משמעות אי דרישת היטל השבחה בעת הנפקת היתר בנייה

טענות העותרת לטענת העותרת, הערייה והועדה המקומית וכל הגורמים המוסמכים, לרבות מהנדס העיר ובעלי התפקידים במחלקת ההנדסה היו מכותבים לכלל חלופת המכתבים לאורך כל התקופה ולא פצו פה ולא העירו הערה ו"כל הגורמים שידרו הסכמה מלאה ותמיכה בסיכום שהושג" שלפיו עם "תשלום היטל השבחה שאינו שנוי במחלוקת, העמדת ערבות אישית על היתרה - יינתן ההיתר." לטענת העותרת, הסיכום שהושג בישיבה אצל ראש העיר מהוה הבטחה שלטונית מחייבת כמשמעה בהילכת סאי-טקס (בג"ץ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673).

אציין, כי ככל שסבורה העותרת כי המשיבה צריכה הייתה להנפיק לה היתר במועד כזה או אחר וגם מבלי שהוסדר תשלום היטל ההשבחה, היה על העותרת להעלות טענותיה בעיניין זה לפניה, בזמן אמת, סמוך למועד שבו לשיטתה צריך היה ליתן לה היתר בניה ולפי הצורך, להשיג על החלטתה כדין בפני הערכאה המוסמכת; ולא רק במסגרת עתירה זו, שהוגשה בכל הקשור לטענות אלה, בשיהוי ניכר, שמשמיט גם את תוקפן של הטענות לגופן.

העותרת החליטה שאין צורך לשלם היטל השבחה לצורך קבלת היתר בניה, לא שילמה את ההיטל שנידרש, לא הגיעה להסדר שיאפשר את מתן ההיתר מבלי לגרוע מטענותיה (שניתן היה להמשיך ולבררן כדין) בתחום תקופת תוקפה של ההחלטה; ולא נקטה כל הליך כדין במועד להעלאת טענותיה כנגד היתנהלות המשיבות (ככל שסברה כי הדין עימה או שנפל פגם בהתנהלותן).

...

ככל שהטענה היא שהמשיבות פעלו כך כדי לגבות מהעותרת כספים שלא כדין, הטענה נדחית אף היא, משלא הונחה לה כל תשתית עובדתית או משפטית.

סוף דבר נוכח כל האמור, העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבות 1-2 הוצאות בסך כולל של 40,000 ₪.

לחלופין, נתבקש להורות למערערים לשלם את שווי השטח המיועד והחניות בסך של 6,160,000 ש"ח. כתוספת לשתי החלופות התבקש גם תשלום דמי שימוש ראויים עד ליום 15.9.2013 בסך של 1,886,000 ש"ח. לחלופי חלופין התבקש בית המשפט להורות על תשלום בסך של 1,365,367 ש"ח, בתוספת ריבית פיגורים, בגין הפחתת היטל ההשבחה שנדרשו המערערים לשלם.

אשר על כן, יש להפוך את חלקו של פסק הדין של בית המשפט המחוזי שהכפיף את מועד המסירה למועד הנפקת תעודת גמר ולקבוע כי המערערים נדרשו להעביר את השטח לחזקת הערייה במועד הנפקת טופס 4.

בהנתן שמטרת התכנית החלה היא, בין היתר, איחוד וחלוקה (ראו: סעיף 6 יג לתקנון התכנית הקובע כי בין מטרות התכנית "איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים"), בהנתן שאין מניעה עקרונית לכלול בגדר תכנית איחוד וחלוקה מגרשים מבונים (פראקטיקה זו נוהגת כדבר שבשיגרה, וראו למשל דיון מפורט בשאלה כיצד לשום את שווי המבנים הבנויים על המגרשים בעת איחוד וחלוקה: שרית דנה ושלום זינגר דיני תיכנון ובנייה 1156 (2015); כן ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 413/98 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, גבעתיים נ' נאות אביב בע"מ, פ"מ תשס"ב(1) 241 (2002)), בהנתן שחלק אנהרנטי מבעלות על שטח מבונה הוא בעלות באחוז יחסי במיגרש עליו בנוי המבנה (ראו: הגדרת "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן ראו פסקה 37 לחוות דעתו של חברי), ובהנתן ש"מגרשים" כאמור בסעיף 121(1) לחוק התיכנון והבניה, משמע גם מיגרש בודד (ראו: סעיף 5 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981); כל אלה מוליכים למסקנה כי הערייה רשאית היתה לרכוש בעלות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בשטח שהוא חלק ממבנה הבנוי על מיגרש בודד.

...

משאלו פני הדברים, דין חלק זה של הערעור להידחות.

