מניעת תצוגת דירה בשכירות לשוכרים פוטנציאליים

כמו כן יש לציין את סעיף 6(ד) שזוהי לשונו: "השוכר אחראי לטפל על חשבונו לקבל רישיון עסק, אישור כיבוי אש והיתרי בניה במידה וברצונו לעשות שינויים במושכר" למקרא הסעיפים דלעיל עולה כי הצדדים היו הסכימו במעמד חתימת ההסכם, כי לא תהיה מניעה לבצוע שינויים כלשהם במושכר בכפוף להוראות הדין וההגבלה היחידה היא כי אלו ייעשו בכפוף לדיני התיכנון והבניה ,על פי היתרים שיתקבלו מהרשות המקומית.

זאת תוך שימת דגש על כך שהשוכרת הציבה חציצה במושכר המגבילה את האפשרות להבחין בבצוע העבודות גם למבקרים במקום, ואין בעובדה שהדבר נעשה רק מתוך מטרה להפריד בין אולם התצוגה שפעל במקום לבין עבודות השפוץ על מנת שלא יהווה הפרעה עבור קהל הלקוחות שביקר במקום כדי להועיל לתובעת.ס"ח תשע"ד מס' 2450 מיום 7.4.2014 עמ' 506 (ה"ח 793) (א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הוועדה המקומית או רשות הרשוי המקומית, לפי הענין, היתר רשות הרשוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:אני קובעת כי הוראות סעיף 20 להסכם השכירות המגדיר את התנאי כי שינויים במושכר ייעשו בכפוף לקבלת היתרי בניה, נותרו בעינן .לא הוכח כי נעשה כל שינוי בסעיף זה לאחר חתימת ההסכם בין בהסכמה בעל פה ובין בהתנהגות הצדדים.

התכתבויות בין הצדדים החלו בחודש פברואר 2014, במסגרת ניסיונות השוכרת להשכיר חלק מהמושכר בשכירות משנה ,בשלב זה ניתן לקבוע כי המשכירה ידעה בפועל על עבודות הבניה שבוצעו במושכר, כולל הרחבתה של הגלריה על ידי השוכרת, שכן שוכרי המשנה הפוטנציאליים היו עתידים לשכור חלק זה מהמושכר, כפי שעולה מתוך טיוטאות החוזים שנועדו לחתימת שוכרי המשנה.

"שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שניסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;אדון בסעד זה בנפרד מהכרעתי דלעיל וזאת על אף שייתכן שהדיון בשאלה זו התייתר ומבלי להכריע במחלוקת העובדתית שבין הצדדים האם הוצבה דרישה מעין זו, אם לאו, שכן לגירסתו של קדם כלל לא דרש את העלאת דמי השכירות (עמ' 30, שור' 24-28 לפרוטוקול).

...

התוצאה היא שגם התשובה לשאלה האם פעלה המשכירה כדין בעת משלוח מכתבה המודיע על ביטול ההסכם בין הצדדים – היא חיובית.

התוצאה היא שדרישת המשכירה אם אכן הוצבה דרישה מעין זו להעלאת דמי השכירות כתנאי להסכמתה לשכירות המשנה, מנוגדת להסכם השכירות ומהווה הפרה של הסכמת הצדדים.

לסיכום התוצאה היא שהתביעה למתן פסק דין הצהרתי כי הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 11.7.2011 לא הופר , וכי הודעת הביטול מטעם הנתבעת והבאת השכירות על ידה לסיומה ביום 22.5.2014 נעשתה שלא כדין ובחוסר תום לב – נדחית!.

לגישתם היה מקום לקבל במלואה את חוות דעתו של השמאי לס; לקבוע את דמי הפינוי לפי בעלות מלאה ולא לפי 80%; לא היה מקום לבצע הפחתה משטח הגלריה משהיא "מפלס מלא לשימוש ובנויה מקדמת דנא... שטח תצוגה שטח עבודה לכל דבר ועניין, וכך גם מורנו קנה את המקום", אף להוסיף "תוספת נוספת" הקשורה להעברות, בשים לב לאופיו הייחודי של המושכר- מנורות למכירה, דבר המחייב התקנת קיר נוסף עם מערכת חשמל מיוחדת לשם הדלקה לצרכי תצוגה.

