משאלות שותפים במקרקעין על פי סעיף 43 לחוק המקרקעין

המלומד דויטש מוסיף ומחדד בספרו כי: "השאלה, אם ניתן לבצע חלוקה בעין נגזרת מדיני התיכנון והבנייה, על פי שיקולים שעניינם גודל החלקה, אפשרויות הבנייה, ואפשרויות הניצול האחרות של הקרקע, הכל בהיתחשב במספר השותפים. תנאי מוקדם למתן צו לחלוקה של הנכס בעין הוא כי קיים תשריט חלוקה שאושר על ידי רשויות התיכנון, על פי סעיף 143 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965".(דויטש, בעמ' 612-613).

כך אומר סעיף 47 לחוק המקרקעין: "בפרוק השתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים". יוער, כי על פי הוראות סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, במקום שבו חלוקה בעין תהיה אפשרית רק עם תשלומי איזון, רשאי בית המשפט להתנות את צו החלוקה בתשלום כאמור.

אשר למשאלות השותפים, הרי שסעיף 43 לחוק המקרקעין קובע, כי יש להיתחשב "בדרישת מקצת השותפים לקיים את השתוף ביניהם" וכן "בשאר משאלותיהם של שותפים." אולם, חשוב להבהיר, כי פירוק השתוף בעין אין משמעו בהכרח כי כל שותף יקבל שטח זהה למתחייב מחלקו בבעלות המשותפת בחלקה, אלא שיש לקחת בחשבון הן שקולי תיכנון ובניה והן שיקולים של מצב המקרקעין עצמם: "בעת החלוקה, צריך כל שותף לקבל מיגרש לבעלותו שלו בחלקה, אך הקובע הוא, השווי היחסי של המגרשים וקרבתם למגרש הקיים, ולא בהכרח שטחם. עקרונות אלה מתחייבים מסימן ז' של חוק התיכנון והבניה, ובמיוחד סעיף 122של חוק זה. אם נאמר שכל אחד מן הבעלים המשותפים צריך לקבל שטח זהה למתחייב מחלקו בבעלות המשותפת בחלקה, פירוש הדבר שלא נוכל להקצות מתוך החלקה את הנידרש עבור דרכים, והפרשות אחרות כמתחייב מחוק התיכנון והבניה, מתקנותיו, ומן התוכניות החלות על החלקה. מצב כזה אין לקבל." (ע"א (מחוזי חי') 2407/01 עיזבון המנוח בוקאעי אחמד ז"ל נ' בוקאעי (3/12/2001).

...

עיון בנסח טאבו עדכני מיום 22.10.18 מלמד כי זכויות הבעלות בחלקה נרשמו על שם מר נעים ח'אלד בשטח של 450 מ"ר. על אף הסכמת הצדדים ולשם הזהירות בלבד, הנני מורה על צירופו של מר נעים ח'אלד, ת"ז 204412001 כנתבע 17 לתביעה נשוא תיק זה. אין באמור כדי לשנות את תוצאות פסק הדין ו/או את ניהול ההליך שכן בא כוחו של הנתבע 7 ייצג בהליך זה באופן שוטף הן את הנתבע 7 והן את מר נעים ח'אלד.

סוף דבר ניתן בזאת צו המורה על פירוק השיתוף במקרקעין, הידועים כגוש 18403 חלקה 17 מאדמות תרשיחא, על דרך חלוקתם בעין, בהתאם לתשריט החלוקה שהוגש לתיק, ביום 30.3.17, ע"י מומחה ביהמ"ש והנושא את הכותרת "חלופה 2", והכל בכפוף להוראות כל דין.

נוכח פירוק השיתוף בחלקה, הנני מורה על ביטול צו המניעה שניתן ביום 13.4.14 כנגד הנתבע 1.

אשר לטענות נתבעים 1-4 כי יש לחייב את התובעים וכן את הנתבע 16 בהוצאות ובנזקים שנגרמו להם מחמת ניהול הליך זה, הרי שגם טענה זו אינני מקבלת.

בבדיקה זו, אין צורך לקבוע עמדה נחרצת לגבי סכויי התביעה העיקרית ודי בכך כי אין מדובר בתביעת סרק וכי מדובר בשאלה רצינית הראויה לדיון (ראה רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר ואח', פד"י נו (1) 529).

טענות הנתבעים לעיסקאות שלא זכו לרישום תתבררנה בביהמ"ש המחוזי (ככל הנראה במסגרת שני הליכים שונים) וברור כי להכרעה שתנתן באותם הליכים תהיה השלכה ישירה על הליך זה. בזיקה לטענות הנתבע 27 בעיניין שטח מיגרש מינימאלי לפי התוכנית החלה על המקרקעין, נחזור למושכות יסוד ונזכיר כי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (סעיף 37) מקנה זכות לכל שותף במקרקעין, לידרוש פירוק שתוף בכלל הנכס כאשר בהיעדר הסכם לפירוק, יבוצע הפרוק על פי סעיפים 39-43 לחוק.

