מקרקעין אי קבלת אישור לצורך רישום הזכויות

במכתב נאמר כי הוגשו לעירייה האישורים לצורך קבלת היתר בנייה אך חסרים מספר מסמכים, וביניהם, התחייבות של המערערת כי המיגרש יירשם מחדש בלישכת רישום המקרקעין "תוך ביטול החלקות הרשומות הנוגעות למגרש זה". אם נעצור את הילוכנו בשלב זה, הרי שאמנם אין מיסמך המעיד על כך שהעירייה היתנתה פתיחתו של תיק הבנייה בהסדרת הבעלות במיגרש על שמה של המדינה כיחידה נפרדת.

וגם במכתבו מיום 14.10.2001 של מר קליש מטעם המערערת לגב' שטיינמץ, מנהלת המחוז במינהל: "אנו הדגשנו שכל עוד הקרקע לא תהיה נקיה לחלוטין מכל זכות של צד ג' כלשהוא ונסחי הרישום יהיו נקיים לחלוטין, לא נוכל להוסיף ולהוציא כספים על קרקע שמצב הזכויות בה אינו ברור, מה עוד שאי הבהירות באשר לרישום הזכויות מונעת מאיתנו את היכולת למכור את הדירות, לקונים סבירים". גם הקונספציה בדבר חוסר היכולת לשווק ולמכור דירות הייתה מוטעית, מאחר שניתן היה לכתוב בחוזה המכר של הדירות סעיף בנוסח: "הואיל והמוכרת היא הזכאית להרשם כחוכרת לדורות של המיגרש הידוע כ...". מנגד, הערייה הייתה שותפה למעשה, גם אם לא להלכה, לקונספציה של המערערת, מאחר שסרבה לפתוח תיק בנייה ולא הנפיקה היתר בנייה בשל הרישום של שיכון עובדים.

...

המסקנה העולה מחומר הראיות שנסקר לעיל, הוא שלכל הצדדים הייתה מידה של אשמה בתסבוכת שנוצרה.

שקלנו את האפשרות להחזיר את התיק לבית משפט קמא על מנת שיקבע את חלוקת האחריות בין הצדדים, ברם, בהינתן שאנו עוסקים באירועים שהתרחשו לפני כעשרים שנה, ועל מנת לקצר את המשך בירור התובענה בנושא הנזק, מצאנו לעשות כן במסגרת פסק דיננו.

בהינתן כל אלה, מצאנו לחלק את האחריות כך שהמערערת תישא באשם תורם נכבד של 50% (השוו לתוצאה בע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102, 122 (1991); העירייה ב-30% ורמ"י ב-20%.

טענות המשיבות בחודש אוגוסט 2019 סורבה בקשת העותרים לקבלת אישור לצורך רישום זכויותיהם בקרקע.

אציין עוד, כי מצאתי, שאין לקבל את טענת המשיבות בדבר אי מיצוי הליכים שעה שהעותרים לא הגישו ערר על החלטת המשיבה מס' 2 בהתאם לסעיף 12ז(1) לחוק.

...

כמו כן, אינני מקבלת את טענת המשיבות לפיה יש להורות על סילוק העתירה על הסף בשל אי צירוף המוכרים כמשיבים לעתירה.

בנוסף, אינני מקבלת את טענת המשיבות בדבר חוסר ניקיון כפיים מצד העותרים ובין היתר בעת הגשת הבקשה למתן החלטה בבקשה להארכת מועד.

התוצאה בנסיבות אלו, מצאתי שלא להיעתר לבקשה לסילוק העתירה על הסף ומצאתי להאריך את המועד להגשתה עד למועד בו הוגשה בפועל.

בבחינת למעלה מן הצורך, ואף ככל והיה מקום לראות בטענה העמומה הנקובה בכתב ההגנה, כזו אשר יש בה כדי הצדקה להכרעה בסוגיה לגופה, דין טענה זו להדחות בהיבט הענייני, וזאת מהטעמים אשר יפורטו להלן; כאמור, לטענת הנתבעים, פרשנותו של סעיף 1ג(1) להסדר הגישור, הנה כי בנגוד לטענות התובעים, אין להסתפק במסירת מכתב ההבהרה מטעם הערייה מיום 24.3.2021, ולמעשה היה על התובעים להציג אישור ערייה המופנה לרשם המקרקעין לצורך רישום הזכויות, אלא כי קבלתו של אישור זה אינה אפשרית במצב התיכנוני והרישומי הנוכחי של המקרקעין, ומשכך, אין כל הצדקה חוזית או אחרת, לקבל את טענות התובעים, כמפורט בכתב התביעה (ראה לדוגמא ע' 24 ש' 24-25 לפרוטוקול).

עיון בפנייה עצמה, כמו גם בהתנהלות הצדדים קודם ולאחר משלוח אותה פנייה, מלמד כי אישור הערייה לצורך העברת הזכויות בלישכת רישום המקרקעין לא התבקש באותה עת, מעולם לא ניתן, והגם כי הובהר במסגרת פניית התובעים לרשות כי המטרה בסופו של יום היא קידום קבלתו של אישור ערייה המופנה ללישכת רישום המקרקעין, הפנייה הפרטנית הייתה מיועדת אך לצורך חישוב היטל ההשבחה בו על התובעים לשאת.

...

סוף דבר הצדדים להליך שבפני התקשרו עוד בשנת 2002 בהסכמי מכר במסגרתם התחייבו התובעים ליתן לנתבעים ובעלי זכויות נוספים, שירותים שונים אשר בבסיסם שינוי ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של אזור תעסוקה ותעשייה.

