מעברת עולים שנבנתה על קרקע של קרן קיימת לישראל

בתצהיר התובע נסמך הוא על הסכם שכירות מיום 20.4.1952 שנערך בין ממשלת ישראל על ידי מנהל מדור השיכונים לבין האב המנוח ובו מתואר כיצד ניתנת למשפחה, שגרה עד אז במעברת באר טוביה, זכות שכירות בדירה בת 1.5 חדרים הידועה כדירה מספר 1, בקומה א', בבית מספר 210 בשיכון באר-טוביה.

התובעים ושכניהם פנו בתביעה להשבה בעין של המקרקעין במסגרת ת"א (מחוזי ב"ש) 47087-05-11 ותביעתם נמחקה בהמלצת בית המשפט.

המדינה מפנה לתיקון 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), אשר לשיטתה סתם את הגולל על תביעות השבה מכוח שינוי ייעוד שקדם לתיקון זה. מעבר לטענה בסיסית זו מפנה המדינה לתכניות החלות על המקרקעין ומבהירה כי בשנת 1966 אושר תכנית רישום שיכונים צבוריים (תרש"צ) מספר 5/35/1 ממנה עולה כי שטח בית ארן נמצא מחוץ לחלקות המגורים של התובעים (חלקות 12, 13).

הנתבעות כאמור מפנות לע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל נ' עזבון גוזלן ז"ל, 13.8.13, לביסוס טענתן כי אין לתרשים מעמד מחייב ואינו מקצה זכויות במקרקעין.

עוד הפניתה המדינה לע"א 2135/91 דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל, 19.4.94, שם נקבע כי מסמכים דומים שלא אוזכרו בהסכם נועדו רק לזיהוי וע"א 10580/05 זיסו נ' משרד הבינוי והשיכון,16.2.08 אשר דן בתכנית שיכונים צבוריים וכולל הפנייה לעניין דוד) למסקנה זהה הגיע בית המשפט המחוזי בתביעה של מספר רב של תובעים הגרים ברובע החורש בקריית גת, שם דובר על טענה לזכויות חכירה במגרשים בגודל של בין 700 – 1,000 מ"ר, נקבע בת"א (מח' ב"ש) 20855-01-10 עיזבון המנוח שלמה אמזלג ז"ל ו- 151 נוספים נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, שם בפיסקה 12 לפסק דינו של כב' השופט ג' גדעון: "גם אם התרשים אכן צורף להסכמים כאשר נחתמו, הרי שיש להעדיף, את גרסת הנתבעים, כי תרשים זה נועד רק לזיהוי מיקום הדירה, ביחס לשכונה. כך גם העיד מר ביטון: "התשריט הוא תשריט העמדה שמראה את הדירה שעמידר הקצתה. מדובר פה בשנות ה-50 וה- 60 שהיה צריך לתת פתרון דיור לעולים חדשים ועמידר הקצתה דירות על מנת שיהיה פתרון למצוקת הדיור של אותם עולים ולא יותר מזה" (עמ' 57 לפרוטוקול הדיון מיום 23.12.15, ש' 3-1; ור' סעיף 10 לתצהיר ביטון).

...

גם מסקנה זו לא ברורה דיה.

סוף דבר התובעים לא הוכיחו כי היו להם זכויות בשטח מעבר לחלקות 12 ו- 13 בשטח כולל של 750 מ"ר. פועל יוצא הוא כי לא היו להם זכויות בתחום תכנית בית ארן ולכן אינם זכאים לפיצוי.

על כן, התביעה נדחית.

מבחינה קניינית, המקרקעין הם בבעלות קרן קיימת לישראל, והנתבעים הם בעלי זכויות החכירה.

קיים פוטנציאל להשבחה תכנונית של המקרקעין: קיימת התכנות לכך שככל שתוכן תכנית אשר תאושר על ידי רשויות התיכנון, ניתן יהיה לבנות על המקרקעין בנייה משמעותית נוספת.

ביום 3.4.2011 שלח עו"ד גולדשטיין מכתב תשובה לעו"ד כלטוב לפיו הנתבעים "דוחים מכל וכול את ההאשמות העולות ממכתבך שבסימוכין. בנגוד לאמור בו, מרשיי [=הנתבעים] מעוניינים לבצע העסקה בהתאם לעקרונות המוסכמים"; "יחד עם זאת מבקשים מרשיי [=הנתבעים] להבהיר כי הם לא ייקחו סיכונים בלתי סבירים ולא ילכו בדרך שיש בה משום הערמה על שילטונות המס. טיוטת ההסכם מסכנת את מרשיי ואינה משקפת את ההבנות שהושגו וחבל" (נספח 9 לתצהיר עו"ד כלטוב).

