מכר המניות בגדרם של שני ההסכמים ייצג מכר זכויות במקרקעין

הנתבעת 2, גב' זמירה רחמים (להלן: "הנתבעת") היא אחת מבעלות המניות בחברה, המחזיקה ב – 50% ממניותיה ואחת משני מנהליה, ואין חולק כי היא זו שפעלה מטעם החברה בכל הנוגע להתקשרות בעיסקאות למכירת זכויות במקרקעין.

העולה מן המקובץ, כי עו"ד איטח, אשר ייצג גם את התובע, הוא הקונה, במסגרת הסכם המכר – לא בדק את טיב הזכויות הקיימות למוכרת בהסכם המכר, ואף לא בדק כי מי שמכר לה, לכאורה, את הזכויות, הוא אכן בעלי המקרקעין; נוסף על כך, עו"ד איטח לא וידא כי המוכרת רשאית להיתקשר בעיסקאות כאמור באזור; במצב דברים זה, רכישת הזכויות במקרקעין ממי שאינה רשומה כבעלת הזכויות במקרקעין, ואף אין רשומים לטובתה כל מישכון ו/או הערת אזהרה (ואף לא נטען לפניי אחרת) – היא עסקה הטומנת בחובה סיכון רב. כאשר המוכרת היא חברה בע"מ, אשר כאמור אינה רשומה כבעלת הזכויות ואף לא נעשתה בדיקה מינימאלית לוודא אם היא מחזיקה בנכסים אחרים כלשהם – הרי שהסיכון שהקונה לא יוכל להפרע ולקבל את כספו חזרה ככל שיבוטל החוזה – הוא גבוה.

והינה, במהלך הדיון התברר כי המסמך שהוצג לכאורה כהסכם המקורי שבמסגרתו נמכרו הזכויות במקרקעין מבעליהן לכוכב ההר, שונה מהותית מזה שהעתקו הוגש ביום 13.12.2017 ולמעשה מדובר בשני הסכמי מכר שונים, מטעמם של שני מוכרים שונים, שעפ"י כל אחד מהם רכשה כוכב ההר את הזכויות בגוש 4 חלקה 50 בשלמות.

...

לאור כל האמור אני קובעת כי הנתבעת אחראית כלפי התובע, לכל הפחות ברשלנות בגין הצגת מצגי שווא בעקבותיהם התקשר בשני הסכמי המכר, ולפיכך יש לחייבה לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בגובה התמורה ששילם במסגרת שני ההסכמים, בסכום כולל של 290,000 ₪, אשר ירדה לטימיון.

סיכום העולה מן המקובץ כי בכל הנוגע להסכם המכר הראשון, אני מקבלת את התביעה נגד הנתבעים שניהם, ומחייבת אותם לשלם לתובע, יחד ולחוד, סך של 210,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.7.2016 (המועד בו פנה בשמו עו"ד לוי בדרישה להשבת הכספים) ועד למועד התשלום בפועל.

בכל הנוגע להסכם המכר השני אני דוחה את התביעה נגד הנתבע 1, ומקבלת את התביעה נגד הנתבעת 2, כך שאני מחייבת אותה לשלם לתובע, מעבר לסך הנ"ל בו היא חייבת יחד ולחוד עם הנתבע 1, את הסך של 80,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.7.2016 ועד למועד התשלום בפועל.

תשובת משרד מסוי מקרקעין טבריה שניתנה לב"כ המבקשת בעל-פה הייתה, כך נטען, כי הם מבקשים צו שפוטי על ביטול העסקה או הסכמה של שני הצדדים לביטול העסקה.

גרסת המשיבים 1 ו- 2/הרוכשים הרוכשים מבקשים במסגרת תשובתם להמרצת הפתיחה המתוקנת להורות על דחיית התובענה ועל ביטולו של הסכם מכירת המניות של המבקשת, שערכו המוכרים עם צד ג', וכן להורות לחברה להשלים את הליכי הרישום של המקרקעין על שמם.

"מבנה" העסקה בסעיף 21 להמרצת הפתיחה המתוקנת נטען כדלקמן: "הרי לכולי עלמא ברור כי ניתן להציג את העסקה בשתי דרכים לצרכי מס, האחת כפי שהוצגה ותוכננה ע"י הרוכשים (המשיבים 1 – 2 במאוחד), ולפיה המשיבים הם אלו שמכרו את הקרקע במישרין, ואז חבות המס (בהנחה של שקילות בחוזים), מוערכת בסך של למעלה מ- 250,000 ₪ (כולל משיכת דיבידנד), ומנגד מכירת המניות, תניב להם (בשל מצב האישי), בחישוב לאחור, מס מינימאלי, אם בכלל". בסעיף 65 לאותה המרצה הוסיפו המוכרים וטענו: "ברור שמשיקולי מס, הייתה עדיפות למימוש זכויותיהם של יחידי המוכרים ע"י מכירת מניותיהם בחברה ולא ע"י מכירת המיגרש ע"י החברה ותשלום מס חברות, ולאחר תשלום המס חלוקת דיבידנד עליו יש מס בשיעור של 30%". אף בהנחה שניתן היה לבצע את עסקת המכר באופן אחר, בשל שקולי מס, והעסקה לא בוצרה בצורה העדיפה והמטיבה עם המוכרים, אין בכך כדי לפגוע בתוקפו של הסכם המכר.

