מימוש נדל"ן בערבון חוב

בפסק הדין מיום 1.6.2020 נדחיתה תובענת י.מ.מ.א.ח. נקבע כי מועד פירעון ההלוואה לא נדחה וכי כוכב נדל"ן זכאית להשבתה לאלתר (וכפועל יוצא מכך, למימוש המשכנתה).

אין בידי לקבל את פרשנות י.מ.מ.א.ח בהקשר זה. בהחלטה מיום 1.12.2019 קבעתי כי העירבון יופקד על מנת להתכתב עם טענות כוכב נדל"ן "ביחס להפסדים שנגרמים לה בהשוואת הבטוחה לגובה החוב הנטען". מכאן וכפי הוראות הדין החל, מטרת העירבון היא להבטיח הפסדים שייגרמו כתוצאה ממתן צו המניעה.

...

לפיכך, מסקנתי היא כי לא היה מקום של ממש לבקש צו מניעה זמני שיעכב את מימוש המשכנתה.

אין בידי לקבל את פרשנות י.מ.מ.א.ח בהקשר זה. בהחלטה מיום 1.12.2019 קבעתי כי הערבון יופקד על מנת להתכתב עם טענות כוכב נדל"ן "ביחס להפסדים שנגרמים לה בהשוואת הבטוחה לגובה החוב הנטען". מכאן וכפי הוראות הדין החל, מטרת הערבון היא להבטיח הפסדים שייגרמו כתוצאה ממתן צו המניעה.

סוף דבר לאור המקובץ, אני מורה על חילוט הערבון שבקופת בית המשפט בסכום של 200,000 ₪, על פירותיו ככל שנצברו, לטובת כוכב נדל"ן. סכום זה יועבר לבא-כוחה, עו"ד זגורי.

הכלל הנהוג לגבי תובע בשר ודם, הוא כי אין להורות על הפקדת ערבון להבטחת הוצאות הנתבע בערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים המצדיקים זאת.

ההצדקה לכך נעוצה בחשש שמא יפסיד התובע בתביעתו וייפסקו הוצאות משפט לטובת הנתבע, אולם הנתבע יתקשה לגבות את חובו מאדם המתגורר מחוץ לתחום השיפוט (ראו: רע"א 2310/10 אבו קבע נ' מדינת ישראל (27.6.2010); רע"א 197/15 מנסור נ' ח'ורי (21.4.2015)).

אוסיף כי מלבד שלושת נכסי הנדל"ן האמורים, התובע 4 לא הצביע בתצהיריו על חשבונות בנק או מקורות אחרים ברי-מימוש בישראל, לצורך פרעון ההוצאות במידה וייפסקו לטובת הנתבעים.

...

יודגש כי כל האמור לעיל נאמר על-פני הדברים בלבד, ובלא קביעת מסמרות, בשים לב לשלב המקדמי בו מצוי ההליך שבכותרת, ובהתחשב בעובדה שהצדדים טרם הגישו את ראיותיהם וממילא טרם נשמעו העדויות מטעמם.

יחד עם זאת, בבואי לדון בבקשת הנתבעים לחיוב התובעים בהפקדת ערובה להבטחת הוצאותיהם, אני סבורה כי אין להתעלם מכך שהתביעה העיקרית ניצבת לפני משוכות ממשיות.

בהתחשב במשקלם המצטבר של מכלול הטעמים האמורים – היות מרביתם המכריע של התובעים תושבי חוץ, שאלת תושבותו של הנתבע 4 דרך קבע בארץ, והקושי במתן מענה לשאלה האם לתובעים נכסים ברי מימוש בישראל (סוגיות שהנטל לגביהן הוא על התובעים); סיכוייה המוּקשים לכאורה של התובענה במתכונתה הנוכחית; והתנהלות דיונית בעייתית מצד התובעים התורמת באופן מהותי להתמשכות ההליך ומגדילה טרחה והוצאות לצדדים שכנגד – אני רואה להיעתר לבקשת הנתבעים, ולחייב את התובעים בהפקדת ערובה להבטחת הוצאותיהם.

כאשר הרשם או המזכיר הראשי של בית המשפט קובעים את גובה הערבון להפקדה, עליהם לשקול בין היתר את מספר המשיבים; שווי סכום התביעה; סכום ההוצאות שנקבעו בערכאה או בערכאות הקודמות והישקולים לכך; וזהות המערער (ראו למשל: רע"א 4763/12 ויסולי נ' דלק נדל"ן בע"מ .

זכותו של בעל הדין שכנגד היא תמונת ראי של זכות הגישה לערכאות בפן ההפוך שלה – היא נועדה להגן עליו מפני ניצול לרעה של זכות הגישה לערכאות, ולהבטיח את זכותו להוצאות לא רק להלכה, אלא גם במישור יכולת המימוש המעשי"             (בש"א 1528/06 יוסף ורנר ואח' נ' כונס הנכסים הרישמי) מן הכלל אל הפרט לטענת המבקש מצבו הכלכלי אינו מאפשר לו להפקיד את העירבון מאחר והוא מובטל במשך תקופה ארוכה, נקלע ל"הסתבכות כספית בעסקה מסחרית שכשלה" ונפתחו כנגדו תיקי הוצל"פ על סך של 170,000 ₪ (סעיפים 2-1 לבקשה).

