מיסוי מכירת דירה בין קרובים

בעוד שסעיף 62 מדבר על מתנה לקרוב מישפחה, באופן כללי, מבלי לזהות מהי קירבת המשפחה בין נותן המתנה למקבל המתנה, הרי סעיף 49ב(1) מדבר באופן מפורש על מתנה שבין נותן המתנה לבין קרוב מישפחה ספציפי, שהוא ילדו או בן-זוגו ש/ל נותן המתנה, ואלו בלבד.

ולענין הטענה העיקרית הנ"ל של העורר:-סעיף 49ב לחוק המיסוי מדבר על מכירת "דירת מגורים מזכה". המונח הזה כולל בחובו שני דברים: (א) "דירת מגורים" ו-(ב) "מזכה". מהי דירת מגורים? סעיף 1 לחוק המיסו מגדיר את המונח "דירת מגורים" כך-"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה, והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה...

כך, אם הנישום נותן מתנה לקרוב אחר בפטור לפי סעיף 62 לחוק, הוא ייאלץ להמתין ארבע שנים עד שיוכל למכור דירה נוספת בפטור לפי סעיף זה." (שם, סעיף 6.102, עמ' 526-7; ההדגשות לא במקור-ע'ז').

...

ולסיכום ענין זה, יש לומר שלאור הגדרת המונח "מכירה" בחוק המיסוי, אין כל חשיבות אם הדירה ניתנה במלואה מתנה לנכד או שרק חלק מהדירה ניתן מתנה, שהרי מכירה כוללת גם מכירה של חלק מהדירה (ומכירה כוללת גם נתינה במתנה).

" ואומר רש"י בפירושו לפסוק זה "זו פשרה לפנים משורת הדין". מן הראוי היה שמקרה זה לא היה "מתגלגל" כלל לפתחה של הערכאה השיפוטית והענין היה מגיע לידי סיומו ברוח הפסוק דלעיל, אולם משהגיע עניין זה להכרעה שיפוטית אין מנוס מהתוצאה אליה הגיע כב' יו"ר הוועדה.

אוסיף ואציין כי גם אם אחת התכליות של התנאי הנזכר לעיל הנה למנוע מכירה לקרוב של דירת מגורים במהלך תקופת המעבר אשר המס בגינה יחושב בחישוב מס לנארי מוטב על מנת למנוע ביצוע עיסקאות מלאכותיות בתוך המשפחה שתקנינה למבצעיהן יתרונות מס בעתיד - הרי שתנאי זה נועד, קודם כל, לשרת את התכלית הכללית של תיקון מס' 76 בחוק מסוי מקרקעין דהיינו – לפעול להגדלת ההיצע למכירה של דירות מגורים בשוק החופשי במהלך תקופת המעבר.

במקרה הנוכחי, קבלת פרשנותה של העוררת עלולה לגרום לפגיעה ממשית ביעילותה של גביית המס נוכח הזמן והמשאבים שידרשו לרשויות המס לשם בחינת מהות היחסים האמתיים שבין הצדדים בכל עסקה הנעשית בין "קרובים". לא למותר לציין כי בחינת טיב היחסים המיוחדים שבין קרובי מישפחה המבצעים עסקה של מכירת דירה לקרוב במהלך תקופת המעבר תיגרום בהכרח לאי-ודאות ולערעור היציבות המשפטית, וגם שיקולים אלה אינם תומכים בפרשנות המוצעת ע"י העוררת.

...

רביעית, ובבחינת למעלה מן הצורך: אני סבור כי העוררת לא הוכיחה שמערכת היחסים העכורה ששררה בינה לבין הגב' אלון הייתה עכורה במובן כזה שאין לראות בעסקת מכירת חלקה של העוררת בדירה לגב' אלון כעסקה שנעשתה בין נישום לבין "קרובו". העוררת לא הגישה תצהיר מטעם הגב' אלון אשר עשוי היה לאמת את טענותיה לגבי מערכת היחסים עמה, ואף לא זימנה אותה לעדות.

