מניעת אור ואוורור עקב בניית בניין רב קומות

בהתאם לחוות הדעת נימצאו בדירה ליקויים בחלונות ודלתות אלומיניום (6,300 ₪); ריצוף וחפוי קירות (85,800 ₪); דלתות עץ ופלדה (3,000 ₪); טיח וצביעה (6,200 ₪); חשמל ותקשורת (2,200 ₪); מיתקני תברואה, כלים סניטריים, נקוז, אינסטלאציה ואיוורור (8,000 ₪) ושונות (1,200 ₪).

ג – חוות דעת המומחה כעולה מחוות הדעת, הבניין בו מצויה הדירה הינו "ביניין רב קומות" כהגדרת המונח בתקנה 1 לתקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר, תנאיו ואגרות"), הכולל 18 קומות מעל פני הקרקע.

להלן מימצאי המומחה: סעיף (בחוות דעת התובעת מיום 26.9.2016) מימצאי המומחה מטעם התובעת קביעת המומחה פרק 1 – חלונות ודלתות אלומיניום סעיף 1.1 לא הותקנו גומיות למניעת התקרבות של ידיות אגפי הדלתות זו לזו בדלת אלומיניום.

פגמי הניסור מורגשים כאשר ממששים את פני האריח או כאשר מתבוננים בפניו בזוית מול מקור אור.

...

לסיכום, התביעה הוגשה כשלוש שנים לאחר מסירת החזקה בדירה, לאחר חלוף תקופת הבדק ובנסיבות בהן ניתנה לנתבעת אפשרות הולמת וראויה לבצע את התיקונים עליהם התלוננה התובעת, לרבות אלה שמצא המומחה מטעם בית המשפט (ת.א. (ת"א) 1615/97‏ ‏ תילא כהן פנחס נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ (28.11.2006)).

ו - סופו של דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: פיצויים עבור תיקון ליקויים בדירה – 15,420 ₪; פיצויים בגין עגמת נפש – 3,500 ₪; החזר הוצאות – 8,000 ₪; שכר טרחת עו"ד – 4,500 ₪.

הרקע לתביעה וטענות הצדדים התובע הוא בעלים של דירת סטודיו בקומת המרתף של הבניין ברח' יואל משה סלומון 12 בירושלים (להלן: "הדירה" ו"הבניין" בהתאמה).

כן נתבקש להורות לנתבעים שלא לבצע פעולה שיש בה מניעה או הגבלה כלשהיא כנגד התובע בשימוש בדלת הכניסה לדירה מתוך הבניין או בגישתו לארון החשמל של הדירה.

באותה תקופה בוצעה בנייה בכל רחבי המיתחם, ואז הוא שם לב שדלת הכניסה לדירה מכיוון הבניין (הפתח) נחסמה בלוח עץ. בהמשך, חיפו הנתבעים את הפתח באבן, הרימו את הריצפה וכיסו באבן גם את צנור האיוורור שהיה במקום.

(3) על אף האמור בכתב התביעה, אין טענה לחסימת אור שמש שכן הפתח נמצא בתוך מבואה והתובע מוותר על טענתו במישור זה. נוכח הביקור בדירה ובהול ניתן לקבוע באופן ברור, כי בפנים הדירה במקום בו נטען לפתח אל ההול, קיימת דלת עץ. הדלת אינה נימצאת על קרקע הדירה כי אם בגובה, בסמוך לתקרה, בגובה רב מעל מפלס ריצפת הדירה.

...

התוצאה היא אפוא, כי על הנתבעים להחזיר את המצב לקדמותו בתוך 60 יום, היינו, להסיר את האבנים שהוצבו בין דלת העץ שמעל המטבח בדירה לבין ההול, באופן שיאפשר את השימוש בדלת באופן מוחלט, לאמור, יש להסיר את האבנים למלוא גובהה הפנימי של הדלת.

לצד זאת, התביעה הממונית – נדחית.

