מינוי שמאי להערכת גובה הפיצויים בגין הפקעה

במסגרת המינוי התבקש המומחה להתייחס בחוות-דעתו לכל השאלות המקצועיות השנויות במחלוקת בין הצדדים, לרבות לעניין שווי המקרקעין וסכום הפצוי בגין ההפקעות.

וכך גם בעיניין טוסי, ר' פסקה 28 לפסק-דינו של כב' השופט בדימוס א. שהם: "עוד יש להוסיף כי, ככלל, הערכת שיעור פצויי ההפקעה מבוססת על שומה של שמאי מקרקעין (תקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי), בצרוף סעיף 9 לחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב-1962). שמאי המקרקעין ניחן בכישורים ובידע רב המקנים לו מעמד מקצועי נכבד בהערכת שווי המקרקעין, לפיכך גדרי הבקורת השיפוטית על הערכותיו של השמאי הם מצומצמים. יתר על כן, כאשר עסקינן בשמאי מוסכם, כבעניינינו, הרי שיש ליתן משקל גם לרצונם של הצדדים ולהסכמתם לקבל עליהם את הערכתו של השמאי המוסכם. כפועל יוצא מהאמור לעיל, נקבעה בפסיקה אמת מידה מחמירה לגבי היתערבות בהערכותיו של השמאי המוסכם בהליך אזרחי, "לפיה יש להתערב בהן רק מקום בו פעל השמאי תוך חריגה מסמכות או בנגוד לכללי הצדק הטבעי" (בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה, [פורסם בנבו] בפיסקה 9 (23.4.2014); וראו גם: ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391 (1994)).

שנית, יש לשים-לב, שעל אף שהמומחה כותב בסעיף 2.4 לחוות-דעתו, כי הוא יתייחס לפצוי הפקעה במהלך חד-שלבי, בהתאם לבקשות הצדדים, הוא כותב בסעיף 11.7, כי: "המצב התיכנוני שחל על השטח המופקע בחלקות שבנידון, ערב פירסום צו ההפקעה, הנו יעוד לדרך בהתאם תת"ל 3, 4/6 שפורסמה למתן תוקף לפני מעשה ההפקעה, למעשה, בהתאם ליעוד זה יש לחשב את פצויי ההפקעה וזאת בהיתעלם מפיצויי ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התו"ב". ובהמשך בסעיף 11.8: "בהתייחס לטענות ובקשות הצדדים להערכת גובה הפיצויים כאילו מדובר בפצוי חד שלבי – אני מחשב את שווי הקרקע על פי יעודה כקרקע חקלאית ללא זכויות בנייה בכל אחת מהחלקות שבנידון. לעניין זה יוער כי הפצוי החד שלבי כולל בהכרח את גובה פצויי ההפקעה ואת גובה פצויי ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 3, 4/6".(ההדגשה אינה במקור).

...

לפיכך, ובשים-לב להלכות עקביות של בית המשפט העליון, לפיהן הסכמים יש לקיים, וחזקה שאדם שחתם על הסכם, מכיר את תוכנו ויישא באחריות, מקל וחומר שעה שהתובעים השאירו טענה זו ללא מענה במסגרת תשובתם לסיכומי הנתבעים, אני דוחה את תביעתם של התובעים מס' 3-5 נגד הנתבעת מס' 1.

על יסוד כל האמור לעיל, ובשים-לב לטבלה המצורפת, אני קובע כך: כלל התביעות נגד נתבעת מס' 2 נדחות.

גוש חלקה שטח החלקה שטח ההפקעה שיעור ההפקעה בעלי החלקה פסק-דין חלוט 10040 20 9,466 מ"ר 954 מ"ר 10.08% התובעים מס' 6-7 10040 21 30,698 מ"ר 3,832 מ"ר 12.48% התובעים מס' 6-7 10040 40 16,457 מ"ר 8,522 מ"ר 51.78% התובעים מס' 3-5 כן 10040 43 10,662 מ"ר 6,485 מ"ר 60.82% התובעים מס' 3-5 כן 10040 44 10,650 מ"ר 2,794 מ"ר 26.23% התובעים מס' 3-5 כן 10040 109 13,652 מ"ר 2,716 מ"ר 19.89% התובע מס' 8 10040 110 13,612 מ"ר 1,416 מ"ר 10.40% התובעים מס' 9-10 10405 9 61,919 מ"ר 50,182 מ"ר 81.04% התובעת מס' 2 כן 10405 14 75,695 מ"ר 11,896 מ"ר 15.72% התובעת מס' 1 כן באשר להוצאות ובשים-לב לתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את התובעים יחד ולחוד לשלם לנתבעת מס' 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

