מחלוקת לגבי גובה השבחה במגרשים בין בעלי הקרקע

בעלי המקרקעין הוציאו היתר בניה על המיגרש וטיפלו בהליך היטל השבחה עד להכרעת שמאי מכריע.

ברובד השני, ככל שהשווי הרלוואנטי הוא שווי השוק, הצדדים נחלקו לגבי שיטת השמאות המתאימה להערכת שווי הקרקע (שיטת ההשוואה או שיטת החילוץ).

בסעיף ניתן למצוא שתי חלופות להערכת שווי הקרקע: הראשונה היא שווי השוק (מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון) והשניה היא גובה התמורה המוסכמת במקרה הקונקרטי.

...

מסקנה זו מקובלת עליי.

בהתחשב במכלול הראיות והנסיבות, אני סבור כי לא ניתן לאמץ את השורה התחתונה בחוות דעת השמאי בוחניק מטעם המשיב, ויש להעריך את שווי המקרקעין שמכרו חנין לקבלן ב-1.9 מליון ₪.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, אני סבור כי המקרה שלפנינו אינו מצדיק הטלת קנס גירעון ויש להורות על ביטולו, וזאת אף מבלי להידרש לפגיעה בזכות הטיעון של חנין.

לפני תביעה ותביעה שכנגד אשר במרכזן הסכם מכר מקרקעין לגבי נכס בבת ים. רקע עובדתי כללי ביום 2.8.2017 נחתם הסכם לפיו הנתבעים מוכרים לתובעים זכויות (במושאע) בנכס המוכר כ"מיגרש 6" ומהוה חלק מחלקות 101 ו-102 בגוש 5026 (בהתאם: "הסכם המכר" או "ההסכם"; "הנכס" או "מיגרש 6").

בין התשובות שניתנו: קיומה של בעיה טכנית; מחלוקות בין הערייה לבין הנתבעים לגבי גובה היטל ההשבחה; עיכוב בשל פגרה וחגים; ועוד.

הערה וסיום לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תיקשורת בע"מ (18.11.2018); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן בע"מ ((2.9.2018; רע"א 1491/16 פלוני נ' פלוני (14.4.2016); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)), ובכלל האמור הטענה שעלתה במהלך החקירות כי התובעים יצרו קושי בכך שבקשו את השומה הנוספת והפכו אותה לבלתי ניתנת לשינוי (שומה כאמור לא הוצגה, לא הובהר כיצד התובעים יכולים לקבל שומה אף שאינם רשומים כבעלים, והטענה גם לא אותרה בכתבי הטענות הגודרים את חזית המחלוקת); העידר עדות בעלי הדין הישירים עצמם (הן התובעים והן הנתבעים), משאלה לא היו הדמויות המרכזיות בהשתלשלות העניינים; העברת תשלום לעירייה לפני רישום בפועל של הערת האזהרה לזכות התובעים; הסיכום לגבי סדר ואופן ביצוע תשלום לעירייה למול קבלת אישור ערייה ופרשנות סע' 6.1.2 להסכם המכר; טענת אשם תורם המופנית כלפי התובעים (והרלוונטיות שלה בהנתן הסעדים שנתבעו); ועוד.

...

מנגד, לנוכח הדיון לאורכו של פסק דין זה, לא מצאתי ממש בתביעה שכנגד, בטענות המועלות כנגד התובעים ובדרישת הנתבעים (כתובעים שכנגד) כי התובעים ישלמו להם פיצוי מוסכם בגין הפרה.

התביעה מתקבלת במובן זה שהתובעים זכאים לאכיפת ההסכם ורישום הזכויות בנכס על שמם וכן זכאים לפיצוי החוזי המוסכם (בגובה הנקוב בכתב התביעה, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מאותה עת ועד לתשלום בפועל).

התביעה שכנגד נדחית.

יוזכר כי שמאי מכריע ממונה בהליכים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק כמומחה להכרעה לגבי גובה החיוב בהיטל השבחה בצורה מקצועית, ניטרלית ואובייקטיבית (לסקירת המסגרת הנורמאטיבית ראו בר"מ 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון, פס' 37-34 (פורסם בנבו2015).

בנייה ללא היתר ומשמעותה לעניין היטל השבחה הבסיס הרעיוני להטלת היטל השבחה בפתח הדברים אדגיש כי הבסיס הרעיוני העומד בבסיס היטל ההשבחה הנו רעיון של צדק חברתי, צדק חלוקתי, כשהרשות הציבורית השקיע בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך התעשר בעל המקרקעין (ראו לעניין זה, בין רבים: ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה תל-אביב - יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999); דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, ירושלים, פס' 9-8 לדברי כב' המשנה לנשיא השופט מישאל חשין (פורסם בנבו, 2002).

