מניעת אפשרות לקבלת משכנתא בעסקת מכר דירה

עוד לטענתו נימנעה ממנו האפשרות לקבל משכנתא בשל עיקול שהוטל על הדירה ומשכך לא התאפשר לו לשלם לתובע התמורה.

טפסים אלה כוללים: ראשית - הוראה לבנק להעביר את כספי הלוואת המשכנתא לידי התובע; שנית –כתב התחייבות מוכרים/רישום משכנתא בו נרשם כי הזכויות בדירה נמכרו לנתבע וכי הן "נקיות מכל חוב, שיעבוד, עיקול, צו הריסה או שיעבוד"; שלישית – אישור מוכר בו אישרו החברה הקבלנית והתובע כי היתקבל תשלום עבור הדירה בסך של 1,533,140 ₪.

(2) היתנהלות הנתבע אשר טוען לכשל כללי בעסקת המכר אך התובע הוא היחיד שסובל ממנו אינה מניחה את הדעת וכך מטרידות העובדות הבאות: · ראשית - הנתבע שילם לחברה הקבלנית מלוא התמורה ולתובע לא שילם עד לאחר התביעה דבר.

· רביעית וחשוב לציין – הפצוי המוסכם תואם לנסיבות העניין כאשר הנתבע כבר קיבל החזקה בדירה ויושב בה. וכך לתובע לא נותר "אמצעי הגביה" של מניעת מסירת חזקה עד תשלום התמורה.

...

חלק רביעי – שתי הערות לפני סיום וכן סוף דבר שתי הערות לפני סיום 11.1.

סוף דבר לאור האמור לעיל יש לחייב את הנתבע כמפורט להלן: · כאמור בסעיף 9.3(ג) לפסק הדין - 300,000 ₪; · כאמור בסעיף 10.2(ו) לפסק הדין – 29,645 ₪ ======= סה"כ (נכון ליום הגשת התביעה - 20/4/16) 329,645 ש"ח אשר על כן אני מחייב את הנתבע בתשלום הסך של 329,645 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20/4/16 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את הנתבע בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל לשניהם (הוצאות ושכ"ט) של 50,000 ₪, סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

· ביום 2.5.16 משיבה ב"כ התובעת: "משרדנו כימעט לא פעל בחג ואני באופן אישי עד אתמול לא הייתי במשרד ולכן תגובתי להודעתך רק כעת. משיחה הבוקר עם מרשי הובהר כי מוסכם לבטל את כפיפות העסקה לקבלת משכנתא. לגבי אישור עו"ד אם באפשרותך ליתן לנו אישור עו"ד כי כל הערות האזהרה הרשומות על הנכס אינן שייכות לממכר - זה יקל מאוד על בדיקותינו. ערבות אישית היא דבר מתבקש לאור העובדה שמרשך כבר קיבל כ 200,000 ₪ במזומן על חשבון העסקה. מצ"ב נוסח מתוקן ונראה כי בכפוף להבנה בנושא הערבות הכל מוסכם" .

· כחצי שעה לאחר מכן נענים הדברים בתכתובת הבאה: "לגבי רישום הערות האזהרה, למיטב ידיעתי כולן רשומות באופן הבא – היות ואין עדיין פארצלציה, כל נכס שנמכר קיבל הערת אזהרה על פי תשריט שמופקד בתיק הטאבו ומצורף להסכם המכר. כפי שכבר הבהרתי בעבר, אני לא ביצעתי את מרבית העיסקאות בנכס. למען הדיוק ביצעתי בנכס כ- 5 עיסקאות כאשר לגביהן אני יכול לאשר בודאות שכך נעשה. למעלה מן הצורך יצוין כי אף אני באופן אישי רכשתי נכס באותה הקומה שמרשך מבקש עתה לרכוש וכך בדיוק נרשמה הערת האזהרה קרי בצרוף תשריט אשר מסמן את הדירה. לגבי הערבות האישית בודק מול הלקוח" (ר' עמ' 14, בנספח 9).

