מתן בלעדיות לשימוש ברכוש משותף בבית משותף

התובעים מדגישים כי מעולם לא הסכימו לנתבעים לעשות שימוש בלעדי בשטחי הרכוש המשותף.

יש ממש בטענת הנתבעים כי מינוי כונס נכסים במסגרת התובענה שבכותרת יהיה בו משום עקיפה של המנגנון שנקבע בחוק המקרקעין לקבלת החלטות בבית משותף ביחס לאופן השמוש ברכוש המשותף.

מאחר ואין מחלוקת בין הצדדים ביחס לקביעות וממצאי פסקי הדין, ניתן היה על יסוד הודאת הנתבעים כי ממילא אינם עושים שימוש ביתרת השטח המשותף, ליתן צו פינוי לנתבעים 1-2 מיתרת השטח מן הרכוש המשותף שאין להם חלק בו ו/או כי לא הותרה להם השמוש בו. באשר לטענת הנתבעים כי נתבעים פורמאליים 3-5 וויתרו לטובתם על זכויות ברכוש המשותף, הרי שנתבעים 3-5 לא נתבעו על-ידי התובעים אלא צוינו בכתב התביעה כנתבעים פורמאליים בלבד, כאשר הסעדים שנתבעו הם רק כנגד נתבעים 1-2.

...

בעניין זה נטען כי די בהחלטת אסיפת בעלי היחידות כדי לטפל ברכוש המשותף ואין צורך במינוי כונס נכסים לשם כך. הנתבעים הוסיפו וטענו כי אין לאפשר לתובעים לעקוף את מנגנוני קבלת ההחלטות המוסמכים בבית משותף בדרך של מינוי כונס נכסים, דבר שיהפוך את בית המשפט לנציגות הבית המשותף.

לשיטת התובעים מכאן נגזרת המסקנה כי אין מניעה לעשות שימוש בשטח זה. דיון: הסעדים שנתבעו בכתב התביעה הם סעד הפינוי ומינוי כונס נכסים.

יחד עם זאת, מקובלת עלי טענת הנתבעים כי מינוי כונס נכסים במסגרת ההליך שבכותרת יהיה בה כדי לעקוף את דרך קבלת ההחלטות לגבי השימוש ברכוש המשותף כקבוע בחוק המקרקעין.

בשנת 2007 הגישה המערערת תביעה נגד שכניה (ת"א 52329/07), שעיקרה הסדרת השמוש ברכוש המשותף בבית המשותף (להלן: "התביעה הראשונה").

כפי שצוין בפסק הדין, בתביעה הראשונה "לב הסיכסוך בין הצדדים (המערערת וגווילי – ש.ד.) הנו אופן חלוקת השמוש בחצר הקדמית הצמודה לדירת חביב ולחניה הגם שקיימים סכסוכים נוספים שלעת עתה, על פי הסכמת הצדדים, הושהה בירורם." עוד צוין שם: "חביב עתרה בתביעתה למתן סעד, שיצהיר כי לה זכות השמוש הייחודי בחצר בחלק הרכוש המשותף הצמוד לה, לפי השמוש בפועל תוך איסור על הפרעה כלפיה.

המערערת מלינה על היתעלמות בית המשפט מראיות המוכיחות שגווילי ניכנסו לחצרה ללא הסכמתה מספר רב של פעמים, כמו כן נטען כי פסק הדין הראשון הסדיר את זכות השמוש הבלעדית שלה בחצר.

...

הסגת גבול מוגדרת בסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון." כעולה מהאמור לעיל, ככל שהדבר נוגע לפיצויים, רשאי היה בית המשפט לשקול את תדירות הכניסה למקרקעין, אולם גם בהנחה שאין מדובר בכניסה לעתים קרובות, היה על בית המשפט להיעתר לבקשה למתן צו מניעה בעיקר לנוכח העובדה שנקבע על ידו שלא כל הכניסות היו לצרכי טיפול בבלוני הגז.

מאחר ששאלת המקום החלופי להצבתם של בלוני הגז, לא נדונה ולא הוכרעה בהליכים הקודמים, מקובלת עלי המסקנה לפיה, העתקת בלוני הגז לשביל המשותף או סמוך לו, טעונה בירור ענייני ומשכך, המערערת אינה זכאית לעשות כן ללא הסכמה של יתר בעלי הדירות, בעיקר לנוכח טענת גרונדשטיין כי הדבר עשוי להפריע להם בביצוע תוכנית בניה במסגרתה יבקשו להתקין מעלית.

לסיכום הערעור מתקבל חלקית, וניתן בזה צו מניעה האוסר על המשיבים להיכנס לחצרה של המערערת ללא תיאום מראש עימה.

להשקפתי, שימוש בלעדי ואישי בחדר העגלות, תוך שנמנעת מיתר בעלי הבית לעשות שימוש זהה בחדר, מהוה שימוש ייחודי שאינו סביר ברכוש משותף.