...

לפיכך, אני קובעת כי על הנתבעים לפצות את התובע בסך של 150,000 ₪ נכון להיום.

התוצאה התביעה מתקבלת באופן חלקי בלבד, והנתבעים מחויבים לשלם לתובע סך של 150,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

לטענת המשיבות, על המקרקעין אכן חלה תוכנית 1971, אלא שהשומה שהנפיקה רמ"י מתבססת על חוזה החכירה, משנת 2014, אשר מעניק את זכויות החכירה לגבי בניה בהקף המוגדר ב"קיבולת הבניה", והראיה לכך שהיקף הזכויות מוגבל לכדי "קיבולת הניה" היא שבחוזה החכירה קיימים עוד סעיפים המתייחסים לאפשרות להוסיף ולהרחיב את הבנייה מעבר לקיבולת זו. עוד נטען כי ועדת ההשגות זהתה כי קיימת שאלה בעיניין ההשלכות של תוכנית 1971 על חוזה החכירה, ולפיכך ביקשה ועדת ההשגות שתוכן חוות הדעת של רמ"י, וזאת בהתאם לסמכותה על פי סעיף 4.20.15 לקובץ החלטות ממ"י. עוד נטען כי הפרשנות אותה מאמצת העותרת לגבי תוכנית 1971 אינה עולה מלשון התוכנית, ולא ניתן להבין מתוכנית 1971 בהכרח כי ניתן לבנות 40% בכל קומה כפי שסוברת העותרת, כלומר, שהמדובר ב-40% כפול 3 קומות = 120%.

וראו עוד את הפסיקה הבאה אשר אף ממנה עולה כי "קיבולת הבניה" המוגדרת בחוזה החכירה היא המגדירה את הקף זכויות החכירה - רע"א 110/06 ב.צ.ל השקעות ויעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (4.7.2006); ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28 (2001); ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל – באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241 (2001)).

בסעיף 11, בכולו, "עליית הערך" משמעה ההפרש בין הערך המלא (100%) של הקרקע של הנכס לאחר פעולת ההשבחה (להלן- ערך גבוה), לבין הערך המעודכן של זכויות חכירה מהוונות באותה קרקע (91%) לפי הסכם זה, על פי שטח הקרקע והשטח המבונה כפי שהיה מותר לבניה לפי התוכנית שאושרה כדין עד יום 22.3.1993 (להלן- ערך נמוך), כששני הערכים כאמור מחושבים כנהוג במינהל מקרקעי ישראל לגבי חכירה עירונית.

...

אף כאן, סבורני כי יש טעם בעמדת ועדת ההשגות, כיוון שאת סעיף 3 לחוזה החכירה יש לקרוא על רקע מכלול הנתונים, ועל מנת להבהיר את עמדתי, יש צורך בשלב זה להוסיף ולתאר עוד נתונים רלבנטיים לגבי השתלשלות האירועים החוזית, מבחינה כרונולוגית.

לכן, אף אני סבורה – כפי שנימקה וועדת ההשגות, כי יש משמעות לתשלום דמי ההיתר בשנת 2013 והאמור מלמד על כך שרמ"י ובזק הסכימו כבר אז כי ערכי הקרקע יגזרו מקיבולת הבניה בפועל, ולא מזכויות בניה אפשריות לפי 120% מתוך שטח המגרש.

אמנם, הצורך לבקש חוות דעת משפטית מרמ"י לגבי המערך החוזי וההתייחסות לחוות דעת שכזו במסגרת ההחלטה נשוא העתירה, תומכת בטענה המקדמית של המשיבות לגבי כך שהמחלוקת נשוא העתירה הייתה אמורה להתברר בערכאה אזרחית ולא בערכאה המנהלית, אך לא נחזור שוב לנושא זה, וככל שהמדובר בפגם מינהלי נטען – לא שוכנעתי כי היה כל פגם שכזה.

בתביעותיהם, נאחזים התובעים באמרה בפרשת שיח חדש, שלצד ביטול החלטות המועצה, הותירה פתח לבעלי זכות חכירה לטעון לזכויות עודפות ביחס לאלו שמוקנות להם מכוח חוזה החכירה, בזו הלשון: "בחלק קטן של חוזי החכירה לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע... ייתכן גם שהיו מקרים של הישתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. ייתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים לחוכרים אלה או אחרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהמדינה טוענת להן. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים. אין בפנינו תשתית עובדתית שתאפשר היתייחסות פרטנית לטענות אלה ולהכרעה בהן. הערכאה המתאימה להכרעה במחלוקות אלה אינה בית-משפט זה...". (ראו פסקה 34 לפסק-הדין בפרשת שיח חדש (להלן: "פסקה 34")).

