מחלוקת על תקופת שכירות לאחר תום חוזה בכתב

כדוגמה לכך ניתן להצביע על המסרון ששלחה מירב אל התובעת ביום 15.6.15 בשעה 16:23, לאחר המועד לפינוי שנקבע בפסק הדין (נספח 13 לכתב התביעה), שזו לשונו – "אני לא מפנה את הבית בתקופה הקרובה אז לא מבינה למה את לוחצת להראות?", ניסוח המצביע על שויון נפש של מירב כלפי מצוקת התובעת ונזקיה והתעלמות מוחלטת מהוראות חוזה השכירות השני ופסק הדין, ועל כן על עמדת כח שלה כלפיה.

הצדדים חלוקים גם חלוקים ביחס לשאלה האם הוארכה גם תקופת ערבות הערבים לקיום התחייבויות השוכרים כלפי התובעת וזכותה לעשות שימוש בשטר ובשיק לצורך זה. כפי שכבר צויין לעיל הערבים הם בני מישפחה מדרגת קרבה ראשונה של השוכרים, תמר היא אם שמואל וארז אחיה של מירב, ובנסיבות אלה ידעו – עובדה שאין הם חלוקים עליה – על כך שהשוכרים ממשיכים להתגורר בדירה גם לאחר תום תקופת השכירות הקבועה בחוזה השכירות הראשון.

" לטעמנו, הארכת תקופת השכירות בחוזה השני, הצריכה, לכל הפחות, במידה שתוקף הערבות הוארך מכוח הסכמתו של המערער (בכתב הערבות שבנוסח חוזה השכירות הראשון), שהמשכיר יתן הודעה למערער על כך שמכוח הסכמתו שבחוזה השכירות הראשון, מוארכת ערבותו זו כך שתחול גם על תקופת השכירות השניה.

...

סבורים אנו שקיים קושי בקביעתו של בית-המשפט קמא בענין זה .

" לטעמנו, הארכת תקופת השכירות בחוזה השני, הצריכה, לכל הפחות, במידה שתוקף הערבות הוארך מכוח הסכמתו של המערער (בכתב הערבות שבנוסח חוזה השכירות הראשון), שהמשכיר יתן הודעה למערער על כך שמכוח הסכמתו שבחוזה השכירות הראשון, מוארכת ערבותו זו כך שתחול גם על תקופת השכירות השניה.

סיכום לאור כלל האמור לעיל אני דוחה את התביעה נגד מר שמואל חן, מר ארז בן ישי והגב' תמר חסן ומחייב את הגב' מירב חן בלבד לשלם לתובעת סך של 37,565.24 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3.7.16 ועד הפרעון המלא.

בנוסף, הצדדים אינם חלוקים על כך שההסכם התחדש מידי שנה לאחר מכן, לפי רצון משותף שלהם, בהסכמת התובעת, ודמי השכירות החודשיים נותרו בסך של 900 דולר ארה"ב לכל התקופה (סעיף 11 לתצהיר גב' אפסנוב ועדותה בעמ' 27, שורות 18 - 19 לפרוטוקול, סעיף 13 לתצהיר מר מננה, סעיף 15 לתצהיר טייב ועדותו בעמ' 19, שורות 21 - 24 לפרוטוקול).

שכירות מעין זו, שאינה חוסה תחת הסכם בכתב, כפופה לכללים בסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971, הקובע כי "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש". יחסי שכירות אלו בין מר מננה לבין מר אפסנוב, חלים על גם היחסים בין התובעת לבין מר אפסנוב, שהפך לדייר שלה, בשכירות חופשית.

...

יחד עם זאת, לאור התקופה הארוכה בה שכר אפסנוב את המושכר, אני סבור שיש לתת לו ארכה נוספת, בת 60 ימים לצורך פינוי מסודר של המושכר.

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לפנות את המושכר - חנות בקומה הראשונה בבניין ברחוב הרצל 63 בחיפה, הידוע כגוש 10864, חלקה 164, ולהחזיר את החזקה בו לתובעת, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 11.2.2022.

בהתחשב באופייה של התביעה, מידת מורכבותה, היקף ההתדיינות, ובפרט התנהלות הצדדים ואופי טענותיהם, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את אגרות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 9,500 ש"ח. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

במסגרת כתבי הטענות, נטענו טענות הדדיות באשר ליחסי השכירות בין הצדדים ואולם במסגרת קדם משפט מסכם שהתקיים ביום 28.10.19, הובהר כי הסוגיה שבמחלוקת אשר דורשת הכרעה הנה מצומצמת ועניינה בשתי שאלות: הראשונה, האם הפר הנתבע את הסכם השכירות בכך שלא המציא ערב כנדרש? השנייה, האם הפר הנתבע את ההסכם בכך שלא פינה את הנכס במועד וכשהוא נקי מכל חפץ? בדיון שמיעת הראיות שהתקיים לפניי, נשמעו חקירות המצהירים מטעם הצדדים, התובע 1 והנתבע.

לבסוף קבעו הצדדים, כי כל שינוי בהסכם יהא תקף רק אם נערך בכתב ונחתם על ידי שני הצדדים וכי בתום תקופת השכירות תערך על ידי הצדדים קריאה משותפת של מוני החשמל והמים ויערך פרוטוקול בו יציינו תוצאות קריאת המונים, ואלו יהוו בסיס להיתחשבנות בין הצדדים.

ניתוח ראייתי - האם הוכח ע"י התובעים כי הנתבע הפר את הסכם השכירות? הצדדים אינם חלוקים על היותו של ההסכם תקף ומחייב.

