מיסוי מכירת תוצרת חקלאית

תמצית הרקע העובדתי ופסק דינה של ועדת הערר ביום 14.6.2011 נחתם הסכם בין המערערת ובין תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בע"מ (להלן: תנובה), לפיו מכרה תנובה למערערת את זכויותיה במקרקעין שבתל-אביב-יפו תמורת 530 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ בשלושה תשלומים: הראשון, 50 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ במעמד החתימה; השני, 82.5 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כששה חודשים לאחר החתימה; השלישי, 397.5 מיליון ש"ח כ-12 חודשים לאחר החתימה.

מסקנה זו אושררה במסגרת הדיון בבקשה לדיון נוסף, שם נקבע כי תשלום לצד שלישי במסגרת עסקת מכר – בין אם התשלום הנו בגין פינוי או בגין פיתוח – עשוי להחשב חלק בלתי נפרד משווי העסקה, והכל כתלות בנסיבות המקרה [ראו: החלטת המשנה לנשיאה א' ריבלין לדחות את העתירה לקיום דיון נוסף במסגרת דנ"א 1047/10 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין איזור תל אביב פסקה 9 (15.9.2010)].

...

שקלול שני מרכיבי התמורה במקרה דנן מוביל למסקנה כי "שווי המכירה" עומד על סך כולל של 565 מיליון ש"ח. מסקנה זו מתחייבת, כאמור, מהגיונה הכלכלי של העסקה, ובשים לב לכך שבנסיבות המקרה אין מקום לפצל את העסקה לשתי עסקאות נפרדות.

לא מדובר בתרחיש של ביטול המכירה, ובלאו הכי סבורני כי מבחינת הגיונה הכלכלי כפי שבואר בפסקה 21 לעיל, חלק זה של העסקה אינו ניתן לביטול חלקי על פי הוראות סעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

אף על פי כן, ולמען הסר ספק, יודגש כי אין בפסק דין זה כדי להעניק "תעודת הכשר" לעסקאות אשר אינן עומדות בקריטריונים שהותוו בפסיקתו של בית משפט זה. סוף דבר – אציע לחברַי לדחות את הערעור מהנימוקים שפורטו לעיל.

בהחלטה יְשָנָה שניתנה בעיניינה של תנובה נקבעו דברים דומים: "קשה להגדיר בדיקנות ומתוך מצוי מהם היחסים המיוחדים שלהם התכוון המחוקק, אולם ברור לנו שהוא לא התכוון למצב שנוצר במסגרת מו"מ בין צדדים כשמסיבות כלכליות מסויימות השפיעו על אחד הצדדים להסכים למחיר שאולי סוטה ממחיר שהיה משתלם בתנאים אחרים." (עמ"ש 154/66 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' מנהל מס שבח, ההחלטה ניתנה ביום 27.12.1966) לפי תאור הנסיבות, במקרה שם נידרש בעל חלקה לרכוש קרקע שכנה כדי לקבל היתר בנייה על החלקה שברשותו.

כפי שכתבתי בעיניין סקי דרופ: "... מסוי פעולה באיגוד מקרקעין לפי החוק, הן במס שבח והן במס רכישה, נועד לקרב, ככל שניתן, את הטיפול הפיסקלי במכירת מניות בחברה שכל נכסיה, או כימעט כל נכסיה, הם מקרקעין, לטפול הפיסקלי במכירת מקרקעין ממש. הסדר זה מוצדק בשל הדמיון הכלכלי והמהותי בין שני סוגי האירועים הנ"ל, ועל אף השוני המשפטי והצורני ביניהם. 'אריזת' המקרקעין במארז תאגידי איננו אמור לשנות את התוצאות הפיסקליות של דיספוזיציה הנעשית בהם. ...

...

סוף דבר לאור המקובץ, מס רכישה יוטל על העוררות בהתאם למסקנות אלו: (1) נרכשו אך ורק זכויות במקרקעין ולא נכסים אחרים כלשהם.

כפי שקובע כבוד היו"ר יש לחפש האם בתמורה נרכשו זכויות שאינן זכויות במקרקעין ואם לא יימצאו כאלה תיוולד המסקנה שכל התמורה משוייכת לזכות במקרקעין שנרכשה.

לטעמי גישתו של כבוד יו"ר מביאה למסקנה חד משמעית כי בכל מקרה בו התמורה הנקובה עולה על שווי השוק, יש לקבל אותה לצורך מס הרכישה.

