מקרקעין ששימשו ישירות מוסד ציבורי לפי סעיף 61

ועדת הערר עמדה על פסיקת בתי המשפט לגבי פגיעה בפוטנציאל תיכנוני לשינוי ייעוד הקרקע וקבעה, כי בנסיבות שלפניה, ומבלי להכריע במחלוקת אם אותו הסכם נחתם והפך להיות מחייב, כי אין ולו "...רף תיכנוני מינימאלי היוצר ציפייה סבירה במצב התיכנוני הקודם לאישור תכנית המייעדת את המקרקעין למגורים, למסחר או לכל כיוצא באלו. נהפוך הוא; נסיבות העניין מוכיחות כי ציפייה שכזאת היתה רחוקה מאד מלהתגבש.." (סעיף 61 להחלטה).

מטרה אחרת לפצוי זה היא ייעול עבודות רשויות התיכנון כאשר "ההנחה היא, שקביעת חובת פיצוי תיגרום לרשויות התיכנון להפנים להליך קבלת ההחלטות אצלן את העלויות הכרוכות בפגיעה במקרקעין שבתחום התכנית ושגובלים עימה, וכך תתקבלנה הכרעות שיאזנו כראוי את האנטרס הצבורי ואת האינטרסים של בעלי המקרקעין" (עניין קטן, פסקה 25; וראו גם עניין טויטו).

"פגיעה ישירה נגרמת על-ידי התכנית עצמה: התכנית חלה על מקרקעין מסוימים ומשנה את הנורמות המשפטיות החלות על מקרקעין אלה. כך, למשל, כאשר התכנית אוסרת בנייה או מקטינה את אחוזי הבנייה במקרקעין הנדונים. זהו מקרה מובהק של פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית..... פגיעה עקיפה אינה נגרמת על-ידי התכנית עצמה, אלא על-ידי מקור חצוני. הפגיעה נובעת בדרך כלל מתחולת התכנית על מקרקעין סמוכים. למשל, היא מתירה לבנות על מקרקעין סמוכים מבנה החוסם גישה או מיפעל הגורם מיטרד, כגון מיטרד של רעש או ריח. במקרה כזה התכנית אינה משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין הנדונים, אלא את הנורמות המשפטיות החלות על מקרקעין סמוכים, אך כתוצאה מבצוע התכנית ירד ערכם של המקרקעין הנדונים" (עניין ברעלי, בעמ' 474).

על-פי הנטען, מאחר ואין מחלוקת כי הכרזה בהתאם לתוספת הראשונה חלה על החלקות (כפי שציינו לעיל בפרק המצב התיכנוני הקודם) הרי יחול סעיף 7 (א) לתוספת אשר קובע, כי "לא יינתן על ידי מוסד תיכנון היתר לבנייה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרה של חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או הסכימה לכך הוועדה" (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים- נ.ג').

...

אדרבא, מהחלטת הועדה המחוזית בהתנגדות המערערים לתכנית הפוגעת, אני למד, כי מדובר במקרקעין המרוחקים "מכל אזור אחר המיועד לפיתוח", ומסקנה זו היתה מקובלת על ועדת הערר (ראו סעיף 39 להחלטה) והיא מקובלת עליי.

הסכם "פארק השרון" אין בו כדי לשנות מן המסקנה.

סיכום: לסיכום, משלא הוכחה כל פגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 ומשלא מצאתי כל טעות בהחלטת ועדת הערר, אני דוחה את הערעור.

סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק קובע, כי "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה... השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש צבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;" (המילים המודגשות נתווספו בתיקון 53 לחוק מיום 14.12.2000).

במסגרת טיעונים משלימים בכתב ובעל-פה חזר ב"כ המשיב והדגיש, כי למרות שאין כל דרישה בסעיף לשימוש ישיר במקרקעין למטרות המוסד, ולכאורה די בשימוש עקיף בכספי פירות המקרקעין משכירות, הרי ש"דרך המלך" (כלשונו) של טיעוניו נסמכת על פרשנות המילים "התמורה בעדם", המתייחסות לשיטתו הן להשכרה ב"דמי מפתח" והן להשכרה בשכירות חופשית.

בהתייחס לתכלית הפטור מהיטל השבחה שבסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, נקבע בפסיקה כי פטור זה "נועד לעודד פעילות של גופים הפועלים לטובת הציבור כנאמניו ולא לרווחתם הפרטית ולהקל על מימוש זכויות מושבחות במקרקעין שבבעלותם או בחכירתם מקום שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף" (ע"א 5138/04 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה מטה יהודה נ' נווה שלום חברה מוגבלת בערבות (30.8.07); ההדגשה הוספה); זאת בדומה לפטור ממס שבח לפי סעיף 61 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (השוו: ע"א 1002/05 מזור – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין – רחובות (13.8.06)).

...

על-רקע הצהרות אלו מטעם המשיב קבעה הוועדה: "בנסיבות אלה נראה לנו כי עצם פעילות המשיבה לבניית והשכרת דירות בדמי מפתח ולא במכר, תוך הנחה ניכרת למיעוטי יכולת, עונה על הגדרת המונחים צדקה וסעד בהוראת הפטור. לפיכך, יש לראות במקרקעין כמשמשים למטרות הציבוריות המנויות בסעיף הפטור". בשולי ההחלטה הדגישה הוועדה, כי אין באמור כדי לשנות את עמדתה העקרונית "שלפיה טענת הקצאת דירות מגורים כפעילות סעד או צדקה מחייבת הוכחה ויש לבחון אותה בזהירות (ערר (י-ם) 306/14) אלא שבנסיבות המקרה ולאחר שבחנו את מכלול הנסיבות ואת הצהרות העורר, אנו סבורים כי יש לראות במקרקעין כמשמשים למטרות אלו". לפיכך, קיבלה הוועדה את הערר והורתה על ביטול הודעת החיוב בהיטל השבחה.

בכך מקובלת עליי קביעתה של ועדת הערר, כמו-גם עמדתה של המערערת, כי תכלית החקיקה בעניין סעיף הפטור הנדון, לא נועדה לאפשר למוסד ציבורי להשקיע ברכישת מקרקעין והשכרתם, שהיא פעילות מסחרית מובהקת, גם אם דמי השכירות יועברו לצרכי המוסד.

הצעות חלופיות שהעלה ב"כ המשיב במהלך הדיון, שלפיהן ככל שייקבע בפסק-הדין שלא הוכח שהמקרקעין המושבחים משמשים למטרה ציבורית של "צדקה וסעד", ישקול ההקדש לפנות לבית-הדין הרבני לקבלת אישור למכירת ארבע הדירות הנדונות ותמורת המכירה תשמש למטרות סעד וצדקה, או להשכיר את הדירות ללא תמורה כספית לאברכים נזקקי סעד בתקופת לימודיהם בכולל – תיבחנה מן הסתם על-ידי המערערת או ועדת הערר, ככל שתתקבלנה החלטות על-ידי ההקדש בעניין זה; ואיני מוצא מקום להתייחס אליהן בשלב זה. התוצאה על-יסוד האמור לעיל הערעור מתקבל, במובן זה שהחלטת ועדת הערר בדבר ביטול חיוב המשיב בהיטל השבחה מחמת פטור לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מבוטלת.

בנסיבות העניין ישלם המשיב למערערת הוצאות בסך 10,000 ₪.

כמו כן, יש להזכיר אף את סעיף 61 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מס שבח) הקובע הסדר דומה לצורך הענקת פטור ממס במקרה של מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה למוסדות ציבור (סעיף 61(א) לחוק מס שבח), או במקרה של מכירת זכות במקרקעין בידי מוסדות ציבור (סעיף 61(ב) לחוק מס שבח) בתנאים שנקבעו לכך בדין.

אם כן, כאמור, השאלה הניצבת במוקד הדיון: האם בשלב האישור הקונקרטי שניתן למוסד צבורי לפי סעיף 46(א) לפקודה מוקנית לשר האוצר וכן לועדת הכספים סמכות רחבה לבחינת עניינו של מוסד ספציפי זה או אחר? בהקשר זה יש להבחין בין "סמכות חובה", דהיינו כזו הכוללת רכיב מצומצם של שיקול דעת, לבין "סמכות רשות" המקנה לרשות שיקול דעת חזק (ראו: בג"ץ 939/05 ברבי נ' שר התמ"ת, פסקה 14 (18.6.2007); ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 40 (14.5.2012) (להלן: עניין רוטמן); ברק-ארז, משפט מנהלי א, בעמ' 217-216).

הקף סמכותו של שר האוצר בשלב בחינת המוסדות (כאמור לעיל "הקומה השנייה"), ובעקבותיו של ועדת הכספים המפקחת עליו, כמו גם השיקולים אותם הם צריכים לבחון, נגזרים בראש ובראשונה מן התנאים הקבועים בהגדרת "מוסד צבורי" בסעיף 9(2) לפקודה – חבר של שבעה אנשים לפחות אשר רובם אינם קרובים זה לזה; הפועלים למען מטרה ציבורית; נכסיהם והכנסותיהם משמשים להשגת המטרה הציבורית; המגישים דו"ח שנתי לגבי נכסיהם, הכנסותיהם והוצאותיהם.

כך, במסגרת הפעלת סמכותה, בדומה להפעלת הסמכות המוקנית לרשות המסים, ועדת הכספים אינה רשאית להפעיל שיקול דעת מהותי "חזק". בשלב זה על הבחינה להיתמקד אך בהתקיימות הקריטריונים והתנאים שפורטו לעיל, הנגזרים באופן ישיר מהתנאים בהגדרתו של מוסד צבורי בפקודה (כשהדגש מושם בבקורת על ההחלטה שקבלה רשות המסים).

...

סוף דבר, שיש להותיר על כנו את אישור שר האוצר ורשות המסים הפועלת מכוחו לפי סעיף 46(א) לפקודת מס הכנסה, ולבטל את החלטת ועדת הכספים.

זאת מן הטעם שמטרתה ופעילותה של העותרת שנויות "במחלוקת ציבורית עמוקה". אני שותפה למסקנה שאליה הגיעה חברתי השופטת ד' ברק-ארז, גם לדרך הילוכה, שלפיה ועדת הכספים חרגה מסמכותה שעה שהפעילה שיקול דעת מהותי-תוכני בהתייחס לטיב פעילותה של העותרת; תחת להפעיל פיקוח פרלמנטרי על החלטת שר האוצר.

סופו של דבר – יש לבטל את החלטת ועדת הכספים, ומשמע שהעותרת תאושר כמוסד ציבורי לעניין סעיף 46(א) לפקודת מס הכנסה.

העוררת סבורה, כי היא זכאית להקלה במס רכישה המוקנית למוסד צבורי לפי תקנה 9 בגין רכישת דירת מגורים שנועדה לשימושו של תלמיד ישיבה נשוי אשר לומד בישיבה.

יש לקבוע, כי שימוש בדירה למגורי אברכים מהוה שימוש פיזי ישיר לצורכי המוסד הצבורי ולהגשמת מטרותיו.

בתקנה 9 לתקנות נקבע, כי "מוסד צבורי כמשמעותו בסעיף 61(ד) לחוק יהיה חייב במס רכישה בשיעור של 0.5% לגבי מכירת זכות במקרקעין אם שוכנע המנהל, כי המקרקעין משמשים או ישמשו בעתיד את המוסד במישרין בלבד. סעיף 61(ד) לחוק מגדיר מוסדות ציבור כ"מוסדות לדת, לתרבות, לחינוך, למדע, לבריאות, לסעד או לספורט או למטרה ציבורית אחרת ושאינם מיועדים להפקת רווחים, שנקבעו לעניין זה על ידי שר האוצר באישור וועדת הכספים של הכנסת". במקרה שלפני, מדובר בדירה אשר רכשה העוררת ומשמשת, לטענתה, למגורי אברך ובני משפחתו.

...

סבורני, כי אין לקבל עמדה זו. הכרה במעונות סטודנטים כשימוש במישרין אין בה כדי ללמד בהכרח, כי אף במקרה בו עסקינן, כאשר מדובר בדירה שאינה חלק ממבנה מעונות, אינה בתחום הישיבה והיא משמשת את האברך ומשפחתו, מדובר בשימוש במישרין של הישיבה.

סבורני, כי אין לגזור בין המקרים גזירה שווה.

אינני מקבלת את טענת העוררת, לפיה היא נמנעה מהצגת מסמכים וראיות רלוונטיים לתמיכה בעמדתה בשל העובדה שלא הבינה את עמדת המשיב.

בדיקתו של רואה חשבון רבין העלתה כי העוררת החזיקה באישור מוסד צבורי לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961 ובשל כך הייתה העוררת רשאית לקבל פטור של מוסד צבורי לפי סעיף 61 לחוק מסוי מקרקעין.

בעניינינו ציין רואה חשבון דן רבין, אשר מונה על ידי המנהל המיוחד של העוררת לבדוק את עסקת מכירת הנכס (בסעיף 9 לתצהירו), כי רואה החשבון של העוררת "כנראה חשב בשגגה שאת ההחזר מקבלים ממס הכנסה ולא היה בקיא בהליך". אין מדובר בעדות ישירה מטעם רואה החשבון שייצג בזמנו את העוררת, אשר ניתן להניח כי לא הובא לעדות מפאת גילו המבוגר (ראו בעיניין זה את עדותו של רואה חשבון רבין, בעמ' 14 לפרוטוקול, שורות 22-24), אלא בעדות סברה.

עוד צוין כי ב"כ העוררת הוא בנו של עו"ד ינובסקי ששמש כבעל תפקיד בעמותה וכי שניהם בקיאים במיסוי מקרקעין.

...

נראה כי ככל שמשך האיחור בהגשת הבקשה להאריך את המועד הינו רב יותר, כך יגבר כובד הטעם הנדרש על מנת להיעתר לבקשה להאריך את המועד.

לאור כל האמור, אציע לחברי הוועדה לדחות את הערר ולחייב את העורר בהוצאות.

לעניין גובה החיוב בהוצאות ניתן להתחשב בכך שפעילות העוררת הינה לצרכי צדקה וחסד ובכך שתמורת מכירת הנכס יועדה לקידום פעילות זו. העוררת תשלם הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪ אשר ישולם תוך 45 ימים מהיום.