משכון דירה להבטחת ערבות בנקאית, בהתאם לחוק המשכון

לאור סוגיות אלו נקבע כי גם באשר להמרת משכנתא במשכנתא חלופית קיימת סמכות לבית המשפט להורות על כך, כאשר עליו לאזן בין האינטרסים של שני הצדדים בבואו לעשות כן, בהתאם לשיקולים המנחים בדיני העיכבון והעיקול.

מעשה של יום ביומו הוא, שמוכר הדירה-הממשכן אינו פונה לבנק-מקבל המישכון טרם מכירת הדירה, אלא מתחייב בפני הקונה לסלק את המשכנתא הרובצת על הנכס, אם ישירות מהתמורה, אם באמצעיו שלו ואם באמצעות גרירת המשכנתא לנכס אחר.

העסק עולה באש ועל פי סעיף 9 לחוק המישכון, התשכ"ז-1967, זכותו של הבנק מועתקת לתגמולי הביטוח בסכום של 3 מיליון ש"ח להם זכאי החייב-הממשכן.

אלא שהחייב-הממשכן טוען כי הבנק אינו זכאי להפרע מתגמולי הביטוח, באשר טרם הגיע מועד החיוב או מסיבה אחרת הקשורה ביחסי בנק-לקוח, והוא מבקש למשוך לזכותו את מלוא תגמולי הביטוח, כנגד הפקדת ערבות בנקאית בסכום של מיליון ₪ להבטחת החוב לבנק.

...

השופט צ' זילברטל: לאחר שעיינתי בחוות דעתם של חבריי, השופטים נ' סולברג ו-י' עמית, אני מצרף את דעתי לדעתו של השופט עמית.

על מנת להגיע למסקנה שאליה הגיע חברי השופט סולברג, לפיה הצדדים בחרו בכוונת מכוון בבטוחה בדמות הערת האזהרה דווקא על מנת, בין היתר, ליצור על המבקשת לחץ לפרוע בפועל את החוב ללא צורך בהליכי אכיפה חיצוניים (במובחן מבטוחה שמטרתה היא אך להבטיח פרעון חוב כספי) - נדרשת תשתית ראייתית מפורשת שלא נמצאה במקרה דנא.

הוחלט בדעת הרוב (השופטים י' עמית וצ' זילברטל) ליתן רשות ערעור, לדון בבקשה כבערעור ולהעתר לערעור, נגד דעתו החולקת של השופט נ' סולברג, שלפיה יש להותיר את החלטת בית המשפט המחוזי על כנה.

לפי סעיף 4א להסכם ההלוואה, להבטחת פרעון ההלוואה הלווה מתחייב למשכן במשכנתא מדרגה שניה את הזכויות בדירה הישנה.

אשר לדין הרלבנטי לגופו של עניין - ככלל, לפי הדין, לרבות חוק המישכון התשכ"ז-1967, בנסיבות שבהן הדירה הישנה נהרסה והממשכן מקבל במקומה זכויות בדירה חדשה, יש לרשום מישכון על הזכויות בדירה החדשה.

נקבע בדעת רוב (כב' השופטים עמית וזילברטל), כי כיוון שבאותו עניין נועדה ההערה להבטיח חיוב כספי, הרי שהפקדה כספית או ערבות בנקאית אוטונומית מבטיחה את המשיבים באותו אופן שבו הבטיחה אותם הערת האזהרה (ואף מטיבה עימם בשל נוחות וקלות מימוש); ולכן, יש מקום לקבל את העירעור ולהורות על המרת הבטוחה.

המטרה היא כאמור, לסייע לצדדים לבוא לכדי פיתרון תוך שהובא לפניהם הדין ויש לקוות כי ישכילו להגיע להסכמות בהתאם.

...

דיון ק.מ שהיה קבוע ליום 15/3/20 בוטל לאור צו שר המשפטים שהודיע על מצב חירום מיוחד ליום זה. לאחר שעיינתי שוב ובקפידה רבה במסמכים בתיק וכן בפסיקה הרלבנטית לקראת הדיון (שבוטל רק בבוקר הדיון) ועל מנת לקדם את הטיפול בתיק, מצאתי ליתן החלטה זו. בתביעה שבכותרת התבקש בית המשפט ליתן צו עשה המורה על ביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבע 1 על זכויות הבעלות של התובעים 2-3 בדירה ברחוב הרוגי מלכות 7 בקריית אונו (הדירה הישנה).

