מעבר גרם מדרגות ברכוש המשותף של הבניין

בנוסף טענו התובעים כי הנתבע, פרץ פתח ברכוש המשותף בקיר חצוני של הבניין ואף הרס חלק מגדר התוחמת את הבניין ואת גרם המדריגות המוביל לקומת התחתונה.

כך גם הנתבע חסם דלת קיימת בחלל המוגן, המסומנת בתכנית שצורפה לתעודת עובר הציבור של מר מאי וכנראה בתשריט הבית המשותף, שעה שבקש למנוע מעבר ליחידה נוכח פלישתו לרכוש המשותף.

...

א. לת/4 ) שהתובעים טענו כי הנתבע הודה במיוחס לו. בנסבות אלו אני קובעת כי הנתבע פיצל את היחידה לשתי יחידות נפרדות.

מעבדה, שהוכח כי נמצאה בקומה התחתונה ונדחית לפיכך גרסתו של העד לפיה עשוי להיות כי הבקשה היתה בנוגע לחלק אחר בבניין ולא בקומת המחסנים.

לאור כל האמור אני קובעת כי הייעוד של היחידה והיחידה הנוספת אינו למגורים כפי שהוכח מתיק הבית המשותף ולפי מצבם הפיזי בהיעדר חדר רחצה ומקלחת כי אם כיור ושירותים בלבד במרוצת עשרות השנים עד להכשרת הדירה למגורים ע"י הנתבע.

מדובר בקומת קרקע של בית משותף ומשמאל למרכול יש מעבר להולכי רגל המסתיים בגרם מדרגות אשר עולה לרחבה במפלס המשרדים ומשם יש גישה לחניון ולמגדלי המגורים בבית המשותף.

לאור העובדה כי העבודות בוצעו לכאורה בשטח משותף, ללא הסכמת הדיירים, או לכל הפחות בעלי הזכויות בחלק המסחרי של הבניין, יש ראיות מהימנות לכאורה לקיומה של עילת התביעה בכל הנוגע לזכות המבקשת לצוו מניעה כנגד המשך ביצוע העבודות.

לא ניתן להשאיר את המצב הקיים עד למתן פסק דין בתביעה, שכן כפי שהמבקשת חרדה לזכויות הקניין שלה ברכוש המשותף, למשיבה זכות כי בנכס שלה לא יעבור צנור מים ששייך למבקשת.

...

למעשה התבקש צו עשה לחיבור הצינור ובפועל מבוקש עתה צו מניעה כדי למנוע ניתוקו, אולם אין להיעתר לבקשה חלופית זו. יחד עם זאת, יש לאפשר למבקשת זמן סביר למצוא פתרון חלופי לאספקת המים למרכול.

לאור המצב במקש ותקופת חגי תשרי, אני סבור כי יש לאפשר למבקשת שהות עד ליום 1.10.20 כדי למצוא פתרון אחר לאספקת מים למרכול.

סוף דבר ניתן צו מניעה זמני האוסר על המשיב לבצע עבודות בשטח המשותף, כמפורט לעיל.

תמצית טיעוני הצדדים תמצית טיעוני התובעים טענתם העיקרית של התובעים היא שהחלקות הנן חלקות פיקטיביות, שאינן קיימות בפועל, אינן דירות או תאים כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ואשר רשומן הנכון צ"ל כחלק מהרכוש המשותף בבניין, שכן בפועל מדובר בחלקים מחדר המדריגות ומהמקלט בבניין.

התובעים הגישו צילומים של הבניין והחלקות, וכן את חוות הדעת, מהם עולה כי תת חלקה 1 הנה שטח שאינו בנוי למעט קיר בצד הצפוני של החלקה וגרם מדרגות, ללא קירות או חלונות, וכי תת חלקה 4 אינה מרוצפת ואין בה קירות או חלונות, אלא מעקה בטון בגובה מטר אחד.

מעבר לכך, טוענים התובעים כי הנתבעים לא שילמו מעולם ארנונה לעירייה, או דמי ועד בית בגין החלקות.

...

עוד לא נטען, ולא הוכח, כי התובעים ביצעו פעולות תחזוקה ושיפוץ בחלקות לאורך השנים, כפי שסביר שעשו עם השטחים המשותפים בבניין, ומקובלת עלי טענת הנתבעים שבפועל, נהגו כל הצדדים בבניין מתוך הבנה והכרה בזכויותיהם של הנתבעים ביחידות משך שנים ארוכות.

העולה מכל האמור לעיל הוא, שבהיעדר הוכחה משמעותית לרישום פיקטיבי של החלקות, אין מקום לפגוע בזכות מהותית כזכות הקניין, בניגוד לצו רישום הבית המשותף ולרישום במרשם המקרקעין.

סוף דבר לאור כל האמור נדחית התובענה.

יתרה מזאת, המערערים טוענים כי בקביעתו שהקמת גרם המדריגות המחבר אפשרית, בית המשפט קמא היתעלם מכך שגרם מדרגות זה עתיד להיבנות בשטח המהוה רכוש משותף של הדיירים בבניין מס' 52, ומשכך לבנייתו דרושה הסכמה של 75% מבעלי הזכויות בבניין, ובשלב זה לא ניתן לומר כי הסכמה זו בהכרח תושג.

