התובעים והנתבעים 3-2 מעוניינים לממש את זכויותיהם במקרקעין באמצעות בנייה עצמאית או עסקת קומבינאציה או כל עסקה אחרת, אך בשל העובדה שהנתבע 1 תופס חזקה במקרקעין ומסרב למכור את זכויותיו, הוא מטרפד את מימוש הזכויות במקרקעין.
לעניין זה יפים, דברי בית המשפט העליון ברע"א 1017/97, רידלביץ נ' מודעי, פד"י נב(4)625, 632 (להלן - עניין רידלביץ):
"יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו דגן, במאמריו הנ"ל [14], שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו.... המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות".
עוד ראוי להביא מהדברים שנאמרו בע"א 319/74, רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח', פד"י ל(1)454, 457:
"המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין – נ"ש) היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחרותם בשוק ועל פיתוחם".
כן ראה האמור בבג"ץ 794/17, זיאדה נ' מפקד כוחות צה"ל, ניתן ביום 31.10.17, בסעיף 61 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיאה ג'ובראן:
"ככלל, מקובל לתפוס נסיבות של שתוף בנכסים כזמניות ונסבלות, ולא כרצויות. השתוף מגביל את יכולתם של הצדדים לו לממש את זכויותיהם הקנייניות, הוא מעכב את פיתוח הנכסים המשותפים ומסרבל את הבצוע של עיסקאות בנכסים אלה. מטעמים אלה בוחרות שיטות משפט רבות, בהן זו הישראלית וזו שחלה באיזור, לקבוע כללים אשר יקלו על הבאת יחסי השתוף לקיצם".
מכאן ברור שפירוק השתוף רצוי ומבורך, ויש בו כדי להביא לפיתוחם של המקרקעין תוך מיצוי האפשרויות העומדות לשם כך.
בהקשר זה מן הראוי לשוב ולצטט את שנאמר בע"א(ת"א)3120/00, בליישט אודט שאווט ואח' נ' אלבר נכסים והשקעות בע"מ, ניתן ביום 21.7.02, בסעיף 5 לפסק הדין נאמר:
"בסופה של בחינה מסקנתה הברורה והחד משמעית היתה כי המשיבה לא פעלה בחוסר תום לב ולא היה כאן כל ניצול לרעה של זכות מצידה. מסקנה זו מעוגנת כדבעי בחומר העדויות והראיות שהובא בפני הערכאה הדיונית ואין לנו אלא לאמצה ולאשרה גם בעירעור. כאשר המשיבה מנסה שנים כה רבות למצוא פיתרון להקפאת רכושה במטרה לנצלו ולהנות ממנו, ויש רק לשבחה על כך, וכאשר המשיבים אינם נכונים להגיע לפיתרון משותף, הרי שהדרך הנכונה היא זו שננקטה ע"י המשיבה, קרי פניה לערכאות בבקשה לפירוק השתוף הבלתי רצוי. המערערים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל הדרך והנסיון להציגם כמי שהמשיבה עשקה וניצלה אותם כשהם עצמם חסרי אונים, הוא נסיון שאינו תואם את המציאות. אכן, המשיבים תושבי חוץ הם, אך, כאמור, היו מיוצגים כל העת והעובדה שלא שהו בישראל לא הקנתה להם את הזכות לישב ולא לעשות דבר לגבי מימוש הזכויות בנכס. הוא הדין לגבי הטענה כי אחרי תקופה כה ארוכה בה לא ניתן היה לעשות דבר, היה צורך בדחייה נוספת בתקוה שמצב השוק ישתפר. ברי שהגיעה העת לשים קץ למבוך ולקפאון שנוצרו, ותקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. גם בעובדה שהמשיבה היתה זו שהשתתפה בהתמחרות ואף זכתה בה, אין למצוא כל מום וכל ניצול לרעה. מדובר בתופעה רווחת ובפעולה כשרה לחלוטין שאין להדביק בה כל חוסר תום לב. לנוכח כל אלה יש לאשר את מסקנתה של השופטת קמא לענין פירוק השתוף בדרך שנקבעה".
באיזה אופן יתבצע פירוק השתוף? על כך משיב סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, שם נקבע:
"במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השתוף בדרך של חלוקה בעין".
בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין נקבע:
"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תיגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
על רקע הוראות סעיף 39(א) הנ"ל, נאמר בפסה"ד בעיניין רידלביץ, כי יש לעשות ככל הניתן לפירוק שתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין (עמ' 633 לפסק הדין).
...
בסופו של דבר, משבקשותיהם לא נענו, הגישו התובעים דנן תביעת פינוי ותביעה כספית נגד הנתבע 1.