זאת, כנגד דעתו החולקת של כב' הש' סולברג, שסבור היה כי יש לדחות את הערעור.

על רקע האמור, נראה לכאורה כי בקשת התובעים להמיר את ההערה והמשכון בעיקול על זכויות התובעים 2-3 בדירה החדשה, אינה הולמת את הנסיבות ואינה עולה בקנה אחד עם הדין כמפורט לעיל.

לאור כל האמור, הצדדים יבואו בדברים נוספות וימציאו הודעה מוסכמת עד ליום 30/3/20.

בנק דיסקונט אף נתן לחלק מרוכשי היחידות בפרויקט ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר דירות"), להבטחת השקעותיהם ביחידות שרכשו מהיזמים.

לפיכך נחתם ביום 30.10.94 על ידי המינהל מכתב המופנה לבנק דיסקונט שכותרתו: "התחייבות לרישום משכנתא בלישכת רישום המקרקעין – הסכם פיתוח (כללי)", שבו צוין, בין היתר, כדלקמן: "בהתאם להוראות הבלתי חוזרות שקיבלנו מהיזם, הננו מתחייבים בזה כלפיכם כי אם וכאשר נסכים לרישום זכות החכירה, לא נעביר ולא נרשום את זכות החכירה ע"ש היזם, או מטעמו על שם מישהו אחר, אלא אם באותו מעמד תירשם לזכותכם משכנתא בדרגה ראשונה על זכות החכירה בסכום בלתי מוגבל". נתבע מס' 1, עו"ד משה פרייליך (להלן: "עו"ד פרייליך"), שימש כעורך דינם של היזמים בנוגע למכירת יחידות הפרויקט לרוכשים.

להבטחת ההלוואות התחייבו הלווים למשכן את הזכויות בנכס לטובת מרכנתיל.

...

סוף דבר התוצאה היא כי דין התביעה להידחות הן מחמת מעשה בית דין, הן מחמת התיישנות, ואף לגופו של עניין מאחר שהתובעת לא הוכיחה את רכיבי עילת התביעה.

אשר על כן אני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לכל אחד משני הנתבעים הוצאותיו בתביעה זו בסך 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כאמור בהסכם ההלוואה התחייב אבי, לרשום לטובת התובעים להבטחת הערבות הבנקאית, הערות אזהרה על שתי דירות שבבעלות משותפת שלו ושל רעייתו אפרת (להלן: "הערות לטובת התובעים") וכן התחייב כי הדירות תהיינה חופשיות מכל שיעבוד או זכות צד שלישי למעט משכנתא ראשונה על אחת הדירות.

הנתבע כופר בנזקים שנגרמו לתובעים בשל מימוש הדירות וחלוקת עודף הכספים בהתאם להסדר הפשרה וטוען כי מן הדין היה שהתובעים היו מערבים אותו בהליכי המימוש מתחילתם ולא מעמידים אותו בפני עובדה מוגמרת.

אפרת טענה בכתב הגנתה כי מלכתחילה לא הסכימה למשכן את דירת המגורים אך בעלה אבי השיאה כי גם אם תמכר אחת מן הדירות היא לא תחוב בסכום כלשהו וכי בסופו של יום הסכימה למישכון הדירות לטובת התובעים ולאחר מכן לטובת גיל וקרן.

...

7.6.2 הגעתי למסקנה כי חרף העובדה שבר לבב הינו בגדר מעוול במשותף, הרי רשלנותו "נבלעה" באשמם של התובעים, כאמור לעיל ומשכך, איני רואה מקום להשית עליו חובת שיפוי נפרדת כלפי הנתבע (ראו; סעיף 84 (ב) לפקודת הנזיקין).

7.6.4 אני מקבל את ההודעה כלפי אבי ואפרת באופן שעל אבי תוטל אחריות בשיעור של 30% מכלל הנזק בעוד שעל אפרת תחול אחריות בשיעור של 10%.