וכן: "שוק הדיירות המוגנת מוגבל כיום. ההיצע נמוך. אם אין אפשרות להעמיד לדייר סידור חלוף בעין בבניין החדש שייבנה (אגב מתן מענה לתקופת הביניים, ממועד הריסת הבניין הקיים ועד לאיכלוס הבניין החדש), האפשרות של בעל הבית לאתר עבור הדייר מושכר חלופי, באותו איזור שבו מצוי המושכר הקיים או בקירבתו, באותו שטח או דומה לו, וכשהוא בעל מאפיינים דומים מבחינת מכלול נוסף של שיקולים (אופי המקום, כווני האויר, נגישות לציר תחבורה, חשיפה ללקוחות פוטנציאליים (כאשר מדובר במושכר שהוא חנות או עסק אחר) מוגבלת עוד יותר [...]. בנסיבות כאמור ובהנתן המגמה הרווחת בפסיקה להביא לצימצום מוסד הדיירות המוגנת [...], נהוג ומקובל להעמיד לדייר סידור חלוף בדמות של תשלום דמי פינוי, חלף העמדת סידור חלוף בעין. אפשרות זו מקנה יתרון לדייר, במובן זה שיחסי השכירות המוגנת באים על סיומם, הדייר אינו חשוף לטענות על אודות הפרת הסכם השכירות, שמעמידות בסיכון את זכותו להוסיף ולהימצא במושכר, ובדמי הפינוי שהוא מקבל – שאמורים להיות שווי ערך לסידור חלוף בעין (בהתאם לשווי הזכויות של דייר מוגן) – הוא יכול לנהוג כרצונו)" (ת"א (שלום ב"י) 32240-05-15 ר. ב. אור דור השקעות בע"מ נ' איכבום, פסקה 16, (19.9.2020 קיים קושי להתאים בבניין חדש ומודרני יחידה דומה למושכר נושא הפינוי שמטבע הדברים ניבנה לפני עשרות שנים; עד שהבניין הקיים ייהרס וחדש ייבנה תחתיו, יחלפו שנים; ולענייננו, לפי ההיתר החדש אמורה להיבנות בקומת הקרקע מסעדה, ללא חנויות.

טרם אכנס לחישובים אזכיר את התכלית העומדת ביסוד הפצוי הכספי המהוה תחליף לסידור החלוף: "על בית המשפט לאזן בין זכותו של בעל הבית לבנות ביניין חדש על המקרקעין שבבעלותו, ובין זכותו של הדייר לסידור חלוף ההולם את צרכיו. על מנת לקבוע אל נכון את צרכי הדייר, חייב בית המשפט לעיין בטיב העסק המתנהל במושכר, ובכלל זה את התועלת שמפיק הנתבע מניהול העסק האמור. בהיתחשב בכך שמדובר בבית עסק שלפי טיבו וטבעו נועד לייצר רווח ופרנסה עבור בעליו אין מניעה מהתחשבות בשיקולים של יעילות כלכלית בבוא בית המשפט לקבוע סידור חלוף" (דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמוד 124(2), נובמבר 2019).

כך למשל, נקבע בת"א (ת"א) 11948-05-14 אופיר כורזים נ' שרה חסון להב "אל מול פיצוי המבוסס על שיעורם של דמי המפתח, ניתן למצוא פסקי דין אחרים בהם נקבע שיעור הפצוי בהתאם לאפשרות רכישת דירה חלופית בבעלות (ת.א (שלום ת"א) 158788/09 ווידבסקי נ' ימיני  (13.7.11)

...

