מאגר משפטי לחיפוש בעזרת בינה מלאכותית
רוצים לראות איך משתמשים בדין רגע? לחצו כאן

מחלוקת על תשלום מס שבח מקרקעין בעסקת מכירת מלון

בהליך ערעור אזרחי (ע"א) שהוגש בשנת 2015 בעליון נפסק כדקלמן:

תמצית טענות המשיב לטענת המשיב – באמצעות בא כוחו, עו"ד עמנואל לינדר – פסק דינה של ועדת הערר אינו נוגד את עיקרון היסוד שנקבע בפסיקת בית משפט זה, לפיו התוצאה המיסויית נלמדת ממהותה של העסקה, אלא שלשיטתו אין די בכך שהסכם המכר קובע כי תמורתו תועבר בתשלומים על-מנת לקבוע כי מדובר בעסקת אשראי.
צודקת המערערת בטענתה כי זהו עיקרון יסוד בשיטת המס הישראלית, והדברים אינם שנויים במחלוקת [ראו למשל: ע"א 2330/04 מנהל מס שבח באיזור ירושלים נ' מלונות צרפת ירושלים בע"מ פסקה 9 (21.5.2006) והאסמכתאות שם; ע"א 8116/08 נדבך לנדל"ן והשקעות בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין איזור מרכז פסקה 14 (2.8.2010)].
סוגיית הסווג של עסקת מקרקעין – כעיסקת מכר "רגילה" או לחילופין כעיסקת מכר הכוללת רכיב של אשראי – לצורך ההכרעה בשאלה האם נידרש הוון במסגרת תשלום מס רכישה בגין העסקה לא נדונה במישרין על ידי בית משפט העליון.
...
שקלול שני מרכיבי התמורה במקרה דנן מוביל למסקנה כי "שווי המכירה" עומד על סך כולל של 565 מיליון ש"ח. מסקנה זו מתחייבת, כאמור, מהגיונה הכלכלי של העסקה, ובשים לב לכך שבנסיבות המקרה אין מקום לפצל את העסקה לשתי עסקאות נפרדות.
לא מדובר בתרחיש של ביטול המכירה, ובלאו הכי סבורני כי מבחינת הגיונה הכלכלי כפי שבואר בפסקה 21 לעיל, חלק זה של העסקה אינו ניתן לביטול חלקי על פי הוראות סעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
אף על פי כן, ולמען הסר ספק, יודגש כי אין בפסק דין זה כדי להעניק "תעודת הכשר" לעסקאות אשר אינן עומדות בקריטריונים שהותוו בפסיקתו של בית משפט זה. סוף דבר – אציע לחברַי לדחות את הערעור מהנימוקים שפורטו לעיל.

בהליך ערעור אזרחי (ע"א) שהוגש בשנת 2013 בעליון נפסק כדקלמן:

המערערת ביקשה לרכוש את המלון כשהוא מושלם על ציודו ומערכותיו, אך בגין אי יכולתה של יונה מלונות להעמיד בטוחות לתשלומים ששולמו על ידי המערערת, הוסכם בין הצדדים כי המלון יימכר במצבו כפי שהוא ("as is") טרם השלמת הבנייה תמורת סכום של 28 מיליון דולר, ובהמשך יונה מלונות תשלים את בניית המלון במסגרת הסכם קבלנות תמורת 16 מיליון דולר.
בסופו של יום הגיעה המחלוקת לפתחו של בית משפט זה, אשר קיבל את עמדת המשיב וקבע כי בחינת מכלול הנסיבות מביאה למסקנה "כי ההסכם הראשון וההסכם השני מגבשים עיסקה אחת שמהותה הכלכלית האמיתית היא מכר בית מלון מוגמר תמורת סך של 44 מליון דולר" (ע"א 2330/04 מנהל מס שבח איזור ירושלים נ' מלונות צרפת ירושלים בע"מ (21.5.2006)).
מכאן, שמסילת ברזל, למשל, עשויה לא להיחשב מקרקעין לצורך חוק המקרקעין, אך תחשב כזו לצורך חוק מסוי מקרקעין, ראו: נמדר, מס שבח מקרקעין 127 וההפניות שם. גישתי תואמת אפוא את התפיסה שהוצגה על ידי פרופ' נמדר בספרו הנ"ל, שראה לסכם את הסוגיה כך: "בלשון אחרת, לפי חוק מסוי מקרקעין – כחוק המאמץ את התוכן הכלכלי של העיסקה – יש לתת חשיבות ראשונית למבחן הכוונה ואילו למבחן הצמידות לקרקע יש לתת חשיבות משנית בלבד" (שם, בעמ' 128).
...
בסופו של יום הגיעה המחלוקת לפתחו של בית משפט זה, אשר קיבל את עמדת המשיב וקבע כי בחינת מכלול הנסיבות מביאה למסקנה "כי ההסכם הראשון וההסכם השני מגבשים עיסקה אחת שמהותה הכלכלית האמיתית היא מכר בית מלון מוגמר תמורת סך של 44 מליון דולר" (ע"א 2330/04 מנהל מס שבח אזור ירושלים נ' מלונות צרפת ירושלים בע"מ (21.5.2006)).
כאמור, ועדת הערר בחנה את הפריטים השונים ואימצה את תחשיבו של המשיב, שהתבסס על מסמכים שנערכו "בזמן אמת". סיכום וסוף דבר לצורך שאלת סיווג כמקרקעין או כמטלטלין ניתן להיעזר במבחנים הבאים: (-) מבחן הכוונה – האם הכוונה המקורית בעת חיבור האובייקט הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי.
נראה לי כי בדין המצוי יש ליתן משקל לשוני הקיים בהגדרת "מקרקעין" – בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכוש), התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין), בהשוואה לאמור בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין).
עם זאת, בסופו של דבר, הכוונה נלמדת מן המעשים, ולכן יישומו של מבחן זה צפוי להתבצע, הלכה למעשה, תוך שימוש בחלק מן המבחנים האחרים, שלהם אופי קונקרטי-יישומי, כמו המבחן הפיסי או המבחן הכלכלי.

