מיסוי שטח גינה כחלק מקרקע פנויה

בית המשפט העליון נידרש לשאלת הקף דירת מגורים ולשיקולים המנחים בקביעת גודלו הסביר של השטח הדרוש לבית מגורים בהקשר של סעיף 49(ז) לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מס שבח"), בקשר עם השאלה, האם יש לערוך פיצול פיזי אופקי לנכס מקרקעין הכולל בית מגורים, כך שבית המגורים וחלק מהמקרקעין הפנויים יסווגו כ"דירת מגורים" לצורכי פטור ממס לדירה, בעוד החלק הנותר של המקרקעין הפנויים לא יסווג כחלק מ"דירת המגורים", ועל כן בעת מכירת המקרקעין לא יהיה חלק זה פטור ממס שבח, כי אם ימוסה כמקרקעין פנויים.

בהקשר הזה נקבע הכלל, כי אם מדובר 'בבית מגורים', להבדיל מדירה בבית משותף, מתרחב 'השמוש למגורים' לא רק על המבנה עצמו, אלא גם על הקרקע עליו הוא עומד, וכן שטח נוסף של חצר וגינה השייכים אליו, אשר את גודלו יש לפרש לפי נסיבות המקרה, מנקודת ראות האדם הסביר (ע"א 152/79 מנהל מס שבח מקרקעין אזור מרכז נ' שוורץ ואח', פ"ד לג(3) 807) (09.09.1979) (להלן: "עניין שוורץ").

...

בהתייחס לקיומם של אחוזי בניה על החלקה נקבע, כי "עצם העובדה כי ניתן לבנות על אותה חלקה דירות נוספות, היינו לנצל את אחוזי הבנייה עד תומם, אינה מוליכה למסקנה, כי יש לפצל פיצול פיזי", והדגיש, כי "הפיצול הפיזי נועד לבודד את יחידת המס רק במקרים הברורים של גודל חלקה בלתי סביר" (עניין נסל עמ' 437).

יישום הכללים האמורים לגבי "דירת מגורים" או "בית עסק" צמודי קרקע בהקשר של תקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים מוביל למסקנה, כי יתרת הקרקע הפנויה הצמודה למבנה וגג המבנה מהווים חלק אינטגרלי מבית העסק ומשמשים אותו, ולא ניתן להפרידם ממנו בעת מכירת החלקה בפטור ממכרז מכוח תקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים.

בנסיבות דנן, שעה שהמבנה בו החזיק המשיב כדייר מוגן מהווה את חלקה הארי של החלקה, כתשעים אחוזים משטח החלקה, בעוד יתרת החלקה הפנויה היא בשטח שולי של 16 מ"ר בלבד, ובהינתן שהחלקה נמכרה בהתאם להערכת שמאי בהתאם לדרישות תקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים, עומדת למשיב הזכות לרכוש את זכויות הבעלות בבית העסק בו החזיק כדייר מוגן, ואין כל הצדקה לפגוע בזכות זו. בנסיבות אלה, ההחלטה למכור את כלל הזכויות בחלקה לדייר המוגן המחזיק בנכס במסגרת הפטור ממכרז, ובהתאם לתנאים הקבועים בתקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים, היא החלטה הגיונית וסבירה שאין מקום להתערב בה. אשר על כן, הנני מורה על דחיית התובענה בתיק זה. המבקשים, ביחד ולחוד, ישלמו לכל אחד מהמשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, לכל אחד.

מדובר בקרקע פנויה ועל כן לא ניתן לראות תפיסה פיזית בשטח.

עו"ד גדרון נישאל, האם למרות הרוח הגבית של בית משפט והמגשר המוכרים היו מוכנים לשלם 4% ריבית וגם לקחת לפי השווי של מסוי מקרקעין ולא לפי השווי של 105,000 $ והשיב, כי לאור הנסיבות של ניהול תיק כזה, של אנשים שכבר חצו את שנת ה- 70 וה- 80 הם הגיעו להסדר שהם חושבים שהוא מאוד סביר שחלקו הוא החזר ממשי של תשלומים שהוצאו לפי הפרוט שניתן שם. לגבי דמי האיתור הוא טען, כי היה ברור וזה גם בהמלצת כב' השופט בן דוד שצריך לשלם ובזה לסגור את התיק.

