מרפסות החורגות באופן מזערי מקו הבניין

מכל מקום גם אם נידרש פירסום הקלה לגבי מרפסת הגג מדובר בחריגה מזערית וזניחה אשר לא היה בה כדי לפגוע בשכנים, שכן הם ידעו על הבנייה וביטאו את עמדתם ממילא בדיון בהתליית ההליכים.

מכאן, שקוי הבניין, כפי שנקבעו בכל הנוגע למבנה בו מבוקשת תוספת המרפסת מושא העתירה הם בגבול הבנוי ולכן כל בינוי חדש שחורג ממה שניבנה עד עתה חורג מקוי הבניין ומותנה באישורה של הקלה, וזאת בתנאי שאין מדובר בסטייה ניכרת (דומה כי עניין זה, שנראה היה בדיון שנתון במחלוקת אינו כך, שכן גם בבקשה להתיר שהגישו העותרים לצורך הסדרת רשוי הבנייה של המרפסת, סומנו קוי הבניין באופן שלו טוענים המשיבים).

...

..אנו מקבלים את טענות העוררים כי הבקשה להיתר כפי שהוגשה מהווה פגיעה אדריכלית משמעותית בבניין אשר הינו בניין שאינו מופר בעל חזית נקייה.

לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים על רקע פסיקת בית המשפט העליון, כפי שפורטה לעיל, וכן פסקי דין נוספים שאליהם הפנתה באת כוח העותרים הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום להתערב בשיקול דעתה של ועדת הערר בקביעת נקודת האיזון.

סיכום על יסוד כל האמור, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ למשיבה 1, בסכום כולל של 20,000 ₪ למשיבים 3-7.

על אף האמור, חזית המבנים בצד המבנה והמבנה השכן בנויים בקוו ישר, למעט חריגות מזעריות מן הקו לכיוון הרחוב עצמו, כך שהמרחק בין הרחוב עצמו ובין קו הבנין משתנה ממבנה למבנה, ואף לעתים מקצה פינתי-קדמי אחד של המבנה למישנהו.

אנו סבורים שבנסיבות אלה, שבו כל ביניין בנוי במרחק שונה מגבול המיגרש, על מנת לבחון מהו הקו שלפיו בנויים 'מרבית הבניינים', יש לבחון מהו אותו קו שמרבית הבניינים בנויים בנסיגה ממנו - כאשר הבחינה היא החלק הבולט ביותר לכיוון גבול המיגרש בכך בית ובית (באופן שמקבל ושבא לקראת מי שמבקש לחרוג מקוו הבניין).

בהחלטה האמורה אף ניתן משקל לקו הוויזואלי, בנגוד לפרשנות ועדת הערר, ואין בכך שנקבע בהחלטה שהקו הוויזואלי הוא קומת הקרקע ולא קו המרפסות כדי להעלות או להוריד מהפרשנות הראויה של הסעיף לענייננו.

...

אנו סבורים שבנסיבות אלה, שבו כל בניין בנוי במרחק שונה מגבול המגרש, על מנת לבחון מהו הקו שלפיו בנויים 'מרבית הבניינים', יש לבחון מהו אותו קו שמרבית הבניינים בנויים בנסיגה ממנו - כאשר הבחינה היא החלק הבולט ביותר לכיוון גבול המגרש בכך בית ובית (באופן שמקבל ושבא לקראת מי שמבקש לחרוג מקו הבניין).

ודוק, וכפי שצוין בפני הוועדה המקומית (נספח ז' לעתירה), אין מטרתו של הליך זה ענישה, אלא תכנון ובניה, ולכן אין בכך כדי להצדיק שלא להיעתר לבקשה בנסיבות אלו (וזאת מבלי להיכנס לשאלת ניקיון הכפיים, או העדרו, של המשיבה 3) (וראו: עעמ 5726/12 אהרון אמסלם נ' לאה אלון, בפסקה 23 (פורסם במאגרים המשפטיים, 10.06.2015) להלן: "עניין אמסלם").

ואולם, התנהלות זו כן מצדיקה להימנע מפסיקת הוצאות לטובת העותרים, אף כאשר עתירתם מתקבלת, וכך ייעשה.

סוף דבר לאור כל האמור, העתירה מתקבלת באופן זה שהחלטת ועדת הערר בטלה והחלטת הוועדה המקומית נותרת על כנה.

כן הוחלט לבצע שינוי בקוי ביניין למרפסות של המבנה, שעתיד להיבנות בתא שטח 2 בתכנית, כך שלא תתאפשר הבלטת מרפסות לעבר קו ביניין אחורי הפונה לבניין מגורי העותרים, המתגוררים ברחוב ריינס, באופן שיאפשר מרחק מינימלי של 6 מטר בין מרפסות.

העותרים טוענים, כי הועדה המחוזית חרגה מסמכותה בכך שהתעלמה מהוראות תקן 21 בדבר "פירוט מיזערי נידרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי" (להלן: "התקן"), זאת בנוגע לאופן קביעת מספר הדירות לפינוי על פי התכנית המוצעת.

...

בחינת החלטת הוועדה המחוזית בהינתן המגבלות החלות על בית המשפט, אשר אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ולא מעמיד את שיקול דעתו תחת שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון, כי אם בוחן במבט על האם מוסד התכנון הפעיל את שיקול דעתו המקצועי בסבירות, ללא משוא פנים, על בסיס שיקולים תכנוניים ותוך הקפדה על כללי מינהל תקין, על בסיס כל אלה הגעתי לכלל מסקנה, כי החלטת הוועדה המחוזית הינה החלטה תכנונית מובהקת המסורה לשיקול דעתה המקצועי הרחב והיא אינה לוקה באחד הפגמים המצדיקים לכאורה התערבות שיפוטית בהחלטתה.

