מס רכישה על דירה שנרכשה לפני הנישואים

דיון והכרעה אין מחלוקת בין הצדדים, כי אם העוררת הייתה רוכשת את חלק הדירה, שאינו עולה על שליש ממנה, לפני רכישת הדירה השלמה, היא הייתה זכאית לשעורי מס רכישה מוטבים החלים על רכישת דירה יחידה, הן בגין רכישת חלק הדירה, שמבחינה פיסית היוה את דירתה היחידה בעת רכישתו, והן בגין רכישת הדירה השלמה, לאור הפיקציה שבהגדרת "דירה יחידה" בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק הרואה בדירה הנרכשת את דירתו היחידה של הרוכש גם אם יש לו, נוסף עליה, חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש ממנה (וראו ההפניה בהגדרת "דירה יחידה" לסעיף 49ג(3) לחוק).

בשולי הדברים יצוין, כי המשיב ביקש להוסיף, לצורך שלמות התמונה ולא כפלוגתא נוספת בערר, כי העוררת רכשה את 20 האחוזים בדירה הנוספת ביחד עם בן זוגה, שרכש את 80 האחוזים הנותרים בדירה, כאשר נשואי בני הזוג נערכו חצי שנה לאחר מועד הרכישה.

...

ברם, תיתכן גם גישה אחרת, ואינני קובעת כאן מסמרות, הנותנת משקל לעובדה שמדובר ברכישת שני חלקים באותה דירת מגורים, שכן, בסופו של דבר, השלמת הזכויות באותה דירה נועדה לאפשר לרוכש להשתמש בדירה למגוריו הפרטיים באופן העולה בקנה אחד עם תכלית ההקלה במס רכישה לדירה יחידה, ולכן מצדיקה לכאורה תוצאה אחרת מזו המתחייבת מלשונו של החוק (ראו, הגדרת "דירת מגורים" הכוללת גם "חלק מדירה").

סוף דבר בהסתמך על כלל הנימוקים המפורטים לעיל, הערר נדחה.

בהתחשב בכך שלא נשמעו ראיות, העוררת תחויב בהוצאותיו המשפטיות של המשיב בסכום של 15,000 ש"ח. רו"ח צבי פרידמן, חבר הוועדה אני מסכים לתוצאה אליה הגיעה חברתי כב' יו"ר הוועדה בחוות דעתה המלומדת והמקיפה, שדין הערר להידחות, שכן הן תכלית החקיקה והן לשון החוק תומכים בדחיית עמדת העוררת.

רכישת דירה לאחר היות בני הזוג ידועים בציבור בעיניין שלמי נקבע, כי אם נמכרות שתי דירות על ידי בני הזוג, לאחר הנישואין, ומקורן של שתי דירות אלו הוא מלפני הנישואין, ונערך הסכם יחסי ממון השומר על הפרדה רכושית והסכם זה מיושם - אין להחיל על המכירות את חזקת "התא המשפחתי". בעיניין שלומי, שאמנם לא נדרשה להכרעה באותו עניין, קובע השופט דנציגר: "ודוק, תרחיש דומה עשוי להתרחש בנוגע לרכישת דירה על ידי כל אחד מבני הזוג האמורים לעיל במהלך הנישואין, תוך הקפדה על הפרדה רכושית בין הדירות בהתאם להסכם יחסי ממון, כך שכל אחד מהם יבקש לקבל הקלה נפרדת בתשלום מס הרכישה" בהערה הנ"ל, השופט אמנם מתייחס לרכישה נפרדת של דירות לאחר הנישואין, כזכאית להקלה במס רכישה כ"דירה יחידה", אך יש להשליך על מעמדה כ"דירה יחידה" גם לעניין הפטור ממס שבח בעת מכירתה.

...

התרשמותנו נתמכת אף בכך כי אילו היה העורר מוכר את הדירה לצד ג' ולא לאחיו, נטל המס, אשר היה חל על העסקה היה מיזערי, אך לא עשה כן. לפיכך, הגענו לכלל מסקנה כי עלה בידי המשיב להוכיח הפרדה רכושית מלאה המתקיימת ביניהם הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הננו קובעים בזאת כי עלה בידי העורר לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 49ב בחוק מיסוי מקרקעין ולהוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין אורלי, באופן שדירתו של העורר נשואת הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של אורלי שייכות לה בלבד, ולכן יש זכאות לפטור בהתאם לסעיף 49(ב) לחוק.

