נזילות מהשכנים בגלל צנרת לקויה, בהתאם לחוק המקרקעין

משנמצא בהמשך כי הליקוי מצוי דוקא במרפסת דירת השכן המתגורר מעל שכן זה, בקומה התשיעית של הבניין, משהריצוף והאיטום במרפסת זו נמצא פגום , ומשזה סרב לבצע תיקון בדירתו, נאלצו התובעים להגיש כנגד שכן זה תביעה בפני המפקחת על המקרקעין לתיקון הליקויים אלא שאז במסגרת אותה תביעה התגלה כי מקור הליקוי במרזב הבניין העובר דרך הדירה אשר נמצא סתום ומחורר מברגים שנקדחו בו. עוד מצא המומחה סימני רטיבות בתיקרת הדירה שבה עוברת צנרת הבניין, בעקבות ליקוי ברצפת המרפסת , דבר שחייב איטום ריצפת בטון המרפסת באמצעות חומר מתאים ואיטום בין חיבור הריצפה לקיר הניצב לה. נטען עוד כי לאחר קבלת חוות הדעת, שבו התובעים ופנו לבתה של הנתבעת הגב' שרון ובהמשך לאחות נוספת , פרטו בפניהן את ממצאיהם כאשר הם מצוידים בחוות דעת מומחה מטעמם, אולם הללו התבצרו בעמדתן והכחישו את ידיעתה המוקדמת של אמן על ליקויים אלה.

אסביר את נימוקי אלה על רקע הדברים הבאים: בהתאם לעדויות הנתבעת, הנתבעת (באמצעות בתה הגב' שרונה קורט שהתגוררה עמה בדירה), הראתה לתובעים בעת ביקורם בדירה את הנזילה הגלויה בתיקרת מקלחת הדירה.

הנתבעת התגוררה בדירה משך תקופה ארוכה של שנים, שבמהלכן לא סביר עד לא הגיוני לקבוע שהיא לא ידעה על ליקויים אלה כלל, וזאת היות שבין היתר מדובר בליקויים שהנם תוצר נזילות בצנרת הדירה, כפי שמומחה התובעים קבע בחוות דעתו וחקירתו בעיניין זה שלא נסתרה, ואלו היו גלויים לעין בחלק לא מבוטל של קירות הדירה.

...

עם זאת לדידי יש מקום במקרה זה לעשות שימוש בסעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות שכותרתו "פיצויים מוסכמים" אשר מאפשר לבית המשפט להפחית את סך הפיצוי המוסכם בחוזה, וזאת אם ימצא בית המשפט כי פיצויי זה אינו סביר ביחס לנזק שנגרם לתובע.

סוף דבר על יסוד כך, אני מורה כדלקמן: הנתבעת תשלם לתובעים סך של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום החתימה על הסכם המכר , 2.10.2017 , ועד מועד מתן פסק הדין.

כמו כן אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסך 15,000 ₪ ובשכר טרחת ב"כ התובעים על סך 25,000 ₪ וזאת בהתאם לתקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 אשר קובעת כי " בתום הדיון יפסוק בית המשפט הוצאות סבירות והוגנות, זולת אם מצא שקיימים טעמים מיוחדים שלא לחייב בהוצאות כאמור", וכן מתוקף תקנה 153 (ג) לתקנות אלו אשר קובעת כי " בקביעת שיעור ההוצאות יתחשב בית המשפט, בין השאר, בשווי הסעד שנפסק וביחס שבינו לבין הסכום שנתבע, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, במורכבות ההליך, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו ובסכום ההוצאות שהתבקש." ( לעניין זה ראו גם פס"ד שניתן ברע"א 7650/20 Magic Software Enterprises Ltd נ' פאיירפלאי בע"מ (28.12.20)), שבו נקבע כי הוצאות משפט מיועדות לאזן בין זכות הגישה לערכאות, לבין שיקולים מוסדיים, ובהם מניעת תביעות סרק, שאיפה למניעת ניהול מכביד של ההליך או שימוש בהליך שלא בתום לב).

כך למשל, הותקן דוד שמש, תוקנו נזילות שהפריעו לשכנים וחוברה צנרת גז שלא הייתה בדירה.

התובע צין כי הוא ער לכך שלא היתקיימה דרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, אך טען כי אין לאחוז בעמדה דווקנית של דרישת הכתב, כפי שנקבע בפסיקה, היות וזו עלולה להביא לביטול עיסקאות שדין ביטולן אינו כדין וזאת מאחר שמכלול העובדות ונסיבות העניין מובילים למסקנה חד-משמעית כי הצדדים התכוונו להיתקשר בהסכם מחייב לכדי מכירת הדירה.

ודוקו, ככלל, טעות - בין בעובדה ובין בחוק - היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהוייתה ופעולה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות מדומה כזו עלולה ללקות בפגם קוגניטיבי במרכיב הרצייה (ראו: ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, 840; **** פרידמן ונילי כהן, חוזים, עמ' 668 (כרך ב', 1992); שלו, עמ' 277)).

...

