מקרה המרתפים ביבנה פטור מתשלום ארנונה

בפניית הערייה לתושבים מיום 16.1.2019 (נספח 9 לעתירה) צוין, בין היתר, כי "לפני למעלה משנתיים החליטה הערייה לפטור מתשלום ארנונה את מרתפי החניה שבבעלותכם זאת בנגוד למינהל התקין ולמתחייב בצו הארנונה... " וכי אין מנוס מחיוב בתשלום ארנונה בגין מרתפי החניה מגובה 2.20 מ' , באופן מיידי, ולא רטרואקטיבי.

אם כן, נקודת המוצא היא כי חיוב מרתפי החניה מעוגן בצו הארנונה ונעשה כדין (זאת בשונה מעניין עע"מ 8635/05 עריית יבנה נ' ארנפרוינד ואח' (פורסם במאגרים, 15.5.2007) ודנ"מ 4727/07 עריית יבנה נ' ארנפרוינד (פורסם במאגרים, 19.2.2009), שם "הוחרגו שטחי המרתפים במפורש" שם, פסקה 2)).

אך, החיוב בארנונה חל על "כל השטח בכל הקומות" ומגבלת הגובה קיימת, ביחס לשטח המוחרג, בכל הנוגע למחוברים לשטח העקרי, בין אם מדובר ב "קומת מסד, סככות, מחסנים, מקלטים וכן מבני עזר-שאינם מחוברים לבניין העקרי, ובין אם מדובר באזכור ספציפי של "מרתפים וקומת מסד" אשר "אינם משמשים למגורים ולעסקים" - כך שבכל מקרה מרתפי החניה בגובה מעל 2.2 מטר אינם מוחרגים מהחיוב בארנונה.

...

אני סבורה כי בנסיבות אלו, ובפרט שעה שקיים מתחם של אפשרויות אשר על המשיבה לשקול ולקבל החלטה לאחר שקילת מכלול הנסיבות, מן הראוי כי המשיבה תידרש לשאלת גובה התעריף בגין שטחי המעברים וכן בגין שטחי החניות במרתפי החנייה.

לנוכח כל האמור, העתירה מתקבלת באופן חלקי.

אני מורה למשיבה לשוב ולהידרש לשאלת גובה התעריף בגין מרתפי החנייה, בהתייחס לשטחי החניות והמעברים, תוך התייחסות לסוגית הסבירות וזאת תוך 90 יום מהיום.

פתח דבר עניינה של העתירה שבפניי בהחלטת מועצת העיר הוד השרון מיום 24.6.2020, במסגרתה אושרה "הבהרה" להגדרת "שטח דירת מגורים" בצו הארנונה של עריית הוד השרון, בקשר עם חיוב מרתפים בתשלום ארנונה.

זאת ועוד, כבר נפסק כי יש להעדיף פרשנות שתוצאתה היא הטלת חיוב בארנונה על נכס שבעליו נהנה ממנו ומשתמש בו – ואין חולק כי כך הם המרתפים בבתים פרטיים - על פני פרשנות אחרת שתוצאתה היא כי נכס כאמור יהיה פטור מארנונה (ראו: ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עריית בני ברק (30.8.2006)).

יתר על כן, ביטול החיוב בארנונה על מרתפים בשנת 1992 אינו בגדר "שינוי שיטת חישוב השטח לצורך ארנונה", אלא הפחתה שנאסרה, כאמור, כבר בשנת 1992, שהרי האיסור על שינוי שיטת החיוב אינו אלא אמצעי למנוע עקיפת האיסור להגדיל את החיוב בארנונה או להפחיתו ואין להפוך את הגולם על יוצרו (ראה עניין יבנה).

עם זאת, צוי הארנונה הרלוואנטיים שם לא כללו תעריף נפרד למרתפים, וזאת להבדיל מהמקרה שלפניי.

...

נוכח מסקנה זו, נראה שכבר בשנת 1986 יכולה הייתה העירייה לחייב בגין שטחים משותפים בבנייני מגורים, מחסנים ומרפסות בארנונה – כל עוד שטחים אלה מקורים" [ההדגשה הוספה – ש.ב.] הנה כי כן - ההבהרה נשוא העתירה דנן אינה משנה מבחינה מהותית את כללי החיוב בארנונה החלים על דירות מגורים.

