מסמך הצהרת כוונות רכישת דירה סעיפים ודוגמאות

שנשמרו אצל אביה של התובעת (אשר הוא שארגן את החתונה) וכך אף הצהיר האחרון כלפינו כאשר העביר את הכספים לצורך רכישת הדירה (כי מדובר בכספים שלנו)" (סעיף 12 לתצהיר). בחקירה נגדית עמד הנתבע על גירסתו: "בגדול כן, זה מה

אולם, הדברים יפים גם בעניינינו, שהרי הוראותיו של חוק יחסי ממון הורתן בהנחה כי בני זוג החיים יחדיו מתכוונים לשתף האחד את מישנהו ברכושם (ראו לעניין זה, כדוגמה, את דבריו של כב' השופט ג'יוסי בתמ"ש (נצ') .

עם זאת, בחקירה נגדית, בסופו של דבר, אישרה התובעת, כי , ההסכמה של הנתבע לרכישת הדירה המסוימת ניתנה בטרם נחתם זכרון הדברים (עמ' ש' - 1 ); הצדדים חתמו על הסכם הרכישה ועל הסכם המשכנתא גם בהתבסס על היכולת - הכלכלית של הנתבע (ת/ 6; עמ' 30 , ש' - 6; עמ' 36 , ש' 4), ותשלום של ההחזרים החודשיים נעשה מחשבון משותף של הצדדים (ת/ 7) והתובעת אינה סבורה כי הנתבע פטור מהחזר מחצית המשכנתא: "הוא חייב או לי או לבנק" (עמ' 35 , ש' 8), שמע מינא אין המדובר בחתימה טכנית על מיסמכי המשכנתא.

והוא חזר והצהיר בפני נ' חברתי ובפניי, כי "אין לו שום כוונות לגבי הדירה הזו" וכי הוא יודע שהדירה מומנה על ידי ואין לו שום עניין בדירה" (סעיף 62 לתצהיר).

...

הנתבע טוען בין היתר כדלקמן: דין התביעה להידחות על הסף מחמת מעשה בית דין נוכח פסק דין מיום 26.10.2015 והחלטה מיום 5.4.2017 בתמ"ש - 07- 15 ופסק דין מיום 7.1.2018 בה"ט 19152- 11- יש לדחות על הסף את החלק המתייחס לדירה ו/או חלוקת תמורתה נוכח תקנה 101 (א)( 3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 בשל שימוש לרעה בהליכי משפט וכן חוסר תום לב קיצוני.

לאור כל האמור לעיל אין אפשרות לקבל את טענתה של התובעת.

סוף דבר לפיכך אני קובעת כדלקמן: הנכסים (דירה, זכויות סוציאליות/ פנסיוניות ע"ש הצדדים, זכויות בחשבון משותף בבנק דיסקונט, למעט תכנית חסכון) שנצברו לצדדים ו/או מי מהם בתקופה XX ' מס מיום 25.7.2008 עד יום 6.6.2014 יאוזנו בין הצדדים, בחלקים שווים.

הנתבע ישלם לתובעת את הסכום האמור בסעיף 135 לעיל בתוך 30 יום, אחרת ישא הסכום ריבית והפרשי הצמדה כחוק ממועד החיוב ועד מועד התשלום בפועל.

למרות שבכל המסמכים שהוצגו צוין כי מדובר בדירה המצויה בקומה 9 לכיוון מזרח והגם שמתכנית קומה 9 ניתן לראות כי קיימות 2 דירות, האחת פונה לכיוון מזרח והאחת פונה לכיוון מערב, אין חולק כי תכנית המכר עליה חתם התובע, כמו גם כל התכניות שהוצגו לתובע ביחס לדירה 27 (עד תכניות החשמל, המים ותכנית הבניה שנשלחו לתובע ע"י האדריכלית רק לאחר חתימת ההסכם) ,היו אותה תכנית מוטעית בה מופיעים המטבח ויחידת ההורים לכיוון מערב, או לטענת הנתבעת ,תכנית שהנה תמונת מראה של הדירה (להלן: "התכנית המוטעית").

