משכון על דירת מגורים לא רשומה סמכות מקומית

מהחומר שלפניי עולה כי העותר היה מודע לחובות הרובצים על המשק, לכל הפחות בשנת 2017, עת קיבל התראה על כוונה לממש את המקרקעין, וכן בשנים 2019 ו-2020, עת הוטלו פעם נוספת עיקולים על הזכויות הרשומות במנהל מקרקעי ישראל.

בעיניין עע"מ 2007/20 ‏מועצה מקומית אבן יהודה נ' שמעון שטרית (8.2.2022) נאמר כהאי לישנא (פסקות 21 ו-22 לפסק הדין): "אכן, חובת הרשות להפעיל סמכותה במהירות הראויה היא מן המושכלות הראשונים של מנהל תקין" (בג"ץ 6745/15 אבו חאשיה נ' המפקד הצבאי לאזור הגדה המערבית, פסקה 4 לחוות דעתו של השופט צ' זילברטל (1.2.2015)).

בשנת 2005 בוצע ניסיון עיקול ברשום במקרקעין והודבקה אזהרה על דירת המגורים; בשנת 2006 נרשם השיעבוד הראשון; בשנת 2009 בוצעו עיקולים על חשבונות בנק שונים וכך גם פעמיים נוספות במהלך שנת 2013; בשנת 2013 נרשם כאמור השיעבוד הנוסף ובאותה שנה בוצע ניסיון עיקול ברשום במקרקעין, והודבקה אזהרה על דירת המגורים; ובשנת 2017 הובהר למשיב כי בכוונת המערערת לממש את המקרקעין.

המשיב 2 הודיע ביום 15.8.2022 כי הוא מחזיק בנכס, שמתנהל ביחס אליו כרטיס משלם נפרד על שמו מזה זמן רב, וכי הוא ישלם בגין חובו היחסי, ואין לו היתנגדות לפעולת המועצה למימוש המישכון.

...

ואילו סעיף 11א(2) לפקודת המסים גבייה קובע כדלקמן: "כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה". ממילא חל בעניין זה סעיף 20 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 הקובע כי "נושה שיש לו על חובו ערבון, משכנתה, משכון או שעבוד כיוצא באלה, אין בהתיישנות כדי לפגוע בזכותו ליפרע מן השעבוד". בעניין היחס בין דיני ההתיישנות, דיני השיהוי וסעיף 20 הנ"ל, נאמר בעניין סלומון הנ"ל כך (פסקה 27 לפסק הדין): "אכן, קריאה פשוטה של סעיף 20 לחוק ההתיישנות מלמדת שהזכות להיפרע מן השעבוד אינה מתיישנת לעולם (אולם יוער, כי גישה השוללת כל תקופת התיישנות ביחס להליכים למימוש שעבוד מעוררת קשיים עיוניים לא מבוטלים...) עם זאת, אפילו נסכים כי לא חלה כל תקופת התיישנות על הליכים למימוש שיעבוד, דומה כי דיני השיהוי המינהלי עשויים ליתן מענה למקרים חריגים בהם בוחרת הרשות הציבורית לממש את השעבוד שהוקנה לה מכוח פקודת המסים, רק בחלוף תקופה ארוכה מעת שהשעבוד ניתן למימוש..." סבורני כי המקרה דנן בוודאי שאינו נמנה על אותם מקרים חריגים שבהם יש להחיל את דיני השיהוי המנהלי ולמנוע מהמועצה את מימוש השעבוד.

לפיכך, אין מנוס מדחיית העתירה.

אשר לטענות המועלות בעתירה כנגד החובות לתאגיד המים או החובות לוועד המקומי, הרי שממילא משעה שלא צורפו הנ"ל כמשיבים, אין מנוס מלדחות את העתירה גם מטעם זה. אשר לטענות שהועלו בקשר לגובה החובות או לקיומם של חיובים כפולים, הרי שהן נטענו בעלמא, ובכל מקרה מדובר בחובות חלוטים וככל שהעותר או מי מהמשיבים חלקו עליהם, היה עליהם להגיש השגה וערר במידת הצורך.

