מיסוי השכרת נכס על ידי מוסד כספי

(1) נכסים שהיו להם ערב הנישואין או שקבלו במתנה או בירושה בתקופת הנישואין; (2) גימלה המשתלמת לאחד מבני הזוג על-ידי המוסד לביטוח לאומי, או גימלה או פיצוי שנפסקו או המגיעים על פי חיקוק לאחד מבני-הזוג בשל נזק גוף, או מוות; (3) נכסים שבני הזוג הסכימו בכתב ששוויים לא יאוזן ביניהם".

ולפיכך, נוצר הסדר היוצר מנגנון של "דחיית מס": "העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה." עם זאת, בפרק ה׳ לפקודת מס הכנסה העוסק, בין היתר, במיסוי ריווחי הון בעת העברת מניות – לא ניתן למצוא הסדר דומה ביחס לנכסי הון אחרים דוגמאת מניות בחברות הזנק או חברת ארנק.

האיש היה מעורב בהשכרת שלוש הדירות: טיפל בחוזי השכירות; היתנהלות מול שוכריהן; גבה את דמי השכירות; טפול בבעיות שוטפות בהן וכיו"ב. הוצאות שוטפות והוצאות השבחה של שלוש הדירות שולמו ממקורות החשבון המשותף, כגון: תיקונים, מסים, ביטוחים וכיו"ב. התובעת אישרה בעדותה כי תשלומי המס בגין ההכנסה משלוש הדירות שולמו במאוחד על ידי הצדדים.

האיש לא ידע לציין אילו תיקונים בוצעו בשלוש הדירות ("אני חושב שהיה משהו עם החלון של המרפסת למשל. אני באמת לא זוכר. מודה שאני לא זוכר" בעמ' 393 שו' 7-6, לפרוטוקול מיום 22.2.2023); לא נטען מטעם האיש כי בוצעו בנכסי האישה שיפוצים או תוספות בנייה מאסיביות (מלבד בניית המרפסות שמומנה על ידי הורי האישה) – כך שקל וחומר לא הוכחו השקעות כספים לצורך שיפוצים או השבחות בנכסי האישה מצד האיש.

...

לפניי ארבע תובענות שהגישו הצדדים, ושבהן אדון במאוחד: תלה"מ 66756-01-18 – תובענה למזונות אשה, מזונות קטינים ומדור שהגישה האשה (להלן – "תביעת המזונות") – עמ' 36-1 לפסק הדין; תלה"מ 63643-01-18 – תובענה לאיזון משאבים, מוניטין ונכסי קריירה שהגישה האשה (להלן – "תביעת הרכוש מטעם האשה") – עמ' 90-36 לפסק הדין; סוגיית מיסוי החברות – עמ' 73-65 לפסק הדין; תלה"מ 25932-06-20 – תובענה למתן פסק דין הצהרתי ואיזון משאבים שהגיש האיש שלפיו גם נכסים הרשומים על שם הנתבעת הם נכסים משותפים (להלן – "התביעה לשיתוף ספציפי"/"תביעת הרכוש מטעם האיש") – עמ' 99-90 לפסק הדין; תלה"מ 60346-12-22 – תובענה לדמי שימוש שהגיש האיש (להלן – "התביעה לדמי שימוש") עמ' 107-99 לפסק הדין; סוף דבר והוראות ביצוע – עמ' 111-107 לפסק הדין.

סוף דבר והוראות ביצוע עתה, משתמה המלאכה וניתנה הכרעה בכל התובענות שלפניי יש להתכנס ולהדרש לשם מתן הוראות כמפורט להלן: אשר לתביעת המזונות התובענה למזונות ולמדור אשה – נדחתה.

חברות ההזנק – מצאתי לאמץ את המלצות המומחה אשר לאופן חלוקת זכויות האיש בחברות ההזנק, ואני מורה על חלוקתן בעין, בחלקים שווים, בין הצדדים.

אשר לתובענה לשיתוף ספציפי תביעת האיש לשיתוף ספציפי נדחית, כקבוע בסעיף 394 לפסק הדין.

2) מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר, או למוסד כספי; 3) מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתן בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963;"

המומחה הדגיש כי השכרת נכס קבועה על ידי מי שאינו "עוסק", תחשב עסקת אקראי.

