מיסוי עסקאות מכירת דירות נופש בחו"ל

אומרים כי בעבר יועד המבנה לשמש מלון בשם "דורטל-סול", כיאה לעיר נופש שמשית.

כונסי הנכסים ביקשו כי כל עוד לא אושרה עסקת המכר, הערכה השמאית תוצג במלואה לעיני בית המשפט בלבד וליתר הצדדים תמסר מסקנותיה בלבד, על מנת שלא לפגוע בכל תהליך מכירה עתידי, ככל שהבקשה לאישור הסכם המכר לא תאושר מכל סיבה שהיא.

לאור האמור, ביקש עו"ד בן ששון לדחות את הבקשה לאישור הסכם המכר עם הקונה ולהורות לכונסים לפרסם מיכרז חדש על מנת לאתר רוכשים נוספים בארץ ובחו"ל. ביום 11.12.2014 הגישו כונסי הנכסים בקשה ותגובה במסגרתה הבהירו כי חוות הדעת השמאית נועדה לשמש כמסמך עזר לכונסי הנכסים, ועל כן אין להפיצה בשלב זה. נימסר כי החיסיון המבוקש אינו מתייחס לבעלי הזכויות במקרקעין, אלא לצדדים נוספים בתיק שאינם בעלי הזכויות, כגון: עריית אילת ורשות מקרקעי ישראל או כלפי כולי עלמא, וזאת כדי למנוע פגיעה בתהליך מכירה עתידי, ככל שיתקיים, היה והבקשה לאישור המכר תדחה.

ביום 28.12.2014 נתקבלה תגובתם של לאה ודן חסון וחברת עו"ד דן חסון, באמצעות עו"ד דן חסון, הבעלים של דירות 616 ו-441 במקרקעין, אשר ביקש לבחון את הצעת חברת נווה צדק בע"מ; להורות לכונסי הנכסים לפנות למיסוי מקרקעין בבקשה; לפטור ממס או להפחתת המקדמה; לקבל מכל אחד מבעלי הדירות דיווח לרשות המיסים; להורות לכונסי הנכסים לנקוט בכל הליך נידרש כדי לגרום לכך שאם קיים חוב היטל השבחה תישאנה בו החברות היזמיות: ים אילת בע"מ ונופית אילת בע"מ, אלא אם כן חוב זה הנו בגין תכניות חדשות שקבלו תוקף לאחר סיום בניית הדירות על ידי חברות אלה.

...

סוף דבר לא נמצא על פניו פגם בהליך ההתמחרות, לבטח לא כזה המצדיק את פתיחתו מחדש.

כמו כן, לא שוכנעתי כי כנגד הצעת הקונה יש בנמצא הצעות קונקרטיות, גבוהות יותר, לרכישת המקרקעין.

סופו של יום, אני נעתר לבקשה ומאשר את המכר לקונה, בהתאם לחוזה שנחתם בינה לבין כונסי הנכסים ביום 2.12.2014, ובהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968.

המשיבים ביקשו למכור את הנכס לצד שלישי אולם עסקה זו לא עלתה יפה, לאחר שהרוכש המיועד ערך בדיקה מתאימה וגילה כי השמוש בנכס כדירת מגורים אינו תואם את ייעודו על פי היתר הבניה.

בעיניין הידרולה נדונה השאלה האם ניתן לנכות הוצאות שהוצאו לתשלום שוחד בחו"ל (באותה העת לא כללה הוראת סעיף 32 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] היתייחסות לתשלומים מסוג זה).

במסגרת הוראת הבצוע, לאחר שהובהר, כי במקרים כאמור לא יִנתן פטור ממס שבח מקרקעין, הוסיף המערער וקבע – תחת הכותרת "חריגים לכלל" – כי "על אף האמור [...] מקום בו דירת הנופש הנמכרת חויבה בעבר בעת רכישתה במס רכישה בשיעורים הקבועים לדירת מגורים [...] יוכל נישום המוכר דירת נופש כאמור לבקש ניצולם של פטורים [מתשלום מס שבח לפי חוק מסוי מקרקעין], וזאת מתוך היתחשבות באנטרס ההסתמכות של אותו נישום" (הוראת ביצוע מסוי מקרקעין מספר 5/2010, עמוד 5 (11.10.2010), הזמינה באתר רשות המיסים; ההדגשה הוּספה – נ' ס').

...

כללו של דבר: מקובלת עלי מסקנתו של חברִי, הן במישור העקרוני, שלפיו ככלל, על 'דירת מגורים', כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, להיות דירה שייעודה התכנוני הוא למגורים; הן לגבי התוצאה בעניינם הפרטני של המשיבים, שלגביהם אף אני סבור כי לא יהיה זה נכון לחייבם בתשלום מס שבח מקרקעין, חרף השימוש הבלתי-חוקי בנכס, וזאת בפרט לנוכח טענת ההסתמכות העומדת לימינם.

מפאת הקביעה העקרונית מזה, והתוצאה הפרטנית מזה – אף אני סבור שאין הצדקה לחייב בהוצאות משפט.

אף מבלי לטעת מסמרות בכל אחת מהנסיבות שמנה חברי השופט כשר ככאלו שמצדיקות (בהצטברותן) את התוצאה במקרה דנן, אני סבור כי הסתמכות המשיבים, אשר מתוארת בחוות דעתו של חברי השופט נ' סולברג, בצירוף התקופה הממושכת שמשמשת הדירה למגורים (כ-70 שנים) מצדיקות את מסקנתנו במקרה הפרטני.