מחלוקת לגבי מספר קומות בבניית מרכז מסחרי

רקע עובדתי רויטמן התקשרו ביום 20.3.2007 עם "גינדי" בהסכם לרכישת דירה מס' 2 (בהתאם לתשריט המכר) בקומה 5 (קומה זמנית 2 על פי תוכנית המכר)בפרויקט "מגדל G" –"מגדל השופטים" (להלן: "ההסכם / דירת רויטמן" בהתאמה) שניבנה ע"י "גינדי" בשד' שאול המלך 1 בתל אביב, הידוע גם כגוש 6111חלקות 199,200,524,687,711-713( להלן: "הפרויקט").

לטענתה, אין ממש בטענת התובעים למצגים שניתנו להם במסגרת הסכמי המכר, שגובה המרכז המסחרי הצמוד לפרויקט לא יעלה על קומת הביניים ודין טענת התובעים בעיניין זה להדחות, גם לאור סעיף 33.1 להסכם המכר, אשר זו לשונו: "מוסכם בזה במפורש, כי הסכם זה בא לקבוע ולהסדיר סופית את היחסים שבין הצדדים וכי תנאי הסכם זה משקפים באופן בלעדי את המותנה והמוסכם בין הצדדים במלואו, וכי המוכר לא יהיה קשור בכל מו,מ שקדם לחתימתו או שהתקיים בד בבד עם חתימתו ובכל היתקשרות, הבטחות, בקשה לרכישת דירה, פרסומים, הצהרות, סידורים, מצגים, הסכמים, השפעות או התחייבויות בע"פ או בכתב, שאינן נכללות בהסכם זה ושנעשו אם בכלל, לפני חתימתו, או שהיו תנאי לחתימתו של הסכם זה... המוכר יחויב אך ורק על פי הסכם זה". על פי הנטען, היות וטרם ניתן היתר בניה לפרויקט ביום החתימה על הסכמי המכר, התוכניות אינן סופיות והפרויקט כולו נתון לשינויים, דבר שהיה ידוע לתובעים.

אין מחלוקת כי ביום 20.3.2007 התקשרו תובעים 1-2 עם הנתבעת בהסכם לרכישת דירה מס' 2 בקומה 5.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים 1-2,הזוג רויטמן, סך של 94,160 ₪+מע"מ+ 18,273 ₪ (הכוללים את רכיב המע"מ).

הנתבעת תשלם לתובע 3, מר מסיקה, סך של 158,482 ₪+מע"מ+ 12,500 ₪.

בין הצדדים יש מחלוקות לגבי מסכת האירועים העומדת במוקד עניינן של התביעות שלפניי.

הנכס היה מורכב בתקופה הרלוואנטית לענייננו מגג של חניון ביניין הנמצא ברחוב שלום עליכם בירושלים; מאחוזי בניה המאפשרים לבנות על הגג מרכז מסחרי בשטח של כ- 440 מ"ר; וכן מ-12 מקומות חניה בתוך החניון.

ובאשר לפוטנציאל הכלכלי הטמון בנכס, במבוא להסכם נרשמו דבריו של אלמוג כי "ביכולתו לגרום לקבלת רשיונות לתוספת קומות על המבנה המסחרי הודות לקשריו ולהבטחות שקבל מבעל סמכות ברשויות"; כי אלמוג מסר לקבוצת כהן ש"נערכו על ידו בדיקות הנדסיות המאפשרות את תוספות הבניה ע"י חזוק של מספר עמודים בקומת החניון ועליהם ניתן גם תוספת בנית דירות לכשיאושרו בעתיד, וזאת ללא היתנגדות הדיירים"; וכי "כל התוכניות של המבנה המסחרי מאושרות ע"י הרשויות ולא מחייבות כל תשלום כולל של אגרות וכי ניתן להתחיל בבניה ללא כל עיכובים". עולה מכך, שבצד ציון החוב של ברייטלינג לבנק, ניתן ללמוד מהמבוא להסכם שהצדדים העריכו כי לנכס יש פוטנציאל כלכלי של ממש.

...

מנגד, ומהטעמים אותם פירטתי, החלטתי לדחות את התביעה שכנגד.

