מטרד רעש מבית קפה במתחם מגורים

במסגרת ראש נזק זה תבעו התובעים פיצוי בגין חוסר איוורור במטבח סך של 2,650 דולר, פיצוי בגין מיטרדי רעש מן החניון הצבורי הפרטי סך של 6,800 דולר, פיצוי בגין שינוי יעוד מבוטיקים למסעדות סך של 6,800 דולר, פיצוי בגין התחייבות הנתבעת למסירת דירת מגורים כאשר בפועל נימסרה להם דירת נופש סך של 17,000 דולר, פיצוי בגין רכישת מחסנים על בסיס מצג של הנתבעת שאלה יחוברו ליחידה אחת וישמשו למגורים, כאשר בפועל הדבר לא התאפשר, סך של 9,000 דולר.

זה קבע בהסתמך על מיפרט המכר כי ניתוח הנתונים מעלה כי השמוש בשטחי המסחר בקומת הקרקע לא הוגבל לבוטיקים בלבד אלא לכל שימוש אחר שלו זיקה לתיירות ושייט, לרבות מסעדות, בתי קפה וחנויות מזון .

בית המשפט קבע בעקבות העתירה כי שימוש למגורים בדירות הנופש במיתחם שבמרינה הוא שימוש לא חוקי ולכן אסור.

...

ביום 3.5.2008 ניתנה החלטה בתיק 67329/06 הוא תיק נבון כדלקמן: "התיק שבכותרת מציג סכסוך אחד מתוך חמישה סכסוכים באותו פרויקט דיור בהרצליה. מטעמים של יעילות, החלטתי לדון בשלב הראשון בתיק שמספרו 67329/06 ולסיים את הדיון בו לפני שאקיים דיונים ביתר התיקים. בתיק הנוכחי שבכותרת, ימונה בשלב הראשון מומחה מקצועי להתייחסות לשאלות המקצועיות ולאחר מכן ידונו ההיבטים החוזיים של הסכסוך ככל שיידרש. הצעתי לבאי כוח הצדדים, להסכים על זהותו של המומחה המקצועי וראוי היה כי ייערכו להסכמה כזאת לדיון היום, מאחר ולא הגיעו להסכמה אני מורה כדלקמן: ...". בסופו של דבר מונו המהנדס מיכאל מרטון והשמאי מהנדס זיו עמית כמומחים מטעם בית המשפט.

בהחלטה נוספת מיום 5.7.12 קבעה כב' השופטת כדלקמן: "ביום 07.09.11, הצעתי לב"כ הצדדים לסכם את הצד המקצועי של התיק, שהוא לב הסכסוך. בדעתי לסיים, בראש ובראשונה חלק זה של הסכסוך. לאחר מינוי המומחים מטעם בית המשפט וקיום החקירות, יש לקבוע לוחות זמנים להגשת הסיכומים. אם חולק מי מב"כ הצדדים על קו זה של המשך ניהול התיק, יהא עלי לזמן את ב"כ הצדדים לדיון קצר, בנושא קונקרטי זה בלבד, על-מנת לסיימו. אני קובעת איפוא אורכה, להגשת עמדות ב"כ הצדדים בעניין זה, עד ליום 10/9/12". ביום 10.9.2012 הגיש עו"ד אברהם שלו שייצג את התובעים בתיקים השונים לרבות התובעים בתיק זה, הודעה כדלקמן: "למען הסר ספק התובעים אינם חולקים על המתווה של בית המשפט". כל הצדדים למעט התובעים בתיק זה הגישו את סיכומיהם.

מאחר שבסופו של דבר עמדת הנתבעת בקשר להסדר הדיוני התקבלה אזי יש לפסוק לטובתה הוצאות.

יש לציין כי בכתב התביעה, חוץ מלציין את ראש הנזק עוגמת נפש, לא הוצגה כל תשתית עובדתית התומכת בטענה זו. לאחר ששקלתי את כל האמור אני סבור כי האיזון הראוי הוא שלא לפסוק לטובת התובעים בתיק הוצאות משפט או פיצוי בגין עגמת נפש, על אף זכייתם בחלק מהתביעה.

