מתנת מקרקעין, הסכם חליפין, הערת אזהרה, מתנה חוזרת

לטובת נתבעים 17-20 רשומה הערת אזהרה על זכויות נתבע 4 בשטח 1,497.5 מ"ר. לטובת נתבעת 16 (להלן: "המדינה") רשומה הערת אזהרה בהתאם להסכם חליפין על זכויות נתבע 3.

השווי של הקרקע בהסכם בינינו האחים משנת 85, ההסכם בינינו שאני אקבל פה כי אחי לקח ממני יותר תמורת שאני לקחתי ממנו שם יותר, זה הסכם בינינו.

יש לנו אנשי הייטק למה לא ניבנה שם ? למה לכם מותר ולי לא. במסגרת החקירה החוזרת, הגיש עומר תשריט חלוקה שנערך בשנת 1996, מוצג שסומן נ/1.

בחקירתו הנגדית עלה כי את זכויותיו בחלקה, 3 דונם, העביר במתנה לאחיו עלי כנאני ואין לו קשר לחלקה, לפי עדותו "אני לא הולך לשם". מטעם נתבעים 2 ו- 15, הוגש תצהיר עדות ראשית של מר יונס אסלאן הטוען לרכישת הזכויות של נתבע 2, מבלי שהונחה תשתית ראייתית לרכישה זו. בדיון ההוכחות, ויתר ב"כ נתבעים 2 ,15 על עדותו ומשך את תצהירו מתיק בית המשפט (עמוד 30 שורה 26).

...

על כן, אני מקבלת את טענת המדינה באשר למיקום חלקיה בחלקה וקובעת כי המדינה תקבל את זכויותיה בחלקה, בצפון מזרח של החלקה, כפי שהוצע בהצעת החלוקה מטעמה.

לאחר שקילה ובחינה של הראיות שהוגשו, המצביעות על חלקים מהחלקה הנטועים עצי זית המטופלים ומוחזקים על ידי חלק מהבעלים בחלקה, ושל טיעוני הצדדים, כפי שהובאו בסיכומים מטעמם, בהתחשב בהסכמת הנתבעים להצעת החלוקה של המודד, אני קובעת כלהלן: מגרשים 1/3, 1/7, 1/5, 1/6 בתשריט החלוקה של המודד ישתנו באופן של יצירת 3 מגרשים מצפון מזרח לדרום מערב, בהתאם לזכויות הבעלות, ויוקצו לתובעת, לנתבע 4 ונתבעת 8 ביחד, לנתבעים 5-6 ביחד, באופן הבא: המגרש הדרום מזרח יוקצה לתובעת בשטח של 2,995 מ"ר. מצדו הצפון מזרח יהיה בצמוד למגרש המדינה.

אני סבורה שיש בחלוקה זו כדי לאזן בפוטנציאל התכנוני בין הצדדים.

אני מורה למודד להגיש תשריט חלוקה בהתאם למפורט בסעיפים 20, 28 לעיל וזאת ייעשה עד ליום 10/3/21, להשלמת פסק הדין.

הטעמים עליהם דיבר בית המשפט העליון בפרשת קדוחי הצפון מבטאים ראציונל שיש להחילו על עיסקאות חוזרות, קטנות באופיין, שבהן קטן ערך הרישום לעומת הקף העסקה, ובאלה אין טעם להטריח כל ספק וספק ברשום מישכון.

בדיני מקרקעין, הלכה פסוקה היא, כי קונה אשר אינו רושם הערת אזהרה על נכס מקרקעין, או לחלופין אינו נותן פומבי בדרך אחרת כי הוא בעל זכויות בקרקע עלול להפסידה, באם תיערך תחרות זכויות, בינו לבין צד ג', קונה בתמורה ובתום לב. הנשיא (בדימוס) א' ברק, קבע בפרשת גנז, כי עקב רשלנותו של הקונה הראשון לרשום הערת אזהרה, יושתק זה, בשל עיקרון תום הלב, מלדרוש את זכותו לפי דין: אכיפת ההסכם בינו לבין המוכר.

היעלה על הדעת כי עסקה שכזו תעשה בלי לרשום "הערת אזהרה" (מישכון) על הנכס (ולחליפין, להבהיר לצדדים שלישיים בדרך אחרת כי הנכס שייך למוכר המקורי)?, האין על עיקרון תום הלב לחסום מוכר שהתרשל להבהיר לצדדים שלישיים כי הנכס שנמכר שלו הוא? אני סבור איפוא שיש להחיל הלכה זו, בהשלכה, אף בענייננו.

שלישית, התוכנה שנמכרה אך שנים מספר טרם לכן במחיר של 900,000 ₪, ניתנת עתה "במתנה" כאמור לעיל, לצדדים זרים, כאשר קיים עתה שוק למוצרי החברה (להבדיל מן המצב טרם כריתת החוזה).

...

מדובר בעיסקת אשראי שבה פלוני הסיטוני או הספק שימר לעצמו את בעלותו כאשר טרם קבל את המגיע לו; סבור אני שההסתכלות על הסוגיה כענין של העדפת נושים, מניחה מראש את המבוקש, ואינה פותרת את הסוגיה שלפנינו.

העובדה כי מדובר בעסקה גדולת היקף שראוי היה לתת לה פומבי, ובעובדה כי נושים מאוחרים הסתמכו על בעלות החברה בתוכנה, מחזקת את המסקנה כי מדובר בעסקה הדורשת רישום משכון.