לא למותר להוסיף, כי עו"ד סוסן ייצג את שני הצדדים לעסקה וניתנה למוכרים אפשרות להיוועץ בעורך דין מטעמם; כך הוסכם בסעיף 6 להסכם המכר: "הצדדים מאשרים כי הוסבר להם כי לכל צד הזכות להיוועץ בעורך דין וכי ידוע להם שמיופי הכח דלהלן מייצגים את שני הצדדים לעסקה והם מסכימים לכך". המוכרים בחרו לא להיוועץ בעורך דין או ברואה חשבון ולבחון, בטרם החתימה על הסכם המכר, מהי הדרך העדיפה מבחינתם.

...

מקובלת עלי טענתו של ב"כ הרוכשים, שאף בהנחה שהמוכרים לא היו מוסמכים לחתום על הסכם המכר, הרי שבהתאם להוראות סעיף 56(ב) לחוק החברות אין כל מניעה שהאורגן המוסמך לכך (מר פוליטי שמונה כדירקטור) יאשר בדיעבד בשמה של החברה את פעולת המכירה ויאפשר לחברה לבצע את הסכם המכר כפי שהתחייבו בשמה המוכרים.

התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, אני קובע כי אין בידי לקבל את גרסתה של החברה המבקשת כי לא מכרה את מחצית הזכויות במקרקעין, שכן על-פי הסכם המכר החברה מכרה אותן זכויות, באמצעות המוכרים, אשר גם הם עצמם התחייבו למכרן לרוכשים.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה ומחייב את המבקשת והמוכרים (המשיבים 6-4), יחד ולחוד, לשלם לרוכשים (המשיבים 2-1) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יתווספו לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המחלוקות: האם במועד בו חתם החייב על ההסכם השני, הוא קיבל לידיו, על חשבון התמורה, סך של 1.58 מיליון ₪? האם משה ובר ניסים שילמו לחייב, בתקופת הביניים שבין ההסכם הראשון לבין ההסכם השני, סכום נוסף של 340,000 ₪, אשר קבלתו לא נכתבה בהסכם השני? האם החייב נטל לכיסו את הסך של 550,000 ₪, אותו מסר משה לחייב לשם העברתו לעו"ד שלמון, במסגרת תיק ההוצאה לפועל שפתח עו"ד שלמון נגדם? האם משה ובר ניסים שילמו לחייב ביום 18.4.2012 סך של 350,000 ₪? האם משה ובר ניסים שילמו לחייב, באמצעות בנו, סך של 45,000 ₪? האם כספים ששלמו משה ובר ניסים לעו"ד שלמון, הם על חשבון התמורה הנקובה בהסכם המכר השני? האם משה ובר ניסים שילמו את אגרת רישום המקרקעין ואת מס השבח? האם חתימות החייב על גבי ההסכמים- נספחים 46 ו- 48 לסיכומי משה, בר ניסים ועו"ד ברק, מהוות הודאת החייב, כי מלוא התמורה החוזית שולמה לו ויש להעביר לידי הנ"ל את מניות החייב בחברה? הדין ונטל ההוכחה: לטענת החייב, לא שולמה לו מלוא התמורה בגין מכר המניות בחברה, המגלמות זכויות במקרקעין.

כזכור, החייב הכחיש את חתימתו על ההסכם הראשון; הכחיש את העובדה שיוצג בעבר על ידי עו"ד ארליך; הכחיש את חתימתו על גבי כתב הנאמנות לעו"ד ארליך; ואף הכחיש קבלת תשלומים על חשבון ההסכם הראשון והשני.

...

יובהר, טענת החייב לפיה לא חתם על ההסכם המאוחר, נדחית.

המסקנה היא שאין למצוא באותם הסכמים את הסכמת החייב להעברת מניותיו בחברה לידיהם.

אשר על כן, טענת משה ובר ניסים שיש לראות בנספחים האמורים הודאת בעל דין לפיה מילאו אחר התחייבויותיהם כלפי החייב, נדחית.

לפני תביעה כספית בסך 325,000 ₪ בגין הפרת חוזה בעסקת מכר מקרקעין שבמסגרתה מבוקש צו מניעה נגד הנתבעים שלא לעשות כל עסקה ביתרת המקרקעין נשוא ההסכם בין הצדדים, וכן מבוקש צו עשה שיורה לנתבעת 1 (להלן: יאה) לדיווח על כל פעולותיה ביחס למקרקעין.