סוף דבר נוכח כל האמור אציע לחבריי כי נקבל את הערעור בע"א 1189/17 בחלקו, כך שישולם למשיבות פיצוי בסך של 901,600 ש"ח, וכי נדחה את הערעור בע"א 731/17.

בהינתן שמטרת התכנית החלה היא, בין היתר, איחוד וחלוקה (ראו: סעיף 6 יג לתקנון התכנית הקובע כי בין מטרות התכנית "איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים"), בהינתן שאין מניעה עקרונית לכלול בגדר תכנית איחוד וחלוקה מגרשים מבונים (פרקטיקה זו נוהגת כדבר שבשגרה, וראו למשל דיון מפורט בשאלה כיצד לשום את שווי המבנים הבנויים על המגרשים בעת איחוד וחלוקה: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה 1156 (2015); כן ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 413/98 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים נ' נאות אביב בע"מ, פ"מ תשס"ב(1) 241 (2002)), בהינתן שחלק אינהרנטי מבעלות על שטח מבונה הוא בעלות באחוז יחסי במגרש עליו בנוי המבנה (ראו: הגדרת "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן ראו פסקה 37 לחוות דעתו של חברי), ובהינתן ש"מגרשים" כאמור בסעיף 121(1) לחוק התכנון והבניה, משמע גם מגרש בודד (ראו: סעיף 5 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981); כל אלה מוליכים למסקנה כי העירייה רשאית היתה לרכוש בעלות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בשטח שהוא חלק ממבנה הבנוי על מגרש בודד.

בהתבסס על האמור ומאחר והוועדה המקומית הצהירה כי בכוונתה לשלוח למערער דרישה לתשלום היטל השבחה בגין העברת זכויותיו לגרושתו ולהוציא תיקון שומה לשומה שנשלחה לגרושתו של המערער תעמוד למערער הזכות להשיג על החיוב שישלח לו. בהתייחס לבניה בחלל הגג, קיבלה ועדת הערר הסברים נוספים מהוועדה המקומית וקבעה כי על אף שההסבר שניתן לה אינו משתמע באופן ישיר וברור מלשון התכנית הוא אינו הסבר מופרך מבחינה לשונית.

היא היתעלמה מהעברה המלאה של חלקו בבעלות, לגרושתו, ומהמצב המשפטי שחל עובר למועד בו העביר את זכויותיו במקרקעין לגרושתו, עת לא נידרש לשאת בתשלום היטל השבחה וקיבל מהוועדה המקומית אישור בו נרשם "בעל הנכס אינו חויב בהיטל השבחה נכון ליום 07.06.2017" (נספח מע/17); כן היתעלמה ועדת הערר מחוות דעת השמאי מטעמו; מעמדת הוועדה המקומית כפי שהוצגה בדיון בהתנגדויות לתכנית; מהוראות תקנון התכנית המשביחה מכוחה ביססה את דרישת התשלום; מהעובדה כי בעסקת המכר בה עסקינן לא חלה כלל השבחה הואיל ולא שופרו תנאי התכנית באופן שניתן לחייב בהיטל השבחה; עוד נטען כי לא ניתנה למערער אפשרות להפנות שאלות הבהרה לשמאי המייעץ; מהיעדר האפשרות להקים במקרקעין ברכה בשטח של 50 מ"ר ומחוסר הכדאיות הכלכלית לנצל את הזכויות שבתכנית נוכח עלויות ההתאמה הניכרות; מטענת המניעות לידרוש היטל השבחה לאחר שנעשתה דיספוזיציה בנכס, טענה שלא נטענה על ידי גרושתו.

משקבעתי כי במועד העברת המקרקעין מהמערער לגרושתו חל מימוש נשאלת השאלה האם הוועדה המקומית יכולה לחזור אל המערער בדרישה לתשלום היטל השבחה לאחר המימוש ולאחר הנפיקה אישור כי המערער לא חויב בהיטל השבחה.

...

מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה האפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח המקרקעין הפכה, בעקבות אישור התכנית המשביחה, לזכות מוקנית ולא נותרה זכות בשיקול דעת הועדה לאחר ביצוע פירסומים המאפשרים הגשת התנגדויות.

סיכום החלטת ועדת הערר סבירה ואין מקום להתערב בה, ולפיכך הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבה, הועדה המקומית שוהם את הוצאות המשפט בסכום של 15,000 ₪.

בעיניין השאלה אם "קבלת היתר" היא מועד החלטת הועדה המקומית, כך שהפטור ניתן כבר בעת החלטתה, או שמשמעותה מתן ההיתר בפועל ולפיכך הפטור ניתן רק בעת הוצאת היתר הבניה, קבעה ועדת הערר כי החלטת הועדה היא זו שמגבשת את הפטור מהיטל השבחה.

