מתן אישור לבניית מבנה חדש בדיור מוגן לקשישים

במקור ייעוד המבנה היה מסחרי ולכן החברה הגישה בקשה לשימוש חורג כך שקומות 5-15 ישמשו למטרת מקבץ מאורגן לדיור לקשישים עולים חדשים.

סך של 200,000 דולר ארה"ב אשר ישולם לאחר קבלת היתר מהועדה המקומית לשימוש חורג למקבץ מאורגן לדיור מוגן לקשישים בקומות 1-4 של הבניין.

בסעיף ג.3 להסכם שנחתם כאמור ביום 15.11.2001 הוסכם כדלקמן: "חב' האחים קחטן מתחייבת להגיש לוועדה המקומית, בתיאום עם ב"כ בעלי הדירות, בקשה לשימוש חורג למקבץ מאורגן לדיור מוגן לקשישים עולים חדשים בקומות 1-4 של הבנין לתקופה של 10 שנים ובמידה ותידחה בקשה זו וניתן יהיה להגיש במהלך התקופה הקובעת האמורה להלן בקשות חוזרות/חדשות תגיש חב' האחים קחטן את הבקשות החוזרות/החדשות.

ובהמשך: "הוגשו מס' התנגדויות לבקשה להיתר שימוש חורג ובתאריך 29.5.2007 היתקיימה ישיבה של ועדת המישנה לוועדה לתיכנון ובניה בת – ים, ובה היתקיים דיון בהתנגדויות. הופעתי וטענתי בשם חב' אחים קחטן וועדת המשנה החליטה לדחות את ההתנגדויות ולאשר את השמוש החורג לקומות 1-4 של הבנין לא למיותר יהיה לציין כי בדיון הישתתפו גם כמה ממרשי אשר הביעו את תמיכתם למתן ההיתר לשימוש חורג" (ראו סעיף 16 – הדגשות הח"מ).

...

לסיכום, נחה דעתי כי בתום תקופת 24 החודשים הוארכה התקופה הקובעת וכי הצדדים המשיכו לפעול במשותף לקבלת ההיתר מתוך הסכמה שלאחר שזה יינתן ויתקיימו התנאים הנדרשים בהסכם, ישולם סכום הפיצוי כמוסכם.

אשר להיתר, אין בידי לקבל את טענת התובעים כי ניתן היתר לשימוש חורג לקומות 1-4 עוד בשנת 2007.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות משפט: אגרת בית המשפט בשיעור 2.5% מהסכום הפסוק בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומה וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 32,000 ₪.

על פי הנספח האמור, מתוכנן לקום במקרקעין מיתחם דיור מוגן לקשישים, אשר יכלול בסך הכל 194 יחידות דיור מוגן, ולצידן מבנה המיועד לספורט, בילוי וכיו"ב (להלן: "הנספח", או "נספח הבינוי").

לטענת העותרים, נודע להם רק ביום 22.7.2019, על החלטת הועדה, מושא העתירה, מיום 25.6.2019, לאשר את נספח הבינוי, וזאת, מפירסום באתר חדשות מקומי באשקלון.

על יסוד הפסיקה האמורה, חוותה ב"כ העותרים דעתה, כי התכנית השלישית לא נועדה לבטל או לשנות את היעודים שנקבעו בתכנית השנייה, שאחרת היה יעוד המקרקעין במלואם: "שטח ציבורי פתוח". לסברתה, התכנית הרביעית "... ביצעה שינוי והרחיבה את התכליות של שטחים צבוריים למבני ציבור בלבד, שבתכנית השלישית. אכן, התכנית הרביעית לא הרחיבה ולא שינתה את הייעוד של שטחים פרטיים למבני ציבור ו/או שטח ירק פרטי שנקבעו בתכנית השנייה". על כן סבורה היא, כי לא ניתן להקים "מוסדות סעד לרבות בתי אבות", כגון הדיור המוגן אשר אושר במסגרת נספח הבינוי, בחלקות 402 – 405, ובחלקה 401, אלא במיגרש 1710 בלבד.

...

סבורני אפוא, כי יש לדחות את הטענה, כי לא ניתן לבנות במקרקעין, בשל סימונם בתכנית השלישית.