בתום הדיון קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט לפיה צו העיקול יצומצם, באופן שיחול רק על הדירה והוא לא ימנע אפשרות לרשום את הבית כבית משותף.

...

בהקשר זה ר' גם סעיף 3.9 לכתב ההגנה, שם נטען במפורש כי: "לא הייתה גמירות דעת ולא הייתה מסוימות ולא הייתה חתימה". בסמוך לסיכום הדברים אני מוצאת להסיר עוד את טענת ההגנה שהעלו הנתבעים בדבר השוני באישיות המשפטית בין מר סילבר ובין התובעת.

מכל מקום, טענת הנתבע כאילו ניתנה הלוואה ללא כל ריבית ואף ללא תחימת זמן אשר במסגרתו היא תוחזר (ר' הנטען על ידי הנתבע בעמ' 17 ש' 8) - היא טענה שאינה סבירה ואשר איני מקבלת.

בהמשך לכל האמור התביעה אפוא נדחית, אך ניתנת רשות לתובעת להגיש תביעת פיצויים כאמור.

להילכת שטיינמץ נקבעו מספר חריגים שבהתקיימם ניתנה לבנק אפשרות להפרע במישרין מהמקרקעין: כך נקבע, כי כאשר המוכר והקונה פעלו בקנוניה נגד הבנק, לשם קבלת הלוואה למימון הקנייה כביכול על ידי הקונה, אזי כדי שלא יצא חוטא נשכר, רואים את הבנק כאילו קבל משכנתה על מקרקעי המוכר שאותה היה אמור לקבל על פי ההסכם, עם העברת הבעלות לידי הקונה (ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן נז(2) 145 (2003) להלן: "פרשת שפייזמן").

סקירת הפסיקה מלמדת, כי במקרים שבהם הוכחה הונאה מצד המוכר כלפי הבנק, מצאו בתי המשפט להחמיר עימו ולאפשר לבנק לרשום משכנתה על זכויותיו בדירה: כך נקבע כי: "כאשר מוכח כי חוזה המכר שנחתם בין המוכר לקונה אינו אלא חוזה למראית עין שכל תכליתו להונות את הבנק ולהוציא ממנו כספים במירמה שלא במטרה להשיבם, משתנה האיזון בין הזכויות, כפי שנקבע בעיניין שטיינמץ, ויש להחיל את החריג לכלל, אשר נקבע בהילכת שפייזמן, לפיו יכול הבנק תם הלב לרדת במישרין לדירתו של המוכר שנטל חלק בקנוניה נגדו. הבנק בשעה שהעניק את ההלוואה לקונה, שהועברה למעשה ישירות למוכרים, הסתמך על חוזה המכר ועל העובדה שכשתעבור הבעלות בדירה לידי הקונה תרשם לטובתו משכנתא מדרגה ראשונה. לא יעלה על הדעת כי בנסיבות בהן הוכחה קנוניה בין המוכר ובין הקונה שנועדה להוליך שולל את הבנק תפוג זכותו זו של הבנק לרישום משכנתא. הרציונל העומד בבסיס חריג זה הוא למנוע סיטואציה בה ייצא חוטא נשכר, כאשר הבנק, שפעל במצב שתום ליבו אינו שנוי במחלוקת, ייצא כשידיו על ראשו, ואילו השותפים למעשה המירמה – המוכר והקונה – ייצאו מהיכל הצדק שכיסיהם מלאים בפירות המירמה כאשר המוכר ממשיך להתגורר בדירה כשזו נקייה ממשכנתא קודמת שסולקה באמצעות ההלוואה שהעניק הבנק" (ע"א 4407/06 בנק הפועלים בע"מ נ' שלום זכריה (פורסם בנבו, 17.09.2008) , להלן: "פרשת זכריה").

מן הכלל אל הפרט כתב ההיתחייבות במסגרת עסקת מכירת הדירה מהמשיבים לקונה, הקונה נטל הלוואה מהבנק, כאשר המשיבים מצדם חתמו על כתב התחייבות כלפי הבנק (נספח ד' לתצהיר הבנק).

