מכרז למכירת מגרש למבני מגורים ומסחר

על-פי הסכם המכר הנ"ל רכש התובע שטח בן 948 מ"ר (מיגרש מס 2001), לפי תכנית מפורטת מס' 5956/ג. סעיף 12 להסכם המכר הסדיר את התנאים המיוחדים לעסקה, ונסקור להלן את הסעיפים הרלוואנטיים לענייננו: המיגרש שלעיל, מהוה חלקה בשלמות בבעלות משותפת (מושע), כאשר חלוקת הייעודים בחלקה היא מגורים/ מסחר 766 מ"ר ושצ"פ 231 מ"ר. בהסכם המכר (סעיף 12) נכתב כי "במיכרז זה מוצע למכירה שטח הקרקע היחסי והבלתי מסויים (ושטח הבניה היחסי במיגרש) שבבעלות רשות הפיתוח בלבד. השטח המוצע למכירה במיכרז זה הינו 948 מ"ר ביעודים מגורים/מסחר+ שצ"פ) וזכויות הבניה היחסיות בייעוד מגורים/מסחר הנן 114%)". עוד נקבע באותו סעיף כי "ידוע לזוכה במיגרש כי בשטח המיגרש קיימים המטרדים הבאים: כביש אספלט ומשטח בטון, גדר בצדו הצפוני של המיגרש, קיר בטון וקו טלפון בצדו המערבי של המיגרש וחלק מסככה בחלקו הדרומי". בהמשך צוין כי "אין דרך גישה סטאטוטורית למגרש, המיגרש כלוא בין חלקות פרטיות ... החלקה כפופה לזכות מעבר ברוחב 2 מ' מגבולה הדרומי לטובת החלקה הצמודה". עוד נקבע כי ביחס לכל אלה ואלמנטים נוספים לא תהיה לרוכש (התובע) טענות כלפי המינהל, לרבות בעיניין המטרדים שלעיל.

אשר למבנים המשמשים למגורים, בהנתן שמדובר במבנים לצרכי מגורים, בשים לב לכך שההליכים הקודמים נמחקו מסיבות שונות, ובהיתחשב בחלוף הזמן שבין זכיית התובע במיכרז בשנת 2010 ועד מועד החתימה על הסכם המכר ביום 25.12.17, נחה דעתי כי בנסיבות המקרה דנן יש לאפשר 'זמן התארגנות' לסילוק ידם של הנתבעים 1-2 מהמבנים המשמשים למגורים.

...

בפסק דינה מיום 20.1.14 קבעה כב' השופטת עירית הוד, בין היתר, את הדברים הבאים הרלוונטיים לענייננו: "מדברי התובעת עצמה עולה היום, כי לא היה מקום להגיש את התביעה במתכונת בה היא הוגשה כתביעה לסילוק יד. [...] לעניין זה אוסיף, כי מדובר בהליך שני אשר מתנהל בין הצדדים. בנסיבות אלו, לא מצאתי מקום להיעתר לבקשה לתיקון תביעה. תביעה לפירוק שיתוף, הינה תביעה שונה בתכלית מהתביעה אשר הוגשה ואשר מצריכה צירוף של כל השותפים במקרקעין וכן צירוף הצעת חלוקה. בנסיבות אלו, איני מוצאת להמשיך ולהשאיר את התיק תלוי ועומד עד אשר תפעל כך התובעת. אי לכך, ובהיעדר עילה לסילוק יד מאחר ואף הנתבע שותף במקרקעין, מצאתי להיעתר לבקשה ומורה על מחיקת התביעה". [ראו גם דברי ב"כ המינהל באותו דיון, עמ' 1 לפרט' ש' 8-11, שעקב הזכויות של אסעד בחלק מהזכויות במקרקעין, לא ניתן לסלקו לחלוטין מהם, ומשכך עתר המינהל לתיקון כתב התביעה בדרך של עתירה כאמור לפירוק השיתוף במקרקעין, עקב אופי והיקף השימוש שעשה אסעד במקרקעין, דבר שהצריך את תחימת גבולותיו במסגרת הליך פירוק שיתוף].

עוד ישלמו הנתבעים 1-2, יחד ולחוד, לתובע שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

התביעה נגד הנתבע 3 נדחית בזה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בהתאם לחוזה הפיתוח הנזכר לעיל, על התובעת לבנות במקרקעין המתוארים לעיל, מבנה מגורים, מסחר ומשרדים, והמשך נוכחות הנתבעים במקרקעין גורם לתובעת נזק, מכאן, מבוקש לפנותם לאלתר ולסלק ידם מכל חלק במקרקעין.