העתירה השניה (15031-07-18) הוגשה בנוגע לכל חובותיו של העותר לעירייה ומתמקדת בין היתר בשעבודים שנרשמו על זכויות הרשומות על שם העותר במחצית דירת מגורים.

העותר לא פעל בהתאם להליכים שנקבעו לבירור טענות בעינייני חיובי ארנונה ולשם ביטול השומות לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר").

בפסיקה נקבע שמן הראוי שבירור בנוגע למיהות מחזיק בנכס תדון בדרך כלל ע"י ועדת הערר, וחורגים מכלל זה רק במקרים שבהם מדובר בעיניים עיקרוני חריג בעל חשיבות עקרונית; מה שאין כך בעניינינו (בר"מ 7618/16 עריית תל אביב נ' קניון רמת אביב (4.12.16); ה"פ (ת"א) 5183-10-17 משכן הפרקליט בע"מ נ' עריית תל אביב – יפו (2.11.17 )).

העתירה השניה: א) העותר מבקש לקבוע כי: הערייה אינה רשאית לממש את זכויות החייב- העותר בנכס הידוע כגוש 6379 בחלקה 73/13 בדירת מגורים רח' רמב"ם 22 בפתח תקווה (להלן: "דירת המגורים") במסגרת תיק הוצל"פ 533077-05-18 שניפתח למימוש שעבוד על דירת המגורים בגין חובו הנטען של העותר לעירייה בסכום של 966,539 ₪ לפי הערה בלישכת רישום המקרקעין מיום 20.6.13.

לטענת העותר, הערייה הייתה צריכה לתקן את רישומיה החל מיום 1.4.05 – מועד תחילת חיוב העותר ולא רק 10 חודשים אחורה, ויש לבטל את כל חיוביו בגין נכס זה. תמצית טענות הערייה בתשובה לעתירה השניה: א) דין העתירה להדחות על הסף בשל העדר סמכות עניינית והיעדר מיצוי הליכים עפ"י דין, שהוי בהגשת העתירה ומשלא עלה בידי העותר לסדוק את חזקת התקינות המנהלית, בקבלו את פירוטי החובות לאורך השנים.

...

סירוב העירייה בשלב הנוכחי להידבר עימו, בטענה ולפיה במשך שנים רבות כבר נדברו עימו, ועתה כאשר התגלה מקור כספי ממנו ניתן יהיה בסופו של דבר לפרוע את החוב, אין בכוונתה, כרשות ציבורית לוותר על החוב, אינו טעם שיכול להוביל לקבלת העתירות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין העתירות להידחות על הסף ולגופו של עניין.

ב) העותר ישלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

לטענת העותר, בתאריך 3.3.14 נימסרה לו הודעת מחלקת רשות האכיפה והגביה מטעם המשיבה ולפיה ביום 17.2.14 ניפתח כנגדו תיק הוצל"פ שמספרו 01-18612-14-6 למימוש מישכון שנירשם על הדירה בין היתר מכוח פקודת המיסים (גבייה) וזאת בשל חובות למשיבה בגין ארנונה ומים בסך 381,799 ₪.

