מכירת חנויות בשוק מחנה יהודה על ידי בעלים

תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק, המהוה חנות ברחוב עץ חיים 6 בשוק מחנה יהודה בירושלים.

שינוי מטרת השכירות אין חולק כי מטרת השכירות על פי הסכם השכירות הנה איטליז לממכר בשר ועופות; כן אין חולק כי הנתבע שינה את מטרת החנות לקבלת קהל וגמילות חסדים לטענתו.

. (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובע להוכיח שלושה יסודות מצטברים: תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר, או מחייב, פעולות מסוימות; הפרת התנאי על ידי הנתבע; לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר.

...

עם זאת, בשים לב לקשיים שעמדו בפני הנתבע להסדרת תשלומי השכירות, וזאת על אף שקשיים אלה לא הצדיקו אי-תשלום דמי שכירות כלל, לבעלים שפנו אליו וביקשו לקבל דמי שכירות, וההבנה המוטעית מצד הנתבע בדבר הסכמת המשכירים לשינוי הייעוד, ולכך שמדובר בשכירות כגד תשלום דמי מפתח, כפי שעולה מתצהירו של הנתבע, שלא הוכחש על ידי התובעים, סבורני כי יש מקום לתת סעד מן הצדק הפוך, כפי שנקבע בפס"ד בעניין קסלביץ הנ"ל, באופן שיינתן צו פינוי והתניית ביצוע הפינוי בתשלום כספי על ידי התובעים לנתבע.

אשר לשיעור התשלום הכספי: סבורני כי סביר ללכת בדרך שנקבעה על ידי בית המשפט המחוזי בעניין קסלביץ, ואושרה על ידי בית המשפט העליון, באופן שהתשלום של התובעים לנתבע, כנגד פינוי הנכס, יעמוד על 25% מחלקו של הנתבע בדמי המפתח אילו המושכר היה מועבר על פי החוק.

סוף דבר על הנתבע לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בו לתובעים, אך זאת כנגד הפקדת סכום הפיצוי שנקבע לעיל לידיו הנאמנות של ב"כ התובעים, אשר יעבירו לנתבע עם פינוי הנכס.

ההסכם נחתם על גבי טופס גנרי של הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, אך למעשה, אין מדובר בהזמנת שירותי תיווך במקרקעין על פי הוראות חוק המתווכים, תשנ"ו-1996 (להלן – חוק המתווכים), שכן אין מדובר בתיווך לבצוע עסקה במקרקעין, אלא בתיווך לצורך מכירת עסקו  הפעיל של הנתבע – מלאי ומוניטין בעסק של חנות למכירת ממתקים שאותה שכר הנתבע בשוק מחנה יהודה.

אין חולק כי בסופו של יום נמכר העסק למר עדן מור, שאביו מנהל עסק סמוך בשוק מחנה יהודה, ואין חולק, כי התובע לא היה מעורב במכירה זו. טענת התובע היא כי העסקה השתכללה בתוך תקופת הבלעדיות האמורה, מבלי שעודכן על כך בזמן אמת על ידי הנתבע, ולכן, ובשים לב לפעולות שונות שביצע לשם מכירת הנכס (דוגמאת פרסומים שונים), חב לו הנתבע בתשלום דמי תיווך מכוח ההסכם, גם בהנתן העובדה שלא תיווך בפועל בין הצדדים לעסקה.

ולגבי עתוי העסקה, גם בהנחה שההסכם הפורמאלי בין הנתבע למר מור אכן נחתם ביום 31.5.2013, בהתאם למצוין בו (ולעניין זה לא ראיתי לנכון לקבל את טענת התובע כנגד קבילות ההסכם – ההסכם צורף כדין לכתב ההגנה המתוקן לאחר שהוגש כתב תביעה מתוקן ולתובע ניתנה, בנגוד לטענתו, אפשרות לעיין במסמך המקורי חרף העלאת הדרישה לכך בשלב מאוחר), הרי שעל פי עדות מר יששכר, בעל הנכס שבו מיתנהל העסק, אשר הינו עד נטול פניות (מטעם הנתבע), ושאת עדותו מצאתי אמינה, אחיו של התובע אמר לו, "יום-יומיים" לפני יום 26.5.2013, ש"יש לו מישהו רציני".

...

 אשר לשאלת משך תקופת הבלעדיות ועיתוי העסקה, מקובלת עליי עמדת התובע.

ואולם, טענת התובע שלפיה משנשתכלל הסכם בתוך תקופת הבלעדיות, הרי שהוא זכאי לדמי תיווך גם אם לא תיווך בפועל בין הצדדים, דינה להידחות.

נוכח האמור לעיל, התביעה נדחית.

עוד הסמיך בית המשפט המחוזי את כונס הנכסים לחלק את נכסי השותפות בעין או בכסף בין השותפים, ובהעדר הסכמה למכור את נכסי השותפות ולחלק את העודף ביניהם לפי חלקם בשותפות.

בסעיף 4 להסכם הפשרה נקבע כדלהלן: "4. מוסכם בין הצדדים כי לסילוק כל תביעותיהם של התובעים מהנתבע יקבלו התובעים סכום סופי ומוחלט של 8,650,000 ₪ נטו (לאחר כל מס או היטל) ובמילים: שמונה מיליון שש מאות וחמישים אלף ₪ נטו וכן את שתי החנויות בשוק מחנה יהודה כדלקמן:

לטענתו, הבקשה חוזרת על בקשה קודמת שהוגשה להעברת הבעלות בנכס האמור שכבר נדחתה על-ידי בית משפט קמא.