בעיניין זה סבירה ומקובלת בעיניי טענת העוררים לפיה אין בידם לשלם את הסכום המוסכם בהסכם הפשרה שהנו סכום לא מבוטל ללא מכירת הקרקע וקבלת התמורה בגינה וכי בנסיבות אלו התגבש המתוה האמור בהסכם הפשרה.

...

סבורני, כי בנסיבות הרלוונטיות אין לקבל טענה, כי אין לקבל את הודעת הביטול בשל אי החזרת התמורה.

אינני מקבלת את טענת המשיב בנוגע לזכותם של היורשים לבטל את ההסכמים.

בנסיבות אלו, סבורני, כי יש לקבל את הודעת הביטול אשר הגישו הצדדים למשיב.

במסגרת פסק הדין נדחתה המרצת הפתיחה תוך שנקבע, בין היתר, כי אחיה של התובעת לא היה מעולם בעלים רשום במקרקעין ולפיכך לא יכול היה להעביר חלק במקרקעין שלא היה בעליו; ממילא, כך נקבע, לא ניתן לבצע עסקה בחלק מסוים במקרקעין, לאור הוראות חוק המקרקעין [ה"פ 200303/98 מנסור ואחרים נגד חאזקיה ואחרים, פסק דינה של כבוד השופטת (כתוארה אז) הילה גרסטל, מתאריך 21.1.1999 – נספח 4 לתובענה].

כיום, על מרבית המקרקעין ניבנו מבנים על ידי אחותה של התובעת ומתוך המקרקעין נותר שטח פנוי של 190 מ"ר. לאחר ביטול צו הירושה המזויף, יהא צורך לבצע חלוקה כדין.

נטען גם כי העסקה לא דווחה לרשות המסים והודגש כי הואיל ולפי ההסכם התובעת היתה אמורה לשלם את המסים החלים בגינה, תמוה שהנתבע לא טרח לדיווח על העסקה.

ממילא מכלול טענות הצדדים נדון במסגרת הכרעה זו. הסעדים כאמור, התובעת עמדה בתביעתה על ביטול ההסכם וביקשה שלושה סעדים: הצהרה כי הסכם המכר זויף ובטל מעקרו; הוראה ללישכת רישום המקרקעין להסיר את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע; הוראה ללישכת מסוי המקרקעין בנתניה להשיב לתובעת את כלל הסכומים שהתקבלו כתוצאה מעיקול משכורתה וחשבונותיה.

...

סבורני כי דחיית התביעה במקרה דנן, אף מתיישבת עם עקרונות היסוד בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018, לקיומו של הליך שיפוטי ראוי והוגן.

כך או כך, הואיל והשיהוי אינו מהווה נדבך עצמאי לדחיית התביעה ומסקנה זו מבוססת על הנימוקים האמורים, לא מצאתי לפרט מעבר לכך [ראו והשוו פירוט ההלכות בעניין דיני השיהוי ותחולתם: ע"א 4352/15 **** קורן נ' אורן הראל (2.8.2017; במסגרת פסק דין זה נחלקו הדעות בענין תחולת השיהוי והטענה שם נדחתה ברב דעות); ע"א 9839/17 ‏הביטאט בע"מ נ' ‏CAFOM (17.12.2018; טענת השיהוי נדחתה)].

סיכום לנוכח כל האמור, תביעת התובעת נדחית.

המשיב קבע כי לצורך שומת המס יש לראות שטח של 400 מ"ר מתוך החלקה-שעל 156 מ"ר ממנו בנוי הבית-כשייך לבית, ואילו את יתרת השטח, 600 מ"ר, יש לראות כקרקע פנויה, שבגינה יש לחייב את המבקשות במס.