מקובלת עלי פרשנות המשיבות, כי הייעוד "שטח פרטי לבניני צבור" שבתכנית השנייה, אשר מוגדר בדרך של הדגמה ברשימה לא סגורה, מאפשר הקמת בתי אבות, וכי גם אם לא היה הדבר כך מתחילה, הרי שהתכנית הרביעית שמטרתה, על פי המפורט בה: "תיקון לתקנון תכנית מתאר אשקלון 101/02/4 בנושא הגדרת תכליות של שטחים ציבוריים...", ואשר מתירה להקים "... בשטחים ומוסדות ציבור..." גם "מוסדות סעד לרבות בתי אבות" (ס' .

לפיכך, נדחית העתירה.

שותפות יצאה לדרכה, כשמטרתה הקמת פרויקט לדיור מוגן לעולים חדשים, שיושכר למשרד הקליטה.

ביום 2.11.14 פירסם משרד הקליטה מיכרז להתקשרות עמו לתקופה בת 20 שנה (עם אופציית הארכה) לבניית מבנה לדיור מוגן ולהשכרתו, כשהמשרד מישתתף בעלויות הפרויקט (להלן: המיכרז).

בנוסף, אני קובע כממצא שמשפחת וכטר (ולצורך העניין אין זה משנה אם כך נעשה על ידי מר חיים וכטר או מר דין וכטר) פעלה לקבלת אישור מעריית רחובות לגבי אפשרות השמוש בקרקע של בזק לצורך המיכרז של משרד הקליטה: ביום 30.11.14 הפניתה עריית רחובות אישור למשרד הקליטה, לפיו המקרקעין שבחכירת בזק מיועדים למוסד צבורי, בהתאם לתוכנית הבניה החלה עליהם, ושניתן יהיה להקים על הקרקע דיור צבורי מוגן לקשישים (מש/7).

...

לאחר עיון מצאתי להיעתר לה, ואני קובע כי המבקשים לא מיצו את עילותיהם בהליך הנוכחי, ויהיו רשאים לטעון לכל סעד ונזק שיגרם להם, לטענתם, מהתנהלות המשיבים.

התוצאה לאור האמור לעיל, התובענה נדחית, במובן זה שנדחית בקשת המבקשים להורות ולהצהיר על היות המבקשות 4-3 בעלות המניות היחידות בחברה לאור ביטול הסכם השותפות.

אני קובע כך כדי לתת לצדדים את האפשרות לנקוט את הצעדים המתאימים, ככל שימצאו לנכון, במסגרת התובענה המקבילה שהם מנהלים, או בכל מסגרת אחרת.

לאחר הדיון בעירעור הוריתי לצדדים להגיש טיעונים בכתב לעניין פרשנות הסיפא של סעיף 19(ב)(4), והצדדים עשו כן. בנוסף, הגישה המערערת בקשה לעניין התייצבות היועץ המשפטי לממשלה, בהתאם לפקודת סדרי הדין (התייצבות היועץ המשפטי לממשלה) [נוסח חדש], והמשיבה הגישה את תגובתה-היתנגדותה לבקשה זו. דיון והכרעה סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה קובע: "(ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

המשיבה מציינת גם זאת, שניתן אישור שר הפנים לכך כי "בתי אבות, מוסדות הכוללים יחידות סיעודיות לקשישים, ומעונות דיור מוגן לקשישים, הם מטרה ציבורית לצורך סעיף 188 לחוק האמור" (י"פ 2842, בעמוד 2631).

המשיבה מפנה בסעיף 37 לעיקרי הטיעון מטעמה לכך, שרוכשת המקרקעין (חברת פרימיום אקסס השקעות) הגישה בקשה להיתר בניה להקמת מבנה משולב של דיור מוגן ומרכז סיעודי, וכי המערערת אישרה את הבקשה.

...