אני מחליט אפוא לחייב את אלמוג לשלם לנתבעים שכנגד 2-4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 100,000 ₪.

במצב דברים זה, ולנוכח העובדה שזיכיתי את לביא בהוצאות משפט בעניין התביעה העיקרית, אני מחליט לחייב את אלמוג לשלם ללביא את הוצאות ושכ"ט עו"ד בגין התביעה שכנגד בסכום כולל של 50,000 ₪.

מדובר בעסקת קומבינאציה לבניית פרוייקט במיגרש 146 בגוש 5211 חלקה 10 בבית שמש, עסקה הכוללת בניית בית מגורים ומרכז מסחרי ומשרדים חדש בן 9 קומות הכולל 36 יחידות מגורים, קומת מסחר בהקף 690 מ"ר, משרדים ומתקנים נוספים.

295,000 ₪ ניתנו ביום 21.5.15 בהמחאות דחויות למשרד עו"ד דורון אריאל ושות' כאשר לשיטת המשיבה סך של 150,000 ₪ מתוך הסך של 295,000 ₪ הופחתו מתוך התמורה בעיסקה ולשיטת המפרקים לא צריך לזקוף דבר על חשבון העסקה בשל תשלום זה. יוער כי התשלום בסך 150,000 ₪ שנוי במחלוקת ולאור החלטה שניתנה, נושא תשלום זה הוחרג מהדיון לגבי החלק הארי של התמורה וככול שיהיה צורך ידון בנפרד.

שמו של הנאמן, עו"ד אביחי ורדי הוזכר ב "הואיל" השלישי, שם הצדדים הגדירו אותו "כנאמן המוכר". סע' 4(א) להסכם קבע כי החברה מתחייבת להמציא את הודעת הנאמן לבית המשפט בדבר ההסכם עד ליום 1.3.15, נושא שהוגדר בהסכם כ – "הודעת הנאמן". סעיף התמורה, סע' 7 אשר במסגרתו פורט כיצד תשולם התמורה, קבע כי סכום של 1,300,000 ₪ יופקד עם החתימה על ההסכם בידיו הנאמנות של עו"ד ירון יטיב שהוגדר בהסכם "נאמן הקונה". הוגדר כי סכום זה לא ישוחרר אלא לנאמן המוכר, כלומר לעו"ד אביחי ורדי בהתקיים מספר תנאים מצטברים.

...

מאידך שוכנעתי בטענות המפרקים בכול הנוגע לשאלת אופן התשלום, נושא שאינו נוגע לשורשו של ההסכם אלא לשאלה האם המשיבה שילמה את תמורת ההסכם לגורם הנכון, לחברה ולא לזוארץ ומה ההפרש שניתן לקבוע לגביו שלא שולם לחברה.

לפיכך, מסקנתי הינה שיש לחייב את המשיבה לטובת המפרקים המבקשים, בסך שפורט כהפרש הכספי שלא שולם על חשבון תמורת העסקה, (ראו סע' 8 לעיל,) סך של 1,990,863 ₪.

בנוסף, המשיבה תשלם הוצאות המפרקים בסך 40,000 ₪ וכן הוצאות הכונ"ר בסך של 10,000 ₪.

האם התוכנית החלה על המקרקעין מאפשרת את הוספת הקומות כמבוקש? עיקר המחלוקת בעניינינו נסובה סביב הוראות סעיף 4.5 לתוכנית שעניינו "מרכז מסחרי ומגורים ג". תחת סעיף זה בתוכנית, מופיעה טבלה בעלת שלוש עמודות (להלן: "הטבלה"), כשבעמודה הראשונה - מופיעה הכותרת "נושא" ובה קיימת היתייחסות לנושאים שעולים בעת יישום התוכנית באיזור האמור, כגון: שטח בניה מקסימלי, צפיפות מגורים מקסימלית, חנייה, קוי ביניין וכו'; העמודה השנייה בטבלה - נושאת כותרת "הוראות" ושם מופיע הסבר קצר או הפניות מסוימות לנספחים המרחיבים על הנושא; והעמודה השלישית - נושאת כותרת "הערות" המוסיפות על ההסבר הקיים והמפנות גם הן לנספחים שונים.

