מקדמה על חשבון היטל השבחה למימוש עצמי

טענות העורר נסמכות על סעיף 48ב(א)(1) לחוק מסוי מקרקעין, הקובע: המס שחייבים בו על פי חוק זה, יראוהו כמקדמה על חשבון מס הכנסה, זולת אם המציא המוכר אישור מפקיד השומה שלפיו יש להפחית מסכום השבח סכום כלשהוא בשל קזוז הפסדים, או שיש לזכות מהמס סכום כלשהוא בשל זכויים על פי פקודת מס הכנסה, ובמקרה זה יתאם המנהל את המס לפי זה והוראות חוק זה יחולו על גביית המקדמה (ההדגשה הוספה – ר' ס').

כידוע, מס שבח המוטל על פי חוק מסוי מקרקעין, הוא מס על רווח ההון שנצבר אצל המוכר בעת מימוש זכויות במקרקעין (ראו א' נמדר לעיל, בעמ' 69; ע"א 8763/06 גבריאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים (22.10.2009); רע"א 7816/06 עו"ד בויאר נ' עיזבון מרמלשטיין (1.10.2009); ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ (5.6.2005)).

חוק מסוי מקרקעין אינו מתנה את ההכרה בהוצאות השבחה במבחן צורני כלשהוא, ואפילו שווי עבודה עצמית של המוכר עשוי להיכלל כהוצאות ההשבחה (סעיף 39(1) לחוק; ע"א 381/80 מנהל מס שבח מקרקעין תל-אביב נ' סטלה, שרותי מכוניות בע"מ, פ"ד לט(3) 413 (1985)).

יחד עם זאת מן הראוי לציין כי המשיב עצמו בהליכים כאן ובמקרים רבים אחרים הסכים כי ניתן יהיה להגיש בקשת תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק המיסוי וגם להאריך התקופה לפי סעיף 107 לחוק המיסוי בעניינים מיוחדים שבהם ידוע היה תמיד שיש הליכים מתמשכים ("סחבת"), זה היה נכון לגבי טפול בכספים שמגיעים לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ונתונים להשגה וערעור ובעניין היטל השבחה (לפי השיטה הקודמת שלפני מינוי שמאי מכריע).

...

בנסיבות העניין ובשים לב שמרבית טענות העורר נדחו, אנו מחייבים את העורר לשלם למשיב הוצאות בסך של 10,000 ₪.

מבחינה לוגית אני סבור כי יש להחיל עקרון זה גם על הצגת קבלה של רמ"י שאינה סופית ושהוגשו עליה השגה ו/או ערר.

בנסיבות העניין ובשים לב שמרבית טענות העורר נדחו, אנו מחייבים את העורר לשלם למשיב הוצאות בסך של 10,000 ₪.

בעדותו של אפרתי נטען כי למעשה לא סוכמה מהותו של התשלום הגם שהתובעת מבחינתה התייחסה לתשלום כמעין מקדמה על חיוב עתידי בהיטל השבחה.

בתצהירו (בסעיף 14) הגדיר את מהות התשלום כך: "במסגרת המגעים שנערכו, סוכם כי הוועדה תסכים לארכה נוספת וזאת על מנת לאפשר לחברה פסק זמן נוסף לצורך ביצוע הריסות או הכשרת העבירה או הגשת בקשה לשימוש חורג. כתנאי להסכמה, סוכם כי החברה תשלם את הסכום שהיה מגיע ממנה כהיטל השבחה לו הייתה מקבלת היתר לשימוש חורג לתקופה שבין שנת 2005, אז אושרה הבקשה לשלושה חודשים... ועד לשנת 2010, בנוסף הוסכם כי כתנאי נוסף לדחיה על התובעת היה לפעול להכשרת השמוש ולפעול לקבלת היתר כדין." בעדותו חידד כי אף שהתשלום הועבר כנגד תקופת שימוש שחלפה הרי שהוא שולם "על החשבון", היינו על בסיס "ארוע מס" עתידי (עמוד 35, שורה 16): "ש. כשאנחנו מדברים על היטל השבחה, אז ארוע המס הוא בזמן האישור ואחר כך המימוש קובע את זמן התשלום. אז על מה הם משלמים אם זה עוד לא קרה?

