מינוי שמאי מוסכם בשומת דירה

מחלק האיש בדירה ישולמו החיובים המוכחים בגין מזונות הילדים, החזרים מוסכמים של רישום הדירה ושל חלוקת רכוש, החזר תשלום משכנתא וקיום פסקי דין.

בית הדין האיזורי ימנה שמאי לשומה עדכנית של הדירה (יש לציין כי בשמאות עדכנית יש משום פיצוי על ההשתהות במכירת הדירה).

...

נדחית בקשת המשיב להצמיד את הסך הנ"ל לשווי שכר דירה עדכני: בחלקו של המשיב מתגוררים ומשתמשים עשרת ילדיו, מן הראוי היה שאם ברצונו לבקש מהם שכר דירה יואיל ויפנה אליהם, אלא ש־2,000 ש"ח לחודש, כאמור, התחייבה המערערת לשלם כשכר דירה ועליה לעמוד בהתחייבותה.

עוד מוסכם עלינו כי ככל שהמבקשת תאשר את העסקה בסכום העדכני כשומת השמאי, הרי שבכל נושא רישום העברת הזכויות בדירה מגולן למשיבה 1 ומהמשיבה 1 למבקשת יטפלו ב"כ המבקשת אשר אף ימונו ככונסי נכסים לצורך זה. בהקשר זה מתחייבת המשיבה לשתף פעולה עם המבקשת ועם כונסי הנכסים שימונו, אם ימונו, להמציא כל מיסמך נידרש ולחתום על כל מיסמך שיידרש לצורך העברת הזכויות.

חוות דעת המומחה בפסק הדין החלקי ניתן תוקף שפוטי להסכמת הצדדים, לפיה "שמאי המקרקעין שימונה כמומחה כאמור ישום את שווי הדירה מושא הדיון, ברחוב כפר עציון 7 קומה ב, חלק מחלקה 295 בגוש 6188 בבני ברק, נכון למועד שומתו". בסעיף ג לפסק הדין נקבע "כי שומתו של השמאי את ערך הדירה כאמור תהווה את תמורת מכירת הדירה העדכניתו הנכונה אותה יהא על המבקשת (הקונה) לשלם למשיבה (המוכרת)". המומחה בחוות דעתו פירט בין היתר ובקצירת האומר את פרטי הנכס, את הרקע הכללי לשומה ואת ההסכמה שגובשה בדיון ובהתאם לה ניתן פסק הדין החלקי.

...

חוות דעתו של המומחה המוסכם מטעם בית המשפט מקובלת עליי ומצאתי לפיכך להכריע בתובענה בהתאם לאמור בה. בזיקה לסעיף ד לפסק הדין החלקי ולאחר שהמבקשת הודיעה כי היא מאמצת את שומת המומחה ברף העליון, דהיינו בסכום של 2.3 מיליון ₪, הנני מורה כי סכום זה יהווה את תמורת מכירת הדירה שעל המבקשת (הקונה) לשלם למשיבה (המוכרת)(ר' גם סע' 35 להלן).

בהמשך לדיון שהתקיים ביום 11.1.18 ולהצהרת ב"כ המבקשת כי בידה שיק לפקודת המשיבה על סך 1.3 מיליון ₪, הנני מורה כי שיק זה יימסר למשיבה ולפקודתה, באמצעות בא כוחה, בתוך 5 ימים.

נוכח העובדה כי לא היה בידי הצדדים לעדכן את בית המשפט באשר לגובה החיוב העדכני, הובהר בהחלטה מיום 11.1.18 כי הפסיקה תינתן בחלוקה לאחוזים, בהם יישא כל צד. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות,נתתי דעתי לטיעוני הצדדים בנקודה זו ועל סמך כל החומר שבפניי, ולאחר שהבאתי בחשבון טענות הצדדים האחד כלפי משנהו, נטלי השכנוע, שקלתי הדברים אלו מול אלו, תוך שבחנתי את המסמכים המצויים בתיק, הנני פוסק בזאת כי סכום החוב העדכני ישולם ע"י הצדדים בחלקים דלהלן : המבקשת - % 57.5 ( הסכום מהווה למעשה תוספת תשלום לתמורת הדירה).