מעובדות המקרה דנן, כפי שאלו נקבעו על ידי בית המשפט קמא, עולה כי השמוש של דיירי דירת ג'ונס בשבילי הגישה העוברים בשטח המוצמד היה חלק מהסכמה רחבה לשימוש משותף של דיירי שני הבניינים בשבילים ובמדרגות אשר נסללו ונבנו בשטח המגרשים עליהם הוקמו הבניינים, וכי גם דרך הגישה לביתו של המשיב עוברת למעשה בתחומי החלקה של ביניין מס' 52.

...

בשלב השני, ומשהגענו לכלל מסקנה כי במקרה דנן מתקיימת החלופה השלישית המנויה בסעיף 96 לחוק המקרקעין, יש לבחון האם בראי המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך ביטולה של זיקת הנאה, מוצדק איפוא לעשות שימוש בסמכות האמורה המסורה לבית המשפט.

על כן, על אף שסבורני כי בהינתן הפגיעה הקשה הנגרמת לדירת דיב כתוצאה מזכות המעבר המוקנית למערערים, יש טעם להורות על ביטולה, הרי שבטרם ניתן יהיה לעשות כן יש לוודא כי הקמת גרם המדרגות המחבר היא אפשרית.

סוף דבר: אילו תשמע דעתי יתקבל הערעור בחלקו, כאמור בפסקאות 56-54 לעיל.

בדו"ח הביקור במקום שערכתי ביום 4.7.22 ואשר תואם מראש, תיארתי את שראו עיניי: "הכניסה הראשית מיועדת לדירת נתבע 1, לעמידר (חדר סגור ללא שימוש) ולתובעת 2. במבואה נמצא ארון החשמל של תובעת 2. במבואה מצויות מדרגות ודלת המובילים אל הגג. הגג מתוחזק ומסודר ועליו דודי שמש (הגג שמעל דירת תובעת 2 מופרד ומתוחם מיתר הגג של הבנין). במבואה נימצאו חפצים של שוכר דירת נתבע 1 (בעיקר על הקירות, נטען שהאיזור פונה לקראת הביקור, תמונות שצולמו טרם הביקור הוצגו ויצורפו ע"י ב"כ התובעים), במבואה נמצאים גם מטאטא ומגב של תובעת 2. בשביל מצד ימין לבנין ממוקמים מתקן דלק ומחסן עץ של תובעת 3, סוג של חבית סגורה שנטען כי זה המקוה שהתקין שוכר דירת נתבע 1 וכעת הוא לא בשימוש, מחסן "כתר" של תובעים 4-5.

בנוסף נידרש צו עשה להסרת מיכשול שהוצב וצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים מניעת גישה ומעבר לכל חלקי הרכוש המשותף בבניין לכלל בעלי הזכויות בו. כתב תביעה שכנגד אופיר חכם טען כי התובעים הישתלטו על הרכוש המשותף, נעלו את החצרות ומנעו ממנו שימוש בחצרות אלו.

רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 בחוק המקרקעין כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." ס' 55 (ג) לחוק המקרקעין מאפשר הצמדת חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, אולם נידרשת הסכמת כל בעלי הדירות לכך, כאמור בסעיף 62 לחוק, או הסכמת שלושה רבעים מהדירות, "לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה", כאמור בסעיף 71 ב(א) לחוק.

אי הסכמת נתבע 1 לשימוש כזה ע"י השוכרים הובעה במפורש גם בדיון (ראו פרו' עמ' 29 ש' 23) בכל הנוגע למבואת הכניסה, שגם הנתבע 1 אינו חולק שהיא חלק מהרכוש משותף, השמוש היום יומי בה הוא לבאי דירת נתבע 1 ודירת הגב' בן שטרית, כאשר מפעם לפעם נידרש מעבר דרך המבואה לצורך עליה לגג המשותף.

חוסר הנוחות של הדיירים בעת שפוץ דירת הנתבע 1 נגרמה בעיקר לגב' בן שטרית, אשר מפאת מיקום דירתה, ובהיותה מבוגרת ומוגבלת, העדיפה להכנס בכניסה הראשית ולא לטפס במדריגות החיצוניות, ברם איני מכירה כיצד ניתן לשפץ מבלי שחומרי בניה יוצבו בסמוך, מבלי שמכולה תוצב בחניה, ומבלי שיישמע רעש הפועלים והמכשירים השונים, ולכן לא הוכחה בפניי רשלנות בעלי המיקצוע שיעבדו בשליחות נתבע 1.

...

הנתבע לא הוכיח שמי מהתובעים בנה בניה בלתי חוקית ולכן הסעד שהתבקש להשיב המצב לקדמותו ולפרק כל בניה בלתי חוקית, כמו גם הסעד של מינוי כונס נכסים שיפקח על ביצוע הנ"ל, אינם רלוונטיים ונדחים בזאת.

אשר על כן אני דוחה את התביעה במלואה.

סוף דבר שתי התביעות נדחות, כל צד יישא בהוצאותיו.