המומחה אף הונחה ליתן דעתו לשאלת מוניטין בית העסק שבמושכר, על שווי הזכויות המוגנות בו. חוות הדעת הנושאת תאריך 24.12.2019 ואשר נערכה ע"י השמאים גיא שרת ואבי פרס נסמכה על הממוצע בין גישת ההשוואה הישירה לבין שיטת היתרון הכלכלי, וכך נקבע בה: שווי זכויות הבעלות בשתי החנויות, כולל גלריות, מתבטא ב- 1,275,000 ₪, ובהתאמה מסתכם שווי הזכויות המוגנות ב- 892,000 ₪; שווי זכויות הבעלות בחנויות, לא כולל גלריות, מתבטא ב- 875,000 ₪, ובהתאמה מסתכם שווי הזכויות המוגנות ב- 596,500 ₪ פסק הדין של בית משפט קמא בית משפט קמא דחה את טענת מורנו לפיה אין ללוינסקי זכות להגיש את תביעת הפינוי לבדה בשל קיומם של בעלים נוספים שלא צורפו לתביעה, וקבע כי המערערת "רשאית לדרוש את פינוי הנתבעים מהמושכרים"; כן נדחתה דרישת מורנו לסידור חלוף בעין עת נקבע "כי יש לקבוע כסידור חלוף כנגד הפינוי, תשלום כספי בלבד". כי "אין לכפות על התובעת להשיב את הנתבעים לבניין לאחר השיפוץ"; כי "אין נפקות לטענת הנתבעים לפיה קיימת אפשרות פיזית להחזיר את בית העסק אל קומת הקרקע בבניין החדש שייבנה"; כי " שני הצדדים מסכימים שנכסים הניתנים להשכרה בדמי מפתח בתנאים דומים לא קיימים בסביבה"; וכי לא הובאו ראיות לקיומם של "נכסים העומדים למכירה בשוק החופשי, בסביבת הבניין". באשר להיקף המושכר קבע בית משפט קמא כי "החצר והשירותים אינם נכללים בשטח המושכרים ואין להביאם בכלל חשבון הפיצוי"; בה בעת קבע באשר לגלריות כי חרף אי- איזכורן בחוזי השכירות וחרף היעדר היתר בניה להן, הרי "בהינתן כי נעשה בגלריות שימוש במשך שנים...יש לקחת אותן, באופן חלקי, בחשבון, ואני מקבלת את קביעת מומחה בית המשפט, שהעמיד את התוספת בגינן על מקדם אקוויוולנטי של 0.5 עבור הגלריה שבחנות מספר 6 ועל מקדם אקוויוולנטי של 0.35 עבור הגלריה שבחנות מספר 3". מכאן נפנה בית משפט קמא לחשב את דמי הפינוי.

יונה אטדגי, שופט התוצאה שני הערעורים נדחים ללא צו להוצאות.

גב' ערב העידה כי היא התגוררה בבית ברחוב שטיינברג והתכוונה לנהל את העסק שלה משם, אך חוץ מדירה זו היא שוכרת דירה בתל-אביב עם שותפה והיא חולקת את זמנה בין הבתים, כאשר בסופי שבוע היא בדרך כלל בת"א (ר' עמ' 3).

המבקשת חלקה על ההגדרה שחלק מהציוד שבמקום היה בכמות מסחרית וכן חלקה על כמות בובות התצוגה.

כך-לא התייחסה לבחינת פוטנציאל השוק, לאופן בו נבחר המקום בו ינוהל העסק, לדרך בה נרכש הציוד הנידרש להפעלתו, לאופן פרסום העסק וכיו"ב. הגב' ערב התמקדה רק בפעולות הטכניות של פניה לעורך דין שיקים חברה, פתיחת חשבון בנק ופניה לרואה חשבון להסדרת הנידרש.

בכדי למנוע פגיעה במשיבה ניתן בזאת צו האוסר על הוצאת חפצים מאותה הכתובת וזאת למשך 90 יום מהיום.

...

כלל העובדות שפרטתי לעיל, בתוספת ההיסטוריה המשפחתית וסמיכות המועדים-מספקים לדעתי כדי להגיע למסקנה שלא הוכח מעבר למאזן ההסתברות-שהמצוי ברח' שטיינברג 7 שייך למבקשת ולא לעסק הקודם ו/או למי מהחייבים.