מחמת חשיבותו יצוטט האישור בו נאמר: "אנו הח"מ, עלו משה ונעמה מאשרים כי קיבלנו את מלוא התמורה בגין מכירת הדירה ברח' דרך השלום 92, ת"א, למר אלון קינן". האישור נושא את חתימתם של המשיבים- נעמה ומשה עלו וכן את אישורה של עו"ד מסיקה, אשר אישרה: "הריני לאשר כי הנ"ל קיבלו את יתרת התמורה בגין מכירת הדירה דלעיל". בחקירתה הנגדית, התקשתה המשיבה להיתמודד עם האישור האמור וגרסאותיה לגביו היו בלתי עקביות.

...

טענת השיהוי- נדחית.

סוף דבר לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים, תוך התייחסות לראיות שבפניי, הריני קובעת כי דין התובענה להתקבל, בכפוף לאמור להלן.

הריני נעתרת לבקשת הבנק לרישום משכנתה על זכויות המשיבים בדירה, להבטחת החזר חוב ההלוואה כדלקמן: סך 35,850 ₪ (קרן) מיום 9.10.2007 (בגין פדיון משכנתה לבנק דיסקונט).

תוכן עניינים (א) פתח דבר 2 (ב) כתבי הטענות 2 (ג) ההסכמה הדיונית 5 (ד) מבנה הדיון 5 (ה) הגנת הנתבע בחזית מול התובע 5 (1) מסירת הדירה במתנה; שינוי תצהיר המתנה 6 (2) הסכם הגירושין בין הורי הנתבע 6 (3) השלמת העברת הדירה מההורים לבן, אי-רישום הערה 7 (4) התובע נוטל הלוואה מרגב בן דוד ואריק לוי (באמצעות חברה שבשליטתם) 9 (5) התובע נוטל הלוואה מעו"ד נוח קאפלין 10 (6) הכרות הנתבע עם התובע והרקע לחתימה על הסכם המכר 11 (7) החתימה על הסכם המכר 12 (8) תשלומים על חשבון התמורה 13 (9) החתימה על הסכם השכירות 13 (10) מיסמך ההיתחשבנות 14 (11) רישום זכויותיו של התובע ורישום משכנתה לטובת הבנק 17 (12) טענת הנתבע בדבר השבת התמורה לתובע באמצעות תמורז 17 (א) סך של 375,000 ש"ח שהופקדו בחשבון של תמורז אצל ליאם פיננסים 19 (ב) סך של 100,000 ש"ח שהועברו לחשבון של תמורז ונמשכו במזומן 22 (ג) סך של 74,000 ש"ח (שלושה צ'קים בסכום כולל זה) 22 (ד) סך של 51,000 ש"ח ששולם במזומן 23 (ה) יתרת התמורה (כעולה ממסמך ההיתחשבנות וכמפורט לעיל) 24 (13) עסקה נוספת בין התובע לתמורז: שני צ'קים על סך של 50,000 ש"ח מחודש אפריל 2018 24 (14) שינוי הגרסה של תמורז בבית המשפט המחוזי 25 (15) טענות הגנה נוספות של הנתבע 30 (16) הסכם למראית עין 30 (17) "אותות מירמה": עוד על נטל ההוכחה ונטל הבאת הראיות 36 (18) לסיכום הגנת הנתבע מול התובע 38 (ו) הגנת הנתבעת 38 (1) הגנת הנתבעת ביחסיה עם התובע 39 (א) אופי הזכות שהעניק הנתבע לנתבעת: זכות חוזית או מעין-קניינית? 39 (ב) האם אפשר לרשום הערה על הזכות במירשם המקרקעין? 45 (ג) תחרות זכויות: התחייבות הנתבע כלפי הנתבעת מול עסקת המכר בין הנתבע והתובע 46 (ד) הפרת הנטל לרשום הערת אזהרה ונפקותה 51 (ה) סיכום הגנת הנתבעת בתחרות מול התובע 54 (2) הגנת הנתבעת מול הבנק 55 (א) האם יש חובה לעיין ב"תיק הנכס" במירשם המקרקעין כתנאי להגנת תום הלב? 55 (ב) האם היה על הבנק ללמוד על ההיתחייבות מכוח בדיקת מצב החזקה בדירה? 60 (ג) סיכום הגנת הנתבעת מול הבנק 61 (ז) סוף דבר 61 (ח) הוצאות המשפט ושכר טירחת עורך דין 62 פתח דבר לפניי תובענה לפינוי הנתבעים מדירת מגורים שרשומה כחכורה לדורות בידי התובע וממושכנת לבנק מזרחי טפחות בע"מ ("הבנק").