כמו כן, אני מחייב את אבי ואפרת, יחד ולחוד, לשלם לנתבע הוצאות אגרת בית משפט בגין ההודעה, ושכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪.

הנושה מדגישה כי ההבדל בין הסכומים האמורים הוא פועל יוצא מההבדל במצבם המשפטי של בני הזוג, כאשר שיינקר חב במלוא סכום פסק הדין בתוספת ריבית פיגורים בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: "חוק הריבית"), ואילו גובה חובה של החייבת כפוף למיגבלות דיני חידלות פרעון.

נטען כי פסק הדין משנת 2017 הנו פסק דין חלוט שבו נקבע במפורש כי שיינקר ערב לחובה של החייבת כתוצאה מכך שהעמיד את חלקו בדירה כבטוחה לנושה לשם הבטחת יכולתה להפרע מזכויותיו בדירה ככל שתזכה בתביעתה כנגד רעייתו, ובכך למעשה משכן את חלקו בדירה.

ס' 12 לחוק המישכון, התשכ"ז-1967 (להלן: "חוק המישכון") קובע כי "מושכן נכס של אדם כערובה לחיובו של אדם אחר, יהא דינו של בעל הנכס כדין מי שערב אותו חיוב, אך אין להפרע מבעל הנכס אלא במימוש המישכון כאמור בחוק זה." כלומר, כאשר מושכן נכס של אדם כערובה לחיובו של אדם אחר, יהא דינו של בעל הנכס כדין מי שערב לאותו חיוב, קרי חבותו של הממשכן נגזרת מחבותו של החייב העקרי (מיגל דויטש קניין כרך ב 68-67 (1999)), אך לא ניתן להפרע מן הממשכן אלא במימוש המישכון, אף אם החוב הנערב גבוה יותר.

כמובן שביחס לשיינקר, אין הנושה זכאית להפרע אלא מהנכס הממושכן עצמו, דהיינו בזכויות שיינקר בדירה, כך שלאחר מימוש חלקו בדירה, הוא משוחרר מחבותו כלפיה (ע"א 6899/97 פניה פייבושביץ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נז(1) 364, בפסקות 20-19 (2002); רוי בר-קהן ערבות 128-126 (2006)).

...

מבוא לפניי בקשתם של אלישבע שיינקר (להלן: "החייבת") ובעלה, חיים שיינקר (להלן: "שיינקר", וביחד להלן: "המבקשים") להורות על ביטולה של החלטתי מיום 6.10.2022 לאישור מכירת הנכס המצוי ברחוב עזרא 32 בבני ברק הידוע כגוש 6190, חלקה 419, תת חלקה 3 (להלן: "הדירה"), בעקבות מה שהם מכנים "חשיפת תרמית והונאה בסדר גודל עצום והטעייה חמורה כלפי בית משפט נכבד זה". עוד מבוקש להורות כי בכל רכישה עתידית של הדירה, ימומש רק מה שמכונה "החוב האמיתי בסך 749,000 ₪" ובגין מימוש בסך של מיליון ₪, יוחזר למבקשים "עודף" בסך של 251,000 ₪.

מדובר בפסק דין המהווה מעשה בית דין, בהתאם לכלל השתק הפלוגתא לפיו אין לאפשר לבעלי דין או חליפיהם להעלות לדיון מחודש פלוגתא שנדונה לגופה והוכרעה במסגרת הליך משפטי קודם (ע"א 8273/16 Fundacio Gala-Salvador Dali נ' וי. אס מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ, בפסקה 40 (נבו 11.7.2021), וההפניות שם; יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים 796 (מהדורה שנייה 2023) (להלן: "רוזן-צבי")).

נזכיר כי לא בכדי נתן שיינקר הסכמתו למשכון בגובה מלוא סכום פסק הדין, שכן רק על יסוד הסכמתו זו נעתר בית המשפט לענייני משפחה בחודש נובמבר 2004 לבקשתה של החייבת, לייחד את העיקולים שהוטלו על נכסיה, כך שאלה יוטלו על הדירה בלבד.

סיכומו של דבר – הבקשה נדחית.