בהמשך לכל האמור אין אני מוצאת מקום ליתן ההצהרה המבוקשת והתובענה נדחית.

המבקשת תשלם בגין שכ"ט ב"כ המשיבה סך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ, אשר ישולם באמצעות הפקדון שבתיק בית המשפט.

בשלב מסוים פנה למודעה בעיתון המחפשת אנשי מכירות ליחידות נופש באולם תצוגה.

משנשאל מדוע לא חתם עם בעלי הדירות על הסכמים כבר בשנת 1996, השיב כי עשה זאת כדי למנוע מצב בו יחתום על חוזים מול בעלי הדירות כאשר לא יהיו שוכרים פוטנציאליים לאותו מקום.

...

לכן, גם מי שקיבל כספים בטענה כוזבת אינו פטור מאחריות, אף אם התכוון להחזירם, אם לא יוכל להשיג בסופו של דבר את התכלית לשמה נמסרו על ידי המרומה (קדמי שם בעמ' 872).

בפס"ד בילו תק-על 94(4) 557 בעמ' 562 נקבע: "מכל האמור מתקבלת תמונה קשה ועגומה של פרשיות מירמה בהקף גדול שנעשו על ידי המערער. מדובר בפרי מאמץ מתוכנן, שיטתי וממושך כלפי מספר ניכר של קורבנות בסכום כולל נכבד. אין ספק שיש לסווג את העבירות שעבר המערער לסיפא של סעיף 415, היינו עבירות של קבלת דבר במירמה בנסיבות מחמירות". לסיכום: המרמה אם כן, משתקפת מאופן פעולתו של הנאשם ובטענות הפוזיטיביות שהציג ביודעו כי אינן אמת.

מהאמור לעיל אני קובעת כי המאשימה עמדה בנטל המוטל עליה והוכיחה מעבר לכל ספק סביר את העבירה המיוחסת לנאשם בכתב האישום המתוקן, ובהתאם לכך אני מרשיעה אותו בקבלת דבר במירמה בנסיבות מחמירות (עשרים עבירות) – עבירות לפי סעיף 415 לחוק העונשין תשל"ז-1977.

הנתבעות אף מציינות כי לאור גודלו של הנכס ועלות דמי השכירות, אף הושכר חלק ממנו בשכירות משנה, עוד בתקופת רב בריח, בעבור 40% משכר הדירה עבור המושכר כולו.

גרסת הנתבעות הינה ששבוע לאחר מכן, ביקש התובע להאריך פעם נוספת את תקופת ההערכות לשוכר המשנה, ובתמורה הבטיח כי בזמן זה תוכלנה הנתבעות להיכנס לנכס מידי פעם עם לקוחות פוטנציאליים ולהציג בפניהם את הדלתות, מבלי שתחוייבנה בכל עלות בגין תקופה זו. אלא שבחלוף שבוע נוסף, היתקשר המנהל הטכני של הנתבעות לתובע, והודיע לו שמשיקולי שיווק, אין באפשרות הנתבעות להותיר עוד את מערך התצוגה במושכר, ועל כן בכוונתו להגיע ולפרק את הדלתות באופן מיידי.

לאחר הארוע, טוען בן חיים, החליף התובע את המנעולים ומערכת האזעקה במושכר, במטרה למנוע את פינוי התצוגה.

...

לאור כל האמור, אני דוחה הטענות כלפי הנתבעות בדבר הנזקים למושכר.

משכך, וחרף קביעותיי, אני מחייב את הנתבעות בתשלום דמי השכירות רק עד אותו מועד מאוחר בו הן טוענות שפינו את הנכס- היינו בסוף חודש אוגוסט 2008 (עת הודה התובע כי פנה למתווך).

סוף דבר אני מחייב הנתבעות 2-3 לשלם לתובע בתוך 30 יום את הסכומים הבאים במצטבר: סך של 61,047 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.10.08.