מכירת בית עם גגון חניה ללא היתר בנייה

לאחר דין ודברים בין הצדדים, התחייבו הנתבעים להסדיר את חריגות הבניה, לרבות להוציא היתר בניה וכן לבצע את עבודות הבניה הנדרשות לשם כך. הנתבעים נדרשו בין היתר לעבודות של - בניית גרם מדרגות המחבר בין הקומה התחתונה לבין קומת הקרקע, הסדרת חדר שירותים בקומה התחתונה, פירוק מדרגות עץ קיימות, וכן התאמת המצב הקיים בפועל לתשריט (ראה בעיניין זה סעיף 3 לנספח להסכם המכר), (להלן: "עבודות הבניה").

המומחה אישר עלות תיקונים בסך של 5,000 ₪ (ראה סעיף 3.2.6), וכן עלות בסך של 1,200 ₪ בגין תיקון הגגון (ראה סעיף 3.2.7 לחוות דעתו).

המומחה לא אישר את התיקונים שבוצעו בגג השטוח וציין כי אין ראיות לחדירת רטיבות שחייבה העבודה (ראה סעיף 3.2.8 וכן סעיף 3.2.11 (ה)).

דיון בדרישה לפצוי מוסכם: עולה מההסכם ומהנספח להסכם, כי התחייבות הנתבעים בעיניין השלמת התוספות ושינויי הבנייה הנדרשים על פי התשריט והיתרי הבניה, על פי דרישת הגורמים המוסמכים בערייה הוגדרה תנאי יסודי להסכם, שהפרתו מהוה הפרה יסודית של ההסכם, המזכה לכאורה, את הנפגע בפצוי בשיעור 10% ממחיר הבית, היינו 230,000 ₪, ללא הוכחת נזק (סעיפים 12.

הנתבעים אולם לא הרחיבו בעיניין זה וטענו רק כי הנזק היחיד שניגרם לתובעים כתוצאה מהעיכוב בהסדרת החריגות, הנו אי נוחות מעצם ביצוע העבודות הבניה בפועל, כאשר לטענת הנתבעים גם לא נגרמה לנתבעים הפרעה של ממש בתקופה זו, שכן עבודות הבניה בוצעו בחלק צדדי של הבית, וכך גם חומרי וכלי הבניה אוחסנו במקום צדדי – בחניה, ולא היוו כל הפרעה.

...

כך או כך, ככל והנזק בעניין זה היה מוכח סביר שגם אז לא היה נפסק הפיצוי ברכיב זה, שכן אני סבורה כי מדובר בפיצוי חופף לפיצוי המוסכם שנפסק לעיל.

עוגמת נפש אני סבורה שהפיצוי הנדרש בגין עוגמת נפש הוא חופף לפיצוי המוסכם שניתן לתובעים בגין העיכוב בהשלמת הבנייה, כאשר ראו בעניין זה האמור בסעיף 73 לסיכומי התובעים, שם הם מפרטים בגין מה הם דורשים פיצוי בגין עוגמת הנפש.

סוף דבר לאור כל האמור אני קובעת כי הנתבעים ישלמו לתובעים פיצויים כדלקמן: בגין העיכובים בהסדרת חריגות הבניה – פיצוי מוסכם בסך של - 230,000 ₪.

הישתלטות הנתבעים על שטחים משותפים: לטענת התובעים, הנתבעים סגרו חללי חוץ ברכוש המשותף של בית המגורים ללא היתרי בניה, והפכו אותם בפועל לשטח סגור, מגודר ומקורה, תוך סיפוחם לשימושם הבלעדי של הנתבעים, והכל ללא היתרים כדין וללא הרשאה.

ת.: לא היינו בחיים, אני לא מכירה את הבית שלו אפילו, לא נכנסנו ל..

אפנה לחוו"ד המומחה אשר בדק, בין היתר, את כלל היתרי הבנייה שנמצאו בתיק הבניין בועדה, ומצא קיומו של היתר: "היתר בניה מס' 20050324 מיום 30/10/2005 שניתן לויצמן שלמה לקירוי ברעפים של חניה במרווח הקידמי, הוספת גגון לכניסה המשותפת לבית, פרגולה בחצר ושני גגונים בחזית צדדים" (סע' 8.2.5 לחוו"ד).

...

בנסיבות אשר חלקן הוכחו בפניי, ובהתחשב בפסיקה שהציגו התובעים וכן כלל השיקולים שיש לשקול בהתאם לפסיקה כאמור, אני סבור כי דרישתם לפיצוי בגובה של 500 ₪ לחודש, משקפת נכונה את הנזק שאינו ממוני, ממנו סבלו התובעים פועל יוצא של פיצול דירת הנתבעים לשתי יחידות דיור עצמאיות.