גם אם נניח, לצורך העניין, שהנתבעת אמנם קיבלה הבטחה כטענתה, הרי שבהעדר רישום על אודות קיומה של זכות זו, אין לה תוקף כלפי קונה שקנה את הדירה ללא ידיעה על זכות שכזו, ותרופתה של הנתבעת היא לתבוע פיצוי מבנה שלא קיים כלפיה התחייבות שכביכול נתן לה. התובע טוען שהתחייבות כזו ניתנת לרישום פשוט וקל בלישכת רישום המקרקעין, ולא הייתה כל מניעה לרשום הערה בעיניינה.

כל עוד עסקת המתנה לא הושלמה (ולא ניתן היה להשלימה בלא לסלק קודם לכן את המשכנתה או לקבל את הסכמת הבנק), לא היה צורך, ואף היה בלתי אפשרי, לרשום את ההיתחייבות של הנתבע לתת להוריו להתגורר בדירה, שכן הם היו רשומים כבעליה.

...

תוכן עניינים (א) פתח דבר 2 (ב) כתבי הטענות 2 (ג) ההסכמה הדיונית 5 (ד) מבנה הדיון 5 (ה) הגנת הנתבע בחזית מול התובע 5 (1) מסירת הדירה במתנה; שינוי תצהיר המתנה 6 (2) הסכם הגירושין בין הורי הנתבע 6 (3) השלמת העברת הדירה מההורים לבן, אי-רישום הערה 7 (4) התובע נוטל הלוואה מרגב בן דוד ואריק לוי (באמצעות חברה שבשליטתם) 9 (5) התובע נוטל הלוואה מעו"ד נוח קאפלין 10 (6) היכרות הנתבע עם התובע והרקע לחתימה על הסכם המכר 11 (7) החתימה על הסכם המכר 12 (8) תשלומים על חשבון התמורה 13 (9) החתימה על הסכם השכירות 13 (10) מסמך ההתחשבנות 14 (11) רישום זכויותיו של התובע ורישום משכנתה לטובת הבנק 17 (12) טענת הנתבע בדבר השבת התמורה לתובע באמצעות תמורז 17 (א) סך של 375,000 ש"ח שהופקדו בחשבון של תמורז אצל ליאם פיננסים 19 (ב) סך של 100,000 ש"ח שהועברו לחשבון של תמורז ונמשכו במזומן 22 (ג) סך של 74,000 ש"ח (שלושה צ'קים בסכום כולל זה) 22 (ד) סך של 51,000 ש"ח ששולם במזומן 23 (ה) יתרת התמורה (כעולה ממסמך ההתחשבנות וכמפורט לעיל) 24 (13) עסקה נוספת בין התובע לתמורז: שני צ'קים על סך של 50,000 ש"ח מחודש אפריל 2018 24 (14) שינוי הגרסה של תמורז בבית המשפט המחוזי 25 (15) טענות הגנה נוספות של הנתבע 30 (16) הסכם למראית עין 30 (17) "אותות מרמה": עוד על נטל ההוכחה ונטל הבאת הראיות 36 (18) לסיכום הגנת הנתבע מול התובע 38 (ו) הגנת הנתבעת 38 (1) הגנת הנתבעת ביחסיה עם התובע 39 (א) אופי הזכות שהעניק הנתבע לנתבעת: זכות חוזית או מעין-קניינית? 39 (ב) האם אפשר לרשום הערה על הזכות במרשם המקרקעין? 45 (ג) תחרות זכויות: התחייבות הנתבע כלפי הנתבעת מול עסקת המכר בין הנתבע והתובע 46 (ד) הפרת הנטל לרשום הערת אזהרה ונפקותה 51 (ה) סיכום הגנת הנתבעת בתחרות מול התובע 54 (2) הגנת הנתבעת מול הבנק 55 (א) האם יש חובה לעיין ב"תיק הנכס" במרשם המקרקעין כתנאי להגנת תום הלב? 55 (ב) האם היה על הבנק ללמוד על ההתחייבות מכוח בדיקת מצב החזקה בדירה? 60 (ג) סיכום הגנת הנתבעת מול הבנק 61 (ז) סוף דבר 61 (ח) הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין 62 פתח דבר לפניי תובענה לפינוי הנתבעים מדירת מגורים שרשומה כחכורה לדורות בידי התובע וממושכנת לבנק מזרחי טפחות בע"מ ("הבנק").