מכתב הדרישה לפינוי נשלח אליו רק כחודשיים לאחר תום תקופת ההסכם בכתב, ובמסגרתו הפנו התובעים להוראות ההסכם, אותו כאמור ראו שני הצדדים כבר תוקף ומחייב, במועד שנשלח.

...

לפיכך, אני קובעת כי יש לחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם, בסך של 20,000 ₪ בגין הפרת הסכם השכירות בכך שלא העמיד ערב לחיוביו לפי ההסכם, לאור הוראות סעיפים 15, 17 ו – 18 לההסכם.

סוף דבר: לאור כל המקובץ לעיל, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים, בגין אי העמדת ערב לפי סעיפים 15, 17 ו – 18 להסכם, פיצוי ע"ס 20,000 ₪, ובגין אי פינוי הנכס מכל חפץ בהתאם להוראות ההסכם לפי סעיף 16 להסכם, פיצוי ע"ס 20,000 ₪.

סה"כ, ישלם הנתבע לתובעים פיצוי בסך כולל של 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל.

אין מחלוקת בין הצדדים, שהנתבע שכר את הדירה לתקופה של ארבע שנים, החל מיום 20.8.15 ועד ליום 31.7.19, כאשר בגין שנת השכירות הראשונה נערך חוזה השכירות הראשון, לאחר מכן הוארכה תקופת השכירות בעל- פה למשך שנתיים נוספות עד לעריכת חוזה השכירות השני בכתב, בגין שנת השכירות האחרונה.

מכאן עולה כי במקרה שלפנינו, הצדדים חלוקים על פרשנות כתב הערבות.

נוסח כתב הערבות שבחוזה השכירות הראשון הנו כדלקמן: "אני אלון סיידא.....ערב בזה להתחייבויות השוכרים הכלולים בחוזה שכירות זה, כולל בכל תקופת הארכה". סעיף 13 לחוזה השכירות הראשון קובע כדלקמן: "בכפוף שהשוכרים עמדו בכל התחייבויותיהם לפי חוזה שכירות זה, ומשכיר מחליט להשכיר את המושכר לתקופה נוספת לאחר תום תקופת השכירות, יהיו לשוכרים אופציה להאריך את חוזה השכירות לתקופה נוספת של שנה החל מ- 20/8/16 ועד 19/7/17 באותם תנאים למעט גובה דמי השכירות שסוכמו בין הצדדים. השוכרים יודיעו לב"כ המשכיר בכתב על רצונם להאריך את תקופת השכירות וזאת לא יאוחר מיום 1/5/16." (ההדגשה שלי א.ה).

...

לא מצאתי לפסק לתובע שכנגד כל סכום בגין רכיב נזק זה, שעה שאין חולק כי בשל בעיית הרטיבות ופריצת הביוב בדירה, הצדדים הגיעו להסכמה על הפחתת דמי השכירות החודשיים לסך של 2,500 ₪ בשנים 2016-2018, במהלכן התגלו בעיות הרטיבות והביוב, דבר שיש בו לדעתי לפצות גם על עוגמת הנפש שנגרמה לנתבע בגין גילויי הרטיבות ופריצת הביוב הנ"ל. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה העיקרית, באופן חלקי, ומחייבת את הנתבע 1 לשלם לתובע סך של 112,450 ₪, בצירוף הוצאות משפט בסך של 2,762 ₪ בגין האגרה ששולמה ושכ"ט עו"ד בסך של 14,400 ₪.

אני מורה על דחיית התביעה כנגד הנתבע 2 ומחייבת את התובע לשלם לנתבע 2 שכ"ט עו"ד בסך של 6000 ₪.

בנוסף, אני מקבלת את התביעה שכנגד, באופן חלקי, ומחייבת את הנתבע שכנגד לשלם לתובע שכנגד סך של 25,000 ₪, בצירוף הוצאות משפט בסך של 4000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪.

בכתב התביעה שכנגד נטען שעל הנתבעת שכנגד (התובעת) לשפות את התובעת שכנגד (הנתבעת) בגין תשלומי ארנונה ששילמה תחת מחאה בגין תקופה שלאחר תום הסכם השכירות, מאפריל 2020 ואילך, בסך של 22,556 ש"ח (משוערך), ולפני שרישום המחזיקים במושכר התעדכן בספרי הערייה.

עם זאת, ואף בהנחה שפרק זמן של ארבעה חודשים הוא פרשנות מיטיבה קמעה עם התובעת, אני סבור שיש הצדקה לאמצה לנוכח אומד דעת הצדדים כפי שהוא מתבטא בהסכם, כמו גם לנוכח היתנהלותה הבעייתית של הנתבעת שגררה את התובעת לחוסר ודאות משך תקופה ארוכה, אחרה בתשלום, ואף לא שילמה את הפרישי ההצמדה עבור שנת 2019 שאינם שנויים במחלוקת.

בסעיף (ה) לערבות מיום 31.10.2016 נכתב: "ערבות זו תשמש בטוחה מתמדת וחוזרת ותישאר בתוקף למרות כל הסדר תשלומים שייעשה עם השוכר ותחייב אותנו ואת חליפינו החוקיים עד לפרעון מלא ומוחלט של כל החוב/ות המגיעים ו/או שיגיעו לכם מעת השוכר". נוסח זה, כמו גם נסוחם הרחב של סעיפים (א) ו-(ב) לכתב הערבות מעידים על כוונה להחילה על תקופת ההסכם, על תקופת אופציה, וממילא על תקופות מאוחרות לכך.

...

לכן דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה.

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת סך של 104,607 ש"ח. התביעה שכנגד נדחית במלואה.