מכר מניות מכר זכויות במקרקעין

האם יש מקום לדחות את התביעה על הסף בשל מכירת הזכויות ע"י התובעות? כפי שקבעתי בהחלטות שניתנו 16.3.17, 22.3.17 ו – 22.5.17, כל עוד התובעות הנן בעלות המקרקעין, הן זכאיות לתבוע את פינוי הנתבעים והסעדים הכספיים הנגזרים מכך, אשר ממילא רובם ככולם הנם צופי פני עבר ולפיכך, ככל שייקבע כי התובעות זכאיות לקבלם, אין זכות זו נשמטת מניה וביה בשל מכירת הזכויות במקרקעין.

...

לסיכום האמור עד כה לא מצאתי כל ממש בטענות הנתבעים כי יש לקזז או לזקוף לזכותם סכומים אלו או אחרים, ולפיכך דינן להידחות.

סוף דבר אשר על כן ובהתחשב בכל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: ביחס לנתבעים 1-2, ניתן בזאת פסק דין לפינויים.

עם זאת, ניתן לנתבעים סעד מן הצדק כדי מניעת פינויים אם יעמדו בתנאים הבאים: הנתבעים ישלמו לתובעות, בתוך 30 יום מהיום, את מלוא דמי השכירות המגיעים לתובעות מכח הסכם השכירות בגין התקופה שמדצמבר 2013 ועד היום; הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעות פיצוי בסכום כולל של 40,000 ₪ ביחס לסעד מן הצדק, אף זאת בתוך 30 יום מהיום.

ביום 13.11.16 שילמה הר יוסף לרמ"י את חלקה בגין חכירת המקרקעין וביום 18.12.16 הוגשה הצהרה למשיב לפיה מבקש העורר לשלם מס רכישה לפי שיעור מס של 6%, לפי שווי המכירה המוצהר של 1,000,000 ₪, אשר נגזר משווי הזכויות במקרקעין המוצג במאזן חברת הר יוסף לשנת 2015 בסך 4,000,000 ₪, כאשר העורר רכש 25% מהמניות שהוחזקו בידי עו"ד בביאן.

...

שלישית, נטען כי החברה והעורר הסתמכו על סיכום פגישה שהתקיימה ביום 22.2.16 עם סגן מנהל מיסוי מקרקעין בירושלים וכי החלטת המשיב הינה בניגוד לסיכום שהושג בעקבות הפגישה הנ"ל. אל יתר טענות העורר אתייחס בסיום, לאחר שאדרש לטענותיו העיקריות.

לאור האמור, אין בידי לקבל את טענת ההסתמכות מטעם העורר והיא נדחית.

מיסוי העורר, נוגע לעסקת רכישת מניות באיגוד מקרקעין מבעל מניות אחר שהחזיק במניות החברה, המהווה פעולה באיגוד מקרקעין, לאחר מועד אישור העסקה על ידי רמ"י. עוד טען העורר כי לו ידע שהמשיב יפעל בניגוד לסיכום עמו מחודש פברואר 2016 היה פועל בדרך פעולה אחרת, כדי להימנע מתשלום מס (סעיפים 21-22 לתצהיר אביו של העורר).

סוף דבר לאור כל האמור, אציע לחברי הוועדה לדחות את הערר ולחייב את העורר בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, אשר ישולם תוך 45 ימים מהיום ולאחר מועד זה יתווספו לסכום החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום.

התובעים טוענים כי היה על הנתבעים להאריך את תוקפו של הסכם האופציה בכתב, וזאת בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 שלפיו "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מיסמך בכתב" ובהתאם לתנאי שנקבע בסעיף 16 להסכם האופציה עצמו שלפיו "כל שינוי בחוזה זה יהא תקף אך ורק אם נעשה בכתב". מנגד, הנתבעים טוענים כי לא מדובר במכירת זכויות במקרקעין אלא במכירת מניות, וכן טוענים כי גם אם מדובר בעיסקה במקרקעין, אזי דרישת הכתב רוככה בפסיקה ונקבע שאין לעמוד עליה באופן דווקני.

...

לפיכך, דינה של התביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט להידחות.

לפיכך אני קובע כי לא הוכח שהפחתה של מספר השותפים במגרש משלושה לשניים הייתה מפחיתה בשיעור כלשהו את מקדם המושע.

סיכום התביעה נדחית במלואה, אך כאמור לעיל, בנסיבות העניין לא מצאתי לנכון לחייב את התובעים בתשלום שכר טרחת עו"ד והוצאות לנתבעים, וזאת בשל התנהלותם של עורכי הדין שוב וסויסה אשר הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם כעורכי דין והסתירו את עסקת האופציה ואת העניין האישי שלהם בזכויותיה של אדמת הכרך.

שנתיים לאחר מכן, ביום 12.11.200 מכרו חברת סטולר וכן משה סטולר ז"ל ללוסטיגמן את מניות חברת סטולר וכן 31/33 מזכויות משה ז"ל במקרקעין.

...

וכפי שנפסק: "...הרי שהשאלה במקרה דנו אינה שאלת הפגם - שלא יכול להיות חולק על קיומו; אלא שאלת הסעד... סוף דבר, בהליך הבוררות הנוכחי – להבדיל מפסק הבוררות שניתן בסיומו – אכן נפל פגם. ניתן אף לומר כי פגם זה הקים עילה לביטולו של פסק הבוררות. אלא שפגם ועילה לחוד; וסעד לחוד. לא כל אימת שקיימת עילה, הסעד שנכון לתתו הוא ביטול פסק הבוררות..." (רע"א 3166/16 קופמן נ' קופמן, פסקה 7, ניתן ב-05.05.2016).

בענייננו אל מול השיהוי הכבד שנפל בהתנהלות סטולר, ניצבים לא רק מסקנתי לפיה היה על הבורר זמיר להדיר רגליו מן הבוררות מיוזמתו, למרות אי העלאת טענת פסלות מצד סטולר, אלא גם פגמים שנפלו בפסק הבוררות עצמו העולים כדי עילות ביטול שעניינן בהיעדר הנמקה, בהיעדר הכרעה בטענה שהובאה לפתחו, אף הימנעות מיישום מהדין המהותי בהיותו כבול לו. כל אלו מטים את הכף אל עבר ביטול פסק הבוררות .

התוצאה: אני מורה על ביטול פסק הבוררות שניתן ע"י הבורר כבוד השופט בדימוס אבי זמיר ביום 26.08.2021.

בע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260, 271 (1976) (להלן: "עניין זנדבנק"), קבע בית המשפט העליון את הדברים הבאים: "היותו של פלוני בעל מניות בחברה, אינו יוצר קשר משפטי ישיר בינו לבין רכושה של החברה. המניה מעניקה לבעליה זכויות שונות ביחס לחברה אך אינה הופכת אותו לבעלים של רכוש החברה והדברים בסיסיים ואינם צריכים פירוט. מכיון שכך, הרי אף אם החברה היא "חברת מקרקעין" אין מכר המניה מהוה מכר זכויות במקרקעין אלא מכר זכויות בחברה ועל מכר כגון זה לא יחול חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969..

...

משנדחתה טענת הזיוף, נדחית גם טענת התובעת לעניין התרשלות הרשם ברישום עסקת ההעברה ללא תמורה על פי ייפוי הכוח האמור (עמ' 15 בכתב התביעה).

סוף דבר לנוכח כל האמור, אני דוחה את התביעה.

בהתאם לתקנה 130 בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, בנסיבות שבהן לא עלה בידי התובעת להוכיח את תביעתה, אני דוחה את התביעה גם ביחס לנתבעים שלא הגישו כתב הגנה.