א) באותה פרשה פירט השופט חשין את שלושת המבחנים המגדירים מהי "יחידת מיסוי" על-פי החוק: (1) "מבחן הרישום"-שעניינו "רישומו של נכס במרשם המקרקעין. על-פי מבחן זה, 'קרקע' פירושה הוא: יחידת רישום בספרי המקרקעין. אליבא דאסכולה זו, 'יחידת מס' זהה אפוא-ולו לכאורה-ליחידת הרישום בספרי המקרקעין" (שם, בעמ' 363).

החלקה נימצאת "בחלק המרכזי של העיר נהריה", ברחוב הבנוי ברובו בתי מגורים(עיין במכתבו של מנהל מחלקת רישוי ובנייה בעיריית נהריה מחודש יוני 1994 ובחוות-דעתו של שמאי המקרקעין מר דן ברלינר, מיום 29.3.95, שעליה לא חלק המשיב) והיא באיזור עירוני למחצה, כטענת המבקשות, שגם עליה לא חלק המשיב (יצוין, אגב אורחא, כי נפלה טעות אצל המשיב, שציין בתשובתו לבקשה לרשות ערעור, כי לפי חוות הדעת יש בחלקה "גינה בשטח 20 מ"ר". בחוות הדעת נאמר כי "מסביב לבנין קיימת גינה מטופחת עם מערכת תאורה ומשטח ישיבה בשטח כ-20 מ"ר, מרוצף באריחי גראנוליט". ברור שהכוונה לכך ששטחו של משטח הישיבה הוא 20 מ"ר, ואילו יתרת השטח שמסביב לבניין משמש גינה).

...

לעומתם סבר השופט טל כי "בשאלה של שימוש כלכלי וייעוד פוטנציאלי, איזה מהם גובר, נראה לי שהכול לפי הנסיבות" (שם, בעמ' 358).

סבורני שהמקרה הנדון כאן שונה תכלית שינוי מן המקרה שנידון שם וכי אין להחיל כאן את מבחן הייעוד הכלכלי; הן משום שאין הצדק לכך, הן משום שניתן לומר שהוא בגדר "יוצא דופן" והן משום שהנסיבות מחייבות זאת.

אכן, השופט ד' לוין, בפסק-דינו בע"א 60/86, רע"א 21/86 הלוי נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים נתניה בעמ' 123, אימץ לעניין ערעור כזה את העקרונות שקבע הנשיא שמגר ברע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ. אף בלי לדון בשאלה העקרונית של השיקולים למתן רשות ערעור על פסק-דין של בית משפט מחוזי שדן בעירעור על החלטת ועדת ערר, סבורני שגם לפי העקרונות שקבע הנשיא שמגר ברע"א 103/82 הנ"ל, מדובר כאן באחד המקרים אשר-"..

התובעים, אח ואחות, עתרו במסגרת התביעה שבכותרת לפסק דין הצהרתי, לפיו הסכם העברה ללא תמורה מיום 4.4.19, במסגרתו העביר התובע לתובעת ללא תמורה חלק מהשטח בקרקע בטל ומבוטל מעקרו.

מדובר בקרקע פנויה שאין בה בנייה ועל כן אין למי מהצדדים אינטרס לבצע את ההעברה או לבטלה באופן פקטבי.

החלטת מסוי מקרקעין לעניין ביטול עסקה ולגבי החזרת המס בגינה היא החלטה שניתן להגיש עליה השגה וערר, כאמור לעיל.

...

בנסיבות אלו, מקובלת עליי טענת הנתבעים לפיה יש להורות על סילוק התביעה נגד מיסוי מקרקעין על הסף בשל חוסר סמכות עניינית ואי מיצוי הליכים.

בה"פ (מחוזי חי') 4982-03-14 רשם המקרקעין חיפה נ' אחוזת אילן בע'מ נקבע, כי כאשר אין שום תביעה או עילה כנגד רשם המקרקעין, הרי שאין לצרפו כנתבע רק משום שבסופו של דבר יהיה צורך לרשום את העסקה בלשכת רישום המקרקעין.

לפיכך, מקובלת עליי הטענה, כי יש להורות על מחיקת לשכת רישום מקרקעין בשל העדר עילה והעדר יריבות.