בשים לב לתוצאה, אני מחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות התובע ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪.

כן מפנות הנתבעות לפסק הדין בת.א. (שלום חיפה) 20628-06-13 אבי אוחיון נגד חסקי אלון ייזום בנייה והשקעות בע"מ (25.4.2016), שם צטט בית המשפט בפסק דינו את קביעת המומחה מטעמו אשר קבע כי קיומם של ארבעה בריחים הננעלים בארבעה כיוונים שונים מחייב קדוח חור בריצפה וכי במשך השנים התברר כי החור מתמלא בלכלוך ומונע את נעילת הדלת.

לעניין זה ר' פסק דינו של השופט ר' סוקול בת.א. (חי') 27349/99‏ ‏ סטארובין מרדכי נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (27.2.2005): "נעילת דלת כניסה ראשית לדירה - לפי הנידרש בסעיף 2.92 לתקנות התיכנון והבניה, יהיו עוקצי נעילת הדלת הראשית בארבעה כיוונים שונים. במנעול דלת הכניסה הראשית חסר פין אנכי תחתון לנעילת הדלת אל ריצפת הדירה, וסף הדלת חסר קדח לפין. המומחה המוסכם כותב בחוות דעתו כי אין מדובר בליקוי כיוון שבדלת הכניסה הותקן מוט נעילה צידי תחתון, השווה ערך לנעילה תחתונה ולפיכך מתקיימות הוראות תקנה 2.92 לתוספת השנייה. לטענת התובע בסיכומיו אין די בבריח צידי תחתון ויש למלא את לשון התקנות. בהתאם לקביעת המומחה בריח צידי תחתון הוא שווה ערך לבריח לכיוון הריצפה ואיני מוצא מקום לסטות מקביעתו המבוססת על מומחיות. לפיכך אני דוחה את דרישת התובע בפריט זה." כן ר' פסק דינו של השופט י' עמית בת.א. (חי') 889/98‏ ‏ אופק אריה וטוני נגד שיכון בע"מ (1.5.2005): "המומחה בדק ומצא, כי הותקנה נעילה לדלת בחלק התחתון, כתחליף לנעילה לכיוון הריצפה, ודרך נעילה זו אף פראקטית מזו המוצעת בתקנות, כיוון שחור בריצפה נוטה להיסתם בלכלוך באופן המקשה על סגירתו. מסקנתו של המומחה הייתה, כי יש לראות בדלת הקיימת שוות ערך לדלת עם נעילה לכיוון הריצפה. כן ציין המומחה, כי בדגמים מהשנים האחרונות, כבר לא משתמשים בנעילה לכיוון הריצפה. אשר על כן, אני דוחה דרישת התובעים בפריט זה." לעניין זה ר' גם פסק הדין בת.א. (חי') 8212-06-10 אריק רוזנטל נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (22.8.2016) ופסק הדין בת.א. (חי') 14760-05-13‏ ‏איציק איטח נגד א.ב. רימונים בע"מ (24.3.2015), שם הוצג מכתב של חברת רב בריח, הקובע כי "כאשר מותקן בריח רביעי בחלק התחתון של הדלת, אין הדבר גורע מעמידותה ולא רק זאת, הדבר מקל על תחזוקתה." מיסתור כביסה: המומחה לא מצא פגם במעקה של המשטח מאחורי מיסתור הכביסה.

בהתאם לפריט 2.01, חלק ב', סימן א' לתוספת השנייה לתקנות התיכנון והבנייה, שעניינה: גודלם, אוורורם ותאורתם של חלקי ביניין, "שטח חלון" מוגדר כ: "שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות בנייה המינימאליות". התובעים, לעומת זאת, טוענים כי יש להתייחס לשטח האויר והאור ולא לשטח הבנייה, ולפיכך טוענים כי שטח החלון קטן מידי.

