מע"מ חלקי במכירת דירת מגורים ע"י עוסק במקרקעין

באשר לחלופה השלישית להגדרת "עסקה", גם המונח "עסקת אקראי" מורכב משלוש חלופות שונות, כאשר הרלבנטית לענייננו, בעקבות טענות המשיב, היא "מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עסוקו במכירת מקרקעין...". החלופה הראשונה של המונח "עסקה", על שני חלקי המשנה שבה הנוגעים לענייננו ("מכירת נכס...במהלך עסקו" וכן "מכירת ציוד"), נסובה סביב המושג "נכס". לפי סעיף 1 לחוק, "נכס" משמעותו "טובין או מקרקעין". כידוע, בשל תוכן הגדרת המונח "טובין" שבסעיף 1 לחוק, אין הוא כולל "זכות בתאגיד" או "ניירות ערך". דהיינו, ככלל, מניות בחברה בעירבון מוגבל אינן מהוות "טובין" לצורך החוק, וכתוצאה מכך אין הן כלולות בעקיפין במושג "נכס". לעומת זאת, המונח "מקרקעין", המוגדר אף הוא בסעיף 1 לחוק, לוכד בין היתר "זכות באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963" (שמו הנוכחי של החוק האמור הוא חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963).

עוד יוער כי סעיף 23 להסכם הקומבינאציה עוסק ב"מכירת דירות היזם" והותנה שם כי "היזם יהיה רשאי, לאחר שקבל היתר בנייה, המציא למוכר ערבות [בנקאית לבצוע]... והמציא למוכר מכתב הבנק בקשר ללווי הפינאנסי... למכור את דירות היזם ...". סעיף 25 להסכם הקומבינאציה מיפרט תנאים מתלים שונים ובין היתר בעיניין פינוי דיירים מוגנים, אישור תכנית בנייה ברת תוקף וקבלת היתר בנייה.

אולם לפי התמונה המצטיירת, המערערת נכנסה למיזם ברחוב אברבנאל מתוך כוונה למכור את היחידות הרבות שייבנו שם (כזכור, בסופו של דבר ניתן היתר לבניית 71 דירות מגורים במקום, ולפי דברי מר סגמן "אנו חברת בניה שמוכרת" (עמוד 11, שורה 15)).

הרי לכאורה מכירת מקרקעין בידי אדם שעיסוקו במכירת מקרקעין כלל איננה נכנסת לחלופה (2) להגדרת "עסקת אקראי". אולם פרשנות מילולית זו מותירה אותנו עם מצב משונה: הרי עסקת אקראי במובן זה יכולה להעשות על ידי אדם פרטי שאיננו רשום כעוסק (ומי שירכוש ממנו יהיה חייב במס מכוח הוראות תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976).

...

אולם לפי התמונה המצטיירת, המערערת נכנסה למיזם ברחוב אברבנאל מתוך כוונה למכור את היחידות הרבות שייבנו שם (כזכור, בסופו של דבר ניתן היתר לבניית 71 דירות מגורים במקום, ולפי דברי מר סגמן "אנו חברת בניה שמוכרת" (עמוד 11, שורה 15)).

סיום לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערת תשלם הוצאות משפט למשיב בסכום כולל של 18,000 ש"ח. מזכירות בית המשפט תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

תובע מס' 1 מר וינר מיכאל (להלן "התובע") הנו מתווך מקרקעין במקצועו, העוסק בתיווך באמצעות משרד תיווך בכרמיאל בשם "תיווך פרימיירה" על פי הנטען, הרשום על שמו של תובע מס' 2.

לטענת התובע, בפגישה הנ"ל סוכם בלחיצת ידיים כי דמי התיווך עבור הנכס יעמדו על סך של 10,000 ₪ במקום 2% בתוספת מע"מ ממחיר הרכישה, בתנאי שתוענק לתובע בלעדיות במכירת דירת מגוריו הנוכחית של הנתבע, כפי שהובטח לו על ידי האחרון.

לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי אותן, לא יכולתי לאמץ את גרסת התובע לגבי הסיכום הנטען על ידו מהטעמים שלהלן: הטענה כי הסיכום הנטען בא במקום ההיתחייבות לתשלום עמלת תיווך בשיעור של 2% על פי ההסכם, התבררה כלא נכונה, לאחר שהוכח כאמור כי עד לאותו מועד, לא השתכללה בין הצדדים הסכמה לתשלום דמי תיווך בשיעור הנ"ל. מאז הסיכום הנטען ועד למכירת דירת מגוריהם של הנתבעים חלפו למעלה מחודשיים, ולא הוכח כי במהלך תקופה זו, פנה התובע אל הנתבע בכל דרך שהיא, לצורך נקיטת פעולות תיווך לשם מכירת הדירה הנ"ל. סעיף 9(א) לחוק המתווכים קובע כי מתווך מקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולות התיווך שבה נכללו הפרטים שקבע השר באישור ועדת הכלכלה.

לסיכום התובע לא הקפיד על מילוי אחר הוראות חוק המתווכים בכל הקשור לעריכת הסכם "הזמנת שירותי תיווך" בגין רכישת הנכס, ובכל הקשור לסיכום הנטען על ידו בנוגע למתן בלעדיות, ומשכך אין לו להלין אלא על עצמו לגבי המצב שנקלע אליו עקב מחדליו הנ"ל. התוצאה היא שהנני מקבלת את התביעה באופן חלקי, ומחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

...

המסקנה מהאמור היא שהתובע לא הוכיח מקור זכאות לגביית דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ, ולא הוכיח את הסיכום הנטען על ידו בנוגע למתן בלעדיות בתיווך דירת מגוריו של הנתבע.

לסיכום התובע לא הקפיד על מילוי אחר הוראות חוק המתווכים בכל הקשור לעריכת הסכם "הזמנת שירותי תיווך" בגין רכישת הנכס, ובכל הקשור לסיכום הנטען על ידו בנוגע למתן בלעדיות, ומשכך אין לו להלין אלא על עצמו לגבי המצב שנקלע אליו עקב מחדליו הנ"ל. התוצאה היא שהנני מקבלת את התביעה באופן חלקי, ומחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

לאור העובדה שהנתבעים נגררו להליך זה עקב עמידת התובע על קבלת מלוא דמי התיווך הנטענים על ידו, הנני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך של 3,000 ₪ (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

במהלך שנת 2006 הקנתה המערערת זכויות חכירה לדורות בשני חלקי המקרקעין.

ברם, המשיב הסבור כי העיסקאות מחויבות במע"מ הוציא למערערת שומת מס עיסקאות בסך של 5,893,988 ₪ בגין שני ההסכמים, שכן לדעתו מדובר בעסקת אקראי כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") החייבת במס לפי סעיף 2 לחוק בהיותה בגדר "עסקה" בהתאם להגדרת "עסקה" בסעיף 1 לחוק הכוללת גם "עסקת אקראי". במקרה זה מדובר ב"עסקת אקראי" לפי החלופה השנייה שבהגדרת מושג זה שבאותו סעיף שעניינה: "מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי". לא הייתה מחלוקת כי המוכר במקרה זה, היינו המערערת, בא בגדרי "אדם שאין עסוקו במכירת מקרקעין". גם לא הייתה מחלוקת כי העסקה שבוצעה בוצעה בישראל לפי סעיף 14 לחוק, שכן המקרקעין שנמכרו מצויים בישראל.

ברם, לא זו בלבד שבצדק טען המשיב כי טענה זו לא הועלתה על ידי המערערת במסגרת הדיון בשומה, אלא שגם אם היה מקום לשעות לטענה זו, הרי שבהתאם לחוק גם אז היה על המערערת לשלם מס עיסקאות על עסקת המכר, שכן כאמור, בהגדרת "עסקת אקראי" כלולה גם מכירת מקרקעין לעוסק.

...

מסקנה זו נתמכת גם מכך שההסכם השני נחתם על ידי מר דוויקו באמצעות שלוחו, הרב שלום ביטן, המכהן כמנהל הישיבה.

יתרת הערעור נדחה אפוא, ונוכח קבלת חלק הערעור ודחיית חלקו השני, אין צו להוצאות.

המבקשים צרפו לתובענה חוות דעת שנערכה ביום 14.6.07 ע"י שמאי המקרקעין גלעד המאירי (נספח ג' לבקשה - סומן "ו'" בעמ' 9 לפרוטוקול), אשר העריך את סכום הפצוי למבקשת 1 בסך של 3,032,694 ₪ + מע"מ; ואת סכום הפצוי למבקש 2 בסך של 1,516,347 ₪ + מע"מ. לפיכך עותרים המבקשים לסעדים כדלקמן: · לחייב את המשיבה לשלם להם פיצוי כספי בגין הפקעת המקרקעין, בשיעור שנקבע בחוות דעת שמאי המקרקעין מטעמם, בצרוף הוצאות העברה ומסים; · לחלופין, למנות שמאי מקרקעין מטעמו של בית המשפט לקביעת שיעור הפצוי לו זכאים המבקשים.