9.3 בעוד שבבקשה לפטור מהפקדת עירבון טען המבקש כי חובותיו עומדים על סך של 170,000 ₪ הרי שבתשובה לתגובת המשיב טען כי חובותיו עומדים על סך של 315,000 ₪ (סעיף 1 לבקשה וסעיף 2 לתצהיר המשלים).

...

לאור כל האמור לעיל, משלא נפרשה היריעה המלאה המאפשרת להעריך אל נכון את יכולתו הכלכלית של המבקש, מתחייבת, לדידי, הקביעה לפיה לא השכיל להוכיח כי ידו אינה משגת לעמוד בתשלום הערבון.

לא מצאתי להיעתר לבקשה החילופית ולהורות על דחיית מועד הפקדת הערבון עד להכרעה בערעור, שכן עתירה זו אינה מתיישבת עם תכליתו של הערבון, אשר נועד להבטיח את תשלום הוצאותיו של הצד שכנגד, ככל שייפסקו.

סוף דבר בהינתן כל האמור לעיל דין הבקשה לפטור מהפקדת ערבון להידחות וכך אני מורה.

החלטת רשמת ההוצאה לפועל (כב' הרשמת ע. גולדשטיין- לירן) מיום 05.06.13 - המבקשים הגישו בקשה לרשמת ההוצאה לפועל, להורות על ביטול הליך פינוי הנכס בנימוק כי יש לאפשר להם לעתור לערכאה המוסמכת או לממש נכסי נדלן אחרים שלהם וכן להמתין להליך אחר המתנהל בלישכת ההוצאה לפועל.

כך, ביום 13.01.03 ניתן פסק דין בהסכמה בה"פ 292/02 בבית המשפט המחוזי בת"א, שעיקריו כי אם ישלמו המבקשים את הסכומים האמורים בו יראה החוב למשיבה כמסולק, ולצורך כך מעוכבים הליכי ההוצאה לפועל למשך 6 חודשים, ואולם אלה ימשכו, ובכללם גם ההליכים למימוש המשכנתא, אם החוב לא יפרע (סעיף 10 להסכם שניתן לו תוקף של פסק דין).

המבקשים ישאו בהוצאות הבקשה בסך 10,000 ₪, אשר ישולם מסכום הערבון שהופקד בתיק.

...

כך גם נקבע בהחלטת רשמת ההוצאה לפועל נושא הערעור בבימ"ש קמא, היינו כי לא הוגשה בפניה בקשה בטענת "פרעתי" ועל כן אין עליה להתייחס לשאלת גובה החוב או פרעונו, ולא מצאתי מקום לשנות ממסקנה זו. מצב בריאותו של החייב - על מצב בריאותו של המבקש יש להצטער, אך אין בו כדי לשמש עילה לאי מימוש שטר משכנתא.

יחד עם זאת, כפי שנקבע בצדק ע"י שתי הערכאות הקודמות, אין בטענה זו של המבקש, מצערת ככל שתהיה, כדי לאיין הליכי מימוש משכנתא ודינה להידחות.

התוצאה היא כי דין הבקשה להידחות.

התובעת נתיב י.ש יזום ושיווק נדל"ן בע"מ (להלן "התובעת") הנה חברה בעירבון מוגבל העוסקת בתחום היזום, התיווך והשיווק של נכסי נדל"ן. תובע מס' 2 מר ירון נתיב, הנו בעל רישיון לתיווך מקרקעין ובעל המניות העקרי בתובעת (להלן "מר ירון").

בכתב התביעה טענו התובעים כי הם זכאים לדמי תיווך מכח סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן "חוק המתווכים" או "החוק") לאחר שמילאו את כל התנאים המנויים בסעיף הנ"ל, לרבות היותם הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין חמדת אבן עזרא לבין המוכרת בהסכם מחייב, ואין נפקא מינה אם ההסכם קוים בפועל על ידי הצדדים או לא. בנוסף הכחישו התובעים את טענת הנתבעים שלפיה סוכם כי זכאותם לדמי תיווך קמה בכפוף למימוש עסקת המכר בפועל.

עוד טענו כי מר צישנסקי הנו מקבל ההחלטות הבלעדי בחמדת אבן עזרא וחמדת הארץ, וכי הוא היתקשר עם התובעת בהסכם תיווך באמצעות חברה שאין לה את היכולת הכלכלית לעמוד בהתחייבויותיה, וזאת ביודעין, באופן מכוון ובחוסר תום לב. על כן יש להטיל עליו אחריות אישית בגין החוב הנתבע, ולחילופין, להרים את מסך ההיתאגדות בין חמדת אבן עזרא וחמדת הארץ ובין חמדת הארץ ובין מר צישנסקי כבעל המניות היחידי בה. הנתבעים דחו את טענות התובעים, וטענו כי סוכם שהתובעת תהיה זכאית לדמי תיווך רק וכאשר העסקה נשוא הסכם המכר תצא לפועל.

...

התביעה של התובעת כנגד נתבעת 2 חמדת הארץ וכנגד נתבע מס' 3 מר צישנסקי נדחית בזאת בהעדר יריבות והעדר עילה.

התביעה הנגדית נדחית בזאת.

לעניין ההוצאות - לאור התוצאה הנ"ל, ובהתחשב בעובדה שחלק מהתביעות ו/או הסעדים נתקבלו וחלקם נדחו כמצוין לעיל, ובמאזן כללי, הנני מחייבת את נתבעת מס' 1 לשלם לתובעת מס' 1 שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.