טענות המשיבה המשיבה טענה, כי יש לדחות את העתירה על הסף מאחר והוגשה בחוסר סמכות עניינית, שהוי רב, חוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב. בנוסף טענה, כי יש לדחות את העתירה לגופה, מאחר ושיעור החוב אינו שגוי לנוכח מועד תחילתו ותוספת הפרישי הצמדה וריבית לשעור החוב; כי גודל הנכס הנכון הנו 79 מ"ר ולא 55 מ"ר כטענת העותר וזאת עקב תוספות בניה או סגירת מרפסת; כי לא חלה כל היתיישנות בתביעת החוב באשר הערייה פעלה לאורך השנים ברציפות לגביית חובות העותר; כי לא קיימים כל פגמים בהתנהלות המשיבה באשר הנה רשאית לפעול לגביית חובותיה בשני מסלולים, היינו על דרך של הגשת תביעה אזרחית או באמצעות הליכי גבייה מינהליים; כי לא חלות על העותר ההגנות הקבועות לדירת מגורים בחוק הגנת הדייר באשר זכויות העותר בדירה רשומות בעמידר ולא בלישכת רישום המקרקעין, ובאשר להגנות הקיימות בחוק ההוצל"פ, יש לטעון להגנות אלה במסגרת תיק ההוצל"פ; כי באשר לזכויות העותר להנחות בארנונה, מאחר וניתן לממש את ההנחה 7 שנים לאחור אזי בכל הקשור עם החשבון הישן, תקופה זו כבר חלפה ולכן אין לתן הנחה בגינה ובכל הקשור עם החשבון החדש, ניתן לקבל במסגרתו הנחה של 70% בשל הבטחת הכנסה אותה מקבל העותר ובסה"כ ניתן לתן הנחה בשיעור 13,547 ₪ בכפוף להמצאת מסמכים מתאימים, אלא שבשלב זה ומשלא הומצאו המסמכים כאמור, החוב עומד בעינו.

כך גם בעיניין גודל הדירה המצוי ברגיל בסמכות מנהל הארנונה, אלא שהעירייה לא הוציאה הודעה בדבר תיקון גודל הנכס ולפיכך לא ניתנה לעותר עד היום אפשרות להגיש השגה ומימוש זכותו עפ"י חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר") וכך גם לעניין שינוי המחזיק בנכס מהעותר לגרושתו לעותר בלבד ביולי 2007, עת הערייה לא הציגה כל תצהיר מטעם העותר לעניין שינוי ההחזקה בדירה.

משזכותו של החייב אינה רשומה בלישכת רושם המקרקעין אלא בעמידר, ועפ"י הפרשנות המצמצמת שניתנה להוראות סעיף 33(א) בפסיקה, אין לראותו את העותר כזכאי להגנת הסעיף כאמור.

...

טענות המשיבה המשיבה טענה, כי יש לדחות את העתירה על הסף מאחר והוגשה בחוסר סמכות עניינית, שיהוי רב, חוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב. בנוסף טענה, כי יש לדחות את העתירה לגופה, מאחר ושיעור החוב אינו שגוי לנוכח מועד תחילתו ותוספת הפרשי הצמדה וריבית לשיעור החוב; כי גודל הנכס הנכון הינו 79 מ"ר ולא 55 מ"ר כטענת העותר וזאת עקב תוספות בניה או סגירת מרפסת; כי לא חלה כל התיישנות בתביעת החוב באשר העירייה פעלה לאורך השנים ברציפות לגביית חובות העותר; כי לא קיימים כל פגמים בהתנהלות המשיבה באשר הינה רשאית לפעול לגביית חובותיה בשני מסלולים, היינו על דרך של הגשת תביעה אזרחית או באמצעות הליכי גבייה מנהליים; כי לא חלות על העותר ההגנות הקבועות לדירת מגורים בחוק הגנת הדייר באשר זכויות העותר בדירה רשומות בעמידר ולא בלשכת רישום המקרקעין, ובאשר להגנות הקיימות בחוק ההוצל"פ, יש לטעון להגנות אלה במסגרת תיק ההוצל"פ; כי באשר לזכויות העותר להנחות בארנונה, מאחר וניתן לממש את ההנחה 7 שנים לאחור אזי בכל הקשור עם החשבון הישן, תקופה זו כבר חלפה ולכן אין לתן הנחה בגינה ובכל הקשור עם החשבון החדש, ניתן לקבל במסגרתו הנחה של 70% בשל הבטחת הכנסה אותה מקבל העותר ובסה"כ ניתן לתן הנחה בשיעור 13,547 ₪ בכפוף להמצאת מסמכים מתאימים, אלא שבשלב זה ומשלא הומצאו המסמכים כאמור, החוב עומד בעינו.