גם אם מטיעוניה של העוררת עולה לכאורה כי בינה לבין הגב' אלון התגלעו סכסוכים ומחלוקות לגבי נושאים שונים במהלך השנים, הרי שבחינת המסמכים שהוגשו לתיק הוועדה, לרבות מהנטען בכתב הערר עצמו, מעלה כי במרבית המקרים הצליחו העוררת והגב' אלון להגיע להסכמות – הן בעניין מניית השליטה בעסק שניתנה לעוררת ושעליה ויתרה בסופו של דבר, והן בעניין חברת המדף בע"מ - כאשר הגב' אלון מכרה את חלקה בה לעוררת.

סוף דבר כפועל יוצא מכל האמור לעיל, אציע לחברי לוועדה זו לדחות את הערר במלואו, ובהתחשב בתוצאה אליה הגעתי - לחייב את העוררת לשלם למשיב הוצאות משפט בסכום כולל של 25,000 ₪.

"קיבול" ע"י האם לאחר שהתקבלו הבהרות ע"י המנוח, כפי שעולה מהודעות המייל הנ"ל, הביעה האם :( את הסכמתה להצעת המנוח ואף שבחה את המנוח על הצעתו זו, וכך השיבה לו (נ/ ""אך למרות זאת שתקבלי את תשואת שכר הדירה" אתה ילד טוב ואני אוהבת אותך וכמובן שזה יעזור מאוד אבל, אנחנו נחשב אחר כך את שכר הדירה אם אפשר יהיה לקנות את הבית בפוטסדאם אשמח מאוד אני בלי למכור את הדירה בפ"ת שיום אחד ואני מאוד מאוד מקוה שבקרוב זה ישתלם מאוד אימא" ביום 21.6.2011 שלח המנוח מייל נוסף לאם והאיץ בה לפעול להעברת הכספים לידיו, :( על מנת שיוכל לקדם את מימון רכישת הבית בפוטסדאם (נ/ "היי אימא,

בפסיקה נקבע, כי בהעברה ללא תמורה בין קרובי מישפחה מדרגה ראשונה, כגון הורים וילדים, או כשמתקיימים ביניהם יחסי קירבה מיוחדים, כגון שהנותן הנו אדם שעליו הדאגה למחסורו ולצרכיו או לרווחתו הכלכלית של המקבל, קיימת חזקה לכאורה כי נעשתה במתנה, ועל הטוען אחרת לשכנע את בית המשפט שלא כך הם פני הדברים 1992 ); ע"א 34/88 רייס נ' עיזבון ) 254 ( ]ע"א 4396/90 רוזנמן נ' קירגר, פ"ד מו( 811 ,801 ( 1990 ); ע"א 3829/91 וואלס נ' גת, פ"ד מח( 1 ) 278 ( אברמן, פ"ד מד( 1954 ); עמ"ש (ת"א) ) 265 , 1994 ); ע"א 180/51 גולדקורן נ' ויסוצקי, פ"ד ח, 262 ) .

ובבאלגן של קניה/ מכירה והמיסוי הנילווה" (נ/ 9; עמ' 188 , ש' 6-5 ) (ייתכן גם על רקע מכירת זכויותיו בדירה בת"א, עניין שהתגבש במקביל לעסקה דנא) ואילו האם , הייתה מעוניינת להסדיר פורמלית את הרישום, אף פנתה אליו בעיניין זה (עמ' ש' 16-11 ; עמ' 220 , ש' -25 עמ' 221 , ש' 12 ), אך המנוח עמד על המנעות מהדווח על העסקה: "כל עניין חלוקת הנכס ( 50%/50% ) מתבצע להבנתי בהליך של מכירה

...

סוף דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התביעה למתן פסק דין הצהרתי בתמ"ש 57385-01-19 – מתקבלת, אני נעתרת לסעד ההצהרתי המבוקש ומצהירה כי התובעת, גב' מ.פ, זכאית להירשם כבעלת מחצית הזכויות בדירה תחת המנוח.

הנתבעת תשלם לידי התובעים מחצית מתקבולי שכ"ד שהתקבלו בידיה בתקופה ממועד פטירת 10.1.2016 (ר' – המנוח ועד להגשת התביעה, למעט בגין התקופה 15.12.2015 .