סוף דבר אני קובע כי הנתבעת תשלם לתובעים פיצויים בגין ליקויים בבית המשותף כאמור בפסק דינה של כב' השופטת אחימן.

הבידוד האקוסטי בין מבנה הפאב ובין יתר חלקי המבנה כימעט ולא קיים, וכתוצאה מכך נגרמים מיטרדי רעש קשים ליתר דיירי הבית, החל משעות הערב ועד השעות הקטנות של הלילה - אשר מונעים מהם מגורים סבירים בדירותיהם.

לטענתה, במסגרת פרויקט שידרוג העיר התחתית משקמת הערייה את האיזור והופכת אותו למיתחם סטודנטיאלי ומסחרי, המשלב מעונות סטודנטים ושלוחות של אוניברסיטאות ומכללות עם בנייה למגורים, בתי קפה, מסעדות ועוד.

...

במסקנה זו אין דופי והוועדה המקומית גם לא הראתה כזה.

אוסיף עוד שמקובלת עליי טענת ועדת הערר, כי בסמכותה אמנם להתנות את מתן ההיתר המבוקש בתנאים שונים (כגון הגבלת שעות הפעילות), אולם משמצאה כי "ההתנגשות" במקרה זה אינה מאפשרת לשני השימושים לדור בכפיפה אחת, היא הייתה רשאית לסיים את בדיקתה ולקבל את הערר, כפי שהחליטה.

סיכומו של דבר, העתירה נדחית והוועדה המקומית תשלם לוועדת הערר שכר טרחת עורכי דין בסכום של 10,000 ₪.

המומחה הפנה, בין היתר, לתב"ע מכ/448 ולתכנית 355-0070714, המתירה מבנה מגורים וקומת מסחר בה: "...חנויות למסחר קמעונאי, בנקים, משרדי קבלת קהל וכן מסעדות ובתי קפה". המומחה הוסיף, כי אם בית המשפט יקבל את טענת התובעת, על פיה הנתבעת התחייבה שלא לקיים בקומת המסחר עסקי הסעדה, ותוך הנחה שמפגע הריח (שמקורו בפיר שיחרור העשן) יבוטל במסגרת תיקון הליקויים, ירידת הערך בשל עסקי ההסעדה שתחת הדירה היא בשעור 10% משוויה ובסך 145,000 ₪.

בע"א 5509/09 מסארוה נ' עיזבון המנוח מסארוה (23.2.2014) נקבע: "חוות דעתו של מומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עריית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 2160/30 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 348 (2002; ע"א 8950/07 עריית נצרת נ' כרדוש, פסקה 8 (24.11.2010); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי – הלכה ומעשה כרך ב' 947 (מהדורה חמש עשרה, 2007)). ואולם, לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ את ממצאיו של המומחה אלא אם נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, פסקה 4 (23.4.1990); וראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 568-570 (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתול בע"מ נ' שותפות בנין 17 מיתחם 5, פסקה 22 (23.7.2006); עניין תשלו"ז, פסקה 22; גורן בעמ' 468)". על כן, בחינת טענות הנתבעת, ביחס לחוות הדעת של המומחה, תהיה על רקע ההלכה הפסוקה.

ירידת ערך – עסקי הסעדה כזכור, עיקר תביעת התובעת בירידת ערך הדירה מחמת הפעלת חנויות לממכר מזון והסעדה (להלן: "מסעדות") בקומה המסחרית של הבנין, הגורמות מיטרדי ריח ורעש.

...

באותה המידה, איני רואה כיצד ניתן לקזז מן הסכומים שחבה הנתבעת לתובעת, על יסוד טענת הנתבעת כי הצדדים כרתו ביניהן הסכם ויתור מותנה, על פיו, אם יועבר סכסוך ביניהם למישור המשפטי, רשאית הנתבעת לקבל חזרה את מלוא הסכומים שויתרה על גבייתם, או ששילמה לתובעת (על דרך קיזוז מתמורת המכר).

סיכום א. התביעה כנגד הנתבע נדחית.