בהליך תיק אזרחי בסדר דין רגיל (ת"א) שהוגש בשנת 2021 בהמחוזי תל אביב - יפו נפסק כדקלמן:

בבקשה זו התבקש בית המשפט לתת צו מניעה זמני המורה לנתבעים "להמנע, עד להכרעה חלוטה שתנתן על ידי בית המשפט... מהמשך מו"מ לעיסקת מכר מקרקעין למכירת נכס מקרקעין ו/או מכל עסקה ודיספוזיציה אחרת ביחס לכל צד ג' אחר". החלטה זו עוסקת בבקשה לסעד זמני.
· ביום 22.3.2021 עו"ד גינת ממשרד גולדמן מודיע לב"כ קבוצת מזרחי על שינוי בצוות המטפל בעיסקה מטעם ארמון דוד וכותב "את המו"מ תמשיך עו"ד לאורה מנצורי". · ביום 24.3.2021 – יום אחד לפני הפקת הטיוטה האחרונה – עו"ד מנצורי כותבת לעו"ד פדידה, בין היתר, כי "מצ"ב הטיוטה [טיוטה קודמת – ה.ק.] עם התייחסותי. נותרו מספר נושאים שדורשים מבחינתי בדיקה מול הלקוח". · ביום 25.3.2021 עו"ד פדידה כותב לעו"ד מנצור: "רצ"ב התייחסותי [על גבי הטיוטה האחרונה – ה.ק.] אכן לא נשארו דברים רבים במחלוקת... נא תיאמו מועד לחתימה בשעה טובה." מאמירה זו ניתן ללמוד (א) כי אכן נותרו נושאים במחלוקת, תהיה חשיבותם אשר תהיה; (ב) קבוצת מזרחי המשיכה להבין כי נחוצה חתימה על ההסכם.
כאמור, המסמך מיום 25.3.2021 מכונה בתחתית כל עמוד "הסכם מכר מלון רומנו – טיוטה 8 ... הערות יגל [עו"ד יגל פדידה, בכ"כ קבוצת מזרחי – ה.ק.]". בשלושה מקומות בטיוטה נושאים נותרו פתוחים: בסעיף 7.2.3, שדן בתשלום השני של התמורה ומועדו (על חשבון מס שבח), נרשם "[לבדיקה]"; בסעיף 7.3, שדן בתשלום מס ערך מוסף על ידי הקונה ומועדי התשלום, נרשם "[לבדיקה עם הלקוח]"; ובסעיף 10.1, שדן בין היתר בחובת המוכר להמשיך ולבטח את הנכס עד למועד מסוים, נרשם "[לבדיקה ודיון]". קבוצת מזרחי מכנה נושאים פתוחים אלה "מינוריים" (סעיף 1 (י"ח) לבקשה לסעד זמני) ו"נקודות אזוטריות" (סעיף 9 לסיכומי קבוצת מזרחי), ומדגישה כי כל הנושאים העקריים בעיסקה (לרבות התמורה, התשלומים, מסירת החזקה ובצוע עבודות השפוץ הנדרשות) סוכמו בין הצדדים.
...
על פי החלטתי מיום 16.8.2021, נקבע כי לא מתקיימים התנאים למתן סעד זמני במעמד צד אחד.
לאחר שקילת כלל טענות הצדדים, ועיון בחומר הכתוב, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את הבקשה לסעד זמני.
אולם מעמדו של המסמך מיום 25.3.2021 כטיוטה בלתי חתומה ובה מקומות ריקים למילוי, סימני "עקוב אחריי" ונושאים לבדיקה, מהווה חיזוק נוסף למסקנה כי בשלב זה טרם שררה גמירות דעת אצל הצדדים וטרם נוצר מפגש רצונות סופי.