באותו הדיון הצהירה ב"כ התובע כהאי לישנא: "יש הסכמה של כל הדיירים למעט הנתבעת 5 למנות אדם שיבצע את החלוקה." התובע גם הצהיר שהוא מסכים למינוי שמאי מוסכם שישום את שוויין היחסי של כל היחידות על מנת לאפשר ביצוע החלוקה.

בית המשפט הורה להעביר את ההודעה לתגובת יתר השותפים, כשהוא מורה כי "תוך 7 ימים יודיעו הצדדים אם הגיעו לידי הסכמה אם לא. העידר הודעה תחשב כאי הסכמה ואז ימנה בית המשפט כונס נכסים חצוני ובשכרו יישאו כל בעלי הזכויות." הצדדים לא הודיעו דבר לאחר שניתנה החלטה זו, עד אשר בדיון ביום 8.7.14 הגיעו הצדדים להסכמה, אשר קיבלה תוקף של פסק דין משלים, אשר זו לשונו: "א. השמאי אריק לב אשר הכין חוות דעת לתיק זה יעדכן את השומה באשר לשווי הדירות נכון להיום...

...

נוכח חשיבות פסק הדין להמשך, להלן יובאו חלקים ממנו ככתבו וכלשונו: "נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על פירוק השיתוף על דרך רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, זאת לאחר שנתקבלה חוות דעת של המפקח על רישום המקרקעין, לפיה הבית ראוי להירשם כבית משותף.

כך נפסק לעניין כונס נכסים בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין: "הגיע בית המשפט למסקנה, כי פעולותיו של כונס הנכסים היו תקינות וסבירות, הרי שיאשרם, ובדרך כלל לא יחליף את שיקול דעתו ולא ימהר להתערב בשיקול הדעת שהופעל על-ידי כונס הנכסים, אלא אם כן הגיע למסקנה כי האחרון פעל באורח בלתי סביר ובלתי תקין, באופן מהותי. לעניין התמורה המתקבלת, יתערב בית המשפט רק כאשר כונס הנכסים סטה באופן קיצוני מחובתו למצות את התמורה הראויה בגין הנכס הנמכר או אם הופרה חובת תום הלב" (בש"א (חיפה) 10518/08 פלונית נ' אלמוני (15.7.08)).

בנסיבות אלה, אין מנוס מהשבת התיק לכונס, על מנת שיעיין מחדש בהחלטתו, ויקבע כיצד לחלק הדירות בין השותפים באופן שיאפשר חלוקה בעין בין כולם, כולל בין הנתבעים 3, 4 ו- 5.

לאחר שהוסדרו ויושבו חלק מהמחלוקות בין הצדדים, הוסכם בדיון שהתקיים לפני ביום 24.1.2017 לצרף כמשיבה נוספת להליך את חברת דנאור חברה לבניה בע"מ, ח.פ. 514183532 (להלן: "דנאור"), כאשר כל הסכמות הצדדים יחולו עליה, וכן הוסכם על מינוי שמאי מוסכם שייתן חוות דעת מכרעת, אשר סמכותו תהיה כדלקמן: לשום את עלות בניית הרמפה נשוא המחלוקת, ולקבוע את חלקו היחסי של כל צד בעלות זו; ליתן דעתו האם יש מקום לחיוב כלשהוא בגין מיקומה של הרמפה בקומה 2- באופן חלקי בחלקם של המשיבים; ליתן דעתו האם יש מקום לחייב בגין עלויות ביסוס נוספות הנובעות מבניית הקומה 2- שאינה בשימוש המשיבים או בקיזוז רווח אותו הרויחו הצדדים מהבניה של הרמפה המשותפת.

