מחלוקת פרשנית לגבי הסכם שכירות המאפשר קיצור תקופת השכירות

ביום 12.2.2018 בעקבות בקשת המבקשת לקצר את תקופת השכירות, נחתמה בין המשיבה לבין המבקשת תוספת להסכם השכירות (להלן:"התוספת"), בה נקבעו, בין היתר, ההוראות הבאות: סעיף 2.2 - "הצדדים יפעלו בשיתוף פעולה לאיתור שוכרים חליפיים אשר ישכרו את המבנה או את חלקו, עד, ככל שיצליח הדבר, שכל הנכס יהיה מושכר לצדדים שלישיים". בסעיף 2.6 לתוספת נקבע כדלקמן:"על אף האמור, קומת הקרקע תושכר אחרונה על מנת לאפשר לשוכר אפשרות לבצע את פעילויותיו במושכר אך לחילופין ככל שהמשכיר יבקש להשכיר את קומת הקרקע לפני שהושכרו יתר קומות המבנה, הוא יוכל לעשות כן כנגד שיחרור השוכר מיתר התחייבויותיו". בסעיף 2.9 לתוספת נקבע: "אין באמור בתוספת זו, בכדי לחייב את המשכר להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים ומוקנה לו שיקול הדעת הבלעדי אם להשכיר קומה לשוכר פוטנציאלי או לאו. יחד עם זאת, בכוונת הצדדים לפעול להשכרת כל השטחים לצדדים שלישיים אך המשכיר לא יישא בעבודות התאמה, או במתן גרייס בגין עבודות נהתאמה או בתיווך בגין החלקים המושכרים". הוראות אלה, בהתאם לסעיף 3.1 לתוספת, מהוות חלק בלתי נפרד מהסכם השכירות.

קיימת מחלוקת בין הצדדים בנוגע "לעיסקת היסוד" ובשאלה האם חלה הוראת סעיף 2.6 לתוספת והאם זכאית המשיבה לקבלת כספים מהמבקשים בגין תקופת "גרייס" שניתנה על ידה לשוכר חלופי של המבקשת בהתאם להסכם בין המשיבה לשוכר החלופי לו המבקשים אינם צד. כבר נפסק שלצורך בחינת שאלת קיומו של חריג "הנסיבות המיוחדות" אין די במחלוקת חוזית בין הצדדים לעיסקת היסוד, אין די בטענות בעלמא ואף אין די בראיות לכאורה באופן שלא ניתן לומר שאין חולק להיעדר חבות (ראו למשל: "עניין רשות שדות התעופה").

הבהיר זאת בית המשפט בעיניין פש"ר 1734/02 אחוזת סביון בע"מ נ' מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ (פורסם בנבו, 12.1.2003), כדלקמן: "... אין חולק, כי כתב הערבות עצמו מציין במפורש מטרה ספציפית, אחת ויחידה, לשמה הוצאה הערבות, והיא בקשר לעבודות הקשורות עם תשלום המקדמה. עסקינן בתנאי חוזה ברור, מהותי ויסודי המבהיר אלו סיכונים נכנסים לגדר הערבות, ואלו נותרים להתדיינות לפי עסקת היסוד. תנאי זה אף אינו מתנגש עם הסעיפים בכתב הערבות העוסקים באופן המימוש, המתירים למבקשת לבקש את ממושה בלא לנמק ובלא להסביר האם וכיצד הופרה עסקת היסוד. פרשנות חוזית הרמונית, המבקשת להגשים את מטרת שני הסעיפים בלא לייתר אחד מהם ותוך התאמה זה לזה, מביאה למסקנה הפשוטה, כי כאשר עסקינן בדרישה לחילוט הערבות בגין עילה השייכת לתחום המוסכם המכוסה על-ידה, כפי שנקבע בידי הצדדים בכתב הערבות. כאשר בעילה כזו עסיקנן, אין חלה על מוטב הערבות כל חובה לנמק ולהוכיח האם וכיצד הפרה החברה החייבת את עסקת היסוד. אולם, אין בסעיף העוסק באופן הדרישה בכדי להכניס לכתב הערבות יותר מאשר יש בו, וכאשר נקבעה הגבלה מפורשת, הרי שהיא תוסיף לחול. פרשנות אחרת, לא רק שתנגוד את השיקולים אשר נסקרו בהרחבה קודם לכן בעיניין איזון הכוחות שבערבות האוטונומית, הרי שתאפשר להגיע לתוצאה הבלתי-הגיונית לפיה יוכל מוטב הערבות לחלטה בשל עילה הכרוכה בפרוייקט או מערכת יחסים אחרת לחלוטין בין הצדדים, בלא לנמק, וזאת למרות שהחברה החייבת הגנה על עצמה במפורש ותחמה במדוייק את כוחה של הערבות, בכתב הערבות עצמו! נקל לראות, כי פרשנות זו נוגדת את הדין ואת הצדק, ואין להשלים עימה". בעיניין פש"ר 1739/02 (מח'-ת"א) רו"ח חן ברדיצ'ב בתפקידו כמנהל מיוחד לחברת פויכטונגר תעשיות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו, 25.2.2003) אף נקבע בהקשר זה: "יובהר; אין עסקינן בהמצאה של "חריג חדש" לעיקרון האוטונומיות של הערבות הבנקאית; עסקינן, למעשה, אך ורק בישום מושכל של חריג "הנסיבות המיוחדות", אשר הוכר זה מכבר בפסיקה מחייבת של בית המשפט העליון.