המומחה מטעם התובעים קבע בחוות דעתו כי תכנונו של צנור המרזב השני, העובר דרך קיר הדירה בקומה 5 (בין הממ"ד לחדר הרחצה), תחת האמבטיה ויוצא דרך קיר חצוני לתחתית הבניין, מהוה ליקוי, שכן בכל מקרה של כשל במרזב יהיה צורך לפרק את חדר הרחצה על מנת לתקנו ומאחר וצנור מרזב אינו יכול לעבור בקיר ממ"ד. עוד קבע המומחה כי לא ניתן להסיט מרזב זה, ולפיכך קיומו מהוה כשל תיכנוני.

...

הוצאות הנתבעות ישלמו לתובעים את הוצאותיהם כדלקמן: א. חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט – 3,000 ₪ ביום 16.1.2015; ב. שכר בטלתו של המומחה בגין חקירתו בבית המשפט – 2,500 ₪ מיום 6.2.2017; ג. חוות דעת ד"ר בן עזרא – 3,540 ₪ מיום 14.12.2014; ד. חוות דעת השמאי אלכס זברק – 1,180 ₪ ליום 25.12.2014; ה. מחצית ראשונה של אגרת בית המשפט – 3,500 ₪ ליום 5.9.2013; ו. מחצית שנייה של אגרת בית המשפט – 3,500 ₪ ביום 2.3.2017.

אשר על כן אני קובעת כי הפיצויים בגין הליקויים יישאו ריבית והצמדה מיום מתן חוות דעתו של המומחה (מועד הגשתה לתיק בית המשפט, 24.3.2016) ועד התשלום בפועל.

סופו של דבר מורם מהאמור עד כה, הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים: פיצויים בגין נזק בסכום 10,500 ₪ בצירוף 2,000 ₪ פיקוח הנדסי.

לשיטת המבקשים גובה הבנין מחייב את סיווגו כ"בנין רב קומות" ולא "בנין גבוה" – ולדבר השלכות מבחינת המתקנים אשר היה על המשיבות לספק, דוגמאת חדר מדרגות נוסף; (2) סימן אזהרה למטוסים.

(1) בגין סוגיית גובה הבנין, תפוצה כל אחת מהדירות בבנין ב-5,000 ש"ח; (2) בגין סוגיית סימן האזהרה למטוסים יפוצו המבקשים ב-6,000 ש"ח; (3) על המשיבה 1 להתקין מערכת איוורור בקומת המחסנים; (4) באשר לחדר הכושר נקבע, כי מגיע לכל מישפחה בבנין פיצוי של 1,500 ש"ח בגין עגמת הנפש שנגרמה לה; (5) באשר לבריכת המים נקבע, כי המשיבה 1 תשלם לכל דירה בבנין 1,500 ש"ח בגין בנייתה בנגוד לתקן; (6) באשר לחיפוי החוץ נקבע, כי המשיבה 1 תתקן את הליקוי ותישא באחריות לכך עד שנת 2030, וכי יוגש למומחה מטעם בית המשפט דו"ח מעקב על מצב הבנין.

הכרעה עיינתי בבקשת רשות העירעור על נספחיה, וסבורני שאין מקום להעתר לה. בית משפט זה ישקול לידון בבקשת רשות ערעור כאשר היא מעלה שאלה משפטית עקרונית החורגת מן העניין הקונקרטי הנדון, או כאשר ההכרעה בבקשה נידרשת לשם מניעת עוות דין חמור.

אזכיר – מעבר לענייננו – כי בפרשת חניון חיפה (בר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור, פ"ד לו(3) 123) ציין מ"מ הנשיא (כתארו אז) שמגר (עמ' 128): "דחייתה של בקשת רשות לערער אין פירושה, כי בית המשפט, שדחה את הבקשה, סמך בכך את ידיו על האמור בפסק הדין או בהחלטה, לגביה מתבקשת רשות העירעור, וכי בית המשפט האמור שלם עם מסקנותיה וקביעותיה המשפטיות של הערכאה הקודמת... כל שנובע מדחייתה של הבקשה הוא, כי המקרה לא נמצא אותה עת ראוי להידון במסגרתו של ערעור נוסף, ותו לא". בהתאם לכך, גם אילו ניתן היה לחשוב אחרת בעניינינו (או בתיק אחר) – ואיני אומר כן – אין מקום לכניסה פרטנית מעין זו לקרבי התיק בגילגול שלישי, שנועד ככלל – למעט חריגים נדירים – כאמור, לשאלות משפטיות בעלות עניין משפטי מיוחד.