יפים לעניין זה דברים שכתב בשנת 1938 אברהם גרנובסקי, שניהל את מחלקת הכספים בקק"ל ולימים עמד בראש הקרן, בספרו מדיניות קרקעית עברית בארץ ישראל, כפי שהובאו בחוות דעת כץ, כך: "הקרן הקיימת התחילה מחפשת גם אחרי צורות אחרות של גיוס כספים שאפשר לנצלם בשלמות לשם רכישת קרקע לאומי[ת]. צורה כזו נמצאה בהשתתפותם של החוכרים העתידיים בקניית השטחים שיהיו נועדים להתיישבותם ... צורות שונות להישתתפות זו מצד החוכרים: או שניתן סכום ידוע בתורת דמי-חכירה למפרע לכמה שנים, או שזה היה מלווה, שעל הקק"ל להחזירו, בלי ריבית או בשיעור ריבית קטן ... והיו גם מקרים שהסכומים ניתנו לקק"ל בתורת תרומה, בלי כל תגמול מצדה, פרט להחכרת הקרקע. במקרים אחדים באו לכלל שימוש שלוש הצורות האלה או שתיים מהן כאחד". מכאן שתרומה בידי המתיישבים, כשלעצמה, הייתה מקובלת באותם ימים כאמצעי לגיוס כספים לצורך רכישת קרקעות על ידי קק"ל. הסביר זאת כץ לפרוטוקול הדיון, כך: "ש: למה הוא צריך לתרום, למה הוא לא יכול לשלם ולקבל את הקרקע לא בתרומה?

עוד לדבריו: "הייתה שיטה שלא לאפשר איזה שהוא מיסמך שיראה בעלות למי שניכנס, שמתיישב על א(ד)מה של הקרן הקיימת" (ראו פרו' עמ' 79, שו' 23-21).

לאותה מסקנה הגיע בית המשפט בתביעה דומה שהגיש כפר סירקין נגד הנתבעות, בגדרה נטען לזכויות עודפות במקרקעין (ת"א (מרכז) 21359-08-09‏ כפר נחמן סירקין מושב עובדים להתיישבות שתופית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (28.7.2019)), כך: "ברי, איפוא, כי ההטבות ניתנו לתובע בהסתמך על הסכמה שהושגה בינו לבין הנתבעות לפיה התובע יחתום על חוזה חכירה בנוסח סטנדרטי. לפיכך, מצופה היה כי עם קבלת החלטה זו ינקוט התובע באמצעים הנדרשים לשם הכרה בזכויות העודפות הנטענות על ידו, לרבות באמצעות הגשת תביעה. אלא ששתיקתו של התובע וחוסר המעש מצידו בקשר לכך מלמדת על ויתור ועל זניחה של כל טענותיו לזכויות קנייניות עודפות או ייחודיות במקרקעין". יפה ההפניה אף דברים שנאמרו בנסיבות דומות בהן חלפו שנים רבות מאז ניתנה התחייבות ועד למועד בו התבקש ממושה (ע"א 3991/96‏ ב' וילוז'ני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות 93 בע"מ ואח'‏, פ''ד נב(5) 278), כך: "בפרשתנו מתחייבת מסקנה – הנלמדת מן הנסיבות הידועות והגלויות לעין – שההתחייבות נושא ייפוי-הכוח חדלה להתקיים...העובדה שבמשך שנות דור (כימעט שילוש תקופת ההתיישנות החלה על תביעה חוזית) נימנע המערער מכל פעולה למימוש זכותו, או להגנה עליה, מעידה כי ההיתחייבות, שממנה ביקש עתה להיבנות, זה מכבר נזנחה על-ידיו. בכך פקעה וחדלה מלהתקיים". לא נעלמו מעיניי מסמכים שונים אליהם מפנים התובעים מהם, לטענתם, נלמד שכספים ששלמו המתיישבים שמשו "לקניית הקרקע". כך לדוגמא, מאזני ארגון ארשוף לשנים תרצ"ז ו-תרצ"ט (ראו נספח 98.3 לכתב התביעה ונספח 3 לתצהיר מזרחי, בהתאמה) נאמר כי האירגון נשא בסכום של 3,840 לא"י כ"הישתתפות בקנית הקרקע".

...

סוף דבר העילות עליהן מתבססות התביעות התיישנו ואף לא צלח ניסיונם של התובעים להוכיחן לגופן.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו להשפיע על מסקנותיי ולאור המקובץ, דין התביעות להידחות.