...

כך שגם אם תימצא למשיבה טענה כי המבקשת הפרה התחייבותה בנוגע לערבות שהומצאה, ואין אני קובעת זאת, אין בכך להרחיב את הערבות הבנקאית שהוצאה מעבר לעניין אותו היא נועדה להבטיח על פי כתב הערבות.

כל מסקנה אחרת יש בה להשיג על עקרון "ההתאמה המוחלטת" ולנגוד את הדין והצדק.

התוצאה, אפוא, היא שהתובענה מתקבלת באופן שניתן בזה צו מניעה קבוע האוסר על הבנק לשלם את הערבות הבנקאית.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת והסכמי השכירות: התובעים שכרו מזה מספר שנים שטחים במיתחם בהסכם שנכרת בעל פה, והתובעים שילמו את דמי השכירות המוסכמים לנתבעת.

הסכמים אלו נחתמו לשנה והיו עם אפשרות הארכת תקופת השכירות ל-4 תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת, אולם, בד בבד נקבע מפורשות בסעיף 20.4 שביסודו עמד רצון הנתבעת לאפשר לעצמה גמישות באשר לאפשרות מימוש תכניות עסקיות עתידיות ביחס למיתחם, ככל שיזדמן בעתיד.

ואם לא הודיעו שאין ברצונם לממש את האופציה, אינם יכולים לקצר את תקופת השכירות גם בתקופת האופציה; 3) השוכרים יכולים להודיע שאינם רוצים לממש אחת משנות האופציה, אך אינם יכולים להודיע לאחר מימוש שנת אופציה על רצונם לקצר את תקופת השכירות, קיצור שיחול 90 יום לאחר מתן ההודעה; היוצא מהבדלים אלו שאין הדדיות בהוראות החוזה לגבי קיצור תקופת השכירות, ולנתבעת ניתנה זכות יתר, שלא ניתנה לתובעים, אשר מקפחת את התובעים מאחר והתנאי של ביטול השכירות הקבוע בסעיף 20.4 חזקה עליו שהוא תנאי מקפח, אזי התובעים הרימו את הנטל להוכיח שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, והנטל להוכיח ההיפך עבר את הנתבעת, אשר לא עמדה בנטל המוטל עליה.

פרשנות הסכם השכירות: לטענת התובעים נאמר להם, הם הבינו ונכתב בנספח ב' להסכם כי יש להם אופציה להאריך תקופת ההסכם ל-4 תקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת.

...

הנתבעת טענה שיש לדחות את תביעת התובעים וכפרה בטענות המפורטות בכתב התביעה, ונימקה טענתה בנימוקים כדלקמן.