הוסכם, כי שומת השמאי תתייחס לרמפה המובילה לקומת החניה 1- בלבד מאחר והמבקשת בנתה שתי קומות חניה נוכח מספר הדירות שעל חלקתה, בעוד שנוכח מספר הדירות שעל חלקת המשיבים, יעשו הם שימוש בקומת חנייה אחת בלבד (1-).

...

בהתאם, אני דוחה את הטענה כאילו חרג השמאי מהמנדט שניתן לו, או העלה טענות בלתי צפויות, שכן כל טענותיו מבוססות בפועל על מסמכים אותם העבירו לו הצדדים ובאי כוחם, ולצדדים ניתנה האפשרות להגיב ולהפנות אליו שאלות, גם אם התשובות שקיבלו לא בהכרח סיפקו אותם.

סיכומו של דבר: המשיבים חבים למבקשת סך של 272,500 ₪ בגין עלות הקמת הרמפה שבשטחם.

כך שסך הכל ישלמו המשיבים למבקשת סך של 105,276 ₪, וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 31.12.2010 ועד למועד התשלום בפועל.

האם עלינו לקבל בקשת צד המבקש שלא למנות שמאי מקרקעין לצורך מכירת דירת הצדדים, בטענה שקיימת שומה לדירה שערך הבנק למשכנתאות קודם שאישר לקיחת הלוואה? כאמור, שומה הנה הכרעת דין, וגדר השמאים הנה כגדר בית דין, שכאלו – הם צריכים להיתמנות על פי בית דין לידון בדבר ועל פי רוב דיעות לקבוע את מחיר הנכס, דבר שאינו קיים בשומת שמאי של הבנקים למשכנתאות המתמנים על ידי הבנק, ואינם יכולים להחשב "שומת בית דין" ולכן אין לקבל את הבקשה.

מאחר ובכל מקרה צריך את הסכמת הצדדים, והואיל והצדדים הם אלו שמשלמים את מחיר השמאי, עדיף להם לשלם מחיר של שמאי אחד מאשר לשלם תשלום לשלשה שמאים, ולכן יכולים לקבל על עצמם שומת שמאי יחיד, שהוא יקבע את מחירו של נכס ושומתו תחייב אותם להתנהל על פיו (כפי שיכולים הצדדים לקבל על עצמם "דן יחיד" לידון בעיניינם), ונימצא שיכולים להגיע לשומה טובה ומוסכמת בעלות פחותה.

...

קושיה זו הקשה המאירי (בבא בתרא קז ע"א) וזה לשונו: שומא זו שהיו בית דין עושין לא סוף דבר במה שהיו מוכרים בלא הכרזה כגון לאכרגא ולמזוני ולקבורה, אלא אף כשהיו מוכרין בהכרזה היה מסדר גביית החוב שהיו שמין את הקרקע שהיו מכריזין עליו שמא ימצא יתר על השומא, ואיני מבין אחר שכן מה היתה השומא מועלת? וכן הקשה רבי יצחק קרקושא (בשיטת הקדמונים בבא בתרא דף קז ע"א) וזה לשונו: איכא דמקשו אמאי מצרכינן שומא, כיון דעבדינן הכרזה והלוקחים שרוצים לקנותו שמין הקרקע, אמאי צריכינן לשומא דבי דינא? ויש לומר היינו טעמא דעבדינן שומא, דלהכי אהני שאם יהיה הקרקע שוה יותר לקמן ממה שמוצא עכשיו ממנו מן הלוקחין, ישומו לבעל חוב כפי מה ששוה לקמיה.

הגמרא לא מקבלת את טעמו ועל כן דעתו נדחית.

לאור האמור, בקשת המבקש - כי יש לשום את רכב הצדדים על מחיר השוק הנמוך בכמה אלפי שקלים ממחיר מחירון של "לוי יצחק", בניגוד להחלטת בית הדין בהסכם שבין הצדדים - בקשה זו נדחית, משום שכפי שהדברים הובהרו לעיל, מחיר השוק מבטא את "מחירי הלחץ" שהמוכר נאלץ להסכים ובלבד למכור את רכבו, אך לא משקף אל נכון את שומת הנכס הנישום.