...

סוף דבר הנתבעת תמסור לתובעת 2 טופס/י עסקת אקראי במע"מ כאמור בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בגין הסכומים המופקדים בקופת בית המשפט.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ו"ע 16014-03-12 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין תל אביב בפני: ועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 כב' השופט מגן אלטוביה – יו"ר הוועדה אלי מונד, רו"ח – חבר אלכס הילמן, רו"ח - חבר העוררת עופר אגם יזום ובניין בע"מ ע"י בא כח עוה"ד גלעד חשן המשיב מנהל מס שבח תל אביב ע"י בא כח עוה"ד יפעת גול (שושן) פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) פסק דין

בסעיף 5 להסכם הנאמנות עם החברות הרוכשות נקבע כי "אם יבקש הנהנה ליטול משכנתא לצורך מימון הנכס, הנאמן יחתום על כל מיסמך שיידרש לצורך רישום השיעבוד לטובת המוסד הכספי נותן ההלוואה". סעיף 3.5 לזיכרון הדברים להסכם הנאמנות של החברה מול חברת עומר מלכה קובע כי יש להפחית מהתמורה המשולמת תשלום שכירות בסך 696,000 ₪ כנגד העברתה לידי הנאמן.

אמנם אליגאל הייתה שותפה ברכישת הנכס, אולם היא לא הייתה צד לחוזה הנאמנות שנכרת בין העוררת לבין עומר מלכה, ועל כן, אך סביר הוא שלא תימצא הוראה הנוגעת לה בחוזה זה. יוער, כי בחוזה הנאמנות שנכרת בין העוררת לבין אליגאל, נקבעה הוראה לפיה אי תשלום מלוא התמורה על ידי מי מהצדדים תקנה לצד השני זכות להכנס בנעלי הצד המפר (סעיף 12).

...

בהקשר זה מקובלת עליי טענת העוררת לפיה ככל שקיים חסר בחוזי הנאמנות ביחס לפיצוי שהיה מתקבל אצל העוררת במקרה של הפרת הסכם המכר על ידי פישמן, היה הפיצוי מתחלק בין כל השותפים מכח הדין ובהיקש מהוראת הסכם הנאמנות.

בהקשר זה, נכון לציין שפישמן לא הפרה את ההסכם וממילא סעיף הפיצוי (שנגע גם להפרה מצד העוררת) לא הגיע לכדי מימוש, ובכך יש כדי לתמוך במסקנה שהרוכשים לא חששו מהפרת הסכם המכר מצד פישמן, כפי שציין עו"ד יעקב רוזן (ש' 16 ע' 12 לפרוטוקול הדיון מיום 7.10.2013).

סוף דבר לו תישמע דעתי הייתי מקבל את הערר.

וועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת ו"ע 50882-12-19 ישיבת קרית שמונה נ' מנהל מס שבח מקרקעין טבריה תיק חצוני: 0 לפני כבוד השופטת עירית הוד- יו"ר הועדה עו"ד יעל פנקס- חבר הועדה מר אבי שרם – חבר הועדה העוררת ישיבת קרית שמונה ע"י ב"כ עו"ד איתן ריקלין המשיב מנהל מס שבח טבריה ע"י ב"כ עו"ד ארנון חזון, פרקליטות מחוז צפון- אזרחי פסק דין

בתקנה 9 לתקנות נקבע, כי "מוסד צבורי כמשמעותו בסעיף 61(ד) לחוק יהיה חייב במס רכישה בשיעור של 0.5% לגבי מכירת זכות במקרקעין אם שוכנע המנהל, כי המקרקעין משמשים או ישמשו בעתיד את המוסד במישרין בלבד. סעיף 61(ד) לחוק מגדיר מוסדות ציבור כ"מוסדות לדת, לתרבות, לחינוך, למדע, לבריאות, לסעד או לספורט או למטרה ציבורית אחרת ושאינם מיועדים להפקת רווחים, שנקבעו לעניין זה על ידי שר האוצר באישור וועדת הכספים של הכנסת". במקרה שלפני, מדובר בדירה אשר רכשה העוררת ומשמשת, לטענתה, למגורי אברך ובני משפחתו.