המשיב ישלם לעורר הוצאות לרבות שכר טרחת עו"ד בסך 36,000 ₪ וזאת בתוך 30 יום שאם לא כן יישא הסכום ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד לפירעון בפועל.

נקבע כי לפי הסכם הממון, בן הזוג הוא הבעלים היחיד של הדירה שהייתה שלו לפני הנישואין, וכי אין בנתוני המקרה – לרבות המגורים המשותפים – כדי להוביל למסקנה שהסכם הממון נכרת למראית עין ולצורך המנעות מתשלום מס. בנסיבות אלה, כך נקבע, ההפרדה הרכושית ביחס לדירת בן הזוג מובילה לכך שאין לייחסה גם למשיבה, ולפיכך יש לראות את מחצית הדירה שרכשה כדירת מגוריה היחידה לעניין שיעור מס הרכישה.

האם יש טעם לאבחן לעניין זכותה של האשה להנות מהקלה בתשלום מס רכישה ביחס לדירת המגורים שירכשו בני הזוג במשותף בין המצב בו עובר לרכישה זו התגוררו בדירת הבעל, לבין המצב בו עובר לרכישה התגוררו בדירה שכורה? האם יש טעם לאבחן לעניין זכותה לפטור ממס שבח ביחס לדירה שנרכשה על ידי שני בני הזוג לאחר הנישואין, בין המצב בו עובר למכירה הדירה המשותפת שימשה למגורי המשפחה והבעל השכיר את דירתו (תוך העמדת הכספים לשימוש התא המשפחתי), לבין המקרה בו התגוררו בדירת הבעל והשכירו את הדירה המשותפת (תוך עשיית שימוש בדמי השכירות לטובת המשפחה)? איבחנה כזו לא נקבעה בהילכות שנפסקו בעבר, ולא ראיתי הצדקה לקבוע אותה במקרים שלפנינו.

...

נקבע כי לפי הסכם הממון, בן הזוג הוא הבעלים היחיד של הדירה שהייתה שלו לפני הנישואין, וכי אין בנתוני המקרה – לרבות המגורים המשותפים – כדי להוביל למסקנה שהסכם הממון נכרת למראית עין ולצורך הימנעות מתשלום מס. בנסיבות אלה, כך נקבע, ההפרדה הרכושית ביחס לדירת בן הזוג מובילה לכך שאין לייחסה גם למשיבה, ולפיכך יש לראות את מחצית הדירה שרכשה כדירת מגוריה היחידה לעניין שיעור מס הרכישה.

מכאן מתבקשת מסקנה דומה לזו שהגיע חברי השופט גרוסקופף, כי במקרים שבהם עלה בידי בני הזוג להוכיח כי הסכם הממון, הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכס, נכרת כדין ולא נזנח – יש בכך כדי לסתור את החזקה הקבועה בסעיפים 9 ו-49 לחוק מיסוי מקרקעין בדבר היות בני הזוג יחידה כלכלית אחת לעניין חוק זה. לטעמי, באופן זה יש להבין את המבחנים שהוצעו בעניין שלמי לבחינת מימוש הסכם הממון או הסכם ההפרדה "הלכה למעשה": מבחנים אלו אינם שונים באופן מהותי מאלו העשויים לסייע בקביעה כי הסכם בין הצדדים הוא הסכם למראית עין, או כי הוא נזנח ברבות השנים (לעניין זניחת הסכם ממון שהוראותיו לא קוימו ראו למשל בע"ם 2943/18 פלונית נ' פלוני, פסקאות 12–14 לפסק דינו של השופט מ' מזוז, ושם, בפסק דינו של השופט נ' הנדל (6.12.2018); ומנגד, ע"א 4306/12 פלונית נ' בנק לאומי לישראל (15.7.2018) (להלן: עניין בנק לאומי).