אולם סבורני, כי הבסיס המשפטי להשלמת חסר חוזי בחוזה ברירה, באופן שיוספו בו תניות המחייבות את הצדדים לנהוג בתקופת הביניים בתום-לב ובדרך מקובלת, מצוי בסעיף 26 עצמו של חוק החוזים, לפיו: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". זאת משום שרשאי, ואף חייב, בית המשפט לקבוע, על-פי "כללי הגינות, המקובלים על הבריות" (כדברי המשנה לנשיא בן-פורת בע"א 554/83 [4], בעמ' 322) ועל-פי השכל הישר, כי נוהג הוא בתקופת הביניים לפעול בתום-לב ובדרך מקובלת.

לאור מיקומו וההסבר שסיפק גיא ועל מנת שלא לרוקן ההסכם מתוכן, סבור אני כי הסעיף מהווה סעד העומד לרשות הנתבעת במקרה הפרה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין כדלקמן: 1) סעיף 20.4 המתיר לתובעת להודיע על ביטול החוזה מתייחס למקרה שבו מי מהשוכרים יפר את חוזה השכירות, וכל עוד התובעים אינם מפרים את חוזה השכירות, זכאים הם למימוש האופציה, ואין לתובעת זכות לפנותם בעת שיבחרו לממש את האופציה.

בענין: בקשה למחיקת כותרת ולחלופין למתן רשות להיתגונן ביום 27.2.2019 הגישה המשיבה כתב תביעה בסדר דין מקוצר נגד המבקשים לפינוי דירה ברחוב שבתאי לוי 19 חיפה ("הדירה") ולהחזיר את החזקה בה כאשר היא פנויה מכל אדם וחפץ; וכן לשלם למשיבה סך של 32,000 ש"ח. לטענת המשיבה, היא בעלת הדירה וביום 28.3.2014 חתמו הצדדים על הסכם שכירות ("הסכם השכירות") במסגרתו סוכם, בין היתר, כי דמי השכירות החודשיים יהיו סך של 1,700 ש"ח. לאחר חלוף תקופת השכירות המוסכמת בהתאם לתנאי הסכם השכירות, נימנעו המבקשים מלחתום על הסכם שכירות חדש, ונמנעו לשלם את דמי השכירות.

טענות ההגנה שהעלו המבקשים נדחו על ידי המשיבה: נטען, כי לא סוכם על דמי שכירות מופחתים; כי לא סוכם על ביצוע שיפוצים בדירה; כי לבעלה של המשיבה יש חברת שיפוצים; כי הסכם השכירות אינו מאפשר זאת; כי אין כל פירוט של העבודות שבוצעו; כי לא הובאו ראיות לתמיכה בטענות הנוגעות לשפוץ ולבצוע תשלומים וכי המסמכים שצורפו אינם מתייחסים לעבודות בדירה ואינם מסתכמים לסך הנטען.

ראשית, לענין קיום הדרישות הקבועות בתקנה 202 בהתייחס לתביעה לפינוי המושכר:   ברע"א 43982-05-10 בן עזרא ואח' נ' מדינת ישראל (13.2.2011) נידרש בית המשפט המחוזי לבקשת רשות ערעור על החלטה לדחיית בקשה למחיקת כותרת וקבע, כך: "אין וגם לא יכולה להיות מחלוקת כי כשירותה של התביעה להתברר בסדר דין מקוצר נקבעת על יסוד האמור בכתב התביעה. עיון בכתב התביעה דנן מעלה כי התביעה לסילוק יד מתבססת על בעלותו של התובע במקרקעין, וצורפו לה נסחי רישום מקרקעין תוך טיעון כי המבקשים פלשו לחלקות שלא כדין והם מבקשים לסלק את ידם מהם. תביעה כזו באופן כללי כשירה להתברר, על פי הוראות הפסיקה, על דרך של סדר דין מקוצר" (יצוין, כי לבסוף נקבע בענין שם כי מאחר שלגבי חלק מהנכס קיים חוזה שכירות, התביעה כולה אינה ראויה להתברר בסדר דין מקוצר, אך ענין זה אינו רלבאנטי לענייננו).