אף בעניין זה סבורני כי הצדק עם המשיבות.

סוף דבר העתירה נדחית.

בנושא זה נפסק בעיניין דומה ע"י חברתי, כבוד השופטת סגנית הנשיאה א' קובו בעת"מ (ת"א) 1575/08 פלג גל וחנה ו-70 עותרים נוספים נ' עריית יהוד-מונוסון (פורסם בנבו, ניתן ביום 24.10.2010): "ההשלכות של שינוי הצוים באופן רטרואקטיבי ועל פני פרק זמן של שנים הנן רחבות ועלולות לשבש את פעילות הערייה במימון השרות המוניציפלי לכל תושבי העיר. לו הוגשה העתירה בתוך שנת הכספים הרלוואנטית או אפילו בסמוך לסיומה, הייתה יכולה הערייה להערך למשמעות התקציבית שקיבלת העתירה עלולה (מבחינתה) להביא עמה. אך לעשות כן בחלוף שנים ארוכות – כשאנטרס ההסתמכות של הערייה, שהוא למעשה אינטרס ההסתמכות של כלל תושבי העיר וחורג מדלת אמותיהם של העותרת – אינו מן הראוי, ומעמיד את הערייה לפני קושי גדול ומשמעותי, ובספק גם אם בר-ביצוע". דומה, כי אין גם חשש לפגיעה בשלטון החוק אם תידחה העתירה בשל שהוי, שכן אין המדובר במקרה המעלה שאלות ציבוריות ועקרוניות באשר להיתנהגות הרשות.

(לעניין זה ראה: בג"צ 640/78 קצאן נ' יו"ר מועצה מקומית לתיכנון העיר נתניה, פ"ד לד(2) 1, 11 (1979)) בפרוטוקול שהציגה המשיבה מ-14 בפברואר 2008 נכתב כי ההחלטה משנת 2003 לפטור את העותרת מתשלום ארנונה עבור החניון נשלחה לשר הפנים לאישור אך לא נתקבלה תגובה ולכן אין אישור.

לעניין טענת העידר ההגדרה הממעטת מסתמכת המשיבה על עע"מ 8635/05 עריית יבנה נ' ארנפרוינד ואח' (פורסם בנבו).

נאמר גם, כי המונח "ביניין" על פי הגדרה זו, כולל בעקרון גם מרתפים ומחסנים (עע"מ 11641/04 ברוך סלע נ' מועצה אזורית גדרות (פורסם בנבו, ניתן ביום 17.7.2006).

...

טענות העותרת בקשר לחובות הארנונה החלות בשנות הכספים 2007-2003 (כולל) לוקות בשיהוי ניכר ולכן דין טענות אלו להידחות.

בנושא חיובי הביוב והמים אני דוחה את טענות העותרת.

בנושא חיובי אגרת השמירה והוצאות גבייה אני דוחה את טענות העותרת.

הערייה מוסיפה כי בהעדר הוראה מפורשת בדבר פטור מארנונה, לא ניתן לפטור נכס מארנונה, ואין לפטור את יצחקי ויתר הנישומים ברחבי העיר מחובת תשלום הארנונה כאשר הם עושים שימוש שוטף במרתף.

כפי שקבע בית המשפט המחוזי בסעיף 26 לפסק הדין בעתירה המינהלית: "ההגדרה כשמה כן היא. מטרתה להגדיר את המונחים בהם נעשה שימוש במסגרת הצוו. זה תפקידה ואין בלתו. לעומת זאת, הנורמה המשפטית קבועה במקום שבו נקבע התעריף, ובמקרה זה בסעיף 1.ה לצוו, הקובע את התעריף החל על מרתפים. העובדה כי הגדרת שטחים לצורך חיוב בארנונה ממעטת מרתפים, אין פירושה כי מרתפים פטורים מארנונה, אלא כי הם אינם נכללים בשטח הדירה לצורך חיוב הדירה בתעריף הקבוע לה בסעיפים 1.א-1.ד. זאת ותו לא". וכפי שכבר הוברר, התעריף בגין מרתפים נמוך באופן משמעותי מהתעריף הקבוע לדירת מגורים.