בהתאם לכך, יש לדחות את הערעור על החלטת ועדת הערר, ולהותיר בעינה את קביעתה כי בלנק זכאי לפטור ממס שבח בשל מכירת דירתו לפי חוק מיסוי מקרקעין.

סוף דבר, כחברי השופט גרוסקופף, אף אני סבור כי דין הערעורים שלפנינו להידחות.

בהוראת ביצוע מסוי מקרקעין מס' 5/2011 צוין, כי את חזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. עוד צוין, כי דירה אשר הסכם ממון קובע לגביה, כי היא רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג הרי שלא ניתן מבחינה קניינית לקבוע, כי היא בבעלות משותפת אף אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים משק בית משותף.

לפיכך, אין מקום לאפשר לאותו תא משפחתי להנות מ"כפל פטור", באופן שאותו תא משפחתי יזכה לפטור ממס שבח על אף שהתא המשפחתי האמור כבר השתמש בפטור זה או שיזכה לפטור ממס רכישה על אף שאין זו דירתו היחידה של התא המשפחתי (לעניין זה ראה האמור בע"א 4713/11 יואש זגורי נ' מנהל מס שבח מקרקעין).

...

לאור כל המפורט לעיל, אמליץ לחבריי, כי דין הערר להידחות וכי יש לחייב את העוררים בהוצאות המשיב בסך 10,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק דין זה, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

ומדברי הנשיא ברק בפס"ד פלם: "סעיף 9 [לחוק] מבקש להתייחס לתא המשפחתי כיחידה אחת ולבחון את מצבו הכלכלי/סוציאלי של התא החל מהמועד שבו נוצר התא המשפחתי וביחס לנכסים שנרכשו במסגרת התא המשפחתי, שכן נכסים שאינם במסגרת נכסי התא המשפחתי, אלא שייכים לבן זוג אחד בלבד מלפני שנוצר התא המשפחתי, אינם מדד למצבו הסוציאלי של התא כתא, אלא מדד למצבו הסוציאלי של בן הזוג המחזיק בנכסים אלה בלבד. מצבו של בן הזוג האחד איננו חלק ממצב התא אם מקורו בנכס מלפני הנישואין שנשאר מחוץ למסגרת התא המשפחתי. קו הגבול המכריע בהתייחסות לתא המשפחתי כיחידה אחת הוא הקו של יצירת התא המשפחתי, וזה נראה לי קו מתבקש על פי הגיונם של הדברים" (ראה פס"ד פלם, עמ' 132).

אומנם העוררים טענו, כי ההחלטה שיצאה בהשגה יצאה בחתימת פקיד המשיב במחוז ואולם הסברה של המפקחת וחזקת התקינות המינהלית עומדת לטובת המשיב ולא מצאתי פגם בהתנהלות זו. מכל מקום ולאור המקובץ, ומהטיעונים שפורטו גם ע"י יו"ר הועדה בפסק דינה, יש לדחות הערר ולקבוע הוצאות כמפורט בפסק דינה של כב' יו"ר הועדה.

עוד לפני נישואיו הראשונים של האיש, ביום ח' בכסלו תשנ"ג (3.12.1992), חתם אביו הרב [נ'] ז"ל (להלן גם: אבי האיש) בשם בנו על זכרון דברים לרכישת דירה ברח' [.

ביום י"ז בכסלו תשס"ו (18.12.2005) כתבה ממונה במיסוי מקרקעין באיזור המרכז, גב' רות דוברובצקי, לצדדים שעקב אי־המצאת הסכם ממון תקף בין בני זוג לגבי הדירה בירושלים נדחתה בקשתם לפצל את מס הרכישה על הדירה בבני ברק ולחייב את האשה במס בשיעור מופחת.

...

סוף דבר, ההיגיון אומר שהאב הוא ששילם בתמורה לחלק האישה הראשונה.

השבחת הדירה באמצעות פירותיה – דמי השכרתה לאור כל האמור ודאי גם שאף הכסף שהתקבל מהשכרתה שייך לשני הצדדים.

מסקנות ומתן הוראות נפסק: ערעורו של האיש על פסק דינו של בית הדין קמא נדחה, ערעורה של האישה לעומתו – מתקבל.