובעת בשל העיכוב המשמעותי ברישום הבית המשותף ע"ש התובעת.

באשר להוצאות ושכר הטרחה: לנוכח סכומה המופרז של התביעה, והעובדה שחלק מן הסעדים שנתבעו במסגרתה, נמחקו במסגרת פסקי דין חלקיים שניתנו במסגרת הליך זה או במסגרת פסק דין זה, ומאידך בשים לב לכך שבעת הגשת התביעה המקורית ע"י התובעת, טרם נרשם הבית המשותף, וגם בעת הגשת התביעה המתוקנת טרם הודע לתובעים על רישום הבית המשותף הנני מחייבת הנתבעת לשלם לתובעים, יחד ולחוד, חלק מסכום האגרה ששולם על ידי התובעים בסכום כולל של 12,500 ₪, וכן לשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסכום של 15% מסכום הפיצוי שנפסק, בתוספת מע"מ. הסכומים דלעיל ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

עקרי טענות הצדדים התובעת טענה בכתב התביעה, בעקרי הדברים, כי ביום 15.5.2017, רכשה מאת הנתבע דירה ברחוב החובלים 8 (אגף 2, מבנה מספר 2, דירה מספר 33, רובע ד', אשדוד), בשטח של 74.80 מ''ר, הידועה כגוש 2189, חלקה 18, תת חלקה 39 (להלן: "הדירה"); הנתבע הצהיר במסגרת ההסכם כי הדירה ניבנתה כדין, ללא חריגות בנייה, לא הוצא לדירה צו הריסה ולא הועלתה טענה או דרישה על ידי הערייה או גוף אחר בקשר לבניית הדירה; בפועל התברר לתובעת כי רכשה דירה הידועה כתת חלקה 72 (שלא הוצגה לפני מנהל התובעת) ולא תת חלקה 39; שטח הדירה שרכש בפועל עומד על 75 מ''ר, אך לפי תשריט הבית המשותף הוא כולל חדר גז בשטח של 9 מ''ר שאמור להיות רכוש משותף, ומחסן בשטח של 9 מ''ר שלפי המידע הקיים בתיק הבניין בועדה המקומית לתיכנון ובנייה אשדוד הוא אמור להיות מופרד מהדירה, ומשכך יוצא ששטח הדירה שנרכשה עומד על 57 מ''ר; כמו כן התברר כי בדירה חריגות בנייה רבות; יש להחזיק את הנתבע כמי שידע על מצבה של הדירה והטעה את התובעת בכך שהציג לה את תת חלקה 39 כדירה שבבעלותו; התובעת פנתה אל הנתבע בדרישה לשנות את רישום הדירה כך שדירה 72 תרשם על שמה אך הנתבע לא הגיב; שווי הדירה שנרכשה (עם חדר בלוני גז ומחסן שאינם חלק מהדירה) נמוך באופן משמעותי מהדירה שהוצגה עובר לרכישה, ולפי חוות דעת של שמאי נגרם לתובעת נזק כספי בסך של 200,000 ₪; הנתבע הפר את ההסכם בהפרה יסודית והתובעת זכאית לפצוי מוסכם בסך 105,000 ₪; יש מקום לחייב את הנתבע לפצות את התובעת בסכום כולל של 305,000 ₪ והוצאות משפט.

שמאי התובעת העיד בחקירתו הנגדית כי הדירה הנידונה סומנה בתשריט במספר 72 בעוד שלפי הרישום בנסח הטאבו צוינה כדירה מספר 39, והמדובר בדירות שונות; דירה מספר 72 היא זו שנבדקה על ידי מנהל התובעת (24.3.2021; ע' 8, ש' 1-8); הרישום בטבו כולל חדר מיכלי גז (ע' 9, ש' 15-16); חדר מכלי הגז אינו נכלל פיזית בשטח הדירה (ע' 22, ש' 23-24); לפי היתר הבנייה המחסן היה מחוץ לדירה ללא כניסה מהדירה (ע' 11, ש' 24; ע' 12, ש' 1-5; ע' 17, ש' 4-6).

מכיוון שלא הועלתה על ידי התובעת טענה לגבי העלות הכספית הנוגעת להשבת המצב לקדמותו או לגבי ירידת ערך הדירה בשל הפיצול ליחידות דיור נפרדות, וקל וחומר מקום שלא הוגשו מטעמה ראיות של ממש בעיניין זה, לא ניתן לדעת מהי העלות הכספית שיש להפחית מהעלויות בהן נקב שמאי התובעת בשל אי ההתאמה בממכר בעניינים שנבחנו על ידו ומשכך לא ניתן לפסוק לתובעת את הפצוי שנתבע על ידה בעניינים אלה.

...

התובעת טענה שבאסרי היפר את הסכם הרכישה בשים לב להצהרות ולהתחייבויות שניתנו על ידו בגדרו וסבורני שיש ממש בטענה זו. באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהוא הבעלים הרשום של הדירה בתת חלקה 39 בעוד שאין חולק שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה בתת חלקה 72 (עניין זה הוסדר על ידי התובעת וארד); באסרי התחייב בסעיף 3א' להסכם לעשות כל פעולה הדרושה לרישום זכות הבעלות בדירה על שם התובעת מיד עם סיום התשלום אך בפועל לא שיתף פעולה עם התובעת לצורך תיקון הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין וסירב לשאת בעלויות שהיו כרוכות בכך; באסרי הצהיר ב"הואיל" הראשון בהסכם שהדירה בשטח של 74.8 מ"ר, בעוד שעל פי ממצאי בדיקת שמאי התובעת, שחוות דעתו הוצגה לפניי, עולה שיש לגרוע משטחה של הדירה 9 מ"ר בגין מחסן שחובר לדירה באופן שאינו מתיישב עם תשריט רישום הבית המשותף, ומכאן ששטחה בפועל עומד על כ- 66 מ"ר; באסרי הצהיר ב"הואיל" הרביעי בהסכם כי בנייתה של הדירה נעשתה כדין ואין חריגת בנייה בקשר לדירה בעוד שלפי ממצאי השמאי מטעם התובעת הוכנס לדירה מחסן בשטח של 9 מ"ר השייך לרכוש המשותף, על ידי שבירת הקיר המפריד בין הדירה לבין המחסן, ומבחינה רישומית נכלל בשטח הדירה חדר בלוני גז השייך לרכוש המשותף.

באשר לחלוקת האחריות בין ארד לבין עורך הדין בן צבי סבורני שיש לייחס משקל של ממש לכך ששירותיו של עורך דין בן צבי נשכרו על ידי באסרי, כבעל מקצוע האמון על נקיטת כל הפעולות הנדרשות על מנת לבדוק את הטעון בדיקה על מנת למנוע מלכתחילה את הסיכונים הכרוכים בעסקת המכירה לתובעת, פעולות שלא ננקטו על ידו, ומשכך יש לייחס לו מידת אחריות רבה יותר.

התובעת טענה לפסיקת הפיצוי המוסכם וסבורני שיש ממש בטענה זו. בנסיבות העניין יש לראות את באסרי כמי שהיפר את ההסכם בהפרה יסודית באי גילוי נאות באשר למצבה התכנוני של הדירה ואי ההתאמה ברישום בטאבו.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה, לפי הקביעות שנעשו לעיל, והנתבע, באסרי, ישלם לתובעת את החיובים הכספיים הבאים- סך של 117,010 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.