משמעות טבלאות איזון בתכנית לצורך היטל השבחה

מהחלטת הביניים של ועדת הערר עולה, כי השמאי המכריע ביצע חישוב נפרד לכל אחת מהתכניות, והגיע למסקנה, כי עבור שטח של 1,986 מ"ר בחלקה 42 קיימת השבחה של 548,278 ₪ בגין תכנית ג/10897 וכן השבחה של 55,608 ₪ בגין תכנית 325.

טענות המערערת בתמצית ועדת הערר שגתה בכך שפסקה למשיבים פיצויים מכוח תכנית 325, בעקבות מסקנתה בדבר העידר רצף תיכנוני בין שתי התכניות, אגב פסילת חלק הימנה (קרי טבלאות האיזון) ותוך היתעלמות מחלקים אחרים בה. תכנית ג/10897 היא תכנית משביחה ששינתה את ייעוד רוב קרקעות המשיבים מחקלאית למגורים.

לא זו אף זו, המערערת אף שלחה חשבונות היטל השבחה בגין השבחה שלטענתה נגרמה עקב אישור התכניות ג/10896 ו-ג/10897 ובכך גילתה את דעתה שמדובר בתכניות נפרדות מהתכנית הפוגעת 325, שאושרה שנים לאחר מכן.

טבלת הזכויות שנערכה במסגרת התכנית לא שיקפה את המציאות ולא ניתן היה להסתמך עליה מבחינת איזון הזכויות בין בעלי הקרקע והתוצאה המשפטית המתחייבת מכך היא תשלום פיצוי בגין הנזק שניגרם למשיבים.

...

משקבעה כך ועדת הערר, אין בידי לקבל את טענת המערערת, לפיה, ועדת הערר פסקה לטובת המשיבים פיצויים מכוח תכנית 325 בניגוד להוראותיה.

באשר לשאלה הרביעית – אם ניתן לפסול את תכנית 325 או חלק ממנה "אגב אורחא", כפי שנעשה לטענת המערערת? סבורני, כי אין צורך לדון בשאלה זו מאחר וועדת הערר לא פסלה את תכנית 325 או חלק ממנה.

התוצאה האופרטיבית של החלטת ועדת הערר היא, כי תכנית 325 ממשיכה לחול לרבות נטילת המגרש בשטח 1.8 דונם מידי המשיבים תוך תשלום פיצוי בגין כך. סוף דבר לאור כל המקובץ לעיל, אני מורה על דחיית הערעור ומחייב את המערערת לשלם למשיבים הוצאות משפט בסך 25,000 ₪.

לשיטתה, הבחינה אם היתקיימה פגיעה כמשמעותה בסעיף 61א(ב1) היא בחינה שמאית ביסודה ומהותה, ולדברים ישנה משמעות שמאית נוספת עת עוסקים בתכניות איחוד וחלוקה עם טבלאות איזון.

הוא מושפע גם משיקולים נוספים כגון גובה היטל ההשבחה שתקבל הערייה, תוספת תושבים חדשים וקידום תכנית ראויה.

הסדר זה מאזן, כך נראה, בין הרצון לאפשר לבעל זכויות בקרקע המחזיק במרבית הקרקע להגיש תכנית גם ללא הסכמה של בעלי הזכויות בחלק קטן מהשטח, לבין הרצון למנוע מגורם פרטי לפגוע באחר, אגב השבחת נכסיו.

אין גם כל אינדיקאציה לכך שהשאלה האם "פגיעה" כמובנה בסעיף 61א(ב1) נבחנת לפי תקן 15 של הועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין (שמסדיר הכנת טבלאות הקצאה ואיזון לצורך תכניות איחוד וחלוקה בלא הסכמת בעלים) עמדה לנגד עיני היועצת המשפטית.

...

מתוך החומר שלפניי, אין בידי לקבוע כי השאלה האם התכנית עומדת בתנאי של העדר "פגיעה" כמובנה בחוק, נבחנה על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית טרם הדיון הנוסף בוועדת המשנה להתנגדויות.

מדובר בשאלה מורכבת, ובעלת השלכות ניכרות, ואני סבורה כי העלאת הטענה בשלב כה מאוחר, לאחר תגובה מקדמית, השלמת טיעון ושני דיונים בבית המשפט, אינה ראויה.

נוכח כל האמור, אני מקבלת את העתירה ומורה על ביטול ההחלטה מיום 24.4.2017.

ביום 9.3.10 התקבלה היתנגדות שהגישו העותרים לתוכנית ובייחוד עקב חוסר שביעות רצונם מהחלוקה בהתאם לטבלאות האיזון ("התוכנית אינה מאוזנת מבחינת שוים היחסי של המגרשים") והם טענו נגד הכללת הוראה בעיניין חיוב בהיטל השבחה וכן טענה נגד טבלת ההקצאה.

...

בתום הדיון שהתקיים לפניי ביום 9.12.12 עלה והובהר במפורש, כי טענתם העיקרית של העותרים הינה: כי הועדה המחוזית השילה סמכויותיה בפניה לשמאי היועץ ואימוץ "עיוור" של מסקנותיו וכמו כן הובהר, כי הטענות השמאיות של העותרים המועלות על ידם בעתירה, מטרתם אינה התערבות באותן החלטות שמאיות "אלא שהן באות לבסס את העילה להגשת ערעור לוועדה הארצית על פי הלכת בית הכרם" (ראה החלטתי מיום 9.12.12).