ואם משלמים על החשבון ובסופו של דבר לא מצליחים להוציא את ההיתרים הרלוואנטיים, אז מה דינו של התשלום? אם אין היתר, אני מתאר לעצמי שהם הגיעו למצב שהגיעו שהוגש נגדם כתב אישום שני על אי קיום צו. אבל מה עם הכסף שהם שילמו על החשבון? אם אני לא טועה, בהסדר הטיעון נכתב שסכום ששולם לא יושב.

מעבר לכך, במהלך הטיעון לעונש הצהירה הנתבעת כי לא שולם כל תשלום על חשבון היטל השבחה (לעיל) כך שהנחת היסוד שעמדה בפני בית המשפט שדן בהליך הפלילי הייתה כי התובעת לא שילמה דבר בתמורה למשאב הצבורי ממנו נהנתה.

...

התוצאה היא כי תביעת התובעת להשבה נדחית.

התוצאה היא שגם התביעה שכנגד נדחית.

סיכום התביעה והתביעה שכנגד נדחות.

תוכן הנאמנות יהיה זה: הנאמנים יהיו רשאים לחתום בשם בעלי הזכויות על כל מיסמך או פעולה שתדרש על ידי הקונה, לרבות לצורך מימוש המכר ופיתוח המקרקעין, ולרבות לטובת צד שלישי מטעם הקונה כגון בנקים, רשויות המדינה, גופי תיכנון ורשויות מקומיות, והכל באופן שלא יעכב כל פעולה משפטית, פעולת פיתוח, תיכנון או בנייה, רישום, שיעבוד, משכון וכל כיו"ב, ובילבד שלא יהיה בכך כדי לפגוע בזכויותיהם של בעלי הזכויות מכוח הפקעות העבר, הן לגבי זכויות עבר והן לגבי זכויות ככל שייוצרו אם ייוצרו בעתיד, מכוח ההפקעות העבר, או להוות וויתור על זכויות אלו.

עם השלמת הרישום על שם הקונה בלישכת רשם המקרקעין, תרשם הערה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר תפנה לכלל האמור בפיסקה זו. לצורך רישום ההערה יגיש כונס הנכסים פסיקתה לחתימתי המופנית לרשם המקרקעין הכוללות את הוראות פסקה זו. כונס הנכסים ידאג להביא לידיעת הרשות המקומית את האמור בפיסקה זו. היטל השבחה היטל השבחה בגין תכנית שאושרה ופורסמה למתן תוקף עד למועד ההתמחרות יחול על בעלי הזכויות, ובגין תכנית שאושרה לאחר מועד זה תחול על הקונה.

צד המעוניין כי כונס הנכסים יטפל עבורו בהגשת שומה עצמית או בבקשה להפחתת שיעור המקדמה, יהיה עליו למסור לכונס את כל הנתונים והמסמכים הדרושים לכך, זאת על פי דרישת הכונס, במועד שיידרש לכך על ידי הכונס ובמסגרת לוח הזמנים הקבוע בהוראות הדין להגשת הדיווח או השומה העצמית או הבקשה להפחתת המקדמה.

כל תשלומי החובה והוצאות הכנוס במסגרת עסקת המכר יבוצעו בפועל באמצעות חשבון הכנוס ועל ידי הכונס, זאת גם במקרה שמי מהצדדים יבקש לערוך שומה עצמית שלא באמצעות כונס הנכסים.

...

אחר שנתתי דעתי לכלל הטענות החששות וההערות שעלו בדיון, ולאחר שניתנה לצדדים הזדמנות נוספת להגיע להסכמות בכוחות עצמם והדבר לא צלח, ומשווידאתי כי האינטרסים של בעלי הזכויות מוגנים כראוי במסגרת ההסכם, אני מורה בזה על אישור הסכם המכר כפי שהוגש לאישורי, בכפוף להוראות המפורטות להלן.

סוף דבר החלטה זו תשמש כנספח להסכם המכר ותהווה חלק בלתי נפרד ממנו.