בסעיף 3 ("השני" שכן בתצהיר שני סעיפים באותו מיספור) מצהירה הנתבעת 4, כי רכשה שני שליש מן החנות, משני דודיה, בהסכם מכר מיום 1/1/2008 בתמורה ל-85 אלף דולר וכי את השליש הנותר קיבלה בהעברה ללא תמורה מאביה נחום ומכאן מצהירה היא, כי מאז 2008 היא הבעלים של 100 אחוז מן החנות.

סעיף 7 של התצהיר מאזכר את עת"מ 27818-01-14 (נספח 7) אשר את העובדות העולות ממנו הסתירה התובעת מבימ"ש זה, היינו, כי 29 דונם נשוא המיכרז ותנאיו נועדו לבניית דירות, מגרשים, חנויות ומבנים מסחריים והוא כפוף לתב"ע אשר יזמה עירית טירת הכרמל לשם מתן פיתרון והעתקת חנויות ובהם חנות הנתבעת 4 למרכז המסחרי ועל חשבון התובעת.

...

המבקשת הציגה את נספח 6 של תצהירה במענה לשאלה, אם יש היתר בנייה לחנות, המסמך האמור נושא את הכיתוב של המינהל המציין, כי אין לו התנגדות לביצוע תוכנית הבנייה והסכמתו אינה פוטרת מחיובים כלפי כל רשות אחרת ובסופו של דבר אישרה, כי אין המדובר כלל בהיתר בנייה.

ההיזקקות לעת"מ 27818-01-14, איננה מעלה ואיננה מורידה מן הפסוק בה. אין זה עניין לפרשנות, אלא לקריאת פסה"ד: ביהמ"ש כתב בשלהי פסה"ד: "אדגיש כי לגופם של דברים, בכל הנוגע לזכויות העותרים או המבקשים להצטרף, אינני קובע עמדה. עם זאת, אבהיר, כי מדובר בטענות הראויות ליבון ודיון, ואולם זאת בהליך הנכון". ובהמשך, נרשם גם זאת: "בנסיבות העניין, ומאחר וסבור אני כי הטענות, לגופם של דברים, טעונות וראויות לבירור אני קובע כי בהליך זה יישא כל צד בהוצאותיו.

מן המקובץ, מחליט אני, לדחות את בקשת הנתבעים ולא ליתן להם הרשות להתגונן מפני התביעה לסילוק ידם מן המקרקעין נשוא התביעה.

בית משפט לעניינים מינהליים בבאר שבע עת"מ 27928-10-18 מבנים ונתיבים בע"מ נ' עריית אשקלון ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת יעל רז-לוי העותרת מבנים ונתיבים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד רות ברק ועו"ד אמוץ וייס המשיבים 1.עריית אשקלון ע"י ב"כ עו"ד הילה רווח ועו"ד שירן מורלי-אלישע 2.ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ 3.ורדים-ניהול ואחזקות מבנים (2007) בע"מ פסק דין

באותה ישיבה החל אחד מחברי הועדה להעלות תהיות ביחס לאפשרות של שינוי יעוד המיגרש למגורים, ובתגובה לאמור ציינה היועצת המשפטית לעירייה כי: "אלה טיעונים שהייתם אמורים להעלות בדיונים למועצה, לאחר שאישרתם במועצה מכירת המיגרש ויצאנו למכרז בו קיבלנו הצעות כשרות. אנו חייבים לזכות את המציע בעל ההצעה הטובה ביותר" (ההדגשות כאן ואף בהמשך אינן במקור – י.ר.ל.).

צוין שהרעיון הנו כי ישונה ייעודו של חלק מהמגרש למגורים ביחס של 50:50 או 40:60 בשביל לייצר מגרשים ביעוד מלונאות, מגורים ומסחר, כי המיגרש מושא המיכרז הוא רק אחד מעשרות מגרשים, ויש תקווה שאותה תכנית תאושר, אם כי מדובר בשלב ראשוני ומקדמי ביותר.

...

על כן אין בידי לקבל את טענת המשיבה, כי יש חשש אף לפגיעה במציעים פוטנציאליים אשר לא ידעו על אפשרות שינוי הייעוד במגרש, שהרי כל מציע יכול היה לערוך כל בירור שראה לנכון בעירייה.

נוכח כך, החזרת העניין לועדת המכרזים, אינה יכולה לשנות ממסקנה זו. עוד יצוין, כי מעבר לכך שהצעתן של יתר המציעות נמוכות מזו של העותרת, הרי יתר המציעות לא הביעו עניין מיוחד בעתירה, לא התייצבו לדיונים למרות שזומנו לדיון, פרט לכך שהמשיבה 2 שלחה הודעה בה ציינה שהצעתה אינה נמוכה בהרבה מהצעת העותרת, ועל כן אין סיבה לזכות דווקא את העותרת.