כמו כן טענה כי לכתב התביעה לא צורפה חוות דעת שמאי באשר לגובה הפצוי המבוקש וגם בכתב התביעה לא ננקב סכום התביעה.

בנוסף ביקשה למנות שמאי להערכת שווי הקרקע, וכן תבעה פיצוי על העיכובים והסבל שנגרמו לה, בשנים בהן היא נאבקת לקבלת מידע, בסך 250,000 ₪.

יישום כל האמור בעניינינו מביא לתוצאה כמפורט להלן: בעיניין התביעה לפיצויים – בכתב התביעה המקורי נכללה תביעה לפצוי כספי בשל ההפקעה.

...

לפיכך, אין לאפשר תיקון כתב התביעה באופן המקנה לתובעת עילות תביעה שלא היו בידיה בעת הגשת כתב התביעה המקורי.

התובעת לא השיבה לעניין זה, ולפיכך אני מקבלת את עמדת הנתבעת ומורה על מחיקת חלק זה של כתב התביעה המבוקש.

לאור כל האמור הבקשה לתיקון כתב התביעה מתקבלת בחלקה כמפורט לעיל.

אין מחלוקת בין הצדדים כי המועד הקובע להערכת שיעור הפיצויים בגין הפקעת שתי החלקות הנו 25.10.1962 וכי בתאריך 13.9.1965 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה.

לסיכום, השמאית אלזנר העריכה את הפצוי, לפי סעיף 13 לפקודה, החל משנת 1986 ועד לשנת 2018, לפי הטבלה שלהלן: גוש חלקה שטח החלקה בדונם חלק התובע פיצוי לחלק התובעים 19145 7 42.276 2/8 * 1/4 267,445 ₪ 63 8.658 1/4 240,753 ₪ סה"כ 508,198 ₪ טענות הצדדים: טענות התובע: התובע פתח סיכומיו בטענה כי אין ולא היה בפסק דין איסמאעיל כדי לשנות מההלכות הנהוגות והמחייבות, במיוחד נוכח הקביעה שבו לפיה אמת מידה אפשרית לקביעת שיעור דמי החכירה, אלה דמי החכירה שגובה רמ"י בעצמה ואשר לכל הדיעות עומדים על שיעור של 6% כקביעת המומחית שמונתה על ידי בית המשפט.

...

לסיכום, השמאית אלזנר העריכה את הפיצוי, לפי סעיף 13 לפקודה, החל משנת 1986 ועד לשנת 2018, לפי הטבלה שלהלן: גוש חלקה שטח החלקה בדונם חלק התובע פיצוי לחלק התובעים 19145 7 42.276 2/8 * 1/4 267,445 ₪ 63 8.658 1/4 240,753 ₪ סה"כ 508,198 ₪ טענות הצדדים: טענות התובע: התובע פתח סיכומיו בטענה כי אין ולא היה בפסק דין איסמעיל כדי לשנות מההלכות הנהוגות והמחייבות, במיוחד נוכח הקביעה שבו לפיה אמת מידה אפשרית לקביעת שיעור דמי החכירה, אלה דמי החכירה שגובה רמ"י בעצמה ואשר לכל הדעות עומדים על שיעור של 6% כקביעת המומחית שמונתה על ידי בית המשפט.

אומר כבר עתה, כי אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעת.

לאחר שבחנתי את חוות דעתה של השמאית אלזנר ושמעתי עדותה במהלך החקירה נגדית התרשמתי שקביעותיה מבוססות ומקצועיות וכי חוות דעתה מפורטת, מנומקת ומקיפה והיא עולה בקנה אחד עם תכלית סעיף 13 לפקודה, עם פסק דין אסמעיל ומסתמכת על ההלכה הקיימת, לכן אני מאמץ את מסקנותיה, לרבות קביעתה שדמי החכירה האבודים יחשבו לפי 6% משוויה המשתנה של הקרקע.