שוכנעתי כי התנהגותה חסרת תום הלב והבלתי מקובלת של הנתבעת, הן בשל כך שלא הסדירה מראש קבלת כל האישורים הנדרשים מהחברה המשכנת (ולצורך כך אף לנקוט בהליכים משפטיים) והן בשל סירובה לחתום על ההסכם, לאחר שכבר נערך ותוקן לפי בקשתה, אך משום שנוכחה לדעת כי טעתה בכדאיות העסקה היות ותחויב בתשלום מס שבח.

סוף - דבר הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 50,300 ₪, בצירוף ריבית והצמדה כדין שיחושבו ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בהתחשב בתוצאת פסק הדין, בסכום שנפסק ביחס לסכום שנתבע, בהליכי הביניים שהתנהלו בשני ההליכים והעובדה כי התביעה בתא"ח 3399-09-14 התקבלה בהסכמה והתובע פינה את הדירה ושילם חובותיו, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובע, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 8,500 ₪, שישולמו בתוך 30 יום, אחרת תחויב בתוספת ריבית והצמדה החל מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המערערים מנגד טענו כי המקור לרטיבות הנו נזילת צנרת בדירת השכן גזולי, אשר אמנם תוקנה ולחלופין מקורה ברטיבות אשר חודרת דרך קירות החוץ של הבניין.

זאת ועוד, בהתאם לקביעת המפקחת, המערערים לא ביצעו תיקונים או לא איפשרו ביצוע תיקונים בדירתם, הגם שהיה בליקויים בדירתם להוביל לנזקים בדירת המשיבים וזאת, בנגוד להוראות בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "התקנון המצוי"), הקובע זכאות של בעל דירה לידרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת שאי ביצוע עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

...

יחד עם זאת, קיימים מקרים בהם נדרשת התערבותה של ערכאת הערעור בממצאיה העובדתיים של הערכאה הדיונית ונקבע כי התערבות זו תעשה במשורה ובפרט במקרים חריגים בהם: "קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות התערבות או אם מתגלים על פני הדברים פגם או שגיאה עקרונית, היורדים לשורש הדברים, בהערכת הראיות ובקביעות העובדות" [ע"א 8126/07 עזבון המנוחה ברוריה צבי נ' בית החולים ביקור חולים] יפים, בעניין זה האחרון, דברי כבוד השופט דנציגר ברע"א 9168/08 מריו לזניק נ' ענבר ליס בע"מ (03.02.2009) כדלקמן: "מתפקידה של ערכאת הערעור הוא לבחון את נכונות קביעותיה של הערכאה הראשונה, ואם סברה ערכאת הערעור כי בנסיבותיו של מקרה פלוני שגתה הערכאה הראשונה, תחטא היא לתפקידה האמור באם תתעלם מכך ולא תהפוך את קביעותיה של הערכאה דלמטה. אומנם, ההלכה בכל הקשור לקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית הינה, כפי שציין אף בית המשפט המחוזי בפסק דינו, כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בקביעות כאמור. ואולם, אין מניעה, ואף ראוי, כי ערכאת הערעור תתערב בקביעותיה העובדתיות של ערכאת הדיון אם נפל באלה פגם מהותי אשר בולט על פניהן [ראו: ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998); ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל (לא פורסם, [פורסם בנבו], 7.3.05). השוו: רע"פ 3352/06 בוזגלו נ' מדינת ישראל (לא פורסם, [פורסם בנבו], 12.6.08), פסקה 13]." לאחר שבחנתי טענות המערערים, אל מול פסק דינה של המפקחת, כמו גם ממצאיה וקביעותיה, מצאתי כי אין מקום להתערבות ערכאת הערעור בקביעותיה וזאת, בהינתן שלא מצאתי קיומו של פגם מהותי אשר בולט על פניו בפסק דינה.

לאור האמור, הנני קובעת כי לא נפל פגם בקביעות כב' המפקחת בפסק דינה ובוודאי שלא כזה המצדיק התערבות ערכאת הערעור בקביעותיה העובדתיות ומשכך, הנני מורה על דחיית הערעור.

סוף דבר; הערעור נדחה.

בהחלטה זו אדון בשאלת סמכותו העניינית של בית משפט זה לידון בסעד צו העשה שנתבע בכתב התביעה ושעניינו בתיקון ניזקי נזילות מים בין דירות שכנות של בעלות הדין בבית משותף (להלן – "שאלת הסמכות העניינית").

מדובר בתביעה "כספית – נזיקית" בסדר דין מהיר, לסעד כספי של 36,500 ₪ (בגין ניזקי רטיבות שנגרמו לדירת התובעת מדירת הנתבעת) ולסעד נוסף – "צו עשה לפיו על הנתבע לתקן את הליקויים המעיבים על דירתה (של התובעת) ולהציג אישור כי הצנרת בדירתו תקינה". ביום 24.2.21 ניתן פס"ד המקבל את התביעה בהעדר הגנה.