על פי הפסיקה אין להכיר בהגנה זו למי שאין זכותו רשומה בלשכת רושם המקרקעין (ר' למשל ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח', פ"ד נ(5) 111, 123 שם קובעת כב' הש' טובה שטרסברג כהן כך: "יש לזכור כי בתפיסה העקרונית מהווה הרישום יצירה קונסטיטוטיבית של הזכות הקניינית במקרקעין וכי אין חוק המקרקעין מכיר בזכויות שביושר. שלא כבאותם מקרים שבהם מוכן בית המשפט להכיר בפעולות מוגמרות ללא רישום כאילו נסתיימה בהם העסקה, אין הצדקה בעיניי לעשות כן לעניין החלת סעיף 33 על בעלות או על חכירה לדורות שאינן רשומות. הפרשנות הראויה לסעיף 33 צריכה לדעתי להיעשות על דרך הצמצום, משום המעמד שקיבל הרישום וביטול זכויות שביושר לאחר חוק המקרקעין ומשום האפשרות להשיג תכלית ראויה יותר על-ידי סעיף 86א לפקודה ומשום איזון נכון וראוי יותר בין האינטרסים המתנגשים. על פרשנותו של סעיף 30 לחוק הגנת הדייר (כיום סעיף 33)... ברוח הפרשנות המצמצמת וכעניין של מדיניות, נראה לי כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום. הרישום הוא קונסטיטוטיבי. אם תמצא לומר שיש לפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א), ככוללים זכויות בלתי רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודה ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד".

נדמה כי אין מנוס מלדחות טענה זו של העותר ולקבלה בהתאם לדרישות העירייה.

סוף דבר העתירה נדחית למעט נושא ההנחות שהחשבון בנושא זה ייערך עם תשלום החוב כאמור.

כן ראו רע"א 5071/03 הוך נ' גבע (2003), שם לא נדונה השאלה; ה"פ (חי') 119/08 שוייצר נ' רפאל, בפיסקה 16 (2008), שם נדון מישכון על דירת מגורים לא רשומה, ונקבע שמדובר שבתביעה שבמקרקעין; ה"פ (ת"א) 29355-08-19 רשות מקרקעי ישראל נ' ג'י. אנד איי.

והשוו לדברי פרופ' יששכר רוזן-צבי, לפיהם בשאלת הסמכות המקומית: "השאלה אם התובענה היא במקרקעין אינה צריכה להיות מושפעת מן השאלה האם המקרקעין רשומים בלישכת המקרקעין, למרות שבמשפט המהותי זכויות במקרקעין שאינן רשומות אינן זכויות קנייניות אלא אובליגאטוריות. הסיבות לכך הן פורמאליות ומהותיות כאחד. מבחינה פורמאלית, מתקין התקנות בחר להשתמש בביטוי 'מקרקעין', בלא לערוך הבחנה בין מקרקעין רשומים למקרקעין שאינם רשומים. מבחינה מהותית, המבחן היעיל, הפשוט והברור ביותר לקביעת הסמכות הוא מבחן הסעד, ומבחן זה מחלק את הסמכות על פי השאלה אם הסעד המבוקש עניינו סעד שעניינו מקרקעין, ולא טיבה של הזכות במקרקעין (זכות קניינית רשומה או זכות אובליגאטורית)" (יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים 78 (2021)).

...

וזאת, בהתבסס על תקנה 3(ב) לתקנות משנת 1984 לפיה "היו נתבעים אחדים, יכול שתוגש התובענה לכל בית משפט שבו ניתן להגישה נגד אחדהנתבעים". דין הטענה להידחות.

בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, המורה כי במקרה של טענה לחוסר סמכות מקומית יש להעדיף העברת התיק לבית המשפט המוסמך על פני סילוק התביעה על הסף (ראו ע"א 694/75 אלוש נ' מדינת ישראל, פ"ד ל(2) 382 (1976); תקנה 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי משנת 1984), אני מורה בזאת על העברת התיק לבית המשפט המחוזי בחיפה בהתאם לסמכות הקבועה בסעיף 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984.