הבקשות הוגשו לבית המשפט המחוזי במסגרת בקשה למתן הוראות באשר לבצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי שהורה על פירוק השותפות על ידי משיב 2 - כונס הנכסים.

...

לאחר שעיינתי בבקשת המבקשים ושבעה עשר צרופותיה, כמו גם בתגובת משיב 1 והנספחים הרבים שצורפו לה, לא שוכנעתי כי נפל פגם בהחלטתו של בית המשפט המחוזי.

נוכח הטענות הרבות בנוגע לחיובים בהסכם הפשרה, אין מקום במסגרת זו להיעתר רק לשלוש הבקשות במנותק מהן.

אף אם ניתן היה להחליט אחרת, עמדתו מובנת וסבירה ובמובן מסוים אף מקבלת חיזוק מן המחלוקות בין הצדדים שהתעוררו בבקשה זו. על סמך האמור, הבקשה לרשות ערעור נדחית.

בית המשפט המחוזי בירושלים לפני כב' השופט רפאל יעקובי 15 באוקטובר 2012 ה"פ 52181-12-11 המבקש: יצחק הניג, עו"ד נאמן לרכישתן של 25 חנויות בשוק מחנה יהודה המשיבים: 1. הקדש שמואל בן דוד שפיצר וולף בן זיסל שוחר שועה בן יוחנן שלנג ע"י ב"כ עוה"ד אשר אקסלרד, ציפי אוחנה-קפש 2. מדינת ישראל, רשם ההקדשות ע"י ב"כ עו"ד ואלא קסיס (פ"מ י-ם, אזרחי) פסק דין

לטענת המבקש, פירסם ההקדש בראשית שנת 2011 מיכרז למכירת 25 חנויות שבבעלותו בשוק מחנה יהודה, ובהמשך לכך היתרחשו האירועים הבאים (שעניינם מצוטט מסעיפים 7-4 לתובענה): "4. הסוחרים, המחזיקים בחנויות כדיירים מוגנים, פנו אל המבקש ומינו אותו לייצגם לצורך הגשת הצעה במיכרז ורכישת החנויות.

המבקש טוען כי למרות שההקדש מסר לרשם ההקדשות את כל שנידרש על ידיו ועל אף שחלף פרק זמן משמעותי, נימנע האחרון מהבעת עמדה ביחס לעסקה, והדבר מנע הגשת ההסכם לאישור בית המשפט ע"י ההקדש.

...

די באלה, ואין מקום לדבר מה מעבר לכך במסגרת פסק דין זה. השורה התחתונה היא אפוא שהתובענה מתקבלת.

כפועל יוצא מכך אני מאשר העסקה שבה מדובר, מצהיר כי ההסכם הנדון תקף וקובע כי נאמני ההקדש מוסמכים לחתום על כל עסקת המכר שבה עסקינן.

לנוכח מכלול השתלשלות העניינים אני מחייב את רשם ההקדשות לשלם למבקש – עבור כל הקשור בשכ"ט עו"ד ובהוצאות משפט גם יחד – סכם כולל של 5,000 ש"ח. ניתן בהעדר הצדדים היום, כ"ט בתשרי תשע"ג, 15 באוקטובר 2012.

ייתכן וגם תקבולי מכירת יתרת מיתחם יפו (״חנויות השוק״) על ידי הנאמנים תמורת 11.6 מליון ₪ שימשה למטרה זו. (תוך "הלוואות סיבוביות" בין העמותה נאמני ההקדשות וחברות נוה שמחה).

בנגוד לאמור בתגובת החברות הרוכשות, לגבי המקרקעין ברח׳ יפו ומחנה יהודה, המוסדות לא עשו כל הבחנה בין הקרקע לבין המבנים שעליה – הן מבנה הישיבה והן החנויות – ואלו גם אלו נוהלו על ידי המוסדות כהקדש לכל דבר ועניין.

על פי שטר המכר, מקרקעי השכונה נרכשו ביום 20 לאוגוסט 1928 על ידי "locally general talmod torah schools and yeshivah etz-hayin […] reb A.P. glicman […] ". בנסח ההסטורי שצורף לתיק, מקרקעי השכונה רשומים על שם "עץ חיים", וחלק מהחלקות לאחר המילים "תלמוד תורה". ביום 31/01/1950 נרשמו מקרקעי השכונה בספרי האחוזה בבעלות "תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים". כך גם נרשמו מקרקעי השכונה ביום 10/11/1996 אצל רשם המקרקעין.

...

אנו מאשרים את דו"ח הבדיקה של השופט בדימוס יוסף אלון ואת הדין-וחשבון של המנהל המיוחד והנאמן להקדשות עץ חיים, ונותנים לקביעותיהם העובדתיות והמשפטיות תוקף של החלטה.

בהתאם לראיות שלפנינו אנו קובעים כי ראשי מוסדות עץ חיים רכשו את מקרקעי שכונת עץ חיים בשנת 1928 ובנו בשנים שלאחריה את מבני השכונה, כדי שהן הקרקע והן המבנים יהיו נכסי נאמנות למטרת הקדש דתי בשיפוט בית הדין הרבני.

אנו מורים כי על ענייני היצירה והניהול הפנימי של הקדשות אלו לא יחולו הוראות חוק הנאמנות, התשל"ט–1979.