טענת הנתבעת שהמשכנתה שנרשמה לטובת הבנק כפופה להתחייבות שהנתבע נתן לה – נדחית.

טענות ההגנה בתיק זה (שהן שיקוף של טענות התביעה בבית המשפט המחוזי) – נדחות במלואן.

במישור הסעד, הואיל ואין חולק שהנתבעים שוהים בדירה ללא הסכם שכירות בתוקף ואינם משלמים דמי שכירות, דין התביעה לפינוי נגדם להתקבל.

] לפנַי בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בדירה המצויה ברח' בן יוסף בעכו, הידועה כגוש 18008 חלקה 11 תת-חלקה 3 (להלן: הדירה), והאוסר על המשיבים לפנות את המבקש מהדירה.

במענה לפנייתו נימסר לו כי באפשרותו להגיש בקשה לרכישת זכות הבעלות בדירה על שמו במחיר מוזל, וכי אם לא יעשה כן יפורסם מיכרז פומבי למכירת זכות הבעלות בדירה.

אלא שלטענת המבקש, מצבו הכלכלי לא איפשר לו לממן את רכישת זכות הבעלות ואף לא לקבל הלוואה או משכנתא לצורך כך. על רקע האמור הציע משיב 1, שהיה מיודד עם המבקש, כי זכות הבעלות בדירה תועבר על שמו לצורך קבלת משכנתא אשר תוחזר בהמשך על ידי המבקש, וכי בסופו של דבר תוחזר זכות הבעלות למבקש.

באשר למאזן הנוחות נטען כי בכוונת המבקש להיתקשר בעיסקה למכירת הדירה ישירות מול משיב 2 ולפיכך אין ברצונו להגן על הדירה כמקום מגוריו.

...

אלא שלטענת המבקש, מצבו הכלכלי לא איפשר לו לממן את רכישת זכות הבעלות ואף לא לקבל הלוואה או משכנתא לצורך כך. על רקע האמור הציע משיב 1, שהיה מיודד עם המבקש, כי זכות הבעלות בדירה תועבר על שמו לצורך קבלת משכנתא אשר תוחזר בהמשך על ידי המבקש, וכי בסופו של דבר תוחזר זכות הבעלות למבקש.

כאשר מדובר בבקשה לסעד זמני במסגרת ערעור על החלטה שתוצאתה היא פינוי מדירת מגורים, ייטה בית המשפט להיעתר לבקשה אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים, וזאת לנוכח ההשלכות כבדות המשקל שיש לפינוי המבקש ממקום מגוריו (וראו: ע"א 5308/20 ידען נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 5 (25.3.2021); ע"א 1254/19 מנשה נ' סוויסה, פסקה 9 (4.3.2019)).

הבקשה מתקבלת אפוא.