...

זו גם הסיבה לכך שבתביעות לפירוק שיתוף, נוטים בתי המשפט, להיעתר לבקשה לסעד זמני, על מנת שלא "ייקבעו עובדות בשטח", ולא ישונה מצב החזקה בחלקה, באופן שעלול למנוע מהתובע לקבל במסגרת תביעת פירוק השיתוף מגרש כלשהו, ובכך "לצמצם" את האפשרויות לחלוקת המקרקעין, או לבטלן כליל.

ואולם במקרה זה, בו יכול להימשך ההליך שנים, בהן תימנע מהנתבע 27 אפשרות בנייה בחלקה, שעה שלכל הנתבעים טענות כנות הנוגעות להיקף זכויותיו של התובע בחלקה וכאשר אין מחלוקת כי במצב התכנוני הקיים, התובע אינו יכול להיום בעלים של מגרש בחלקה, מוצדק לחייב את התובע בהפקדת ערבות משמעותית יחסית, אשר תבטיח פיצויים של הנתבעים בעתיד בגין כל נזק שייגרם להם אם תיפסק התובענה או אם יפקע צו. בשוקלי את כלל נסיבות העניין ובהתאם לסמכותי על פי תקנה 364(א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, אני מורה כי צו המניעה יהיה מותנה בהפקדת ערבות בסכום של 35,000 ₪ (הפקדה כספית או ערבות בנקאית עצמאית צמודה למדד ולא מוגבלת בזמן בסכום זהה) וזאת עד ליום 25.12.20.

סוף דבר – אני נעתרת לבקשה ומורה על מתן צו מניעה שיאסור על הנתבעים או מי מהם לבצע כל עבודות בניה בחלקה 21, גוש 19038 מאדמות הכפר מג'ד אלכרום עד להחלטה אחרת, וזאת כנגד הגשת התחייבות עצמית בהתאם לתקנות והפקדת ערבות כספית בסכום של 35,000 ₪ כאמור.

עוד יצויין, לשם השלמת התמונה, שבמסגרת ההליך נשמעו כבר ראיות הצדדים ובעיקר בשאלה האם קיים הסכם חלוקה שלפיו פעלו הצדדים ושמחייב אותם להמשיך לפעול לפיו, אם לאו, ובשאלה האם ישנו מקום לחלק את הרכוש המשותף בהתאם להסכמות שבאותו הסכם, אם לאו.

פירוק שתוף במקרקעין מוסדר בסימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין, כאשר סעיף 37 לחוק המקרקעין מקנה זכות לכל שותף במקרקעין לידרוש פירוק שתוף בכל הנכס, ובאין הסכם לפירוק שתוף יבוצע הפרוק על פי סעיפים 39-43 לחוק המקרקעין.

...

דיון ומסקנה בנסיבות המקרה דנא, עולה לכאורה מטענות הצדדים וראיותיהם כי עיקר המקרקעין המשותפים נשוא המחלוקת (ובפרט מגרש 2 הנ"ל), הוא בית הכשיר לכאורה להירשם כבית משותף כמשמעותו בסעיף 142 (א) לחוק המקרקעין.

על כן, אני מורה לצדדים לפנות במשותף למפקח על הבתים המשותפים בנצרת ולהמציא לעיונו עותק מהחלטתי זו, ובנוסף לה העתק מכתבי טענותיהם וכל נתון אחר ביחס לנכס לרבות כל התכניות, התשריטים ומפות המדידה לגביו.

בהתאם, עתרה התובעת, בהסכמת הנתבעים שעימם הגיעה להסכם, ליתן צו שיחייב את הנתבעים 9-1 למכור לה את חלקיהם במקרקעין, במחיר שייקבע על פי הערכת שמאי מטעם בית המשפט.

דיון והכרעה הכלל הקבוע בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 הוא זה: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק השתוף." כל שותף – פרושו: ללא תלות בהקף זכויותיו במקרקעין; בכל עת – פרושו: ללא תלות בשאלה מתי הפך לבעל זכויות במקרקען המשותפים.

סעיף 43 לחוק המקרקעין קובע כי: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים." ובעניינינו, נראה כי חלק הארי של השותפים, המחזיקים בכ-96% מן המקרקעין, מבקשים לקיים את השתוף ביניהם לשם מימוש המקרקעין באופן שיאפשר להם להפיק את המרב מקניינם.

...