בית משפט השלום ברמלה ת"פ 45449-05-12 מדינת ישראל - פרקליטות מחוז תל אביב (מסוי וכלכלה) נ' מורבייב ואח' בפני כבוד השופט הישאם אבו שחאדה בעיניין: מדינת ישראל - ע"י פרקליטות מחוז תל-אביב (מסוי וכלכלה) ע"י המיתמחה אליחן זרין הנאשמים: 1.יורי מורבייב 2.נדאל שבלי 3.מ.י. ביס בע"מ נאשמים 1 ו- 3 ע"י עוה"ד גלית רוטנברג ממשרד עו"ד דחוח והמתמחה אלכס פוגורלוב – ממשרד עו"ד הילה תירוש נאשם 2 ע"י עוה"ד עמית בר טוב ה כ ר ע ת ד י ן

כשנה וחצי עובר למועד חקירתו (היינו, בסביבות דצמבר 2007 – חישוב התאריך הוא שלי, ה.א.ש) מכר את החברה לאדם בשם "עיסא", ללא ציון שם מלא, או מס' תעודת זהות, או כתובת, או מס' טלפון, או כל פרט מזהה אחר.

ב-ע"פ 845/02 מדינת ישראל נ' תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית לישראל בע"מ (פורסם בנבו) (10.10.2007) (להלן: פסק דין תנובה), נקבע כי המסגרת הנורמאטיבית לדיון בטענה בדבר הסתמכות על חוות דעתו של בעל מיקצוע מסוים כבסיס לפטור מאחריות פלילית, היא טענת "הטעות במצב משפטי", שמוגדרת בסעיף 34יט' לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (להלן: חוק העונשין) (פסקה 25 לפסק דינה של כבוד השופטת ביניש (כתוארה דאז)).

...

אחריותו האישית של נידאל חלק זה בהכרעת הדין יחולק לאחד עשר פרקי משנה כדלקמן: ה.1 נידאל כ-"מנהל פעיל" ה.2 החשבוניות של עולם הבניה ה.3 החשבוניות של קומפיו ווב ה.4 החשבוניות של מ.ב דוניה ה.5 החשבוניות של טל זונדרלינג ה.6 החשבוניות של אס ארן ה.7 החשבוניות של אמש הובלות ה.8 החשבונית של בני בואצ'י ה.9 החשבוניות של שבתאי אברזי'ל ה.10 החשבונית של גמא הנדסת בניה ה.11 טענת ההסתמכות של נידאל ה.1 נידאל כ-"מנהל פעיל" יודגש, העובדה שלא יוחסו לנידאל בכתב האישום עבירות לפי סעיפים 119 לחוק מע"מ ולפי סעיף 224א לפקודת מס הכנסה, ואשר ממילא גם לא יורשע בהן, איננה מונעת מבית המשפט לדון בשאלה העובדתית האם נידאל הוא "מנהל פעיל" בחברת ביס, וזאת כמסקנה עובדתית שנובעת מהתשתית הראייתית שהונחה בפני בית המשפט.

י.2 ההרשעה של נאשם 1, יורי מורבייב בכל הנוגע לחשבוניות ההרשעה הנני מרשיע את הנאשם 1, יורי מורבייב, בעבירות הבאות לפי חוק מע"מ: מסירת ידיעה כוזבת או מסירת דו"ח או מסמך אחר הכוללים ידיעה כאמור - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(1) לחוק מע"מ וכן גם באחריות מנהלים לפי סעיף 119 לחוק מע"מ. ניכוי מס תשומות מבלי שיש לגביו מסמך כאמור בסעיף 38 לחוק מע"מ - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(5) לחוק מע"מ וכן גם באחריות מנהלים לפי סעיף 119 לחוק מע"מ. הכנות וניהול פנקסי חשבונות כוזבים או רשומות אחרות כוזבות - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(6) לחוק מע"מ וכן גם באחריות מנהלים, לפי סעיף 119 לחוק מע"מ. שימוש בכל מרמה או תחבולה - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(8) לחוק מע"מ וכן גם באחריות מנהלים, עבירות לפי סעיף 119 לחוק מע"מ. בנוסף, הנני מרשיע את נאשם 1, יורי מורבייב, בנוגע לכל חשבוניות ההרשעה, בעבירות לפי פקודת מס הכנסה, באשר לשנת 2008, כדלקמן: מסירת תרשומת כוזבת בדו"ח שנערך על פי הפקודה- עבירה לפי סעיף 220(2) לפקודת מס הכנסה וכן גם באחריות מנהלים לפי סעיף 224א לפקודת מס הכנסה.

י.3 ההרשעה של נאשם 2, נידאל שבלי בכל הנוגע לחשבוניות ההרשעה, הנני מרשיע את נאשם 2, נידאל שבלי, בעבירות הבאות לפי חוק מע"מ: 26 עבירות לפי סעיף 117(ב1) לחוק מע"מ. בכל הנוגע לחשבוניות ההרשעה, הנני מרשיע את נאשם 2, נידאל שיבלי, בעבירות הבאות לפי פקודת מס הכנסה, ואשר נוגעות לשנת 2008: מסירת תרשומת כוזבת בדו"ח שנערך על פי הפקודה במטרה שאחר יתחמק ממס - עבירה לפי סעיף 220(2) לפקודת מס הכנסה.