לעניין זה יפים, דברי בית המשפט העליון ברע"א 1017/97, רידלביץ נ' מודעי, פד"י נב(4)625, 632 (להלן - עניין רידלביץ):
"יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו דגן, במאמרו הנ"ל [14], שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו.... המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות".
עוד ראוי להביא מהדברים שנאמרו בע"א 319/74, רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח', פד"י ל(1)454, 457:
"המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין – נ"ש) היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם".
כן ראה האמור בבג"ץ 794/17, זיאדה נ' מפקד כוחות צה"ל, ניתן ביום 31.10.17, בסעיף 61 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיאה ג'ובראן:
"ככלל, מקובל לתפוס נסיבות של שיתוף בנכסים כזמניות ונסבלות, ולא כרצויות. השיתוף מגביל את יכולתם של הצדדים לו לממש את זכויותיהם הקנייניות, הוא מעכב את פיתוח הנכסים המשותפים ומסרבל את הביצוע של עסקאות בנכסים אלה. מטעמים אלה בוחרות שיטות משפט רבות, בהן זו הישראלית וזו שחלה באזור, לקבוע כללים אשר יקלו על הבאת יחסי השיתוף לקיצם".
מכאן ברור שפירוק השיתוף רצוי ומבורך, ויש בו כדי להביא לפיתוחם של המקרקעין תוך מיצוי האפשרויות העומדות לשם כך.
בהקשר זה מן הראוי לשוב ולצטט את שנאמר בע"א(ת"א)3120/00, בליישט אודט שאווט ואח' נ' אלבר נכסים והשקעות בע"מ, ניתן ביום 21.7.02, בסעיף 5 לפסק הדין נאמר:
"בסופה של בחינה מסקנתה הברורה והחד משמעית היתה כי המשיבה לא פעלה בחוסר תום לב ולא היה כאן כל ניצול לרעה של זכות מצידה. מסקנה זו מעוגנת כדבעי בחומר העדויות והראיות שהובא בפני הערכאה הדיונית ואין לנו אלא לאמצה ולאשרה גם בערעור. כאשר המשיבה מנסה שנים כה רבות למצוא פתרון להקפאת רכושה במטרה לנצלו וליהנות ממנו, ויש רק לשבחה על כך, וכאשר המשיבים אינם נכונים להגיע לפתרון משותף, הרי שהדרך הנכונה היא זו שננקטה ע"י המשיבה, קרי פניה לערכאות בבקשה לפירוק השיתוף הבלתי רצוי. המערערים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל הדרך והנסיון להציגם כמי שהמשיבה עשקה וניצלה אותם כשהם עצמם חסרי אונים, הוא נסיון שאינו תואם את המציאות. אכן, המשיבים תושבי חוץ הם, אך, כאמור, היו מיוצגים כל העת והעובדה שלא שהו בישראל לא הקנתה להם את הזכות לישב ולא לעשות דבר לגבי מימוש הזכויות בנכס. הוא הדין לגבי הטענה כי אחרי תקופה כה ארוכה בה לא ניתן היה לעשות דבר, היה צורך בדחייה נוספת בתקוה שמצב השוק ישתפר. ברי שהגיעה העת לשים קץ למבוך ולקפאון שנוצרו, ותקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. גם בעובדה שהמשיבה היתה זו שהשתתפה בהתמחרות ואף זכתה בה, אין למצוא כל מום וכל ניצול לרעה. מדובר בתופעה רווחת ובפעולה כשרה לחלוטין שאין להדביק בה כל חוסר תום לב. לנוכח כל אלה יש לאשר את מסקנתה של השופטת קמא לענין פירוק השיתוף בדרך שנקבעה".
באיזה אופן יתבצע פירוק השיתוף? על כך משיב סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, שם נקבע:
"במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".
בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין נקבע:
"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
על רקע הוראות סעיף 39(א) הנ"ל, נאמר בפסה"ד בעניין רידלביץ, כי יש לעשות ככל הניתן לפירוק שיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין (עמ' 633 לפסק הדין).
המסקנה העולה מן הדברים, כי אין באמור בהסכם הפשרה כדי ללמד אודות הסכמה בין הצדדים דנן לחלוקת המקרקעין בעין תוך הענקת זכות שימוש וחזקה ייחודית לנתבע 1 בדירה בה הוא מתגורר.
לנוכח כל האמור, יש לקבוע כי יש לבצע את פירוק השיתוף במקרקעין, תתי חלקות 1, 2 ו-3 בחלקה 183 בגוש 4274, המצויים ברח' רש"י 11 בראש העין, בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר כמקרקעין פנויים בכפוף לזכויות תת חלקה 4 במקרקעין הנ"ל, כמפורט לעיל, וחלוקת התמורה בניכוי ההוצאות בין בעלי הזכויות בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהם במקרקעין.