דיון והכרעה את נושא הסמכות העניינית מצאתי לעורר ביוזמתי ולמרות שהנתבעת נימנעה מלעוררו בכתב הגנתה, בהתאם למצופה בעינייני סמכות מקומית ומשלטעמי מדובר בנושא שראוי באופן מובהק למדי לעוררו.

סעיף 3 ל"תקנון מצוי של בעלי דירות בבית משותף" (מובא כתוספת לחוק המקרקעין), שכותרת השוליים שלו היא "הזכות לתבוע תיקונים", קובע כך: "3 (א) בעל דירה זכאי לידרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

" יוצא במובהק מהאמור מעלה, כי תביעה של בעל דירה בבית משותף נגד בעל דירה אחרת לבצע תיקון בדירה האחרת על מנת למנוע פגיעה בדירה הראשונה, מצויה בסמכותו העניינית הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין [שילוב הוראות סעיף 72(א) לחוק עם הוראות סעיף 3(ב) לתקנון], וזו בדיוק התביעה במקרה שלנו, ולכן אני קובע כי תביעתה של התובעת לתיקון הצנרת בדירת הנתבעת על מנת למנוע המשך נזילות ומפגעים בדירת התובעת מצויה בסמכותו העניינית הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין.

...

ביום 22.12.21 הוגשו מטעם התובעת "הודעה ובקשה דחופה למתן צווים ו/או הוראות", שבה "מבוקש לתת צו עשה דחוף שיחייב הנתבעת להשלים העבודות להחלפת צנרת עוד השבוע ולפחות עד לסוף החודש". ביום 22.12.21 החלטתי כך: "בנסיבות המיוחדות ולאור הדיון המיוחד שנערך, על הצדדים להגיש תחילה מלוא הדרוש לפי הוראות ההחלטה שניתנה בתום הדיון, ולאחר מכן אדרש להכרעה, שאתן לה דחיפות/קדימות מבחינת הזמנים". ביום 22.12.21 (כמה שעות לאחר שניתנה החלטתי האחרונה הנ"ל מיום 22.12.21 בבקשת התובעת הנ"ל מאותו היום) הוגשו סיכומי התובעת.

מאחר שנראה כי העיקר והחשוב וגם הדחוף בתביעה שלנו עוסק בתיקון בפועל של נזקי הרטיבות, וגם מאחר שנראה שיהיה קושי משפטי ו/או מעשי לדון בעילה הנזיקית/כספית הנותרת בתביעתנו (שהיא כן מצויה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום) כל עוד לא מוסדר עניין התיקון בפועל, וגם מאחר שהתובעת הודיעה מראש בסיכומיה כי בכוונתה להשיג ערעורית על החלטתי זו (ככל שלא תתקבל עמדתה), אמנע בשלב זה מלהמשיך לברר את יתרת תביעתה של התובעת, ואאפשר לה למצות הליכים כפי הבנתה.

איני מקבל, בשלב זה, את עמדתה של הנתבעת בסיכומיה, לפיה ראוי למחוק את יתרת התביעה עם הקביעה שבימה"ש אינו מוסמך לדון בסעד צו העשה.

בשלב זה אני קובע בפניי תזכורות פנימית ליום 30.6.22 (ללא התייצבות צדדים), כאשר על התובעת להגיש עדכון מפורט עד יום 20.6.22, ובו גם להציע הצעה דיונית (שנמנעה מלהציעה בסיכומיה הנ"ל, חרף הוראתי) לגבי האופן המשפטי והמעשי הראוי שבו יש ללכת נוכח קביעתי בדבר מיהות הערכאה המוסמכת עניינית לדון בסעד צו העשה.

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בבת ים (כב' הרשם הבכיר אבי כהן) מיום 8.1.22 בתאד"מ 26813-11-20 במסגרתה נקבע, כי אין לבימ"ש השלום סמכות לידון בסעד של צו עשה שנתבע בכתב התביעה ועניינו בתיקון ניזקי נזילות מים בין דירות שכנות של בעלות הדין בבית משותף.

סעיף 72 (ב) לחוק המקרקעין מקנה למפקח סמכות מקבילה לזו של ביהמ"ש המוסמך לגבי "סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף". בהתאם לסעיף 64 לחוק המקרקעין, התקנון המצוי שבתוספת חל כבררת מחדל על כל בית משותף שלא קבע תקנון ספציפי.

סעיף 3 (ב) ל"תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף" בתוספת לחוק המקרקעין קובע: "בעל דירה זכאי לידרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה אחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". שילוב סעיף 3 (ב) לתקנון המצוי עם סמכות המפקח לידון בסכסוכים הנוגעים לתקנון לפי סעיף 72 (א) מקנה למפקח סמכות ייחודית לידון בצו עשה שענייננו חיוב המשיבה לתקן ליקויים בצנרת דירתה שגורמים נזקים לדירת המערערת.

...

ב) דין הערעור להידחות לגופו.

משכך אני סבורה כי היה מקום לקבוע כי בימ"ש השלום נעדר סמכות עניינית לדון בצו עשה.

לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת רשות לערער ויש לדחות את הערעור לגופו.