חוק מס ערך מוסף , תשל"ה – 1975 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 2 שדן בהטלת מס ערך מוסף ושיעורו, כדלקמן: "2.על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף בשיעור אחד ממחיר העסקה או הטובין, כפי שקבע שר האוצר בצו לאחר היתייעצות עם ועדת הכספים של הכנסת." "עסקה"ו"עסקת אקראי" מוגדרות בסעיף 1 לחוק כדלקמן: "עסקה"- כל אחת מאלה (1) מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד; (2) מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר; (3) עסקת אקראי; "עסקת אקראי" - (1) מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השרות הם בעלי אופי מסחרי; (2) מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי;"

סוף דבר לאור כל האמור לעיל התובענה מתקבלת, חלקית.

...

יצוין, שבתשובתה לתובענה העלתה המשיבה טענה מקדמית לפיה אין לאפשר למבקשים לנהל שני הליכים משפטיים במקביל, האחד- התובענה דנן, והשני – תביעה בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

וכך נקבע בסעיף 9 א' (א) לחוק הנ"ל: "תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת". מאחר שנושא תשלום הפרשי ההצמדה והריבית על סכום פיצויים המשולמים בגין הפקעת מקרקעין מכוח פקודת הדרכים הוסדר מפורשות בחוק לתיקון דיני רכישה, יש לפעול על-פי הוראות חוק זה ואשר על כן אני קובעת שהפרשי ההצמדה והריבית בגין סכום הפיצוי שתשלם המשיבה למבקשים, יחושבו על פיו, עד למתן פסק הדין.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל התובענה מתקבלת, חלקית.

המשיבה תשלם למבקשים פיצוי כספי בגין הפקעת המקרקעין בסך של 1,814,653 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה על-פי הקבוע בחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, עד למועד מתן פסק הדין.

המערערת דיווחה למשיב על עסקת המכר לפי סעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף (להלן: "חוק המע"מ") הקובע כי: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה". בהתאם לאמור, המערערת דיווחה רק על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס בסך 1,300,000 $, שכן לטענתה יש לשערך את מחיר הקנייה ולשלם רק את ההפרש בין מחיר הקנייה המשוערך לבין מחיר המכירה הכולל.

לא הייתה מחלוקת כי סעיף 5(ב) לחוק המע"מ חל רק על מכירת דירות יד שנייה ועל כן אין להחילו על החלק החדש, שעל התמורה שנתקבלה בגין מכירתו על המערערת לשלם את מלוא המע"מ. מחלוקת נוספת בין הצדדים הייתה אם על המערערת לשאת גם בריבית על תשלום המע"מ שלא שולם, בשני חלקי הבניין.

הוא הצביע על כך שבסעיף 43א' לחוק המע"מ העוסק בעיניין דומה של מכירת מקרקעין על ידי עוסק פטור או במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי, ומתיר ניכוי "רעיוני" של מס התשומות, ובו נקבע מנגנון שערוך והצמדה למדד, ומכאן שיש לראות בהיעדר קביעת מנגנון שערוך בסעיף 5(ב), הסדר שלילי ולא לאקונה.

...

באשר לריבית טען המשיב, כי אין מקום לשעות לטענת המערערת, שכן מצבה אינו שונה מכל עוסק אחר אשר בסופו של יום, טענותיו כנגד שומת המשיב נדחות ואשר מחוייב בריבית על סכום המס שלא שולם.

המחוקק ביקש, אפוא, לקבוע במסגרת סעיף 5(ב) כי גם עוסק הרוכש מאדם פרטי יוכל לקבל לידיו "מס תשומות" (רעיוני) שווה ערך למס התשומות שהיה זוכה בו לוּ רכש את אותן מקרקעין מעוסק אחר.

דין טענה זו להידחות.

הערעור מתקבל אפוא, כאמור, בחלקו ונוכח קבלתו בשאלה העיקרית שנפלה במחלוקת בין הצדדים, המשיב ישא בהוצאות המערערת בסך של 25,000 ₪.