באשר לטענות קנול לגבי שטח חלקה 1 נטען כי דיין לא טיפל ברשום הזכויות; קנול ציין כי הוא רוכש את הזכויות AS IS; למרות שעו"ד ניר צבי ייצג בשני ההסכמים, בהסכם עם התובעת אין היתייחסות מפורשת להפרשי שטחים כפי שצוין בהסכם עם נח; לעו"ד ניר צבי הייתה יכולת לבצע בדיקה אצל קמ"ט מקרקעין מכח ייפויי כוח שקבל מנח.

לעניין הצהרתו-התחייבותו של פסל, שבאותה עת לכאורה לא היה לו כל חלק או מעמד ביאה, עולה בבירור מהתמליל כי הוא דיבר בשם יאה וראה עצמו כמייצג אותה (על דעת אביו ובעל המניות דיין) כשהתחייב בפני התובעת, בנוכחות אביו, דיין ועורכי הדין של שני הצדדים, כי יאה תחזיר לתובעת כל תמורה ששולמה ביתר.

אילו היתה כוונת הצדדים כי נח תוכל להעביר את זכות הסרוב הראשונה לכל צד שלישי שיקנה ממנה את הממכר, היתהו הצדדים מציינים זאת במפורש, שכן ברי מההסכם כי חשבו על אפשרות כזו, אך הצדדים הגבילו את הזכות, במקרה של העברת הממכר לצד שלישי, רק לחברות שבשליטתה המלאה של נח. בהסכם השני (סעיף 2) המחתה נח לתובעת "את כל זכויותיה כלפי החברה (יאה) בקרקע ובקרקעות הסמוכות לה, לרבות על פי פסקי דין ו/או הסכמים שיש לו כנגד/עם החברה". תמוה, כי המחאה זו נעשתה על דרך הפניה סתמית וכללית ל"פסקי דין או הסכמים" ולא באופן ישיר להסכם הראשון, כפי שנעשה בהתייחס לממכר עצמו (ב"הואיל" השני).

...

משכך אני דוחה את התביעה לצו מניעה, לדיווח על עסקאות או להצהרה על זכות סירוב לתובעת.

התביעה האישית נגד פסל התביעה נגד פסל נדחית מחוסר עילת תביעה אישית כלפיו, מאחר שברי ממכלול הראיות כי פסל לא נתן התחייבות אישית כלשהי במעמד חתימת ההסכם השלישי ואף לא היה בעל תפקיד פורמלי ביאה באותה עת, אך הצהרתו בשמה נתפסה ע"י הנוכחים, לרבות ע"י דיין שאישר אותה בשתיקתו ולא חלק עליה, כמחייבת את יאה, מכח מעמדו של אביו כלפי דיין ויאה.

התביעה נגד פסל נדחית והתובעת תישא בהוצאותיו בסך 15,000 ₪.

כך בסוף שנת 2014 ובתחילת שנת 2015 הציג החייב מצג לפיו הוא הרויח כספים רבים ממכירת זכויותיו בנכס מקרקעין אחר (נכס מסחרי ברחוב ברדיצבסקי בקרית אתא, גוש 11008, חלקה 7) ולכן יכול היה להשיב כספים לאביו על פי דרישתו.

החייב לא חתם על מישכון על המניות ולא שעבד זכויותיו בהן לנושה בחודש דצמבר 2015, אלא חודשים רבים קודם לכן, לפני שמכר את זכויותיו במניות החברה לאביו במסגרת עסקת המניות.

החל מהמחצית השנייה של שנת 2015 החייב לא היה מעורב בניהול החברה, ולא עודכן בפן הטכני של העברת המניות והשלמת הנידרש לצורך העברת המניות לאב או רישום המישכון על שם הנושה.

אציין כי לצורך הבקשה ובמועד הדיון בבקשה יוצג האב הן על ידי עו"ד אורן חן והן על ידי עו"ד אייל שלמה.

עיון בהסכם בכתב בדבר מכירת מניות החברה מיום 26.10.2015, מלמד כי הצדדים לו חתמו על הסכם שתאריכו 26.10.2015 ובמסגרתו מבוצעת עסקת המניות.

...

לפיכך אני מורה על בטלות הענקה, ומורה לרשם החברות לרשום 50% ממניות החברה על שם החייב, באמצעות הנאמן.

עוד אני מורה לחברה לשלם לקופת הכינוס מחצית מהרווחים המגיעים לחייב כבעל מניות, בגין זכאות החייב לחלקו במניות החברה החל ממועד צו הכינוס ועד התשלום בפועל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

כמו כן אני מורה לאב להשיב כספים לקופת הכינוס, אם שולמו לו כאלה מתוך הנחה שהאב הוא הבעלים של כל מניות החברה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקיים ממועד כל תשלום שבוצע לאב ועד ההשבה בפועל.