בהתאם לסעיף זה לרוכש דירה קמה עילת תביעה ישירה כנגד המוכר בגין "אי התאמה" במובנה על פי האפשרויות המפורטת בסעיף זה. יחד עם זאת בסעיף 12 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 נקבע כי "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן - אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה". בפסיקה נקבע כי סעיף זה חל לצד הדינים המיוחדים של חוק המכר (דירות) (ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, פ"ד נו(5) 198).

לפיכך אין בסעיף זה כדי לפטור את המוכר מאי התאמה שהיא בבחינת "ליקוי שקוף" (כגון אי התאמה במידות וכיוב' ), אשר גם אם הקונה ראה את הדירה לא יכול היה לדעת על אי ההתאמה (ראה לדוגמא בת"א 24905/99 בכר נ. חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ).

ודוק, המדובר בהוראה קוגנטית הגוברת על כל הצהרה אחרת בהסכם בין הצדדים (ראה בסעיף 16: "... זכאי הקונה להסתמך עליה על-אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם ...") ולכן אין בטענת הנתבעת (סעיף 32 בתצהיר ליבוביץ), בדבר מדרג עדיפויות- הסכם, מיפרט, תכניות ,כדי להועיל לנתבעת ( הגם ממלא מההסכם או מהמפרט ללא התכנית, לא ניתן לדעת את פריסת החדרים והתובע הבהיר כי לא הבין מכינוי הדירה כמזרחית את הפריסה הנכונה).

התובע אף לא טען כלל כי הדגיש בפני הנתבעת כאילו בכוונתו לרכוש דירה שעיקר חדריה לכיוון מערב ולא הוצג כל טעם, מלבד טעות, כנטען ע"י הנתבעת, בגינו היה לנתבעת אינטרס כלשהו לצרף את התכנית המוטעית.

...

כפי שכבר נאמר לעיל, שוכנעתי כי הפיצוי בראש נזק זה בנסיבות דנן אמור להיות מדוד.

עוד לא נשמט מלפני הפער בין סכום התביעה לסכום שנפסק לבסוף ואף הימשכות ההליך והעובדה שהחל בביה"מ שלום והועבר לביה"מ מחוזי בשל סעד שנתבע בתביעה ואשר מצוי בסמכות ביה"מ מחוזי, אך בסופו של דבר התברר כי דינו להימחק מהתביעה (אילו היה התובע מברר בטרם הגיש תביעתו האם הדירה הסמוכה כבר נמכרה, היה יודע שהסעד בלתי אפשרי ללא צירוף צד ג' נוסף שכבר רכש אותה דירה).

לסיכום ולאור כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 8,000 ₪ בצירוף הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ בלבד.

בפועל, עיון באותם סעיפים מעלה כי מדובר בנושאים שהיו במחלוקת מהותית משך כל ההליך ונותרו במחלוקת דוגמאת סוגיית הייצוג בידי הנתבע 1 וחלק ניכר מהם כלל אינם עובדות אלא פרשנויות שונות של התובעים למצב הדברים, לפעולות הנתבעים ולרגשות התובעים (ר' לדוגמא סעיף 3, סעיף 7, סעיף 13 וכו').

למען הסדר הטוב אציין שבין היתר נטען בכתב התביעה כי: · הנתבע (שהנו עו"ד במקצועו) הציע לתובעים שירותים משפטיים לרכישת הדירה ללא תמורה; · התובעים ביקשו לשוחח עם מי מהשכנים על מנת לקבל חוות דעת בנוגע לבניין והאיזור, אולם הנתבע טען בפניהם כי אין בנמצא שכנים שניתן לשוחח איתם; · במעמד חתימת ההסכם פנו לנתבע על מנת שיבהיר להם את הוראות ההסכם לפיהן עליהם לבצע בדיקות בנכס וזה הפנה אותם לעוה"ד סטלקול ממשרדו, שהנחה אותם לבדוק ליקויים טכניים בדירה ותו לא; · בסעיף 14 לתצהירו טוען התובע כי ערך בדיקה באנטרנט בנוגע לנכס ובעיקר באתר "מדל"ן" שם צוין כי לא נמצאה בניה חדשה בסביבת הדירה; · במועד ביצוע עבודות הבניה בבניין הסמוך ולאחר סיומה, נפגמה איכות חייהם, נפגעה פרטיותם ונגרמה ירידת ערך לדירה באופן המזכה בפצוי בגין עוגמת נפש וירידת ערך.

עוד נטען כי בהסכם עצמו נקבע שעריכתו אינה כוללת בדיקות פיזיות, משפטיות ותכנוניות ונרשמו הצהרות הקונה לעניין זה. הנתבעים אינם מכחישים כי ביום 20.08.17 קיבלו לידיהם הודעה אודות פרויקט תמ"א 38 שאמור להתבצע בבניין הסמוך.

העד הסביר שבשום שלב לא ייצג את התובעים לצורך ההיתקשרות בעסקת המכר וכי הפעולות שבוצעו על ידו היו פעולות טכניות שלאחר חתימת ההסכם דוגמאת רישום הערת אזהרה, העברת המסמכים הנדרשים לרישום משכנתא ובעלות וכו'.

בד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נ' דוד קסטרו, פ"ד לז (4) 673, להלן – עניין קסטרו) נפסק בנוגע להקף חובת הגילוי כי: "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני, הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דוקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנימצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. חובת נקיטת פעולה אקטיבית של גילוי קיימת במיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מינהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו". החובה לנהוג בתום לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גילוי עובדות חשובות על ידי צד לחוזה בתקופה החוזית, כאשר שאלת קיומה של חובה זו וגבולותיה, משתנים בכל מקרה לגופו.

...

מהמקובץ עולה כי כל הרכיבים הכספיים נדחים למעט הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

למען הסר ספק ועל מנת שלא להרחיב את היריעה, שהורחבה דייה - כל יתר טענות התובעים נדחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן חלקי לעניין הפיצוי המוסכם בלבד.

העותרים טוענים כי יש לראות במכתב "כמימוש והשלמה של ההבטחות שניתנו להם" לרכישת הדירה השנייה בהנחה משמעותית, ואף "למעלה מכך, ברי כי המשיבה הכירה בעותרים כדיירי הדיור הצבורי ובהתאם, כזכאים לרכוש דירה בשלמותה". ואולם, מדובר במכתב שנשלח בנוסח זהה לכלל דיירי הדיור הצבורי, שאינו אלא הצהרת כוונות כללית על חידוש מכירת דירות לדיירי הדיור הצבורי "לאחר הפסקה של מספר שנים". יתרה מכך, במכתב צוין מפורשות כי על מנת להגיש בקשה לרכישת הדירה שבה מתגוררים, יש "להצטייד בתעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון" וכי "את תנאי הזכאות ניתן לבדוק בחברה המאכלסת". די באמירות אלה כדי לקבוע שהמכתב אינו כולל הבטחה או התחייבות ולפיה כל מי שנשלח אליו המכתב האמור זכאי באופן אוטומאטי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר ובהנחה.

כך לדוגמה נקבע בסעיף 21 להסכם כי "המשכירה תהיה רשאית להעביר את זכויותיה לפי חוזה שכירות זה, כולן או מקצתן, מבלי להזקק להסכמת השוכר", ובסעיף 22 נקבע כי "המשכירה תהיה רשאי לעשות כל שינוי ו/או תוספת בבית שבו נמצא המושכר לרבות פתיחת ו/או סגירת חלונות במושכר מבלי להזקק להסכמת השוכר". על כך יש להוסיף את דברי משיבה 2, כי השכרת הדירה השנייה לתקופה ארוכת שנים נבעה מתוך צורך לתת פיתרון דיור נאות למשפחה שגדלה, וכי מדובר בסיוע שתלוי במספר הנפשות העדכני במשפחה: "עד היום שוכרים ממני את החלק השני כיוון שבעבר היה מספר נפשות גדול והילדים שלהם גדלו ועכשיו אנחנו צריכים את הדירה השנייה לאנשים אחרים". בנסיבות אלה אין לומר כי השכרת הדירה השנייה לאורך עשרות שנים, מלמדת על קיומה של הבטחה מפורשת וחד משמעית, כי ביום מן הימים יוכלו העותרים לרכוש אותה במחיר מוזל, כשיהיו הקצאות לכך.