יוצא אפוא, כי העותרת אשר הציעה את ההצעה הגבוהה ביותר, היא אשר תקפה את ביטול המכרז, והיחידה שהאריכה את תוקפה של הערבות עד עתה.

סיכום נוכח האמור התוצאה הינה שהעתירה מתקבלת והנני מורה על ביטול החלטת מועצת העיר אשקלון מיום 6.8.18 שהורתה על ביטול המכרז.

במסגרת המיכרז, הוזמן הציבור להציע הצעות לחכירת מגרשים לצורך בניית מבנים המיועדים למגורים ומסחר, במיתחם תכנית המתאר מס' 2620 ב.מ. 55 (להלן: המקרקעין).

טענה זו נסמכת על ההלכה שנקבעה במסגרת ע"א 2960/95 מינהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניו (1991) בע"מ (לא פורסם, 11.2.1998) (להלן: עניין שרביט או הילכת שרביט), אשר לפיה: "...כאשר נערך הסכם לרכישת מיגרש בלתי מפותח ולצדו מתחייב הקונה לשלם הוצאות פיתוח וכאשר במועד הרכישה טרם בוצעו עבודות הפיתוח, אין לכלול את 'הוצאות הפיתוח' ב'שווי המכירה' ואילו כאשר כבר בוצעו עבודות הפיתוח בעת הרכישה, באופן מלא או חלקי, יש לכלול את 'הוצאות הפיתוח' באופן מלא או חלקי, ב'שווי המכירה'" (שם, בפיסקה 9 לחוות דעתה של השופטת ט' שטרסברג-כהן).

...

המערערות ישלמו למשיב הוצאות בסך 20,000 ש"ח. השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה.

ואולם, מעיון למקרא חוות דעתו של חברי השופט פוגלמן נחה דעתי, כי נושא מס הרכישה צריך שיתברר בכל מקרה לגופו על פי נסיבותיו, גם על פי אותה הלכה.

אף אני לא אטע מסמרות, אך לא אכחד, כי סבורני שיש ממש בטענה המקבילה בין שני המקרים, שהרי הגדרות השווי בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961 חותרות לכיוון דומה של שווי וקרובות לענייננו, אם במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון ואם בשווי השוק (סעיפים 13-11), והדבר מתישב גם עם הגיונם של דברים, בבסיסם.

הסכם אופציה לעיסקת קומבינאציה בנוגע ליתרת הזכויות של החייב במקרקעין, להקמת מבנים למגורים, מסחר ומשרדים, בשטח של 907.6 מ"ר (להלן יכונה שטח זה: "מיגרש 3") (להלן: "העסקה השלישית").

as is where is היה שההסכם לא יחתם מכל סיבה שהיא יפקע הזכויות שניתנה לאשטרום ללא כל הודעה נוספת של מי מהצדדים ולנאמן תעמוד הזכות להוציא את זה למכרז למרבה במחיר או כל אפשרות אחרת למקסם את המחיר בהסכמת הכנ"ר. כלומר, בשלב זה זכתה אשטרום במיגרש 3, שהוגדר כאמור על-ידי הנאמן כ"מיגרש השלישי שהוא על כ-907.73 מר' שטח רשום לפני הפקעות", וזאת בתנאים שפורטו בפרוטוקול.

עוד יצוין כי הממכר הוצג על-ידי הנאמן באופן מפורש כשטח רשום ולא כשטח פיסי פנוי, ויובלים הסכימה להתמחרות תחת הגדרה זו. בהתאם לכך, אין כל בסיס לטענת יובלים כפי שהובאה מפי בא-כוחה בדיון ביום 2.7.2020 לפיה "יובלים התמחרה פה תחת ההנחה שהם מקבלים קרקע נקיה", שכן בתנאי ההתמחרות לא הייתה כל היתייחסות למצב המיגרש מבחינה זו ואין פלא כי טענה זו לא נתמכה בתצהיר מטעמה של יובלים.

...

סוף דבר מכלל האמור לעיל, אני מקבלת את בקשת הנאמן ומורה על אכיפת מכר מגרש 3 ליובלים תמורת הסך של 35,250,000 ₪.

בנוסף לכך אני דוחה את בקשת הנאמן בכל הנוגע למגרשים 1 ו-2.

המזכירות תשלח העתק החלטתי לצדדים.