בכפוף לכלל האמור לעיל, אני מאשר בזה את הסכם המכר, כפוף לאמור להלן בעניין ההצמדה.

לא ייתכן כי בשל הטרוניה כנגד גביית ההיטל, יפעל הנאשם בדרך של עשיית דין עצמית על ידי ביצוע העבירות החמורות (המתמשכות) דנן, ואזי יעלה טענה להגנה מן הצדק.

בנגוד לטענות הנאשם, סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התו"ב קובע כי מועד תשלום היטל השבחה הוא: "לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה", ומכאן שלא היתה מניעה חוקית לקבלת תשלום ההיטל קודם למועד מימוש ההשבחה.

...

כל הנימוקים הללו, מובילים למסקנה לפיה לא קמה לנאשם הגנה מן הצדק.

סיכומו של דבר אין חולק על כך שהנאשם המשיך בשימושים האסורים המפורטים בכתב האישום, גם לאחר כניסתו של הצו השיפוטי לתוקפו.

לפיכך, אני מרשיעה את הנאשם בשתי העבירות שבכתב האישום.

ביום 6.8.14 נחתמה תוספת ראשונה להסכם ובה שינוי לגבי דמי השכירות וכן, שונה ההסדר ביחס להיטל ההשבחה והוסכם, כי השוכרת תישא בתשלום היטל ההשבחה שיידרש לצורך קבלת היתר בניה עד לסך 250,000 ₪ וכל היטל מעבר לכך ישולם על ידי המשכיר.

החל ממועד חתימת ההסכם, ניתן לראות שינוי במערך הזכויות וההתחייבויות של הצדדים ביחס לקרקע החל מהגבלת זכויות המשכיר, דרך תשלום סכומים נכבדים למשכיר כמקדמות על חשבון דמי השכירות, קבלת חזקה ובצוע בניה על גבי הקרקע ועד לכך שהשוכר רשאי לבצע פעולות כלכליות מהותיות בקרקע על פי שיקול דעתו הבלעדי ולהשתמש בקרקע כמנהג בעלים.

כמו כן, טענות העוררים לעניין שווי הקרקע תמוהות, בשים לב שהמשיב קיבל את השווי המוצהר על ידם בשומה העצמית.

ציינתי, כי במניין תקופת החכירה יש להביא בחשבון גם תקופות חכירה אופציונליות וכי הדבר עולה בקנה אחד עם מדיניות המיסוי לפיה יסוד המימוש של הזכות במקרקעין אינו מהוה מרכיב בהתרחשותו של ארוע המס או תנאי לקיומה של חובת תשלום מס. בעיניין קבוץ מעלה גילבוע מצאתי, כי אין מדובר בתקופת אופציה אשר יש להביא בחשבון לצורך בחינת הזכות אשר עמדה לנישום במועד כריתת ההסכם זאת, בהיתחשב בקביעתו של בית המשפט העליון בע"א 156/83 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שלום שרבט, פ"ד לז(4), 443, לפיה זכות במקרקעין חייבת להיות בעלת תוקף משפטי.

...

לסיכום, אמליץ לחבריי לקבל את העררים שבכותרת מהנימוקים שפורטו לעיל ולחייב את המשיב בהוצאות בסך 20,000 ₪ בגין העררים שהגישה העוררת ו- 20,000 ₪ בגין העררים שהגיש העורר סלמאן.

באשר לשאלה האם מדובר בעסקה במקרקעין, שהיא הסוגיה המרכזית, אני סבור כפי שקבעה יו"ר הוועדה, שאכן אין לפנינו עסקה במקרקעין.

יחד עם זאת, בראייה הצופה פני עתיד, אני סבור כי חובה עלינו להדגיש שעל הצדדים לשים לב לכך, שכל הארכה של תקופת השכירות מעבר ל- 24 שנים ו- 11 חודשים מהמועד שנקבע כתחילת השכירות כאמור (27.12.15), תהווה עסקה במקרקעין ותתגבש חבות העוררים בתשלום המס, בשל הארכת הסכם השכירות.