כעת, לענין הדרישות הקבועות בתקנה 202 לענין התביעה הכספית בהתייחס לחוב בגין דמי השכירות: ראשית, לענין הדרישה שהתביעה תהיה על סכום קצוב: סכום קצוב "פרושו שהחישוב יהיה עניין אריתמטי גרידא ללא צורך בשומה או בהערכה" (ראה: ע"א 410/88 רום חברה לביטוח בע"מ נ' כוכב בע"מ (10.12.1989); וכן ע"א 734/83 חברת חשמל לישראל בע"מ נ' שפיר דוידוביץ (8.3.1984)).

...

מדובר בטענות שהן בעיקרן טענות הגנה והן אינן טענות שמובילות לקביעה, כי הסכום הנתבע בתביעה אינו "סכום קצוב". מאחר שסכום החוב בתביעה הוא סכום ברור, המתבסס לכאורה, על דמי השכירות החודשיים המוסכמים בהסכם השכירות, אני קובעת, כי מדובר בסכום קצוב.

על כן, לסיכומו של ענין זה אני קובעת, כי מתקיימים התנאים הקבועים בתקנה 202 והתביעה כשירה להתברר בסדר דין מקוצר בנוגע לשני רכיבי התביעה.

סוף דבר: ניתנת בזאת למבקשים רשות להתגונן.

למרות ההסדר הדיוני איפשרתי לצדדים ביום 1/5/2023 להשלים סיכומיהם בסיכומי תשובה קצרים ואלה הודיעו שאין בדעתם לעשות כך. המחלוקת בקליפת אגוז התובע נקשר בהסכם שכירות ביחס לנכס מסחרי הנמצא בעיר קריית גת. ההסכם נחתם ביום 14/11/2019 והתייחס לתקופה של מעט יותר מחמש שנים, החל מיום 1/12/2019 ועד ליום 28/2/2025.

תמצית טענות הנתבעים בתביעה שכנגד התובע והערב ציינו שהגיעו להסכמות עם הנתבעת לצמצם את המחלוקות כך שתקופת השכירות תקוצר עד ליום 21/2/2021.

ר' גם רע"א 7470/20, Facebook Ireland Limited נגד גל (מיום 3/1/2022) ע"א 10519/06, מועצה אזורית יואב נ' עריית קריית-גת (מיום 20/6/19) שם נקבע  - "בחינה 'פנימית' של החוזה – של לשונו, אופיו, הקשרו, היחס שבין הוראותיו – מעלה ומשקפת בבירור את אומד דעת הצדדים ומלמדת על נסיבות כריתת החוזה, עולה קרנה של הבחינה הפנימית על פני הפנייה לנסיבות חיצוניות ככלי להערכת אומד דעת הצדדים". עוד ר' דנ"א 8100/19, ביבי כבישים עפר ופיתוח נ' רכבת ישראל בע"מ (מיום 19/4/2020) שם נקבע כך - "רק במקרים שבהם אין כל אפשרות לאתר את התכלית הסובייקטיבית, על בית המשפט המפרש את החוזה לפנות לתכלית האובייקטיבית שלו, המושפעת בין היתר מעיקרון תום הלב ומשיקולי היגיון, יעילות עסקית ושכל ישר". הוראות ההסכם באשר לחיבור החשמל התובע לא טוען כנגד חיבור החשמל למושכר, אלא טוען שלא ניתן היה להגדיל את הספק החשמל למושכר.

ביחס לסעדים בתביעה שכנגד, אציין כמפורט להלן: באשר לסעד הכספי - באשר לבקשה לחיוב בסך של 164,221 ₪ בצרוף הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום – התביעה שכנגד כאמור תתקל ומכאן יש לחייב בסעד זה. באשר לסעד ההצהרתי - באשר לבקשה לסעד הצהרתי לפיו המסים, האגרות וההיטלים, ביניהם חיובי ארנונה וחשמל, לאורך תקופת השכירות ועד לפינוי המושכר יוטלו על התובע והערב, ביחד ולחוד – התביעה שכנגד תיתקבל בדרך שייקבע שהסכם השכירות מיום 14/11/2019 מחייב מיום 1/12/2019 ועד לסיום חודש פברואר 2021 ומכאן כל החיובים בתקופה זו לא יחולו על הנתבעת.