בהמשך לכך, אני קובעת בזאת כי הצו הארעי שניתן על ידי ביום 7.4.2021 יעמוד בתוקפו עד ליום 23.5.2021 על מנת לאפשר לתובעת, אם תרצה בכך, להגיש בקשה מתאימה בעניין הסעד הזמני לבית המשפט המחוזי בחיפה (וכל טענות הצדדים בעניין הסעד הזמני שמורות להם).

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצאה לפועל, כב' הרשמת מ' ברטהולץ, מיום 30.10.16, במסגרתה נקבע, בין היתר, כי הרשות המקומית אינה זכאית להטיל שיעבוד על מקרקעין מכוח פקודת המסים (גבייה), שעה שמקור החוב במקרקעין אחרים, וכי לא ניתן יהיה לממש את השיעבוד אם אין לחייב דירת מגורים נוספת.

במסגרת ההחלטה שניתנה ביום 30.10.16 ציינה כב' הרשמת, כי יש מקום לקבל הבהרות לגבי מספר עניינים שטרם הובררו, כגון עידכון בדבר מו"מ בין הצדדים לסילוק החוב; קבלת הבהרה באשר לזכויות המשיב בדירה (צוין כי לזכות החייבים, שהם המשיב ואישתו, הערת אזהרה בלבד, ויש להבהיר מדוע טרם הועברו הזכויות בדירה על שם החייבים); קבלת עמדת הבנק המשעבד (לטובתו רשומות שתי משכנתות); ועוד.

עוד ציינה כב' הרשמת, כי הבנק הממשכן מיתנגד למינוי כונס נכסים, וכי טרם קיבלה הבהרות לעניין רישום זכויות החייבים (כפי שביקשה בהחלטה מיום 30.10.16).

משום שהיות הדירה דירת מגורים יחידה אינה מקימה מחסום מפני מימוש הדירה עוד בטרם מונה כונס נכסים, ואף לממונה על הגבייה סמכות לחתום על כתב הרשאה למכירת מקרקעין המהוים דירה יחידה, לאחר שבחן את הנושא מכל היבטיו, לרבות שאלת הדיור החלוף, בהתאם להוראות חוק ההוצאה לפועל (סעיף 38).

לאחר שעיינתי היטב בטיעוני המבקשת בבקשת רשות העירעור עצמה ובתגובתה לבקשת המשיב למחיקה, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין ליתן למבקשת רשות ערעור במקרה דנן, וזאת לאור הנימוקים הבאים: השאלה אם ניתן, או לא ניתן, לממש שיעבוד על דירת מגורים שהיא דירה יחידה של החייב במס, לא הוכרעה כלל במסגרת ההחלטה נשוא בקשת רשות העירעור.

...

לאחר שעיינתי היטב בטיעוני המבקשת בבקשת רשות הערעור עצמה ובתגובתה לבקשת המשיב למחיקה, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין ליתן למבקשת רשות ערעור במקרה דנן, וזאת לאור הנימוקים הבאים: השאלה אם ניתן, או לא ניתן, לממש שעבוד על דירת מגורים שהיא דירה יחידה של החייב במס, לא הוכרעה כלל במסגרת ההחלטה נשוא בקשת רשות הערעור.

כך או כך – בין אם הסדרת הדיור החלוף צריכה להתבצע על ידי הממונה על הגבייה טרם הוצאת כתב ההרשאה, ובין אם הסדרת סוגיה זו צריכה להתבצע על ידי רשם ההוצאה לפועל אשר בפניו מונחת בקשה למכירת המקרקעין על פי כתב ההרשאה – סבורני כי שאלת הדיור החלוף צריכה להיבחן על פי הקבוע בסעיף 8(1) לפקודת המסים (גביה), דהיינו – לא ניתן לממש את השעבוד אלא אם ישנה דירת מגורים נוספת.

סיכומו של דבר, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

המבקשת תשלם למשיב שכ"ט עו"ד בסך 3,510 ₪.