עוד אני סבור, כי יש לתחום את תקופת הפיצוי לתקופה שבין חודש יוני 2000, שאז התלוננו התובעים לוועדה אודות פיצול הדירה, ועד לחודש יוני 2017, שאז גם על פי עדות התובעת פסק השימוש ביחידה המפוצלת (בהתחשב בעובדה כי עדותה של התובעת ניתנה בחודש יוני 2023).

סיכומם של דברים: אני מקבל את תביעת התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב פיצול דירת הנתבעים, ודוחה את התביעה בכל הנוגע ליתר מרכיביה ובכלל זאת נושא השימוש במקלט וכן השתלטות הנתבעים על שטחים משותפים בבית המגורים.

יצוין כי במהלך השנים 2004-2006 הוגשו כתבי אישום כנגד אביו של העותר, לבית המשפט לעניינים מקומיים בגין בנייה בלתי חוקית ללא היתר בהקף ניכר.

לטענת העותר לאור המשא ומתן שנוהל מול מחלקת נכסים, הודיעה האחרונה בחודש 03/22 כי היא מסירה היתנגדותה להיתר הבניה, בתנאי כי העותר יהרוס חלק מהגגון אשר פולש לטענתם לשטח דרך וכן מפת מדידה עדכנית.

לעסק נשוא העתירה אין כל חזית מסחרית, בעוד המאפייה מצויה בחלקה ארוכה החולשת על שתי חזיתות ועל פי תכנית חפ/229 החלה על החלקה, מאושרים שימושים של מסחר ותעשייה במקום; לעסק המאפייה ניתן פטור מתקן חניה בהתאם להסכם שנחתם בין הוועדה המקומית לבין בעלי המאפייה במסגרת הליך שהתנהל בבית המשפט, וכאשר בכל מקרה קיימת חניה רחבה בתוך שטח המיגרש ואין מניעה כי לקוחות העסק יבצעו בהם שימוש.

בטרם סיום אציין כי לא מצאתי מקום להדרש לטיעוני הצדדים בעיניין זיקתו הקניינית של העותר למקרקעין ותוקף הסכם המכר שצורף לטיעוני הצדדים, כאשר די בנימוקים שפורטו לעיל כדי לדחות את בקשת העותר להנפקת רישיון עסק.

...

סבורני כי אין מקום במסגרת עתירה מנהלית הבוחנת תקינות החלטת רשות מנהלית, להידרש לטיעונים בעניין קביעת זהות הבעלים במקרקעין, בפרט כאשר על פי הרישום בפנקס הזכויות העותר אינו הבעלים הרשום של החלקה מושא העתירה.

סוף דבר: סיכומו של דבר, ולאור כל המפורט, דין העתירה להידחות.

הנני מחייבת את העותר בהוצאות המשיבה בסך כולל של 15,000 ₪.

רק בתצהירו כנתבע שכנגד ציין התובע כי לא החזיק בשטח המערבי של 90 מ"ר, אלא במשך כל השנים היה גגון קטן מעל למזנון ששמש את השוכרים ורק משנת 2000 לערך הוקם המבנה מבניה קלה על ידי השוכרים שהחזיקו במקום.

בחינת האפשרות למכור שטח זה רק לתובע אינה מעידה על קיומו של פתח בחנות בצידה המערבי או איסור לבנות מצד זה, ואין בנמצא כל תעוד לאמירה מעין זו. הסברה, שהתבררה כמוטעית, של גורם זה או אחר בערייה כי רק התובע יוכל לנצל את השטח, לא מעידה כי לחנות היה פתח בהיתר למערב.

הערייה הפניתה לע"א 1188/92 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 470 (1995) שם הובהר: "אכן, כך הוא הדין, לדעתי, גם לגבי תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה. מעוולה לא תיצמח עילה. מי שנוהג בנגוד לחוק אינו קונה לו זכות. הינה, למשל, אדם שבנה בית ללא היתר או אדם שהפך דירת מגורים לחנות או למשרד בנגוד לתכנית מיתאר. אדם זה עבר עבירה, ודינו, לפי חוק התיכנון והבניה, קנס או מאסר. העונש נועד להרתיע מפני בירה. לכן אין זה הולם את תכלית החוק, אף אין זה סביר, לפרש את סעיף 197 לחוק כך שהעבריין יקבל פרס על העבירה. מכאן שסעיף 197, כאשר הוא קובע כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, מתכוון לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין.

...

התביעה כנגד הנתבע 2 וכנגד העירייה, הנתבעת 4, נדחית.

התביעה שכנגד מטעם העירייה נדחית.

אמנם ניתן לעיתים לחייב תובע בהוצאות אם מתקבלת תביעתו בחלקה הקטן, אולם לאור התנהלות דוידי באופן הבניה אשר פגעה בשימוש במושכר, תוך הקדמת עבודות להיתרים וביצוע עבודות בסטייה מהיתר, ולאור מכלול נסיבות העניין, לא מצאתי הצדקה לפסיקת הוצאות במישור היחסים בין התובע לדוידי.