...

התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה ואני מחייב את הנתבעים שכנגד, ביחד ולחוד, בתשלום הסך של 164,221 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 28/2/2021 ועד למועד התשלום בפועל.

עוד אני קובע שכל חיובי המסים, האגרות וההיטלים, ביניהם חיובי ארנונה וחשמל, לאורך התקופה שבין 1/12/2019 ועד ליום 28/2/2021 לא יחולו על הנתבעת.

אני מחייב את התובע בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, הן בגין התביעה והן בגין התביעה שכנגד בסך כולל של 17,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

עוד מציינת התובעת, כי ביום 28 בדצמבר 2011 נחתם הסכם חלוקת עיזבון ושתוף במקרקעין (להלן: "הסכם השתוף"), שנערך בין היורשים והבעלים במשותף של הבניין מושא המחלוקת.

הסעיף אליו מפנה התובעת בהסכם המכר עוסק בתוכניות הבנייה בבניין ולכן ההגדרה של "שימוש בנכס" הנה לפי דיני התיכנון והבנייה הכוללת את השימושים המותרים בנכס על פי התכנית ובודאי שלא כפי שהתובעת מפרשת את הסעיף כ"ניצול מסחרי של החנות והפקת הכנסות מדמי שכירות".

במסגרת זו שכרו אביר מידי התובעת את החנות: "לתקופה בת 3 (שלוש) שנים, המתחילה ביום 1.2.2016 ומסתיימת ביום 31.1.2019". עוד הוסכם בסעיף 3.2 לאותו הסכם שכירת, כי "השוכר יהיה רשאי לקצר את תקופת השכירות ולהביאה לידי סיום, בהודעה בכתב שתנתן 60 (שישים) ימים מראש". ביום 25 בנובמבר 2018, התקשרו התובעת ואביר בהסכם שכירות נוסף בקשר עם החנות.

מטרו מצרפת תמונות של החנות שבהן נראית הכניסה לחנות כשהיא אינה חסומה, ואולם על המדרכה בסמוך לחנות ניצבים עמודים מעץ אשר לגביהם הובהר, כי מדובר ב-"מעבר בטוח" שמשמש את העוברים והשבים (להלן: "המעבר הבטוח"): בהמשך צירפה מטרו גם תמונה עדכנית שבה נראית חזית החנות (טרם שהושכרה) ללא בנייה סביבה.

מכאן להמשך- הסכם השכירות שבין אביר לבין התובעת מאפשר את סיומו המוקדם בכפוף להתראה בת 60 יום.

...

לא מצאתי, כי ניתן להטיל חבות כלשהי על נתבעים 2-4 (אביר והררי): אשר לטענות התובעת הנוגעות לסעיף 6 בהסכם המכר, אשר קיבל ביטוי גם בהתחייבות להימנע מעשיית עסקה במקרקעין שנחתמה בין אביר לבין התובעת (ס' 3), סעיף הכולל את הסיפא לפיה: "מובהר במפורש כי כל האמור כפוף לכך שלא תיפגענה זכות המתחייבת/הקונה (או מי שיבוא בנעליו צד ג' קונה אחר יורש וכיוב) על פי הסכם זה ושימוש בנכס לצורכי מסחר", הרי שטענות אלה נדחות נוכח הטעמים אשר ציינתי לעיל ביחס ללחמנוביץ.

מקובלת עליי בהקשר זה גם טענת הנתבעים 2-4 לפיה הסיפא לסעיף 6 בהסכם המכר מתייחס רק למצב דברים שבו עשוי להשתנות ייעוד החנות מייעוד לצורכי מסחר.

סוף דבר: תוצאת הדברים הינה אם כן, כי דין התביעה להידחות.