מעיון בהיתר הבניה שנתנה העותרת בעיניין אנילוביץ' (נספח 12 לעתירה) עולה כי התבקשה במקרה זה תוספת בניה של 2.5 קומות וכי - "בניית הקומות החדשות בקוו בנין צידי מערבי - 0, לפי הבניין הקיים, והכל עפ"י תמ"א 38". רוצה לומר, שמההיתר עולה כי הנסיבות בעיניין אנילוביץ' דומות לנסיבות המקרה שבפנינו (מבחינת מספר הקומות על גבי קומות קיימות), וניתן אף להבחין כי העותרת התירה את בניית התוספת "לפי הבניין הקיים", ביטוי המקביל לצמד המילים המופיעות בסעיף 6 לתוכנית ("לפי המבנה"), ואשר לגביהן חלוקים הצדדים.

...

לא זאת אף זו - אף אם נראה בסעיף 15 לתמ"א 38 כמתייחס באופן כללי למרווחים בין מבנים (ולאו דווקא למרווחים בין מבנים שהורחבו), אזי שהסעיף מאפשר חריגה מהמרווחים המינימליים הקבועים בו, באישור מהנדס הוועדה ואף מאפשר בניה בקו בניין 0 (אפס) אם "לא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים". היות ואין מניעה מטעם תכנוני או אדריכלי במקרה בו עסקינן (והעותרת לא הוכיחה מניעה שכזו) – קיים שיקול דעת למהנדס הוועדה לאשר את הבנייה המבוקשת, וזה אף תומך במסקנה כי הפרשנות של המשיבה 1 את התוכנית לא סותרת את הוראות תמ"א 38.

נוכח האמור הגעתי למסקנה כי אין בהוראות תמ"א 38 כדי לשלול את עמדת המשיבה 1 לגבי הפרשנות של התוכנית וההוראות של תמ"א 38 אינן שוללות את האפשרות להיעתר לבקשת היתר הבנייה במקרה הנוכחי.

סיכום – אשר על כן, לאור האמור מעלה במצטבר, העתירה נדחית – והכל בנסיבות הקונקרטיות של הנתונים במקרה זה. נוכח מהות המחלוקת, לא מצאתי לעשות צו להוצאות לטובת המשיבה 1.

במהלך שנת 1991 רכשה חברת סופר חורי חלקת מקרקעין בנתיבות, שלימים בנתה עליה מרכז מסחרי בן שתי קומות.

בקשה לסילוק על הסף מטעם הנתבעת 1 – אופק שלי בנייה ופיתוח בע"מ בבקשתה לסילוק על הסף טוענת אופק שלי, כי יש להורות על דחיית התביעה על הסף ממספר נימוקים: העדר עילה או העדר יריבות : לטענת אופק שלי, המשיב מבקש לחייב את אופק שלי בתשלום אישי עבורו, בגין נזקים לכאוריים שנגרמו לחברת סופר חורי כתוצאה מהסכם המכר שנכרת בשנת 2014 בין הצדדים.

העובדות במקרה שבעניינו עונות באופן מוחלט לארבעת המבחנים שנקבעו בפסיקת ובספרות ומהוות השתק עילה, המונע מהמשיב הגשת תביעתו זו. שימוש לרעה בהליכי משפט: המשיב הוא תובע סדרתי, שתבע הן צדדים אחרים והן את אופק שלי עצמה במספר תביעות קודמות ונפרדות.

. הליכים נוספים שנוהלו בין הצדדים: עוד בטרם אכנס לגופן של טענות הצדדים, ראוי להזכיר, כי בין הצדדים ובעניין שבמחלוקת בהליך שלפניי התנהלו הליכים רבים טרם הגשת התביעה שלפניי.

...

אין חולק, כי לו היתה מוגשת התביעה על ידי החברה, היתה התביעה נדחית מחמת התיישנות, שכן מדובר בעסקאות שהאחרונה שבהן בשנת 2014, למעלה משבע שנים עובר להגשת התביעה.

סוף דבר, חורי לא הצביע על עילת תביעה אישית אשר ראויה להתברר, שעה שעסקינן בתביעה שהיא בראש ובראשונה עילת תביעה של חברה ושבקשה להגשת תביעה נגזרת בעניינה נדחתה.

לאור האמור, התביעה נדחית.