סוף דבר: אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע, פיצויי הפקעה בגין אובדן דמי החכירה בהתאם לחוות דעתה של השמאית אלזנר שמונתה מטעם בית המשפט.

מטעם הנתבעת הוגשה חוו"ד שמאית מיום 30.4.20, ערוכה בידי השמאית אורלי שורץ, אשר העריכה כי גובה הפצוי המגיע למנוחים בגין הפקעת המקרקעין מסתכם בסך של כ- 470,000 ₪.

נוכח הפערים בין חוות הדעת השמאיות שהוגשו על ידי הצדדים, הוריתי ביום 29.10.18 על מינויו של השמאי מר יצחק סיוון כמומחה מטעם בית המשפט, וזאת על מנת שיחווה דעתו לגבי המחלוקת המקצועית המצויה בתחום מומחיותו, העומדת להכרעה בתיק זה (להלן: "מומחה בית המשפט" או "המומחה").

...

עדותו של המומחה לעניין זה מקובלת עליי ועל כן אני קובע כי שיעור דמי החכירה לתקופה מאז חודש יולי 2020 ועד למועד פסק הדין, יהא זהה לערכים של המחצית הראשונה של שנת 2020.

סוף דבר על יסוד מקבץ הנימוקים שנמנו לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין הפקעת המקרקעין, אותו יש לגזור לפי שיעור של 6% משווים המשתנה של המקרקעין, בהתאם לערכי השווי שנקבעו בעדכון אותו הגיש המומחה ביום 22.7.20 (מ/3).

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בשיעור 12% מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ. כלל הסכומים דלעיל ישולמו לתובעים באמצעות בא כוחם תוך 30 ימים אחרת יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

לשיטתה, מאחר שלא הושגה פשרה בינה לבין המשיבים, נותרה ביניהם מחלוקת שהיא שמאית או כספית גרידא, הנוגעת לגובה פצויי ההפקעה שעליה לשלם בגין הפקעת חלקה 146.

כך עולה מסעיף 9א(ב) לפקודת הקרקעות הקובע כי הועדה תמנה שלושה חברים: יו"ר שהוא עובד מדינה הכשיר להיות שופט בבית משפט שלום; השמאי הממשלתי הראשי או שמאי אחר מטעמו ובילבד שהוא עובד מדינה הרשום בפנקס שמאי המקרקעין חמש שנים לפחות; ושמאי מכריע שימונה בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.

לאור האמור לעיל, השאלה הדורשת הכרעה בעניינינו היא איפוא האם ירעת המחלוקת ביחס לחלקה 146 כוללת מחלוקת שמאית הנוגעת לסכום הפיצויים שישולם למשיבים בגין הפקעתה; או שמא מדובר במחלוקת שאין לה היבטים שמאיים כלל, אלא היא נוגעת רק לסוגיות עובדתיות או משפטיות בלבד.

מתאור טענות הצדדים לעיל עולה איפוא כי המחלוקת ביניהם איננה מחלוקת שמאית הנוגעת להערכת שיעור הפצוי לו זכאים המשיבים, אלא כפי שקבע בית משפט קמא – זוהי מחלוקת משפטית ועובדתית.

...

המשיבים טענו בתביעתם כי בסופו של דבר המבקשת לא שילמה להם כל סכום שהוא, ובכלל זה את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת.

כזכור, טענותיהם של המשיבים אינן נוגעות למחלוקת השמאית בין הצדדים, והתנהלותה של המבקשת עשויה להיות רלוונטית לפרשנות ההסכמה ביניהם, אם כי מובן שאינני קובעת מסמרות בנושא זה. לפיכך טענותיה של המבקשת לעניין היעדר הרלוונטיות של המסמכים אותם הורה לה בית המשפט להעביר לעיון המשיבים – נדחות.

לכן, מקובלת עלי מסקנתו של בית משפט קמא לפיה על המבקשת למסור למשיבים מסמכים ולהשיב על שאלות בנוגע למשא ומתן שניהלו הצדדים במטרה להגיע לפשרה, ובפרט למסור להם את השמאות הראשונה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית.