מחלוקת על דמי חכירה שנתיים

עולה מנספח ג 1 לסיכומי הנתבעים, כי צד ג' לא שילם את הסך של 82,350 $ במועד שנקבע בפסק הבוררות, ועל כן ניפתח תיק הוצל"פ לבצוע פסק הדין, ובמסגרת זו הגיעו הצדדים להסכם לפיו לסילוק המחלוקת ישלם צד ג' לנתבעת 1 באמצעות ב"כ סך של 82,350 $ במספר תשלומים חלקם דחויים, כאשר החלק הארי של הסכום (64,000$) ישולם במעמד החתימה על ההסכם, ועם ביצוע מלוא התשלומים בפועל ייסגר תיק ההוצל"פ. הזוכה (הנתבעת 1) מתחייבת לחתום על כל מיסמך לשם העברת הבעלות בדירה נשוא המחלוקת על שם החייב (עבד).

שנית, בהיתחשב בקביעה דלעיל, לפיה חלה חובה חוזית על צד ג' להשיב לנתבעים כל סכום ששולם על ידם בנוגע לדמי החכירה השנתיים למינהל בגין הנכס, וזאת החל ממועד ביצוע מלוא התשלום בסך 82,350 $ ע"י צד ג' (לכל המאוחר 01/2006), הרי שגם אם נניח לטובת צד ג', כי שילם חובות של הנתבעים למינהל ו/או לרשות המקומית, המשויכים לנכס שבמחלוקת, הרי שממילא היה עליו לעשות כן, בהיתחשב באמור לעיל.

...

כבר אציין כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה מאחר ואינם מתגוררים בקומה ב' של הנכס משנת 1998, לא מוטלת עליהם חובה על פי דין לשלם את דמי החכירה למינהל.

שקלול הנתונים דלעיל, מוביל אותי למסקנה לפיה יש לקבל את הודעת צד ג' בחלקה ולחייב את צד ג' להשיב לנתבעים סך של 6,000 ₪.

באשר לטענת הקיזוז שהעלה צד ג', הגעתי למסקנה כי טענה זו אינה מבוססת דיה.

סיכום: אשר על כן, אני מקבל את הודעת צד ג', בחלקה, ומחייב את צד ג' לשלם לנתבעים את הסך 6,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלום החוב על ידי הנתבעים לתובע.

לבסוף נעיר, כי אף אין מחלוקת על כך שמדובר בדמי חכירה שנתיים בסכום נמוך מאד, אם לא סמלי, בסך של כ-500 ₪ בלבד לכל נחלה עבור כל שנה שלמה (כ-40 ₪ בחודש!) (על-פי נתוני הסכם המשבצת משנת 2006).

...

לפיכך משלא הוכח בראיות כנדרש, כי אמנם נפלה טעות כלשהי בדף מצב החשבון, הרי שדין טענה זו, שלא הוכחה, להידחות.

סיכום ותוצאה מכל הטעמים שעליהם עמדנו, דין התביעה להתקבל.

התוצאה היא אפוא, שעל הנתבעת לשלם את מלוא סכום החוב משוערך ליום מתן פסק הדין בתוספת הסכום שבו חויבה לשלם עבור שכר-טרחת עורך-דין והוצאות המשפט של התובעת.

חזרתה של המשיבה מכל הטענות האחרות נאמרה במפורש בדיון ביום 10.8.20: "כב' הש' ד"ר רניאל: כן הוגשו כאן חוות דעת מטעם הצדדים ואני רוצה לדעת האם יש שאלות נוספות שבמחלוקת מלבד דמי החכירה האבודים.

שומת פהים מחול על פי דברי השמאי מח'ול בחוות דעתו, השומה ערוכה לפי 6% משווי החלקה שנה אחר שנה בשל כך שבית המשפט העליון הכריע הלכה למעשה בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש יעקב הייטנר (ניתן 4.7.12) (להלן: פסק דין הייטנר), שדמי החכירה השנתיים נגזרים לפי 6% משווי הקרקע מתחילת שנות ה-80'.

בע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל נקבע כי הילכת הייטנר מתקיימת כאשר אין ראיות על דמי השכירות הקונקרטיים במקרקעין (לפי מקרקעין דומים), למשל כאשר יש פער בין השמוש הפוטנציאלי לבין השמוש בפועל.

...

אני דוחה את שומתו של השמאי יעקב לפיד, שאינה מתבססת על הדין הנוהג במדינת ישראל על פי פסקי הדין, כולל פסקי הדין בעניין אסמעאיל, אלא על הפרשנות שהונחה השמאי לפעול על פיה על ידי הנתבעת, שאינה הפרשנות הנכונה.

בנוסף, אני דוחה את שומתו משום שאינה מתבססת על מסד נתונים ראוי, אלא כפי שפורט לעיל, על רשימה בלתי רלוונטית שקיבל מהשמאי הממשלתי, תוך התעלמות מדמי השכירות שגובה רמ"י. לעומת זאת אני מקבל את עדותו, שגם כאשר השימושים של הפולש הם לחקלאות, רמ"י דורשת דמי שימוש ראויים של 6%.

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 1,146,537 ₪ ועוד אגרת התביעה, החלק ששולם על ידי התובעים בשכר טרחת השמאית אלזנר ועוד 93,600 ₪ ש"ר טרחת עו"ד על פי תקנה 153 לפי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) והעבודה שהושקעה.

האגודה טוענת כי הסכם המשבצת הנו הסכם מתחדש, הגם שלא נחתם מחדש בתקופה האחרונה בעקבות בעיות טכניות ומחלוקות כלל ארציות בין רמ"י לארגוני ההתיישבות, כאשר למרות מחלוקות אלו, משולמים על ידה דמי חכירה שנתיים לרמ"י. האגודה טוענת כי למרות תקופת החכירה הקצרה אשר נכתבה בחוזה המשבצת, מדובר בהסכם שמהות הזכות המוענקת לאגודה על פיו טומנת בחובה היתקשרות ארוכת טווח.

...

בנסיבות אלו, סבורני כי הימנעות האגודה מצירוף רמ"י להליך או הבאת התייחסות כלשהי מצידה לסוגיית טיב הזכויות בשטחי ההפקעה, מהווה הימנעות מהבאת ראייה לטובתה, ומשכך - נזקפת לחובת האגודה בהתאם לחזקה העובדתית לפיה אילו צורפה ראייה זו היה בה כדי לפגום בגרסתה (רע"א 9037/07 מכון אלטה נ' גבאי, בפס' 9 להחלטת השופט דנציגר (8.1.2008); ע"א 8151/98 שטרנברג נ' ד"ר צ'צ'יק, פ"ד נו(1) 539, 549 (2001)).

מסקנתי היא אפוא כי על אף שהיה ביכולתה של האגודה להסביר בקלות רבה יחסית נושא זה המהווה אלמנט בסיסי בתובענתה, נמנעה האגודה מלעשות כן, ובכך נפגמה למעשה יכולתה להתבסס על מסמכים הכוללים מספרי חלקות וגושים שונים כמתייחסים לשטחי ההפקעה.

סוף דבר אשר על כן, התובענה נדחית בזאת.

המבקשת תשלם את הוצאות המשיבה וכן שכר טרחת עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

הוריהם של יאיר וחיים היו הבעלים של מקרקעין בהוד השרון (גוש 6456 חלקה 201) בשטח של 3,172 מ"ר (להלן: המקרקעין) ובשנת 1964 הם החכירו חלק מהמקרקעין (1,968 מ"ר) לחברת הדלק פז (להלן: פז) לתקופה של שלושים שנה בתמורה לדמי חכירה שנתיים ועל המקרקעין הוקמה תחנת תידלוק, מבנה לשטיפת כלי רכב וצמיגייה (פנצ'רייה בלע"ז).

לאור חשיבות ההסכם ומאחר שעילת התביעה מבוססת עליו והצדדים חלוקים על פרשנותו, ההסכם יובא במלואו להלן: לאחר פטירתו של יאיר, פנה התובע ליורשיו ובקש שהם יפרעו את חובו של אביהם אליו בהתאם להסכם.

השאלה השנייה שיש להכריע בה היא כיצד יחושב גובה החוב? אין מחלוקת שדמי החכירה שהיו מגיעים לתובע ושולמו במהלך השנים ליאיר, כלולים בחוב על פי ההסכם, שהרי בסעיף 4 להסכם צוין במפורש "חלקו היחסי של חיים בדמי החכירה ששלמה פז ליאיר בדמי שכירות כלשהם". השאלה היא מה כוונת המילים "ובזכויות שימוש אחרות בחלקות המשנה הנ"ל". על פי ההסכם הדיוני, "החוב אינו כולל הכנסות מפנצ'ריה, תחנת שטיפה או כל הכנסה אחרת שאינה מתפעול של תחנת הדלק ודמי חכירה". יש לבחון האם דמי ההפעלה שקבל יאיר מפז וכן דמי ההשהיה הם חלק מהחוב או שמדובר בכספים שהיוו שכר עבודה של יאיר בתחנה או פרי של זכות הקמעונאות על פי הסכם הקמעונאות שהוענקה לו עוד בחיי הוריו והם לא כלולים כלל בעזבון הורי האחים.

...

בנוסף, פרשנות נכונה והוגנת של ההסכם צריכה להביא למסקנה שהחוב לא יכלול ריבית שהרי אחרת, הדבר היה נקבע במפורש בהסכם, במיוחד שעה שמדובר בחוב שהצטבר במשך עשרות שנים, משנת 1982 ואילך.

ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה על אופן ביצוע התחשיב, שבשלב זה יבוצע עד ליום 1.7.19, אני ממנה בזאת את רואה החשבון יניב בוכניק ממשרד בר לב ושות', כמומחה מטעם בית המשפט לצורך חישוב החוב ושני הצדדים יישאו בשכר טרחתו בחלקים שווים.

סיכומו של דבר: מועד פירעון החוב יגיע כשתתאפשר בנייה חדשה במקרקעין על פי תוכנית מאושרת כדין.