משכון ופירוק מימוש משכנתא בהקפאת הליכים

באשר לדרישת הבנק למימוש הדירה, נטען על ידי החייבת והחברות כי: השעבודים לא תקפים שכן אלה נרשמו שלא כדין; החוב לבנק שנוי במחלוקת; לחייבת יש טענות רבות כלפיי הבנק שבמידה ויתקבלו יקימו זכות קזוז של החוב הנטען שיש לבנק; יש לדחות את בקשת הבנק משום שהתנהלותו הובילה לקריסת החברות; תביעת החוב של הבנק לא התבררה; הבנק אינו נושה מובטח שכן מיסמכי המישכון לוקים בחסר ועוד.

בנוסף מפנה הבנק לכך שבבקשה להקפאת הליכים שהגישו החייבת והחברות עובר לצוי הפרוק, הצהירה החייבת שיש לחברות חובות כלפי הבנק בסך של כ-17 מיליון ₪, ולכן אין ממש בטענותיה שהחוב לבנק שנוי במחלוקת.

לעניין זה אפנה לכך שהחייבת מחויבת שלא למכור את הדירה ללא הסכמת הבנק, התחייבות שהופרה (סעיף 6ג' להסכם המשכנתא האישית) (נספח 4 לבקשת אכיפת השעבודים): "לא למכור, לא להעביר ולא להוציא מרשותו בכל אופן אחר שהוא את הנכסים או כל חלק מהם ... ללא קבלת הסכמה לכך מראש ובכתב מאת הבנק". בצד הפרה זו, הפרות נוספות חמורות של הסכם המשכנתא ובעיקרם אי עמידה בתנאי פרעון המשכנתא, והיעדר יכולת לפרוע את יתרת המשכנתא נוכח הקלעה של החייבת להליכי חידלות פרעון, שמהוה כשלעצמה עילת מימוש עצמאית.

...

אין בידי לקבל את הטענה ומקובלת עליי תשובת הבנק שלפיה השעבודים נרשמו כדין ואף הוצאו לגביהם תעודות רישום.

סוף דבר; נקבע בזאת שהסכם המכר מיום 29.2.16 שלפיו מכרה החייבת, ענבל אור, את דירתה ברחוב ריינס 34 בגבעתיים, לרוכשים אבי ליאור עמוס וארז גנור, בטל ומבוטל מחמת היותו הענקה פסולה לפי סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל כמו גם מהווה העדפת נושים אסורה לפי סעיף 98 לפקודת פשיטת הרגל.

לשם אכיפת המשכנתא, אני ממנה את עו"ד איתן ארז ואת עו"ד עמית פינס לכונסי נכסים על הדירה.

על אף שאישור ועדת האשראי להארכת הלוואת האון קול כנגד שעבוד נכס של התובעת כבר ביום 19.6.11, חתמה התובעת רק ביום 10.8.11 על שטר משכנתא ומסמכים נלווים (להלן: מיסמכי המישכון), למישכון הנכס, כדי להבטיח את החזר הלוואת האון קול של חברת זיכון מהבנק.

ביום 24.10.11 פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל לצורך מימוש המשכנתא.

ביום 5.1.12 הגישה התובעת בקשה לעיכוב הליכי ההוצאה לפועל עד לאחר שבית המשפט של פירוק ייתן את החלטתו בבקשה לאישור הסדר הנושים שהוגשה לו, הסדר שמכוחו אמור היה המשיב, כנושה מובטח, להפרע 100% מחוב החברה כלפיו.

העד נישאל האם מצב החברה לא היה קשה עובר לפגישה במפעל, אז התברר שהחברה מתכוונת להגיש בקשה להקפאת הליכים, והשיב כי החברה לא חרגה ממסגרת האשראי וכי הייתה לי יתרת אשראי של מעל מיליון ₪ (עמ' 53 לפר' ש' 6-3).

...