אפנה בהקשר זה לפסק הדין ע"א (מחוזי חי') 13721-05-16 אליהו גבאי נ' יאיר הקש (נבו 05.10.2016)‏‏ אשר דן בסוגיה והעלה, בין היתר, כי העידר מחאה של דיירי בית משותף לשימוש שעושה אחד הדיירים בשטח המהוה רכוש משותף, אין בו כדי להעניק לאותו דייר זכויות קנייניות בחלק בו עשה שימוש, ויש להזהר מלהסיק משתיקה המבוססת על יחסי שכנות תקינים, הקניית זכות קניינית לדייר כלשהוא, או וויתור יתר הדיירים על זכות קניינית שלהם.

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.

ובפיסקה 38: "על בסיס פסק הדין בעיניין כליפא, כמו גם התפתחות הדוקטרינה בדבר חובת תום הלב והחלתה על כלל תחומי המשפט, נתנו בתי המשפט בשורה של פסקי דין תוקף לחלוקת שימוש ברכוש המשותף בין דיירי הבית המשותף, למרות שזו לא מצאה ביטוי בשינוי תקנוני. המקרים בהם ניתן תוקף לחלוקה כאמור הם מקרים בהם הוכח כי הדיירים נהגו בהתאם לה במשך תקופה ממושכת וכי הטוענים כנגדה היו מודעים לה - קל וחומר כאשר אף הם פעלו על פיה ונהנו ממנה. הדוקטרינה המשפטית על פיה הוכר תוקפה של החלוקה הינה חובת תום הלב החלה על הדיירים – השותפים". בהמשך מפנה פסק הדין לפסיקה רבה שהכירה במקרים המתאימים בתוקפה של הסכמה בין דיירים לשימוש בלעדי, למרות שלא קיבלה ביטוי במירשם, כפי שפורט בסעיף 47 לפסק הדין: "לבסוף, בפסק הדין שניתן בת"א 5496/04 משולם ישראל נגד וקנין מאיר, (5.12.2007) נדון סיכסוך בין 2 בעלי דירות (מתוך ארבעה) בבית משותף. ..

...

סוף דבר בבית הדו משפחתי אשר רכשו התובעים שוררת חלוקה של המגרשים מעל לחמישים שנים, במהלכן כל בעל בית בתת חלקה אחת עושה שימוש בלעדי בחצר הבית הסמוכה לביתו, לפי חלוקה הקיימת מאז בניית הבתים.

התובעים שרכשו את אחד הבתים כאשר חלוקה זו שרירה וקיימת, ואף בנו ביתם רק על החלק שהיה בשימוש הבלעדי של בעלת הבית הקודמת, כפופים להסכמה זו. מעבר לכך, התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים מחזיקים שטח גדול משלהם ולא ניסחו את הסעדים באופן המאפשר להיעתר להם.

על כן, התביעה נדחית.

באשר לטענה בדבר זיקת הנאה, הנתבעת זנחה טענה זו, ולא בכדי, זאת בשים לב לשימוש הבלעדי והייחודי שהיא עצמה עושה בשטח המקרקעין, תוך כדי מניעת אפשרות מעבר של ציבור בלתי מסוים בשטח זה. בתיק 285-10 נציגות הבית המשותף רחוב סוקולוב 66 רמת השרון נ' שלמה צפריר (08.12.11), (להלן – פס"ד צפריר), קבע המפקח על רישום מקרקעין, כי הפעולות אשר בוצעו על ידי הנתבעים (כגון, בניית ריצוף דק והקמת קירות זכוכית), הביאו לכך כי למעט לצורך כניסה לבית הקפה וישיבה בשולחנות "בהושבת חוץ", אין כל טעם אחר או אפשרות כניסה לקולונדה.

בית המשפט המחוזי קבע כי "היתר שניתן לשוכרת, ניתן לה על פי חוק רשוי עסקים תשכ"ח-1968, משמע שההיתר הוא חוקי על פי חוק זה. הא ותו לא. אין במתן ההיתר להעניק לשוכרת זכות או רשות כלשהיא לעשות שימוש כלשהוא בשטח המרוצף שלא הושכר לה, והנו רכושם הקנייני של המשיבים". ב-פ"ת 512/18 נידון היתר הניתן על ידי עירית כפר סבא להצבת שולחנות וכיסאות באכסדרה, המצויה בסמיכות ליחידה מסחרית בבית משותף.

...

עיינתי בחוות דעת המומחים, קביעותיהם ועדויותיהם ובשקילת מכלול הנתונים הגעתי למסקנה לקבל את חוות דעתו של השמאי סידאווי.

סיכומם של דברים התוצאה היא כי אני מקבלת את התביעה בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת 1 דמי שימוש ראויים בסך של 6840 ₪ בצירוף מע"מ. סכום זה ישא ריבית והצמדה כחוק ממועד הגשת התביעה (22.3.21) ועד לתשלום המלא בפועל.