י.4 ההרשעה של נאשמת 3, חברת מ.י. ביס בע"מ בכל הנוגע לחשבוניות ההרשעה הנני מרשיע את הנאשמת 3, חברת מ.י. ביס בע"מ, בעבירות הבאות לפי חוק מע"מ: מסירת ידיעה כוזבת או מסירת דו"ח או מסמך אחר הכוללים ידיעה כאמור - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(1) לחוק מס מע"מ. ניכוי מס תשומות מבלי שיש לגביו מסמך כאמור בסעיף 38 לחוק מס ערך מוסף - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(5) לחוק מע"מ. הכנות וניהול פנקסי חשבונות כוזבים או רשומות אחרות כוזבות - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(6) לחוק מע"מ. שימוש בכל מרמה או תחבולה - 26 עבירות לפי סעיף 117(ב)(8) לחוק מע"מ. בנוסף, הנני מרשיע את נאשמת 3, חברת מ.י. ביס בע"מ, לגבי כל חשבוניות ההרשעה, בעבירות לפי פקודת מס הכנסה, בנוגע לשנת 2008, כדלקמן: מסירת תרשומת כוזבת בדו"ח שנערך על פי הפקודה- עבירה לפי סעיף 220(2) לפקודת מס הכנסה.

רקע ביום 14.6.2011 נכרת הסכם בין העוררת לבין תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בע"מ (להלן: "תנובה"), לפיו מכרה תנובה לעוררת את זכויותיה במקרקעין (להלן: "ההסכם").

מהאמור בספרו של פרופ' י. הדרי "מסוי מקרקעין" כרך א' מהדורה שנייה, בהוצאת יונתן הוצאה לאור, 2000 עמ' 96, וממאמרם של עוה"ד ד"ר א. ויינרוט, וב. אדלשטיין "גורם הזמן כמרכיב חיוני בחישוב התמורה בעיסקת קומבינאציה הערה בעקבות הוראת ביצוע מס שבח 23/98" (פורסם במיסים יג/1, פברואר 1999, א – 31), הנזכרים בסיכומי העוררת, עולה כי קיים פער כלכלי בין סכום התמורה הנומינלי בעסקת מכר מקרקעין לבין השווי של הסכום האמור בהיתחשב בהסדר תשלומים נדחה.

...

מהטעמים לפיהם נדחתה בקשת העוררת להוון את התשלומים השני והשלישי, איני רואה לנכון להיעתר לבקשתה החלופית של העוררת להוון את העלויות הנוספות.

סוף דבר הערר על כל חלקיו נדחה.

העוררת תשלם למשיב הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

בתקופה זו גם עמדו בקשר עם עורך הדין שייצג אותו בהסכם המכר ובדיווח למיסוי מקרקעין ועם יועצת המס שהגישה את דיווחי המס האישיים השנתיים עבורו.

בת"א (מחוזי ת"א) 2334/06 משק כרמי – ייצור ושיווק תוצרת חקלאית בע"מ נ' יעדים לשיווק (1972) בע"מ, בעמ' 7-6 (11.11.2009) (להלן: עניין משק כרמי) פסק כב' השופט א' אורנשטיין כי כאשר המומחה שהגיש את חוות הדעת היה מעורב באירועים נשוא התובענה ומשמש גם כעד בהליך, לא ניתן להפריד בין עדותו לבין מקצועיותו עד שלא ניתן להכשיר את הגשת חוות הדעת מטעמו.

...

למעשה, אפשר היה להבין מדבריו בחקירתו הנגדית כי גם ניסיונו והיכרותו רבת השנים עם רשות המיסים סייעו להצלחתו - כלשונו: "זה בסופו של דבר עבודה והתנהלות הרבה שנים. אני בוגר רשות המיסים, אני בעברי, אני גדלתי ברשות המיסים, מגיל 0 אבי זכרונו לברכה היה פקיד שומה. אני גדלתי, אני חי את רשות המיסים לטוב, לרע" (עמוד 62, שורות 14-10), כך שהצלחתו של עו"ד ברזילי, אינה מעידה על רשלנותם של רואי החשבון.

התביעה שכנגד נדחית.

בשים לב לתוצאה שאליה הגעתי, ולאחר ששקלתי את נושא הוצאות ההליך בהתאם לפרמטרים שהובאו בתקנות ובפסיקה (ע"א 7627/20 אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ, (נבו 24.02.2022)) החלטתי שהנתבע והתובע שכנגד יישא בתשלום שכר טרחת התובעים והנתבעים שכנגד בסכום של 50,000 ₪ ובהוצאותיהם בסכום של 15,000 ₪ שישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.