הנתבעים 9-6 התנגדו למבוקש, וטענו כי סוגיית הבעלות בחלקיהם במקרקעין טרם הוכרעה, והיא, כאמור, תלויה ועומדת בבית המשפט העליון, ועל כן – אין להיעתר לבקשה.

כמובן, ככל פעולה משפטית אחרת, גם תביעה לפירוק השיתוף יש להגיש בתום לב, אולם יש קושי לקבוע קביעה גורפת שלפיה בעל חלק ממקרקעין הרוכש חלקים במקרקעין למטרת השקעה ומבקש להפיק תועלת כלכלית מקניינו פועל בחוסר תום לב. בסיכומו של דבר, הגיעו כל הצדדים, למעט הנתבעים 9-1, להסכמות בדבר ביצוע המיזם באמצעות התובעת.

בנסיבות אלה, אינני סבור כי ראוי או הוגן לאפשר לבעלי חלק המיעוט במקרקעין (כ-4% בלבד) לפגוע ביכולתם של מחזיקי הרוב לממש את קניינם באופן יעיל ומשתלם, ועל כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין באופן שבעלי המקרקעין המבקשים לשמור על השיתוף לצורך בנייה משותפת ירכשו את חלקיהם של אלה שאינם מעוניינים להצטרף למתווה המוסכם על רוב בעלי הזכויות.

יפים לעניין זה, דבריו של כב' הש' דנציגר לאמור: "... משכך, עולה השאלה האם סעד של הפרדת כוחות מכוח סעיף 191 לחוק החברות יכול להנתן כמענה לאובדן אמון במעין שותפות גם במקום שבו הצד הטוען לקפוח לא עתר לקבל סעד כזה ועל אף קביעה כי הוא לא זכאי לסעד להסרת הקפוח בנסיבות העניין? לאחר ששקלתי בדבר, הגעתי למסקנה כי התשובה היא חיובית, וטעמיי לכך הם שניים. הטעם הראשון ... הנו הגמישות הרבה אשר מוקנית לבית המשפט בהענקת סעד מכוח סעיף 191 לחוק החברות. כאשר צד הטוען לקפוח פונה לבית המשפט בבקשה שיוענק לו סעד מכוח סעיף 191 לחוק החברות, חזקה עליו כי הוא מודע לקשת הרחבה של האמצעים העומדים לרשותו של בית המשפט. אין כל מניעה, לפיכך, כי בית המשפט יגיע למסקנה כי הצד הטוען לקפוח אינו זכאי לסעד להסרת הקפוח, אך בד בבד יקבע כי יש מקום להעניק סעד אחר אשר יביא להפרדת כוחות. הטעם השני נעוץ בעצם טיבה של חברה המאופיינת כמעין –שותפות. כפי שהעידה המלומדת צ' כהן "המאפיין שותפות הוא האמון ההדדי בין השותפים ורצונם ליטול חלק בניהול העסק ... כפי שבשותפות איננו מעוניינים לכפות על פי מהשותפים את המשך היחסים לאחר שאבד האמון ביניהם, כך, גם, אף אם במידה פחותה, כאשר מדובר במעין-שותפות (שם, בפיסקה 74)". על רקע האמור לעיל, יש להדרש לשאלות הבאות: ראשית, האם החברה היא מעין שותפות? שנית, האם נישבר האמון בין הצדדים? שלישית, האם הוכחה טענת הקפוח ועל ידי מי בוצע הקפוח? רביעית, מהו המנגנון המתאים לבצוע ההפרדה בין הצדדים בנסיבות העניין? נפנה לבחינת סוגיות אלו, אחת לאחת.

הינה כי כן, בהתאם לעניין וייסמן מקום שיש לשותף במקרקעין אחוזים מסויימים בנכס, זכותו על פי חוק המקרקעין לידרוש שמלוא הנכס יימכר ולא רק חלקו.

בנוסף, יש להדרש גם לסעיף 43 לחוק המקרקעין אשר קובע כך: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים". במקרה דנן, התובע עתר להכליל את המקרקעין במסגרת הליך ההתמחרות בין הצדדים בקשר לזכויות בחברה, וזאת על מנת להמשיך ולנהל את העסק.

...

אני מורה על פירוק השותפות במקרקעין עליהם שוכנת המסעדה והחנות – פירוק השותפות יעשה בד בבד עם פירוק השותפות בחברה ובשיטת ההתמחרות הפנימית כמפורט בסע' 268, 276 לעיל.

אשר לביצוע ההתחשבנות הכספית בין הצדדים – אני מורה למומחה רו"ח בוכניק להגיש חוו"ד כמפורט בסע' 221, 224-228 ו- 277 לעיל.

התביעה לפינוי מושכר – נדחית.