המגמה שניכרת בפסיקת בית המשפט העליון היא להכיר בחובות רחבים של בנק כלפי לקוח כפי שהבהיר של פרופ' רות פלאטו-שנער במאמרה "חובת הגילוי הבנקאית כלפי הממשכן נכס להבטחת חיובו של אחר" הפרקליט מט(2) 385, 402 (2007), לפיהם: "תאוריית האמון הפכה לערך מרכזי בדיני הבנקאות שלנו. אם בעבר הוכרה חובת האמון רק כלפי לקוחות הבנק, כיום ניכרת מגמה ברורה של הרחבת החובה והחלתה גם כלפי זכאים נוספים, לרבות כלפי אלו הממשכנים נכס להבטחת חובות של אחר... עיקרון האמון מוליד חובת גילוי במובן הרחב. חובת הגילוי במובן הרחב כוללת לא רק גילוי טכני של עובדות ונתונים, אלא גם, ובעיקר, חובה להסביר לממשכן את משמעותה המלאה של העסקה על כל פרטיה, וחובה להשיג את הבנת הממשכן לכל המידע וההסברים שנמסרו לו... לאור זאת, מקובלת עליי קביעתו העקרונית של בית המשפט בדבר הטלת חובת גילוי במובן הרחב על הבנק כלפי הממשכן.". כך למשל בעניין שמחוני, עמד כב' השופט (היום כב' המשנה לנשיאה) א' רובינשטיין, על היקף חובת הגילוי הנובעת מפערי הכוחות בין הבנק ללקוח, או לערב הממשכן, (בפסקה כה לפסק דינו): "פערי הכוחות שבין בנק ללקוח מטילים מעצם טבעם וקיומם חובת אמון על הבנקים. העוצמה הכלכלית של הבנק מונעת מן הלקוח יכולת להתמודד עם הבנק כשווה, יוצרת פער בין כושר המיקוח של הלקוח ובין זה של הבנק, ומאפשרת לבנק להכתיב את תנאי ההתקשרות מבלי שניתן כמעט לשנותם; כך מכל מקום במקרה של האדם ה"רגיל", אולי להבדיל מבעלי עסקים גדולים, לקוחות גדולים של הבנק, או לקוחות המוכנים להיכנס למו"מ מייגע כדי לחלץ מן הבנק הטבות.

סוף דבר בנסיבות העניין שלפניי התובעת לא הצליחה להוכיח כי בידי הבנק היה מידע על קריסת החברה, ומכאן שלא היה מידע נוסף בידי הבנק שלא היה בידיעת התובעת, ושהיה על הבנק לגלות.

לאור האמור התביעה נדחית.

לפני תביעה לסעד הצהרתי לפיו התובעת והנתבע 3, הנם בעלי זכות החכירה בבית מגוריהם (להלן: "בית המגורים") הידוע כגוש 16536 חלקה 36 מיגרש 38 (להלן: "הנכס/המיגרש") ועל כן יהיה נתבע 2 מנוע מנקיטת הליכים למימוש המשכנתא שנרשמה לטובתו.

לבקשת הבנק, בהחלטה מיום 2.6.15, הותר לבנק, במסגרת תיק ההקפאה, לנקוט בהליכים למימוש הנכס זאת עוד בטרם ניתנה החלטה המורה על פירוק החברה זאת נוכח נימוקי הבקשה.

עוד מאשר מסדר בית החולים, כי גזאל רשאי היה להעביר את הזכויות לאחר וזאת לאחר שנתיים מיום החתימה על הסכם המכר, אולם העברה כזו של הזכויות צריכה לקבל הסכמה מראש של מסדר בית החולים ובכל מקרה של העברת זכויות שמורה למסדר בית החולים זכות ראשונים בין מרצון ובין בהליכי מימוש מישכון כגון דא. מסדר בית החולים טוען כי הודעה בדבר העברת הזכויות ובקשה לקבלת אישורו, לא הובאו לידיעתו ולמעשה, נודע לו על הטענה להעברת זכויות לאליאס רק עם צרופו לתביעה.

...

מכאן, מסכם בית המשפט וקובע "נקודת המוצא בתחרות זו תהיה בהעדפת הנושה על פני מקבל המתנה. אולם, פתוחה תהיה הדרך בפני מקבל ההתחייבות למתנה לנסות ולהוכיח כי עניינו הקונקרטי נמנה על אותם החריגים שבהם במאזן הציפיות המוגנות שלו ושל הנושה – תיטה הכף להעדפת עניינו." בענייננו, כאשר בוחנים את תום ליבם של אליאס וגזאל, המסקנה היא כי שני אלו נהגו בחוסר תום לב מוחלט.

סוף דבר התובעת לא הוכיחה את טענותיה בדבר זכויות בנכס.

לפיכך, התביעה נדחית.

העובדות הרלוואנטיות לענייננו הן כדלקמן: ביום 17.7.16 ניתן צו הקפאת הליכים לח.א.ש מערכות ושירותים בע"מ ומוקד ח.א.ש בע"מ ועוה"ד קרן רייכבך סגל, עמית לדרמן ובניהו לאבל מונו כנאמנים לחברות.