טענות העותרים לגופן נדחו על ידי יו"ר הועדה לאחר שבחנה אותן והחליטה לפי שיקול דעתה שאין מקום לקבלן ולמעלה מן הצורך וכפי שיפורט, גם אנוכי בחנתי כל אחת מהטענות והגעתי למסקנה כי בדין הגיעה יו"ר הועדה למסקנה, שיש לדחותן.

לאור כל האמור, לא היה כל פסול באימוץ חוות הדעת על ידי הוועדה המחוזית שהיא נתנה את ההחלטה בקשר להתנגדויות בין היתר לאחר שקיבלה את חוות דעת השמאי המייעץ, הפעילה את שיקול דעתה ונימקה החלטתה באופן מפורט ומפורש.

אמנם קיימת לכאורה סתירה בין החלטת הביניים הראשונה, עת סברה הוועדה המחוזית כי על הוועדה המקומית להגיש נוסח חדש ואילו בהחלטה הסופית הגיעה הוועדה למסקנה, כי הנוסח המקורי של ההוראה הינו תקין ועולה כאמור בקנה אחד עם הנחיות מבא"ת. לא יכול להיות חולק כי לוועדה המחוזית קיימת הזכות לשנות החלטת ביניים שניתנה על ידה, כל עוד לא ניתנה החלטה סופית (ראה דבריו של הפרופ' זמיר בספרו "הסמכות המנהלית", בעמוד 982, תוך הפניה לפסיקה הרלוונטית; ראה: בג"צ 18/82 חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תל-אביב יפו, פ"ד לח(1) 701,717, בג"צ 4492/92 שנקרנקו נ' מנכ"ל משרד הבריאות, פ"ד מז (4) 861, 864, בג"צ 123/64 סיאסנאס טאני קליופי נ' הוועדה המקומית, בג"צ 318/75 רוברט חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון, פ"ד ל(2), 133, בג"צ 162/67 בית יולס בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, בג"צ 707/81 שוורץ ואח' נ' הוועדה המחוזית ת"א –יפו ואח', פ"ד לו 2, בג"צ 189/74 ברונו נ' הועדה המחוזית ירושלים, פ"ד כט 1, 496, בג"צ 178/74 זאב ודוד בר חורין, קבלני בניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה למרחב עיר נהריה, בג"צ 123/64 קליופי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א-יפו פ"ד יח 3, 533).

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

לגופם של דברים, טענה העיריה, כי הסכמי החכירה הפרטניים משנות ה-80 החליפו את הסכם 54, ולשיטתה, טענת התובעים משמע לא אלו הם פני הדברים, היא "לא פחות מאבסורדית". טענות התובעים בתשובה התובעים עומדים על כך כי טענות המדינה אשר למדיניות קק"ל הן היסטוריות-גנריות ואין בהן רלוואנטיות למקרה דנא, בגדריו הרכישה נעשתה מראש עבור החקלאים, ששלמו בעד המקרקעין.

כך, בהנתן שחלק מהם נידרש לשאת בהיטל השבחה בגין המקרקעין וכן לאור המנעות המדינה מלכפור בזכויות מי מהם בגדרי הליך היתנגדות לתכנית איחוד וחלוקה שהתקיים בשנים 2008-2007.

זאת, מאחר שהתכנית המנדטורית משנת 1942 ממילא התירה שימושים מגוונים, לרבות מגורים, תעשייה וציבור.

בעיניין זה צורף פסק הבוררות, בגדריו נקבע כי יש להעלות את המקדם שנקבע בטבלאות האיזון אגב תכנית האיחוד וחלוקה (ראו ת/74 לתצהיר התובעים).

...

אין ממש בסברת התובעים כי יש בכך לכונן חובת נאמנות מצדה ולפיכך, הטענה בדבר נאמנות – נדחית.

סבורני כי מקומן של טענות אלו בהליך אחר התואם תקיפת דרישת התשלום להיטל השבחה.

סוף דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהיה בו כדי לשנות ממסקנתי ומכל המקובץ, דין התביעה להידחות.

המערערת אינה מכחישה כי בסעיף 11(ד) לתכנית 2783 נקבע תנאי להוצאת היתרי בניה, כדלקמן: "אישור לוח הקצאות וטבלת איזון בתכנית מפורטת נפרדת בסמכות הוועדה המקומית" המערערת אף אינה מכחישה, כי כאשר חישבו את היטל ההשבחה בגין תכנית 2783 הפחיתו מהשווי במצב החדש עקב העידר זמינות, כאשר מקדם הזמינות נקבע על סך של 0.665 וזאת לאור תחשיב של עיכוב צפוי של 7 שנים בשיעור הוון של 6 אחוזים.

כלומר, אילו אכן הקומה החלקית הייתה כה בעייתית מבחינה נוף, אקוסטיקה, הקטנת שטח המרתף ועוד, עולה השאלה, מדוע היתעקשה המערערת על אישורה? כמובן, כי אין מדובר בטיעון שמאי או משפטי מובהק, אולם לטעמי, היתנהלות המערערת, על פיה היא מבקשת הקלה מהוראות התכנית, ולאחר מכן טוענת כי הקלה שהיא עצמה ביקשה ודרשה, לא רק שלא גורמת השבחה, אלא גורמת ירידת ערך, הנה היתנהלות בעייתית.

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).