מלבד פרשנות לשונית (תוך היזקקות לתיבה "או" שבסעיף), עמד בית המשפט שם גם על הפרשנות התכליתית: "המחוקק בסעיף הפטור רצה לעודד מעשים מבורכים מסוג המעשים בהם עוסקת המערערת. הציבור והחברה (לרבות המשיבה והפרטים לצרכיהם היא דואגת) יוצאים נשכרים כאשר המערערת מסייעת לנזקקים, או מקיימת בית כנסת או בית מדרש והמטרה הנעלה לה משמשים או מיועדים לשמש כספי התמורה כפי שפורטה בתצהיר חברי הועד ובמכתבי ב"כ המערערת, הינה המטרה המגשימה את מטרת החוק ולכן ניתן לקבוע כי מתקיימים כל התנאים המצדיקים מתן פטור למערערת מהיטל השבחה, ודין הערעור להתקבל". לסיכום נושא זה, דעתי היא כי מדובר בשני תנאים חלופיים ולא מצטברים, היינו, או שהמקרקעין משמשים/מיועדים לשמש למטרה ציבורית מהמפורטות בסעיף, או שהתמורה בעדם משמשת/מיועדת לשמש למטרה כאמור.

בסופו של דבר, הסוגיה המשפטית, שבה דנתי זה עתה, אין בה לא קושי פרשני אמיתי (שכן, לשון החוק ברורה לחלוטין), ולא חידוש של ממש (שכן, הדברים כבר נאמרו לא פעם בפסיקה ובספרות המשפטית).

אכן, אפשר שהדברים הם בעלי השלכות תקציביות משמעותיות, אולם ההשלכות הללו נובעות מתיקון 53 לחוק (שמטעם זה הוקפאה תחולתו כמה וכמה פעמים), ולא מההכרעה שבפסק דין זה. סיכום אני דוחה את הערעור.

לטענת ב"כ העותרים, לא ברור האם נעשה תיכנון בראיה כללית, אשר בוחן את הצרכים בכל הישוב, האם יש צורך במגורים או בדיור מוגן ופתרונות לקשישים ולא נבחן הביקוש למגורים.

זאת, נטען, נוכח תשובת המדינה כי העדר הכדאיות הכלכלית נלמד מכך שהיזם – דמרי - לא מימש את הייעוד בקרקע במשך עשור; ומתשובת המועצה המקומית כי לא הוצגה לה חוות דעת בעיניין, וכי "דמרי הודיע באופן חד משמעי שאין בכוונתו לבנות את פרויקט הדיור המיוחד". העותרים מוסיפים וטוענים (בעקרי הטיעון) כי התכנית קודמה ואושרה בלא שנבחנה כל הצדקה לאישורה, בלא שהוכחה או נבדקה טענת היזם לאי כדאיות כלכלית, בלא שהדברים עומתו אל מול הפרוגרמה שערכו גורמי התיכנון ובלא הצגת פיתרון אמיתי לחוסר שגורמת התכנית החדשה בדיור המיועד לאוכלוסייה המבוגרת.

. זקנים הם בני אדם, ותכנון ראוי הוא תיכנון הדואג לכך שבכל מקום שחיים בו בני אדם – יהיו גם דירות המותאמות לזקנים, בין השאר בדרך של בית דיור מוגן" (ערר (מטה) 34/21 הועדה המקומית לתיכנון ובניה הרצליה נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה תל אביב (ניתן ביום 10.2.2022).

ואולם, במהלך בירור העתירה הובהר כי אין כל וודאות שיוקם דיור מוגן ב"לב היישוב", וממילא לא מדובר בתחליף מלא אלא במיתחם מצומצם בהרבה, וללא מבנים נילווים לשירות האוכלוסייה המבוגרת (מחלקות לתשושים, סיעודיים, תשושי נפש, מרפאה, חדרים לעיסוק, מרכז בריאות וכיוצא בזה).

...

מכל האמור לעיל עולה כי החלטת הוועדה המחוזית ניתנה ללא תשתית של נתונים רלוונטיים אודות הצרכים והביקושים לדיור לאוכלוסייה המבוגרת ולדיור כללי.

אדגיש כי העובדה שהוועדה המחוזית נימקה את החלטה מבלי להידרש לסוגיות תכנוניות עקרונית, אינה מובילה כשלעצמה למסקנה כי לא מתעוררות סוגיות אלה.

סוף דבר – העתירה מתקבלת, במובן זה שהחלטת יו"ר המועצה הארצית מבוטלת והעותרים רשאים לערור למועצה הארצית בעניין אישור התכנית נשוא העתירה.