זאת ועוד בבג"צ הרצליה גם נקבע כי: "איני סבור כי יש בטענות שהוצגו על ידי היועץ, הכונס הרישמי והרשויות, כדי להצדיק את ההבחנה הבלתי-רצויה בסדרי הנשייה. ראשית, אין זה מדויק לומר, כפי שטענו בעלי הדין האמורים, כי זכותו של הנושה המובטח בנכס זהה לזכויות הבעלים. זכותו של הנושה המובטח בנכס היא להפרע ממנו את מלוא החוב המובטח. כלומר, זכותו הקניינית של הנושה המובטח בנכס מקנה לו עדיפות על כל נושה אחר של החייב, אף במצבים בהם החייב עצמו היה צריך לשאת בתשלום חובות מסוימים. זאת, למעט אם קיימות הוראות חוק הקובעות במפורש אחרת (ראו, סעיף 4 לחוק המישכון). משפורשו הוראות החוק בעניינינו ככאלו שאינן מקנות עדיפות קניינית מהותית לרשויות, לא ניתן לפגוע מכוחן בזכותו של הנושה המובטח, בין בפרוק או בפשיטת רגל, ובין במימוש הבטוחה בהליכי כנוס למימוש משכנתה שניפתחו בלישכת ההוצאה לפועל. לנושה המובטח קיימת, כידוע, זכות לממש את הנכס בנפרד מהליכי חידלות פרעון קולקטיביים נגד החייב ...לפיכך, אין מקום לקבל את הטענה לפיה אם בחר הנושה המובטח לממש את הנכס בנפרד מההליך הקולקטיבי, הרי שעליו לשאת במלוא החובות ביחס לנכס. אכן, הדעת אינה נוחה מכך שלרשויות לא עומד כלי אכיפה אפקטיבי מול הנושה המובטח המממש את הנכס ... ואולם, הדרך הראויה להסדיר זאת, ככל שהמחוקק ימצא זאת לנכון, הנה על ידי הוראת חוק מפורשת, המקנה לרשויות מעמד של נושה מובטח ביחס להיטל ההשבחה (לגבי ארנונה ראו הדיון שיובא להלן בעיניין פקודת המיסים)" (ס' 54 לפסה"ד).

...

טענות הצדדים הטענה העיקרית של כונסי הנכסים היא שחוב היטל ההשבחה התגבש עוד טרם מינויים ולאור ההלכה שנקבעה בבג"צ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועמ"ש ואח' (פורסם ביום 5.2.14), לפיה אין לאבחן בין הליכי מימוש נכס בפירוק או בכינוס, על הוועדה ליתן האישור המבוקש, שכן אין לה מעמד עדיף על פני נושה מובטח ובעת מימוש במסגרת הליכי חדלות פרעון זכויותיה נדחות מפני זכויות הנושה המובטח.

ובהמשך בעמ' 22 נקבע: "... אשר לקבלת היתר בניה: חרף העובדה כי בידי החייב בהיטל השבחה לא יעמדו בהכרח כספים נזילים בעת מתן ההיתר, הרי בסופו של דבר מועד קבלת ההיתר הוא "צומת" דרכים משמעותי ביותר, במסגרתו מוציא בעל הנכס אל הפועל את התעשרותו עקב הפעולה המשביחה של הרשות.

מכאן המסקנה, כי מועד לגביית היטל השבחה בעת מימוש זכויות חלף זה מכבר.

ובהמשך בס' 57 נקבע: "סיכומם של דברים: בעלי הדין אינם חולקים על כך שסעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת אינם מקנים לרשויות מעמד נשייה מובטח במסגרת הליכי חדלות פירעון קולקטיביים – פירוק ופשיטת רגל. לא שוכנעתי כי יש מקום ליצור הבחנה בין מעמד הרשויות במסגרת הליכי חדלות פירעון לבין מעמדן בהליכי כינוס. זאת, שכן אין מקום להקנות לרשויות עדיפות קניינית בדרך של 'חקיקה שיפוטית'". יצוין שבעניינינו, ההליך כאמור, מתנהל כהליך חדלות פרעון קולקטיבי והנכס נמכר במסגרת הלך זה. הועדה מפנה לע"א 4260/15 מאיר אליעזר נ' עיריית הוד השרון (פורסם ביום 11.4.18), אלא שהעובדות בפסה"ד זה שונות לחלוטין, במקרה זה נמכר הנכס שנתיים לפני הליך חדלות הפרעון של המוכר, באופן שקופת פשיטת הרגל כלל לא נהנתה מכספי מכירת הנכס, אלא קונה פרטני, בעוד בפסה"ד של הרצליה עניינו שוויון בין הנושים, ואין להקיש מהם לפס"ד זה, שכן בעניינו הנכס, כאמור נמכר במסגרת הליכי חדלות הפרעון.

