מימוש אופציה בחוזה שכירות ללא תשלום דמי שכירות

ביום 22.10.2020 הודיע עו"ד שרמן בשם השוכרת כי היא אינה מממשת את האופציה האחרונה והסכם השכירות תם. על אף האמור הסתבר כי מנהל השוכרת ביקש להשאר במושכר, נשלחה לו טיוטת הסכם שכירות חדש, אך הוא סרב לחתום עליו וכתב את המכתב מיום 11.20.

גם אם יקבע שהשוכרת עומדת בתנאי סעיף 18(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1971, בשל כך שמגפת הקורונה היא ארוע מסכל הפוטר חלקית או באופן מלא מתשלום דמי השכירות בתקופה שלא ניתן היה בכלל להפעיל אולם האירועים, הרי שמעת שדמי השכירות אינם משולמים עומדת למשכירה הזכות לפנות את השוכרת.

מההערות במכתב זה, כפי שהובאו לעיל, עולה כי השוכרת מבקשת עוד שינויים כתנאי להתקשרות - שיתווסף סעיף שיאפשר לו להביא דייר חילופי, שלוש אופציות של שנתיים, סעיף שמאפשר סיום החוזה בהודעה מראש של 60 יום, העלאת דמי השכירות רק מסוף תקופת האופציה ולא בתום שנה.

...

לטעמנו בדרך זו הלך בית המשפט כברת דרך משמעותית לטובת השוכרת על מנת לאפשר לה להמשיך את השכירות בנכס גם לתקופת האופציה השלישית, תוך שמירת טענות הצדדים בעניין היקף החיוב הכספי.

אשר לטענת השוכרת כי לא היה לה יומה בבית המשפט – לא מצאנו בה ממש.

סוף דבר הערעור נדחה.

במסגרת פסק הדין יהא על בית המשפט להכריע בשאלות הבאות: האם דין התביעה להדחות מחמת העדר יריבות? האם בין הנתבע ובין התובע הייתה הסכמה להאריך את תקופת השכירות ב-6 חודשים ללא תשלם דמי שכירות? האם הנתבע מימש את זכות האופציה שעמדה לו מכוח הסכם השכירות, וככל שכן האם הנתבע שילם בגין תקופת האופציה דמי שכירות? טענת הנתבע לפיה דין תביעותיהם של התובעים להדחות מחמת העדר יריבות, דינה להדחות.

...

יוצא אפוא שעל מנת להוכיח את טענת הנתבע לפיה מסר את השיקים בגין דמי השכירות עבור תקופת האופציה לידי מר חג'אזי, בשל חוב שהתובע חב לכאורה למר חג'אזי, היה על הנתבע לזמן למתן עדות את מר חג'אזי, על מנת שיעיד על קיומו של חוב שכזה, ועל כך שקיבל לידיו את ההמחאות, ועל כך שנעשה בהם שימוש, קרי- שימשו לשם הדוגמא לסילוק חובו כלפי צדדים שלישיים.

סוף דבר – התביעה מתקבלת.

לפיכך, הנני מורה כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבע ו/או מי מטעמו לפנות את המושכר המצוי בטמרה, וידוע כחלק מחלקה 100 בגוש 18566 , מכל חפץ, מבנה או אדם, ולהשיב את החזקה בו לתובעים, וזאת תוך 30 ימים ממסירת פסק דין זה לידי בא כוחו.

לנוכח קביעה זו אין צורך להדרש לשאלות האם תחלופת תיכתובות בווטספ היא שוות ערך לויתור או הסכמה ש"נערכו בכתב ונחתמו בידי הצדדים" (כהוראת סעיף 26 לחוזה); האם אכן המערערים הוסיפו לעמוד במרים ולא שילמו דמי שכירות עד לעצם היום הזה, הרבה מעבר לתקופת קזוז הפרש דמי השכירות, באופן שמקים כשלעצמו עילה לפינוי; והאם הודעתם על מימוש האופציה היתה תקפה שעה שאין חולק שלהודעה זו לא צורף סכום נוסף של 3,000 ₪ לפקדון ולא צורפו 12 שיקים לפרעון, בנגוד להוראת סעיף 21 לחוזה.

...

כפי שיובהר להלן, דין הערעור להידחות.

עיון בתחלופת הודעות הווטסאפ בין הצדדים מביא למסקנה כי אלה עסקו באפשרות לקבלת פיצוי מהקבלן בשיעור שישקף את שכר הדירה הראוי עבור הנכס במהלך העבודות (ראו לדוגמה הודעות מיום 19.6.2022, 11.8.2022, 11.9.2022, ועוד).

לפיכך הערעור נדחה.

בהתאם למסמך זה הוארכה תקופת האופציה שהועמדה לנתבעת 1 בהסכם השכירות למשך שנה נוספת, קרי עד ליום 31.12.2022, על אף שהשוכרת לא פעלה בהתאם להסכם ולא ביקשה לממש את האופציה במועד הנקוב בו. במסמך מימוש האופציה נכתב כי המשכירה (התובעת) מוכנה לאשר את תקופת האופציה בכפוף לתנאים הבאים; כל הוראות הסכם השכירות יחולו גם בתקופת האופציה, למשכירה הזכות להודיע לשוכרת על סיום תקופת השכירות עוד קודם למועד 31.12.2022 ובילבד שנתנה לשוכרת הודעה מראש ובכתב של 30 יום בדרישה לפינוי המושכר, השוכרת תידאג לפינוי המושכר במועד שהתבקש ללא כל תנאי וללא עוררין, וכי אין בקיצור תקופת מימוש האופציה כדי לגרוע או לפגוע בכלל זכויות המשכירה המגיעים לה על פי כל דין בגין כל תקופות השכירות בכללותן.

מוסיפה וטוענת התובעת כי הנתבעים אף הפרו הפרה יסודית את הסכמי השכירות ולא שילמו את דמי השכירות הנקובים בהסכמים, וכי היא סובלת מהיתנהגות בריונית כלפיה מצידו של הנתבע 2, מלווה באלימות מילולית ופיזית.

...

מעבר לכך, ממילא בית המשפט לא נעתר לבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה אלא קבע דיון במעמד הצדדים.

לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת.

אני מורה לנתבעים לפנות את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאב בתוך 90 יום מיום המצאת פסק הדין, על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן בהתאם.

בין הצדדים קיימות מחלוקות בדבר העדרו או קיומו של הסכם שכירות בר תוקף, בשים לב להיעדרה של הודעה מסודרת באשר לרצון הנתבע לממש את תקופת האופציה, וכן מחלוקות שעניינן אופן תשלום דמי השכירות החודשיים בגין הנכס.

התובע עצמו טוען בכתבי טענותיו כי לאורך כל השנים לא שילם הנתבע את דמי השכירות בדרך שנקבעה בחוזה, כך שלא נראה שמדובר בהפרה שנתפסה בעיניי התובע כהפרה משמעותית מאד שאינו יכול למחול עליה.

...

על אף האמור אעיר, כי אני מקבלת את טיעוני הנתבע באשר לטענה לפיה אי מסירת 12 ההמחאות מהווה הרחבת חזית, שכן מדובר בטענה שלא נטענה בכתב התביעה, אלא היא הוזכרה רק בשלב מאוחר יותר.

סיכומו של דבר, בבואי לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים כפי שהוצגו מעלה, אני רואה לנכון כאמור לדחות את מועד פינוי הנכס עד ליום 31.8.2024.

סוף דבר התביעה מתקבלת.