סמואל נישאל, האם התלמיד שגר בדירה משלם שכירות והשיב, כי מורידים לו מהמלגה שהוא מקבל מהישיבה עבור השכירות כך שהוא מקבל פחות כסף (עמ' 3 ש' 2-7).

בעיניין זה אפנה גם לאמור בכתב התשובה במסגרתו טען המשיב, כי מגורי סטודנטים מפוקחים על ידי המוסד האקדמאי, הם נמצאים במיתחם אחד ולא מפוזרים כנכס מושא הערר במקום מרוחק ומנותק לגמרי ממיתחם הישיבה ואין לסטודנט כל אפשרות לעשות במגורי הסטודנט פעולות אשר האברך יכול ורשאי לעשות בדירה.

...

סבורני, כי אין לקבל עמדה זו. הכרה במעונות סטודנטים כשימוש במישרין אין בה כדי ללמד בהכרח, כי אף במקרה בו עסקינן, כאשר מדובר בדירה שאינה חלק ממבנה מעונות, אינה בתחום הישיבה והיא משמשת את האברך ומשפחתו, מדובר בשימוש במישרין של הישיבה.

סבורני, כי אין לגזור בין המקרים גזירה שווה.

אינני מקבלת את טענת העוררת, לפיה היא נמנעה מהצגת מסמכים וראיות רלוונטיים לתמיכה בעמדתה בשל העובדה שלא הבינה את עמדת המשיב.

במידה והיה בטרם נקנה הנכס על ידי השוכר במשך השנים מסיבה כל שהיא דייה משכנעת והאגודה דהיינו המשכיר יחזרו בהם מהסכם זה או מחלקו אגודה תתחיב לפצות את השוכר עבור כל ההוצאות בגין תיחזוק הנכס במשך שנים הרבות כמתחייב מחוק הגנת הדייר.

תמצית טענות המבקשים ההסכם משנת 1989 – בר אכיפה: הוא מעולם לא הוגבל בזמן; בשים לב לסעיף 41 לחוק החוזים ולטענות המשיבים במישור זה, כדלהלן, אף צוין שהסכם לדיירות מוגנת נועד לטווח הארוך, וממילא גם האופציה, לא מוגבלת בזמן; כי ההסכמה משנת 2013, אישררה מחדש את ההסכם, גם בנקודה זו; כי גם אם ההסכמה הנ"ל לא אושררה פורמאלית בהחלטת העמותה, גביית שכר הדירה המוגדל על ידי העמותה מיום חתימת הסכם זה, משתיקה את טענותיה במישור זה. על בית המשפט להעניק את מלוא המשקל להשקעת הכספים הרבה בשפוץ ובהרחבה שביצעו המבקשים.

בסעיף 71 לתגובה הופנה בית המשפט ללמוד בדרך היקש מחוק מסוי מקרקעין, שאופציה, משמעותה, לשנתיים.

אשר להסכם משנת 2013, נטען שמעולם לא אושרר על ידי מוסדות העמותה, והסכם מוסדר מעולם לא נחתם, למרות שנכתב בו במפורש, שפעולות אלה נצרכות.

...

תוצאה זו, היא אף ההוגנת: ברצותם לעבור מבעלי זכות של דיירות מוגנת לבעלי הזכות המלאה בדירתם, ראוי שישלמו המבקשים את שוויה של הזכות הנוספת שירכשו, בדיוק כמו שישלם כל דייר מוגן שיגיע מחר להסכם עם הבעלים לרכוש ממנו את הבעלות בביתו: לא פחות, ולא יותר.

סוף דבר מוצהר בזה שהסכם האופציה – בר אכיפה, אך זאת, תמורת סכום ובהתאם, לכל האמור לעיל.

ככל שלא יעלה בידי הצדדים להגיע להסכמות, לא יהא מנוס מהליך נפרד נוסף לאכיפת פסק הדין, והליך זה יחייב מינוי שמאי, וייתכן שגם מודד, שיגדיר את שטח הדירה שהזכויות בה יירכשו על ידי המבקשים, ואת התמורה שישלמו המבקשים על פי שווי הזכות הנוספת שירכשו, נכון למועד הרכישה.