( סעיפים 130-129 התובעים ישלמו לידי הנתבעת הוצאות משפט בסך של 35,000 ₪.

עוד טען, שהסכם התיווך קובע מפורשות כי כל עסקה שתעשה בין קרובים מדרגה ראשונה של הנתבעים לרכישת הנכס שיוצג או הוצג באמצעותו, או עובדי משרדו- תחויב בתשלום דמי תיווך.

עוד טען, שאין כל ספק כי באותו מועד במהלך המו"מ הנתבעים כבר ידעו על שם מי תרשם העסקה, ואין ספק כי מדובר בהסדרים בין בני מישפחה לצרכי מסוי או רישום ואין השלכה לעניין זה על חובתם לתשלום דמי תיווך.

לאחר כשנתיים, בשנת 2020 נודע להם מפירסום ביד 2 על ידי מתווך ממשרד אקרמן כי הדירה טרם נמכרה, למרות הזמן הרב שחלף, ועודה מפורסמת למכירה כי המוכרות מעוניינות למכור את הדירה ולאחר מו"מ ארוך שלהם עם המוכרות, הוחלט כי הנתבעים 3-4 אביה של ואחיה של מיכל, ירכשו את הדירה מהמוכרות משום שהמוכרות לא הסכימו לשנות ממחיר הנכס, בן ומיכל לא יכלו לקנות את הנכס, והנתבעים 3-4 החליטו לרכוש את הנכס.

...

עוד טענו, כי יש לדחות את התביעה משום שאין זה מספיק לצורך קבלת דמי תיווך לפי חוק המתווכים להחתים את הלקוח, אלא יש להיות הגורם היעיל בעסקה, עניין שלא התקיים במקרה נשוא התביעה.

הוצאות התוצאה היא שמצד אחד מרבית התביעה התקבלה ומצד שני, ביהמ"ש דחה התביעה נגד נתבעים 2 עד 4.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב בן לשלם לתובע כלהלן: הסך של 96,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

במילים אחרות, כיצד יש לפרש את תקנה 2(2)(ב) לתקנות מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה 1974 (להלן: "תקנות מס רכישה"), קרי האם יש להפעיל את מדרגות המס על השווי המלא של הדירה הנמכרת ואז להכפיל את התוצאה בחלק היחסי שנמכר, או שמא יש להכפיל את החלק היחסי שנמכר בשווי הדירה ורק על התוצאה להפעיל את מדרגות המס (כעמדת העורר)-זו השאלה הניצבת בפנינו.

ההעברה הרלוונטית למקרה דנן הינה העברה בין קרובים ללא תמורה.

...

" כמו כן, פרופ' א. ברק עמד בספרו שיקול דעת שפוטי, (פפירוס, בית ההוצאה-אוניברסיטת תל אביב (1987)), על קשת המצבים בהם ייטה בית המשפט לסטות מתקדים והגיע למסקנה כי קיימים שלושה מצבים עקריים בהם מועלית שאלת הסטייה מהתקדים: "הראשון, כאשר בפסק הדין הראשון נבחרה האפשרות החוקית היחידה שאז בית המשפט פוסק בעקבות תקדימיו, לא משום שהוא חייב על פיהם, אלא משום שהם חוקיים ואסור לסטות מהלכה חוקית. השני, כאשר בפסק הדין הראשון לא נבחר הפיתרון החוקי היחיד שמתבקש לעניין. במקרה כזה רשאים אנו ולמעשה חייבים אנו שלא ללכת בעקבות התקדים..

ז.סוף דבר יש, לדעתי, לדחות את כל טיעוניו של העורר, אשר סותרים את ההלכה שנקבעה ע"י ביהמ"ש העליון.

כך או אחרת, סבורני כי יש לאמץ את הלכת לויט ופסק הדין בעניין בר חמה של בית המשפט העליון וליישמם אף במקרה דנן, שנופל בד' אמותיהם, חרף העובדה כי ככל הנראה, במקרה דנן, אין בעסקה כתם של מלאכותיות.