אני קובע אפוא כי יש להחיל את סעיף 2(ב) לחוק המשכון על החוזה בין אור טכנולוגיה לחברה, ומשלא נרשם המשכון, ועל פי סעיף 4 לחוק המשכון, המשכון אינו עומד כלפי אלו שלא ידעו ולא היו צריכים לדעת על המשכון.

מהטעמים שהובאו לעיל דין הבקשה להדחות.

שני הסכמי חליפין (המקור ת/3, ותרגומם ת/4) שהוצגו על ידי התובע ומתייחסים לחליפין במקרקעין, כתובים בנוסח משובש ולא בהיר, נערכו על גביהם שינויים מאוחרים לרבות מחיקות בטיפקס, והם מהוים מקור למחלוקת בין הצדדים.

כמו כן קיימת הערת אזהרה נוספת לטובת התובע מכח ההסכם, והיא רשומה מיום 7.3.2011.

מכאן, שעל אף שלתובע לא היו מלכתחילה זכויות במחצית מחלקה 25, נרשמה זו על שמו, והוא מכר תחילה בעסקת חליפין לנתבע 1 את מחצית החלקה, ו-13 שנים מאוחר יותר נתן במתנה לבן אחיו מחצית החלקה.

...

טענה המבוססת על טענה ראשונית כנגד התובע – נדחית מחמת התיישנות.

15.7 יש לראות את מסמך יפוי הכח כבטל, מהנימוקים שציינתי בראשית פרק זה. לסיכום 16.1 תביעת התובע נדחית.

16.2 התביעה שכנגד נדחית, למעט שני הנושאים הבאים: מוצהר בזאת כי יפוי הכח מיום 12.12.2001 חסר תוקף כלשהו.

לא נרשם מאום בלישכת רישום המקרקעין, גם לא הערת אזהרה.

שטחה של החלקה 1976 מ"ר. 4.5 התובע בקש להסתמך להוכחת "המתנה" על בקשה לשינוי יעוד בחלקה שהגיש בשנת 1976, שם נרשם כי הבעלים של הקרקע הוא אביו, המשיב 1 ואילו יוזם התוכנית הוא התובע.

התובע טען כי הזכויות בחלקה 75 נימסרה לו מאביו על חשבון זכויותיו בחלקות אחרות טענה זו נדחתה על ידי בית משפט קמא משלא הוכחה, והיא נסתרה בהסכמי חליפין וחלוקה שצרף התובע לתצהיריו, לרבות הסכם חלוקה בין האחים מיום 4.4.86, והסכם חילופי אדמה מיום 21.5.92.

נערכה חקירה, הוגשו סיכומים, וביום 10.2.2012 ניתנה החלטת כב' השופטת בבית משפט קמא הדוחה את הבקשה, תוך שהיא חוזרת ומפרטת את השתלשלות העניינים בתיק, ומדגישה כי אין בראיה זו כדי לקדם את טענתו של התובע, אשר נסתרה על ידו במספר הזדמנויות קודמות, גם לא מתוך תוכה של הראיה עצמה.

...

מכח ההשתק השיפוטי המחייב את התובע, דין תביעתו הנוכחית – להדחות.

לסיכום 8.1 תביעה זו נדחית על הסף.

לחילופי חילופין נולדה עילת התביעה במועדי משלוח מכתבי ההתראה למנוחה שדבר קבלתם על ידי המנוחה לא הוכחש על ידי התובעים לפני כ-33 שנים, ולכל המאוחר בשנת 1994, המועד בו נרשמו הערות אזהרה על המקרקעין בגין הסכם החליפין בלישכת רישום המקרקעין לפני 26 שנים.

אילו לא היתה המנוחה חוזרת בה מהסכם המתנה, היתה המנוחה דואגת לעמוד על הסכם המתנה והענקת המתנה לבניה.

גם אם נתנה המנוחה את המקרקעין במתנה לשניים בניה, עובר לחתימת הסכם החליפין, והדבר הוכחש על ידי הרשות, ונאמר מעבר לנדרש, המנוחה לא הזכירה מתנה זו ולכל הפחות זנחה התחייבות נטענת זו, ולא למותר לציין, כי אפילו היתה התחייבות כאמור ליתן מתנה, הרי שגם בניה של המנוחה, (שמכוח ירושה שלהם באו לכאורה זכויות התובעים), ויתרו על המתנה כפי העולה מהתנהגותם והתנהלותם.

...

עיקר טענות הרשות דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות ושיהוי ניכר, בהעדר עילה ויריבות, מניעות ושימוש לרעה בהליכי משפט.

טענת התובעים כי המנוחה חתמה על הסכם החליפין מתוך כפייה / הטעייה / חוסר תום לב מצד הרשות דינה להידחות מכל וכל, ובפרט כשנטענת מפי התובעים נכדיה של המנוחה אשר היו ילדים צעירים בשנים במועדים הרלוונטיים, וממילא לא לקחו כל חלק במו"מ ואף אין להם כל ידיעה באשר אליו.

יחד עם זאת סבורני כי יש להתנהלות זו של הרשות השלכה על פסיקת ההוצאות בהליך.

סוף דבר התביעה נדחית.

נוכח התנהלות הרשות ישלמו התובעים לרשות הוצאות משפט בסך כולל של 25,000 ₪ בלבד.