המערערת טענה איפוא, כי קביעתה האמורה של ועדת הערר שגויה מהטעמים הבאים: הוראות התוספת השלישית אינן מנותקות מכלל הוראות חוק התיכנון והבניה; חוק זה נוקט את שני הצירופים כדי לבטא את אותה משמעות של הנפקת היתר הבניה בפועל; תקנות רשוי בניה לא קבעו כל חידוש, אלא הותקנו כחלק מהרפורמה שנועדה לאפשר הגשת בקשות להיתרי בניה באופן מקוון.

כן הפניתה המשיבה 2 אל פסקי דין שלפיהם החיוב בתשלום היטל השבחה מתגבש רק עם מתן היתר הבניה, זולת במקרים שבהם לא נידרש היתר בניה, שאז מועד תחילת השמוש בפועל, יהיה מועד החיוב בהיטל השבחה.

...

למרות זאת ומהטעמים שיובאו עתה, נראה כי אין בכך כדי לשנות מהמסקנה האמורה.

הערעור הראשון – סיכום מכל הטעמים שעליהם עמדנו, הגענו לכלל מסקנה כי לא ניתן לקבל את עמדת המערערת ולפיכך יש לדחות את הערעור הראשון.

מכל מקום ולמען הסדר הטוב יובהר, כי לנוכח דחיית הערעור הראשון, על המערערת לתת למשיבה 1 "אישור היעדר חובות". סיכום ותוצאה מכל הטעמים שעליהם עמדנו, שני הערעורים נדחים.

הנתבעת טוענת כי הועדה המקומית לתיכנון ובנייה הסכימה לגבות את תשלום היטל ההשבחה בשלבים, לפי שלבי הבנייה של חלקי הפרויקט השונים ולא דרשה את תשלום כולו כנגד הנפקת היתר הבניה שניתן ביום 21.10.13 ואשר אמנם ניתן לפרויקט כולו.

בית המשפט בעיניין איבגי קבע שקביעת מועד בלתי ידוע למסירת הדירה, כגון 36 חודשים מתם השלמת קומות המסחר, הוא בלתי חוקי, תוך הפנייה לפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון רע"א 6605/15 אילנה ודוד שמש נ' ספייס בנייה ויזמות-פורסם וכן לא קיבל את הפרשנות המוצעת של הנתבעת למועד מתן ההיתר וקבע שההיתר ניתן ביום 21.10.13 ולא במועד תשלום היטל ההשבחה על מגדל המגורים ביום 21.1.16 ועל כן המועד למסירת הדירה חל ביום 21.10.16.

בדומה למה שכבר קבעתי במקרים אחרים דומים (ראה ת"א 22593-02-19 סטרון ואח' נ' יפת - השמש חברה לנכסים ולהשקעות בע"מ –פורסם, שם דובר בכניסה להקפאת הליכים של קבלן הבצוע), נסיבות שניתן לצפות אותן, כגון הקפאת הליכים של קבלן מבצע ועל אחת כמה וכמה נסיבות שגרתיות כגון עיכוב בקבלת טופס 4 בשל דרישות הרשות המקומית, גם מקום שהדרישות לא נבעו ממחדל של המוכר, אינן בגדר נסיבות בהן מבחינת מדיניות משפטית אין מקום להטיל על המוכר את הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן, שכן דרישות כאמור הם דבר צפוי לחלוטין, שהמוכר יכול לקחת בחשבון בעת קביעת מועד המסירה בחוזה ועל כן אין הצדקה להטיל את הסיכון להתרחשותן על הקונה.

...

סוף דבר התוצאה הנה כי התביעה מתקבלת ברובה לפי הסכומים שנפסקו לעיל.

בנסיבות אלה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים גם את אגרות המשפט, באופן יחסי, קרי – מכפלת סכומי האגרות ביחס שבין הסכום הכולל שנפסק בפסק הדין (לא כולל אגרות ושכר טרחה), נכון למועד הגשת התביעה, חלקי סכום התביעה.

כן תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪, וזאת בהתחשב בכך שהתביעה התקבלה ברובה והייתה מוצדקת בעיקרה וכן בהתחשב במשך ההתדיינות והיקף המסמכים וטיעונים, כמו גם בהתחשב בהתנהלות הנתבעת, שלא בחלה בהעלאת כל טענה כדי להדוף את התביעה, לרבות טענות שמלכתחילה היו מאולצות בלשון ההמעטה.