...

הכרעה עיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, וסבורני שאין מקום להיעתר לה. בית משפט זה ישקול לדון בבקשת רשות ערעור כאשר היא מעלה שאלה משפטית עקרונית החורגת מן העניין הקונקרטי הנידון, או כאשר ההכרעה בבקשה נדרשת לשם מניעת עיוות דין חמור.

אין אני נעתר איפוא לבקשת רשות הערעור.

בניית המעטפת לא סגרה לחלוטין את הדירה, שכן בקירות המעטפת נותרו פתחים רחבים שנועדו לשמש חלונות באופן שלא מנע כניסת אויר ואור לדירה.

כמו-כן הסביר מר בלום בתצהירו המשלים בפירוט רב מדוע לטענתו ההפחתות שביצע המהנדס המומחה מטעם זהבי מחלקה היחסי שלה בעלויות הבנייה - הפחתות בסך כולל של 11,349 ₪ - שגויות ואינן במקומן.

בניית היסודות והשלד, מלכתחילה נעשתה על מנת לאפשר תוספת הרחבת בנייה עבור כל שלושת הקומות שבבניין, ועל כן, לא מדובר בהנאה אגבית שנצמחה לדירה בקומה השלישית בשל פעולה לקידום אינטרס עצמי של בעלי הדירות שבקומה הראשונה והשניה".

בהקשר זה נטען כי זהבי מצאה את עצמה גרה בדירה עם מעטפת בטון חשוף, ללא אור טבעי וללא איוורור.

בסעיפים 11 ו- 12 לכתב התביעה שכנגד הועלו טענות בנוגע למטרדים ולנזקים שנוצרו בעקבות בניית המעטפת, לרבות חסימת כניסת אור שמש; חסימת אויר ורוח; טחב ומחנק; כניסת מזיקים ובעלי חיים; פגיעה בתריסים, מרזב, סורגים וכבלים ופגיעה בפרטי גינון.

...

כמו-כן אין לקבל את הטענה כי בנסיבות המקרה דנן דינה של התביעה להידחות מחמת שיהוי.

על כל פנים, וכאמור לעיל, משלא נתבע בכתב התביעה שכנגד סכום נוסף כלשהו בגין הפסד דמי שכירות מעבר לסך של 9,600$ הנ"ל שנתבע בגין השנים 2005-2003, ומשלא ביססה זהבי ולו לכאורה כי ניסתה להשכיר את הדירה בתקופה שבין שנת 2006 לשנת 2012, אין לחייב את בלום בתשלום פיצוי בגין הפסד דמי שכירות בתקופה זו. לאור כל האמור לעיל, תביעתה החלופית של זהבי על סך 261,078 ₪ נדחית ותביעתה על סך 600,000 ₪ מתקבלת בחלקה אך ורק לגבי עבודות שבוצעו לצורך השלמת בניית המעטפת כנדרש, וזאת בסכום שבו חיובה זהבי בתביעה של בלום.

סיכום התביעה העיקרית של בלום מתקבלת בחלקה והתביעה שכנגד של זהבי מתקבלת בחלקה בסכום זהה, כך שהסכומים יתקזזו זה עם זה. לפיכך ובנסיבות העניין אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לגבי שכר טרחת עו"ד, היות שמרבית תביעתה של זהבי שהוגשה על סך של 600,000 ₪ נדחתה, אני מחייב את זהבי לשלם לבלום בגין שכ"ט סך של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.