חרף התוצאה אליה הגעתי ועל אף מורכבות המחלוקת והמשאבים הרבים אליהם נדרשו הנתבעות, שוכנעתי כי מדובר במקרה מיוחד המצדיק פסיקת הוצאות על הצד הנמוך ואף הסמלי.

בית-המשפט המחוזי בחיפה 2 במאי 2023 ת"א 24929-03-16 טבר ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל חיפה ואח' בפני כבוד השופטת עפרה ורבנר התובעת: אדלין שפיק חנא טבר על-ידי ב"כ עו"ד גאסן אבו-ורדה - נגד - הנתבעת/ שולחת ההודעה לצד שלישי מדינת ישראל/רשות מקרקעי ישראל לישכת הסדר המקרקעין חיפה האפוטרופוס לנכסי נפקדים על-ידי ב"כ עו"ד הראל אורן מפרקליטות מחוז חיפה-אזרחי - נגד - הצד השלישי קרן קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד על-ידי ב"כ עו"ד אלעד מירוויס ועו"ד שירה אפרתי פסק-דין

השמאי מח'ול ציין כי תחילת הפיתוח של האזור לצורך הקמת אור עקיבא היתה ב-51', ובמשך השנים העבירו לישוב עולים חדשים, שהתגוררו קודם לכן במעברה, והבניה בוצעה במהלך אותן חמש שנים מ-51' ועד 56', כאשר השמאי מח'ול סבר שיש לשום את החלקה בייעוד למגורים, ובדומה לצפיפות שהיתה בתכנית 25/RP, ועל-כן הגיע למסקנה כי שווי דמי החכירה האבודים הנו 3,545,000 ₪.

בכל הקשור לטענות הנתבעת בדבר הגיון כלכלי לחייב את קרן קיסריה לשאת בשיפוי, נטען כי הנתבעת מיתעלמת מהזכויות ההיסטוריות של קרן קיסריה וקודמותיה, פיק"א ו-יק"א, ביחס לאדמות קיסריה, כך שהסכם 62' מבוסס על זכויות אלה הקיימות עוד מתקופת המנדט הבריטי.

הינה כי כן שווייה העכשוי של קרקע צריך לקחת בחשבון גם את הפוטנציאל העתידי להשבחות בעתיד, כגון שינוי ייעוד של קרקע חקלאי לקרקע לבניה או אישור תכנית המעניקה זכויות בניה נוספים, ובילבד שהציפיה הנה סבירה בנסיבות העניין" ועיין גם ב-קמר, כרך שני בעמ' 718-719, שם נפסק: "שווי השוק מושפע הן מאפשרות הניצול הנוכחיות של המקרקעין והן מהפוטנציאל לשינוי ייעודם של המקרקעין בעתיד. הפוטנציאל התיכנוני של המקרקעין איננו מגולם אך ורק בתכניות ביניין העיר, החלות על המקרקעין במועד הקובע לשומת הפיצויים. אינפורמאציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, על דרך של שינוי הייעוד לייעוד כלכלי יותר או הגדלת אחוזי הבניה... לא דומה שוויין של קרקעות חקלאיות, שייעודן חקלאי, והן נימצאות בלב אזור חקלאי, לשוויין של קרקעות חקלאיות, הצמודות לאזור בנוי. עם ההתרחבות הטבעית של העיר, סכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בעיר, ובמיוחד - קרקע המצויה במרחב התיכנון של העיר, לשינוי ייעוד, הנם גדולים יותר. סכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של קרקע זו." ובהמשך: "כאשר הייעוד הסטאטוטורי של המקרקעין הנו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות, נוטה שוק המקרקעין להיתעלם מייעוד נושן זה, ושווי המקרקעין עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בהם." באותן שנים, ולפני המועד הקובע, ועל כך אין מחלוקת, החלה להיבנות העיר אור עקיבא, נעשו עבודות פיתוח בסביבה הסמוכה לחלקה, ואף בוצעה בניה בחלקות הסמוכות לחלקה 12, ולפחות לכאורה מההתכתבויות, עולה כי הבניה היתה חוקית (שכן המכתבים מצביעים שרק תוספת מסוימת למבנה היתה בלתי חוקית, אולם המבנה עצמו היה חוקי).

...

עמדת קרן קיסריה כי אין היא מחויבת בשיפוי הנתבעת על שטח שבסופו של יום הוצא משטחי החכירה, ואשר לא נעשה בו שימוש על-ידי הקרן עד למועד הוצאתו משטחי החכירה, מקובלת עלי.

לאור האמור לעיל, ההודעה לצד ג' נדחית, ואת תשלום פיצויי ההפקעה לתובעת תשלם הנתבעת.

הנתבעת תשלם לצד ג' - קרן קיסריה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.