החלופה התכנונית שהוצעה על ידי העותרים, אליה הצטרפה בהמשך הוועדה המקומית, נבחנה באופן מעמיק ואושרה, הן תחילה על ידי הוועדה המקומית והן על ידי הוועדה המחוזית כשבסופו של דבר גם ללא רשות ערר נבחנה על ידי ועדת הערר, כשבסופו של דבר הוחלט שלא לאמץ אותה בהתבסס על שיקולים תכנוניים שלא מצאתי בהם כל פגם המצדיק התערבות בית המשפט.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ראיתי לנכון לדחות העתירה.

זאת, לרבות תוספת של 2 קומות בהקלה מעבר לקומות תמ"א 38 ותכנית רג/340/ג/30 (ברחוב שהוא צר יחסית), הקלות בקוי הבניין – הן הקידמי, הן האחורי והן קווים צידיים, הקלות מנסיגות נידרשות בקומת הגג, הבלטות של מרפסות ומסתורי כביסה וכיוצא בכך.

חריגותו של הבניין – זאת בהנתן שמדובר במיגרש עם מידות שטח קטנות (499 מ"ר), אשר שטח ההפרשה שלו לצרכי ציבור – בהתאם לתיק המידע - עומד על 20 מ"ר בלבד.

בכלל כך, נטען כי ברי שאין בשטח ההפרשה המזערי בכדי לתרום באופן כזה או אחר להקמת בית ספר, אשר מתוכנן להיבנות, כדברי ועדת הערר בהחלטה, על פני 7.2 דונם.

עוד נטען כי איגום מגרשים למתחמי תיכנון, כמוצע בתכנית האב, מאפשר התחדשות של השכונה באופן מושכל, כאשר מחד מתאפשר לשמר את הזכויות שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 ומכוח תכניות ביניין עיר מקומיות או להגדילן, ומאידך, מתאפשר לקבל שטחים שיאפשרו בניית מבני ציבור הנדרשים לשכונה זו. עוד נטען כי במסגרת תמ"א 38 נכלל שיקול הנשיאה בתשתיות בין השיקולים אשר על הועדה המקומית לשקול בעת בחינת בקשה להיתר בהתבסס על תמ"א 38.

...

זאת בהינתן שמקובלת עלי קביעת ועדת הערר ולפיה משהעותרת מבקשת להוציא עצמה מגדרו של התכנון הכולל, הרי שאין היא זכאית לקבל כל תמורה הנובעת ממנו וקל וחומר שאינה מוותרת או תורמת דבר, כאשר היא מבקשת זכויות בהיקף קטן יותר מזה הניתן במסגרת התכנון הכולל.

יחד עם זאת, הדגיש בית המשפט העליון (בסעיף 59 לפסק הדין) ודבריו להלן רלוונטיים ונכונים גם לענייננו: "ברם, לצד ההכרה בחשיבותם של התכנון הכולל ושל עקרון הצדק החלוקתי, הכרחי לתחוֹם גבולות ראויים לכל אחד מהם, שאם לא כן הם עלולים גם לגרום עוול. אבהיר. אשר לתכנון כולל, מדובר בהעדפה מוצדקת, אך רק בהעדפה; לא בחזוּת הכּל. בשלב מסויים בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי- השלמת תכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה (לזיקה שבין הימשכות הליכי התכנון או מידת התקדמותם לבין סבירות החלטה שלא לאשר תכנית נקודתית, ראו בג"ץ 6572/13 ברקאי נ' שר הפנים (1.10.2014)[פורסם בנבו] , פסקה 7; עת"ם (מרכז) 26202-04-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה בטייבה נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (8.8.2013)[פורסם בנבו] , פסקה 7)). בצדק קבע כך בית המשפט המחוזי בפסק הדין (פסקה 44). אף יו"ר ועדת המשנה להתנגדויות, אשר בסופו של דבר דחתה את התוכנית, התבטא ברוח זו (ישיבה מיום 13.11.2011, עמוד 72 לפרוטוקול, נספח מש/5): "איך אתם מקדמים את זה? או שעושים תכנון כולל למושבים, אי אפשר לבוא ולהגיד עכשיו שכל אחד יבוא ויחכה שיבוא המשיח ולא יכולים לפצל שום דבר". זאת לזכור ולהזכיר, ההתנגדות לקידום תכניות בהעדר תכנון כולל משליכה הן על המערערים, הן על עניינם של בעלי מגרשים אחרים במושב.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

לעניין החריגות של המבנה מקוי בנין – נקבע כי תותר חריגה של המבנה למרווח צידי בשיעור של 30 ס"מ. בעיניין זה סברה העותרת כי מדובר בחריגה מזערית אשר לא תהווה פגיעה במגרשים הגובלים, מה גם שמדובר בחריגה המותרת על פי תוכנית וניתנת לשיקולה של העותרת.

לעניין ההקלה בדבר מרווח אחורי מקוו ביניין לצורך מרפסת – נקבע כי בדין החליטה הועדה המקומית להתיר חריגה של 1 מ' בלבד מקוו הבניין האחורי לצורך מרפסת.

בנוסף, קבעה ועדת הערר כי הקמתה של בריכת שחייה לא מקורה החורגת מקוו ביניין אינה מהוה סטיה ניכרת על פי תקנות התיכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "התקנות"), וכי ניתן באופן עיקרוני לאשר חריגה מקוו ביניין בהקמת בריכת שחייה, וגם זאת בדומה לעמדת העותרת.

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.