התביעה נגד הנתבעת מתקבלת בחלקה: (1) הנתבעת תשלם לתובעת 235,372 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

התובעים-בעלת זכויות הבעלות בדירה ברחוב אלקלעי 3 בתל-אביב, אותה רכשה בשנת 1990, ובנה המתגורר בדירה מאז מרץ 1995, עותרים ליתן צו מניעה מלהפעיל מזנון הידוע כ"קפה אלקלעי" (להלן: "בית הקפה" או "קפה אלקלעי") על ידי הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") ברחוב אלקלעי 1 ת"א, מהטעם שבית הקפה מטריד את מנוחתם מעת לעת בשעות הלילה, וכן גורם למטרד עקב הצבת כסאות ושולחנות בחריגה מהמקום המוגדר ברישיון העסק ומעבר לשעות המותרות ברישיון העסק.

ושוב אדגיש, כי אין המדובר במטרד מתמשך, אלא מדי פעם ברעש לאו דווקא חזק אלא מטריד ולרגעים בודדים, ולכן אין לקבל את חוות הדעת של השמאי שושני הקובע כי קיימת ירידת ערך, מה גם שרעש דומה קיים בכל איזור בילוי כדוגמת מיתחם בזל, ועל השמאי היה להשוות מחירי דירות לפני הפעלת בית הקפה ולאחר הפעלתו תוך ניטרול הפרעה של תחנת מד"א ובתי קפה אחרים.

...

הנני דוחה את טענת הנתבעת כי במכתבי התלונה בגין פעילות בית הקפה ששלח התובע לעריית תל-אביב, הציג עצמו התובע כמי שפועל בשם "קבוצת דיירים" או "שכנים", כאשר בפועל לא שוחח עם השכנים בעניין, ובכך יצר מצג שווא אשר פגע בשמה הטוב של הנתבעת בפני עיריית תל-אביב.

לענין זה דבריו של כב' השופט מ. חשין ברע"א 7112/93 צודלר בתיה ואח' נ. יוסף שרה ואח' פ"ד מח' (5) 550, 563 הדן אומנם בנושא הבית המשותף, אך ביטויו יפה לענייננו: "כי זאת נדע ונשמור: חיים-יחדיו-וכך בבית משותף-מחייבים מעצמם ויתור הדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו לטובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשי-חסד, והרי השתוף אמור להשביח את חייהם-אף את רכושם-של החיים-יחדיו". לאור האמור מתקבלת התביעה באופן חלקי, באופן שהנתבעת 2 תקיים אחר התנאים ברשיון העסק ככתבם וכלשונם, ותשלם לתובעים סך של 15,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל ומנגד מתקבלת באופן חלקי התביעה שכנגד והתובע 1, שהנו הנתבע שכנגד, ישלם לנתבעת 2, שהינה התובעת שכנגד, סך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן תשלם הנתבעת 2 לתובע את אגרת בית המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

התוכנית יוצרת עמימות בהקשר של ייעודי הקרקע העולה כדי אי חוקיות (למשל: לפי תקנון התוכנית ייבנו בתחומי השטח הצבורי הפתוח בית קפה או מסעדה.

בין הנושאים המהותיים להם תדרש המועצה מצויה השאלה האם ראוי להגדיל שטחי מוסדות ציבוריים המצויים במרכז שכונת מגורים ולהקים לצידם חניון עצום מימדים אשר צפוי לגרום למטרדים סביבתיים של רעש, זהום אויר ופקקי תנועה לתושבי האזור.

האם התוכנית מצויה בתוך "מיתחם הסבירות"? האם נשקלו השיקולים הרלוואנטיים? האם נערכו איזונים ראויים"? אינני סבור שכוונת המחוקק בגדרי סעיף 110 לחוק התיכנון והבנייה הייתה שאחרי שבית משפט מוסמך נתן דעתו לסוגיות אלה ופסק מה שפסק, תועבר הפסיקה במבחנות בדיקה של ועדת הערר.

...

סיכומו של דבר אני דוחה את כל הטענות בדבר פגמים של אי חוקיות בתוכנית.

בסופו של דבר גם זו שאלת משפט.

כללו של דבר העתירות על כל רכיביהן נדחית.