בדברי המבוא להצעת החוק נאמר כי החוק בא למנוע שקבלן יקבל מרוכש דירה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 25% מהמחיר (בחוק נקבע סכום העולה על 15% מהמחיר), אלא אם הבטיח הקבלן-הבונה את כספי הרוכש באחת הדרכים המפורטות בחוק (ראו: הצעת החוק ודברי ההסבר ה"ח 1074 תשל"ג, ע' 366; דברי הכנסת מיום 18.11.74, חוברת ה', ישיבה ק"ח, ע' 388; א' פרוקצ'יה "הערות להצעת החוק (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ג-1973" משפטים ה (תשל"ד) 452; א' פרוקצ'יה דיני פשיטת רגל והחקיקה האזרחית בישראל (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים) (תשמ"ד) 87 - 89).
ראוי לתת את הדעת על כך שהחוק משקף איזון בין שיקולים שונים, וכי ההגנה על רוכש הדירה אינה השיקול היחיד שיש להביא בחשבון בבואנו לפרשו: מחד גיסא עומד האנטרס של רוכש הדירה לממש את הערבות שקבל, כדרך מהירה ויעילה להחזיר את כספו במקרה שאין בכוחו של הקבלן-הבונה למסור לו את הדירה; מאידך גיסא עומדת השאיפה למנוע ניצול לרעה מצד רוכש הדירה במצב כזה, על ידי ביטול בלתי מוצדק של החוזה, או גביית פיצויים עבור נזקים שאינם קשורים במישרין לאי קבלתה של הדירה (ראו דברי השופטת ו' אלשיך בבש"א 21905/03 בפש"ר 1896/02 הבר משה ואח' נ' בנק המזרחי המאוד בע"מ ואח' (לא פורסם)).
...
אך אני סבורה כי אי התאמה יסודית שכמוה כאי מסירה מתקיימת לא רק מקום שבו לא ניתן לעשות שימוש בדירה אלא גם מקום שבו הממכר שנמסר הוא שונה במובהק ובמהות ממה שהוסכם עליו, כגון בהעדר אפשרות לעשות בממכר שימוש למטרה שעליה הוסכם ואשר לשמה נועד.
מצב דברים זה מצדיק בעיני את המסקנה כי הדירות שאת בנייתן השלים המשיב 3 במסגרת כינוס הנכסים שונות מן הממכר במידה כזו שאין לראות במסירתן למערערים מסירת הדירות שעליהן הוסכם בהסכם המכר.
לפיכך, אילו נשמעה דעתי, היה הערעור מתקבל, והיינו מורים כי המערערים זכאים למימוש הערבויות הבנקאיות שבידיהם.