סוף דבר, התביעה מתקבלת במובן זה שייראו את התובעים כמי שעמדו בתנאי הוראות סעיף 1ג(1) להסדר הגישור, ועל הנתבעים לפעול בהתאם לנקוב בהסדר הגישור, לרבות המצאת כלל המסמכים הנקובים בו. לצורך כך, ניתן בזאת צו עשה כמפורט בסעיפים 5.2 ו-5.3 לכתב התביעה.

טענות הנתבעים, לרבות הטענה בדבר הפרת הסדר הגישור, נדחות.

לטענת המשיבים, הומצאו להם מרשויות המס כל אישורי המיסים בגין העיסקאות שנערכו במקרקעין, למעט העברת אותן זכויות מיוסף חג'ג' ז"ל ליוסף בן דוד ז"ל. לאור זאת, בתובענה שהגישו עתרו המשיבים לסעדים הבאים: להורות למבקשים 3-1 (הם המשיבים בתובענה העיקרית), יורשי המנוח יוסף חג'ג' ז"ל, לחתום על כל מיסמך נידרש לצורך השלמת העברת הזכויות על שם המשיבים, כך שהמשיבים 7-2 יירשמו כבעלים של 302 חלקים מתוך 502 חלקים במקרקעין וג'וליה תרשם כבעלים של 200 חלקים מתוך 502 חלקים במקרקעין.

מחד, לטענת המבקשים, מדובר בתובענה ביחס למקרקעין מוסדרים שאינם רשומים על שם המשיבים לקיום זכות במקרקעין מכוח התחייבות אובליגאטורית לא רשומה ולכן, סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין אינו חל. מאידך, לטענת המשיבים, לא מדובר על תובענה לקבלת זכות אובליגאטורית להקניית זכות קניינית בעתיד, אלא הזכות החוזית כבר התקבלה ומומשה ורק עצם רישומה עומד על הפרק והפנייה לבית המשפט היא לשם השלמת הליך הרישום ותו לא ולפיכך, חל בעיניינם סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, כך שלא חל חוק ההתיישנות.

...

במקרה דנן, אני סבור כי בשלב מקדמי זה של התובענה ומבלי לקבוע מסמרות, די בהמשך החזקה במקרקעין על ידי המשיבים ועצם בניית בית המגורים על המקרקעין, כדי לשלול טענת ייאוש או ויתור מצידם, לצורך דחיית טענת השיהוי במסגרת הבקשה לסילוק על הסף ומטבע הדברים, טענות אלו יתבררו בהמשך ההליך.

מכלול המפורט לעיל, מוביל למסקנה כי מן הדין לברר את התביעה לגופה, חלף דחייתה על הסף.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, הבקשה לסילוק התובענה על הסף - נדחית.

תמצית טענות התובעים כלפי הנתבע 3: לטענת התובעים, הנתבע 3 הפר את הסכם המכר, הפרה יסודית, בכך שלא העביר להם את מיסמכי העסקה לצורך רישום זכויותיהם במקרקעין.

נבחן התקיימות תנאים אלו במקרה שלפנינו: הפלוגתא זהה מבחינה עובדתית ומשפטית לזו שנדונה בהליך הראשון – בכתב התביעה, טוענים התובעים, כלפי הנתבעים 1 ו – 2 כי לא ביררו את מצבם המשפטי של המקרקעין לאשורו (בפרט לשאלת זכות המעבר של הנתבע 3 בחלקם של התובעים במיגרש), לא יידעו את התובעים ולא הסבירו את המשמעויות הנגזרות ממנו, וכן נטען כי לא הוסבר ולא הוסכם, שחתימה על הסכם השתוף מהוה תנאי מהותי בעיסקה.

בהתאם להלכה הפסוקה, תביעה תסולק על הסף מחמת העידר עילה, במידה וייקבע כי גם אם תוכחנה כל העובדות הנטענות בכתב התביעה, לא יהיה התובע זכאי לקבל את הסעד המבוקש; העובדה שסכויי התביעה להיתקבל אינם גבוהים, אינה משמשת נימוק לסילוק התביעה על הסף.

או אז, הורה ביה"ד הרבני הגדול לבית הדין האיזורי ברחובות "לשחרר את מיסמכי העסקה לצורך השלמת העברת הבעלות בלישכת רישום המקרקעין על שם המערערים". מן הנימוקים המפורטים לעיל, אני מקבלת טענת הנתבע 3, כי דינה של התביעה כנגדו שתמחק על הסף, מחמת העידר עילה.

...

או אז, הורה ביה"ד הרבני הגדול לבית הדין האזורי ברחובות "לשחרר את מסמכי העסקה לצורך השלמת העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין על שם המערערים". מן הנימוקים המפורטים לעיל, אני מקבלת טענת הנתבע 3, כי דינה של התביעה כנגדו שתימחק על הסף, מחמת העדר עילה.

סוף דבר: טענות הנתבעים מתקבלות, באופן שהתביעה כנגד הנתבע 3 נמחקת על הסף, והתביעה כנגד הנתבעים 1 ו – 2 נדחית על הסף.

עוד אני מורה, בהתאם לסמכותי עפ"י תקנה 41(ג), כי ככל שתוגש תובענה חדשה כנגד הנתבע 3, לא יהא זה מן השלב בו נמחקה התובענה שבכותרת, אלא היא תוגש כתביעה חדשה על יסוד המצב העובדתי והמשפטי העדכני נכון למועד הגשתה.