המבקשת טענה בבקשתה שהוגשה לבית המשפט ביום 28.7.22 כי המקרקעין מצויים במרחב התיכנון המקומי של הועדה המקומית טירה, וחלה עליהם תב"ע ממ/1/920 (להלן – התב"ע או התכנית) המייעדת חלק מהמקרקעין ל"דרך לצרכי ציבור", וכי על פי סעיף ח' לתקנון של התב"ע "כל הדרכים שבשטח התכנית נועדו להפקעה ותירשמנה ע"ש הרשות המקומית ו/או מדינת ישראל". כן טענה המבקשת כי לפני למעלה מחמש שנים ובמועד שאינו ידוע לה במדויק, הוקמו במקרקעין מבנים ללא היתר הכוללים את אלה (להלן - המבנים או העבודה האסורה): "גדר מבלוקים ובטון עם ציפוי מאבן ירושלמית באורך כ-25 מטר אורך ובגובה של כ-80 ס"מ ומעליו לוחות פלדה בגובה 1 מטר לאורך כל הגדר; גגון מרעפים מעל כניסת בית; מדרגות כניסה וגגון מרעפים מעל כניסת בית במידות 1.80*3 מטר ומעל מדרגות כניסה למבנה; חלק מחדר מבלוקים וגג רעפים במידות 3.20*4.4 מטר; מחסן איסכורית במידות 3*3 מטר; משטח חניה מרוצף במידות 4*15 מטר; חלק ממבנה מגורים המורכב משתי קומות במידות 0.50*20 מ"א [כך כתוב בבקשה, הח"מ], כפי שמסומן בתכנית מצבית של המודד מטעם המבקשת המצורפת לבקשה...". המבקשת עותרת שיינתן צו המורה על הריסת המבנים בטענה כי הם הוקמו ללא היתר כדין ובנגוד לתב"ע כאמור, שמייעדת חלק מהמקרקעין לדרך לצרכי ציבור.

שכן זה מכר את ביתו והבעלים החדשים רוצים לבנות גדר מסביב למקרקעין, דבר שיביא לסגירת הגישה ליתר הבתים באותו תואי דרך ויצית מחדש את הסיכסוך בין שכניו של המשיב; העובדה שלא ננקטו קודם לכן הליכים פליליים נגד המשיב, לא מכשירה את הבנייה האסורה ולא יכולה להוות תחליף להיתר; המשיב לא טען בתגובתו לבקשה טענה בדבר שהוי בבצוע ההפקעה ולא הוכיח כי הערייה זנחה את מטרת ההפקעה, ואין בטענות המשיב לייתר את הצורך הצבורי בהפקעה כיום, נוכח האנטרס המובהק לפתוח את הגישה לתוואי הדרך הציבורית.

מסלול זה מקנה לבית המשפט סמכות "ליתן צו הריסה, ללא הרשעה, אשר עלול להביא לפגיעה בזכויותיו של אדם שעל המקרקעין שברשותו קיים מבנה שניבנה ללא היתר בניה כדין ובפרט בזכות הקניין שלו. כל זאת, שעה שאותו אדם לא נמצא חייב בפלילים בגין הבניה נשואת הצוו", ומתן סמכות כזו עלול ליגרור עימו פגיעה קשה בזכויות יסוד (ע"פ 8338/09 דן כדר נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 31.1.10)).

...

לטענת המבקשת, צו ההריסה הוא האפשרות היחידה והיעילה להסרת העבודה האסורה, ומאחר שהמבנים הוקמו לפני שנים והעבירות בגינן התיישנו, מתן הצו עונה על הנדרש בסעיף 239(א)(4) לחוק התכנון והבנייה, ולפיו: "מי שביצע את העבודה האסורה נפטר או שאינו בר-עונשין, לרבות בשל התיישנות שחלה על עבירת העבודה האסורה" ולנוכח האינטרס הציבורי בביצוע ההריסה, יש לקבל את הבקשה.

סיכומו של דבר הבקשה למתן צו הריסה שיפוטי מכוח סעיף 239 לחוק התכנון והבניה בגין העבודה האסורה מושא הבקשה – מתקבלת.

מכוח סמכותי לפי סעיף 239(ג) לחוק התכנון והבניה אני קובע כי המבקשת תוכל לבצע את צו ההריסה החל מיום 11.2.24.

לנוכח הערותיי בדבר התנהלותה של המבקשת עובר להגשת הבקשה, המשיב לא יישא בהוצאות המבקשת בגין הליך זה, מלבד חלקה בשכר טרחתו של מומחה בית המשפט עו"ד פקס, שאותו ישלם המשיב למבקשת בתוך 30 יום.