משכך לטענתם היא אינה עונה על הגדרת דירה שבסעיף 1 לחוק הדיור הצבורי וכתוצאה מכך אין לראותם כבעלי דירה לצורכי החוק אלא כבעלים של "מחצית דירה". ואולם, על פי מיסמכי רכישת הדירה הראשונה, שטחה של הדירה עמד על 29.5 מ"ר, והיא כללה חדר, מטבח, שירותים ומקלחת, והוגדרה כדירה "הכוללת ½1 חדרים". משמרכיבים אלה היו מצויים בדירה הראשונה, יש לקבוע כי היא הוותה מבחינה פונקציונלית "יחידה שלמה ונפרדת למגורים". אין בכך שהדירה הראשונה אינה ראויה למגוריה של מישפחה, כדי ליטול ממנה את כוחה לשמש כיחידת מגורים ראויה, שלמה ונפרדת למגורים.

...

על כן, אף ששתי הדירות תפקדו בפועל כדירה אחת למשך עשרות שנים, יש לקבוע כי מדובר בחיבור זמני ולא קבוע, שאינו מקים את המסקנה כי הן הפכו לדירה אחת.

מסקנת ביניים מהמקובץ עולה כי טענת העותרים כי הם זכאים לרכוש את הדירה השנייה במחיר מוזל נדחית על שני ראשיה: יש לדחות את הטענה לקיומה של הבטחה מנהלית לרכישתה של הדירה השנייה במחיר מוזל, וכן את הטענה כי העותרים עומדים בתנאי חוק הדיור הציבורי כמי שזכאים לרכישתה.

סוף דבר העתירה מתקבלת בחלקה.

בסופו של יום ונוכח היתנהלות בעייתית עם התובעת שכללה בין היתר חוסר יציבות, אי הצהרת אמת, קשיים בתקשורת ונקיטת סחבת מכוונת, הנתבעים הגיעו להבנה, כי לא יוכלו להשלים עם התובעת את עסקת הרכישה של הנכס וזנחו אותה.

משכך, בהתאם להוראות סעיף 5 לזכרון הדברים, זכרון הדברים הנו "בטל ומבוטל" החל ממועד זה. זאת להדגיש, כי הצדדים עיגנו בזכרון הדברים את הסכמותיהם בנוגע לפרטי עסקת המכר וכן התובעת התחייבת למכור את הדירה והנתבעים התחייבו לקנות את הדירה.

שלישית, באותו מיסמך עצמו ניתן להווכח, כי התובעת ידעה לעמוד על זכויותיה ולדייק בניסוחים, עת היתעקשה להוסיף הערה לפיה, חוזה מכירת הדירה יתקיים בתום הסכם בלעדיות עם חברת "אדמה" ונסח טאבו יצא בהתאם לתאריך תום הבלעדיות.

להלן אפרט מספר דוגמאות להתנהלות התובעת.

...

בסיום הביקור, נחתם בין הצדדים זיכרון דברים, שבו נקבעו בין היתר הפרטים הבאים: התמורה בגין מכירת הנכס הינה בסך של 1,875,000 ₪; במועד חתימת זיכרון הדברים ישלמו הנתבעים (הקונים) סך של 10,000 ₪ על חשבון התמורה; הצדדים מסכימים לחתום על הסכם מפורט תוך 30 יום אשר יחליף ויבוא במקום זיכרון הדברים (סעיף 4); ככל שלא ייחתם הסכם תוך 30 יום, יהא זיכרון הדברים בטל ומבוטל; היה ואחד הצדדים יפר את הוראות זיכרון הדברים בכלל ואת סעיף 4 בפרט, יפצה הצד המפר את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם וקבוע מראש בסך של 50,000 ₪.

אין בידי לקבל טענה זו. חלקים מתצהירה של הנתבעת נוגעים לעניינים שהיא היתה עדה להם והיא העידה על דברים שקלטה בחושיה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בגין שכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.