בהליך תיק אזרחי בסדר דין רגיל (ת"א) שהוגש בשנת 2022 בהמחוזי תל אביב - יפו נפסק כדקלמן:

בשטח המיגרש הנמצא בקירבת שכונת רמת אביב הקימה הנתבעת מלון בשם "מלון רמת אביב". במאי 1994 היתקשרה הנתבעת עם חברת דניה סיבוס ועם חברת קיסריה מקרקעין בעסקת קומבינאציה לפיה הנתבעת תמכור את הבעלות במיגרש לשתי החברות תמורת חצי מהתמורה העתידית שתקבלנה החברות עבור הדירות שהן עתידות לבנות על הקרקע במסגרת פרויקט 'סביוני רמת אביב' (סעיף 5 לתצהיר עו"ד יאראק).
הנתבעת דיווחה לרשויות המס על עסקת הקומבינאציה עוד בשנת 1994 ושילמה בגין עסקה זו מס השבח בסך של כ-16 מיליון ₪ בהתאם לצפי תקבולים שהוערך בכ- 102,306,000 ₪ (סעיף 5 לכתב ההגנה).
לאור החשש הממשי מפני תשלומי מס נוספים ומשמעותיים, ולאור הערכת התובע את החשיפה לתשלומי מס בשיעור משמעותי, כאמור, הסכימו מפרקי הנתבעת ומנהליה להגיע לפשרה עם רשויות המס (סעיף 112 לתצהיר עו"ד בנימיני): "הצלחנו להגיע להסכמה עקרונית לסיים את כל המחלוקות בתשלום סכום מס של 60 מיליון ₪" (סעיף 114 לתצהיר עו"ד בנימיני).
הנתבעת, שהפרה את החוזה, לא הציגה נסיבות המצדיקות שלא להורות על אכיפת החוזה בעניינינו, קרי, שלא להורות לה על תשלום שכר הטירחה כמתחייב בחוזה.
...
לסיכום חלק זה, הבהרתי כי השאלה מהו שיעור החיסכון במס תענה בהתאם לכללי פרשנות החוזים.
וכאמור כבר ציינתי כי לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושמעתי את עדויות המצהירים, ראיתי לקבוע כי שיעור החיסכון במס הוא ההפרש בין חבות המס כפי שנקבעה בשומות רשויות המס ובין הסכום ששילמה הנתבעת בפועל מכוח הסדר הפשרה שחתמה מרצונה והסכמתה (כפי שהוגדר על ידי הצדדים בהסכם 2006).
השני, מקובלת עלי טענת התובע כי בהתאם לעמדת פקיד השומה הסכום שממנו צריך להפחית את סכום הפשרה שהושגה הוא 165 מיליון ₪ (ראו נספח 50 לתצהיר עו"ד מזרחי).

בהליך ועדת ערר (ו"ע) שהוגש בשנת 2013 בהמחוזי חיפה נפסק כדקלמן:

בין העוררת למשיב אין מחלוקת כי חברת טמרס נדל"ן הנה איגוד מקרקעין כמובנו על פי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 וכי עסקת מכר המניות נתונה לחיוב במס על פי חוק מסוי מקרקעין.
ניתן היה לצפות כי הליך הבקורת השיפוטית על החלטת רשויות המס בעיניינו של חייב במס, ייערך כביקורת מנהלית רגילה על החלטת רשות מנהלית; ביקורת שהיא מטבעה מצומצמת ומגבילה עצמה לבקורת על תקינות ההליך, סבירות ההחלטה ועמידתה במבחני המידתיות (ראו על הבקורת השיפוטית על החלטה מנהלית לרבות על גופי ביקורת פנים מינהליים, י' זמיר הסמכות המנהלית כרך א' 133 (2010) וכן בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השילטון בישראל נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, משרד הפנים, פ"ד מה(3) 678 (1991); בג"צ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים, פיסקה 13 (9/5/2005)).
כך למשל ניתן למצוא בפסיקה דיעות שונות בנוגע לאפשרותם של הצדדים להעלות בשלב העירעור טענות שלא נטענו בשלב ההשגה (ראו סקירה אצל א' נמדר מס שבח מקרקעין כרך ב' (חישוב המס ותשלומו) 749 (2012); וכן ע"מ (חי') 866/08 רמדן נ' פקיד שומה עכו (8/12/08); וע"מ (חי') 8203-12-08 להב אריזות בע"מ נ' פקיד שומה חיפה (16/12/10)).
...
מדובר במסע דיג של ראיות ועל כן דין הדרישה להידחות.
סוף דבר בשים לב לאמור, תשלים העוררת את הגילוי ומתן אפשרות העיון במסמכים שפורטו בהחלטה זו תוך 30 יום.
לגבי שאר המסמכים – הבקשה נדחית.
קבלת מראה מקום

השאירו פרטים והמראה מקום ישלח אליכם



עורכי דין יקרים, חיפוש זה מגיע מדין רגע - מערכת סגורה המאפשרת את כל סוגי החיפוש בהקלדה בשפה חופשית מתוך הפסיקה בנט המשפט ובבית המשפט העליון. כחלק ממהפכת הבינה המלאכותית, אנו מלמדים את המערכת את השפה המשפטית, אי לכך - אין יותר צורך לבזבז זמן יקר על הגדרות חיפוש מסורבלות. פשוט כותבים והמערכת היא זו שעושה את העבודה הקשה.

בברכה,
עו"ד רונן פרידמן

הצטרפו לאלפי עורכי דין שמשתמשים בדין רגע!

בין לקוחותינו