בענייננו, שלא כבעניין עריית יבנה, בצו הארנונה מופיע תעריף למרתפים וארנונה נגבתה בהתאם לו במשך עשרות שנים, כך שאין ממש בטענה שההבהרה עולה לכדי שינוי שיטת החישוב; ולא ניתן להקיש מעניין עריית יבנה למקרה הנידון כאן.

...

לפיכך וגם בהנחה שנפל פגם בצו הארנונה לשנת 1993, וכפי שבואר קיים ספק אם אמנם כך אך איני נדרשת להכריע בנושא – משמדובר בפגם ששורשר מאז בצווי הארנונה לאורך עשרות שנים, היה בשיהוי האובייקטיבי כדי לחרוץ את דין העתירה המינהלית לדחייה וממילא גם את דינו של ערעור יצחקי.

מאותם טעמים גם לא היה מקום לאשר את ניהול התובענה כייצוגית בעילה של גבייה שלא כדין; ועל כן אציע לחבריי שיידחה הערעור של יצחקי, ויתקבל ערעור העירייה ומשמע שהחלטת האישור מבוטלת ובקשת האישור נדחית.

אף אני סבורה כי יש לדחות את עע"מ 9254/20 ולקבל את בר"מ 9269/20.

בהפנותו לעע"ם 980/04 המועצה האזורית חבל יבנה נ' אשדוד בונדד בע"מ, תק על 2005(3) 2748 (2005) (להלן: פרשת בונדד) הוסיף בית המשפט וקבע כי השינוי שביקשה המערערת לבצע בהגדרתו של השטח החייב בארנונה למגורים מהוה שינוי של סיווג כללי ועל כן הוא מצריך "אישורם של השרים הנוגעים בדבר". במקרה דנן, כך ציין בית משפט קמא "[מש]לא הובאו העובדות במלואן בפני

המועצה ובפני השרים לא נשקלו מכלול הסוגיות הרלוואנטיות לאישורו של השינוי המבוקש", לרבות העובדה כי המרתפים ניבנו על פי היתרי בניה שכללו הגבלות שונות לעניין מיקום המרתפים, גובהם ומיקום החלונות בהם, הגבלות שהמשיבים קיבלו על עצמם "בציפיה להטבת מס". בשל טעמים אלה סבר בית משפט קמא כי החלטת המועצה על שינוי צו הארנונה באופן המחיל את החיוב גם על שטחי מרתפים התקבלה שלא כדין והורה על ביטולה ועל ביטול הצוו המתקן אך דחה את העתירה ככל שהתייחסה להשבת תשלומים עודפים שהתקבלו אצל המערערת מכוחו.

לבסוף טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בקובעו שניתנה לתושבים כביכול הבטחה שלטונית לפטור מארנונה בגין מרתפי מגורים בלא שפירש במה הוא תולה את מסקנתו בדבר מתן הבטחה כזו ובלא שפירט על ידי מי ניתנה ההבטחה והאם היא עולה כדי הבטחה שלטונית כמשמעותו המשפטית של מונח זה. עוד טוענת המערערת כי הקלות שונות שניתנו לבעלי מגרשים במסגרת היתרי בניה וכן הגבלות שונות שנקבעו בהם לעניין המרתפים, אליהן היתייחס בית משפט קמא, נוגעות למישור התיכנוני ואין להסיק מהן לעניין השטחים החייבים בארנונה.

...

שאלה דומה בדבר תוספת שטח לחישוב מקום שבו "שתק" הצו הקודם בעניין זה נדונה עוד קודם לפרשת סלע בפרשת יעקובוביץ וגם שם נדחה ערעורם של הנישומים על החיוב בארנונה לגבי תוספת השטח, אם כי בנימוק שונה.

טענות נוספות שהעלתה המערערת מצאו תשובה ראויה בפסק דינו של בית משפט קמא ובטיעוני המשיבים בפני נו ולא מצאתי צורך להידרש להן לפרטיהן שכן אין בהן כדי לשנות מן המסקנה שאליה הגעתי.

סיכומו של דבר, אציע לחבריי, אף שלא מטעמיו של בית משפט קמא, להותיר על כנה את קביעתו בדבר בטלות החלטת מועצת המערערת וצווי הארנונה שהוצאו על ידה ככל שהם נוגעים להטלת ארנונה למגורים על שטחי מרתפים.