סוף דבר, אני מקבלת הבקשה וקובעת כי היה על הועדה להנפיק האישור לשם העברת הזכויות לרוכשת, הן בשל העובדה שלא דרשה היטל ההשבחה בעת מימוש הזכויות והן בשל העובדה שמדובר במימוש הנכס במסגרת הליך חדלות פרעון קולקטיבי.

ברקע לבקשה זאת, צו הקפאת הליכים שהוצא ביום 28.11.2022 כלפי החברה, שעיקר עניינה בהקשרים הרלוואנטיים לבקשה זו, בבצוע עבודות להרחבת דירות בבניין קיים ולתוספת בנייה במסגרת תמ"א 38.

הנאמנים, אשר יזמו בקשה זו, חותרים להעתקת הזכויות לחברה אחרת (שעל זהותה ניטשת מחלוקת בין שתי חברות מעוניינות, ומחלוקת זו, אינה חלק מהחלטה זו), וזאת נוכח הערכתן שטובת קופת הפרוק, היינו טובת נושי החברה, מצדדת בכך.

על פי סעיף 5.1 להסכם המשולש: "להבטחת האשראי, יצרו הדיירים לטובת המממן משכנתא בדרגה ראשונה מוגבלת לסך של 25,000,000 ₪ על היחידה הרישומית ומלוא זכויותיהם לגביה, כשהן נקיות מכל עיקול, הערה, שיעבוד, מישכון או זכות של צד שלישי כלשהוא (להלן: "המשכנתא")". בד בבד, הבהירו בעלי הדירות במהלך הדיון, את שניתן היה לצפות, כי הם עצמם, אין בדעתם או ביכולתם לפרוע את ההלוואה שניתנה לכלל. מכאן, שעתידה כלל, כפי שאף הצהיר ב"כ במהלך הדיון, לפעול למימוש המשכנתא שבידה, ואשוב ואזכיר שכל בעלי הדירות נתנו את ידם ליצירת שיעבוד זה. לשון אחר: מקום בו מהות השיעבוד היא, קודם כל, זכויות בנייה ובהנתן הלוואה שלא ניפרעה, צפויה הבנייה ממילא לצאת לפועל, גם ככל שאקבל את עמדת המתנגדים. זאת, על ידי בעלת השיעבוד, כלל, ומכח הבטוחה שבידה. מן המקובץ עולה, איפוא, שבהנתן מצב שבו ההלוואה אינה נפרעת, ממילא תתבצע הבנייה, ואם לא ייעשה הדבר מכח החלטתי זאת, ייעשה הדבר מכח זכותה של כלל כבעלת השיעבוד. ובמילים הפשוטות ביותר – אלא אם כן יימצא מי שיתנדב לפרוע את ההלוואה שהעניקה כלל לחברה, מיצוי זכויות הבנייה ממילא יתבצע, בין אם במסגרת הליך זה, ובין אם אגב הליך מימוש השיעבוד שבידי כלל. בתוך כך יוטעם, שככל שמטעם כלשהוא תנתנה החלטות שיגרמו לכלל לצאת "קירחת מכאן ומכאן", עלול הדבר להוביל להשלכות רוחב הרות אסון על כל הקשור במימון בניה בנסיבות דומות (תמ"א 38, ודומיהן), שהרי פרויקט מסוג זה נידרש כימעט תמיד למימון ביניים, וככל שלא יוכל הגורם המממן לסמוך על הדיירים ועל השיעבוד שיצרו בזכויות הבניה של אותו בית, לא יינתן מימון, ואם כך, אנא אנו באים.

...

אשר לנקודה זו אך אבהיר שמתבססת החלטתי על תמונת המצב הנוכחית לפיה קיים היתר בנייה תקף ביחס לבנייה שעל הפרק, ולמצבים שכרגע אינם תקפים, לא אתייחס.

סוף דבר.

בכפוף לכל האמור לעיל, בקשת הנאמנים להעתקת ההתקשרות – מאושרת.