בתוספת השלישית לחוק נקבע כי חישוב השומה ייעשה לפי עליית ערכו של המקרקעין בשוק החופשי: "4(7) השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי הענין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.". בבר"מ 6707/15 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקווה נ' נהור בע"מ (פורסם בנבו, 2016, להלן: עניין נהור), נדון מקרה בו נעשה שימוש בקרקע חקלאית כחניון ומוסך לאוטובוסים של חברת דן. התכנית המשביחה ערכה איחוד קרקעות חקלאיות והקצתה בתמורה מגרשים לבנייה.

נקבע לעניין זה: "עמדתנו היא, כי במישור העקרוני וככלל אין מקום להיתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה, וזאת מבלי שנביע דיעה על אפשרות חריגה שבחריגה ונדירה ביותר של מתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין זה." בעיניין נקר, נדונה השאלה מהם הכללים החלים על החיוב בהיטל השבחה בגין בניה שבוצעה מלכתחילה באופן בלתי חוקי, אך "הוכשרה" בהמשך על-פי תכנית משביחה.

ועדת הערר קיבלה עמדה זו וקבעה "אין חולק בפנינו כי השמאית המכריעה נהגה כדין עת היתעלמה מהבניה הבלתי חוקית בנכס במסגרת הערכת שוויו במצב קודם... אכן במסגרת בחינת ההשבחה שנובעת מתכונית, אין מקום להביא בחשבון בניה בלתי חוקית שנעשתה במקרקעין... על עיקרון זה, כאמור, אין חולק בפנינו, אלא שהמחלוקת היא על יישומו של העיקרון. איננו שותפים לאבחנה שמבקשת הוועדה המקומית לערוך בהקשר זה בין המצב הקודם לבין המצב החדש." (עמ' 10-11 להחלטה, צורף כנספח 1 לערעור).

...

לאחר קבלת התייחסותה של שמאית המכריעה, ביום 21.12.16 ניתנה החלטה משלימה של וועדת ערר במסגרתה הערר נדחה על כל טענותיו לאור העובדה כי לא נפל פגם בשומה המכרעת.

כפועל יוצא מטבעה והרכבה של הועדת הערר וסמכויותיה, ניתן להסיק כי "המטרה כי לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מתחייבת המסקנה כי יש לפרש בהרחבה את סמכויותיו של גוף זה" (ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, גופים מעין-שיפוטיים: שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, התשע"ו-2016, עמ' 379-380).

סוף דבר הערעור נדחה.

התובעת, חברה קבלנית פעלה מול הנתבעת להגשת הסכם לועדת ערר שנערך בינה ובין בעלי המגרשים לבין הנתבעת לצורך קביעת שיעור היטל ההשבחה.

אולם, ההליך אליו הפניתה הנתבעת הוא אותו הליך שהתבצע בין הצדדים – מחלוקות בין הצדדים שהתנהלו בפני וועדת ערר בנוגע לגובה השומה, ואשר הסתיים בועדת הערר בהסכם.

התובעת תדרש להוכיח, במסגרת תביעתה, כי אכן נגרם לה אישית, ולא לבעלי הקרקע, חיסרון כיס והיא ששילמה לתובעת את מלוא התשלומים שנדרשו במסגרת היטל ההשבחה, וקמה לה זכות השבה.

...

השלכות בקשת הסילוק – לו היתה מתקבלת: הנתבעת מודה כי לו היתה מוגשת תביעה כיום לבית המשפט לעניינים מנהליים או לוועדת הערר הרי שתביעות אלה, ככל הנראה, היו נדחות.

טענת היריבות: לעניין העדר היריבות שטענה הנתבעת – אני סבורה כי משעה שהנתבעת חתמה עם התובעת את הסכם הפשרה, כצד להסכם, שלחה לה את השומות לתשלום ואף גבתה ממנה כספים בפועל, לא ניתן לקבל את טענת הסילוק על הסף.

לאור כל האמור, דין הבקשה לסילוק על הסף בגין טענת חוסר סמכות עניינית להידחות.

בעקבות ההודעה הזאת, המחלוקת שנותרה היא רק בענין גובה פצויי ההפקעה, והמשיבות הגישו איפוא חוות דעת מטעמן, של שמאי המקרקעין אוהד דנוס.

במקרה כזה, לטענתו, השבחת הייעוד של השטח האחר היא חלק מזכויותיו, ויש לקבוע את גובה פצויי ההפקעה על פי זה. איני רואה מאי נפקא מינה לענייננו, בין מצב שבו שווי הקרקע שהופקעה עלה בעקבות שינוי הייעוד של הקרקע, לבין מצב שבו בעל הקרקע התעשר עוד יותר, עקב כך שהקרקע המופקעת נכנסה לאיחוד וחלוקה, והוא זכאי לקבל קרקע אחרת, בייעוד שערכו רב הרבה יותר משווי הקרקע שהייתה לו, ב"מצב הנכנס".

העיקרון החל באיחוד וחלוקה הוא עיקרון השויון היחסי, היינו, שכל בעל קרקע בתחומה של תכנית איחוד וחלוקה זכאי לקבל מיגרש חדש, ששוויו, ביחס לשוויין הכולל של הקרקעות המוקצות במסגרת האיחוד והחלוקה, הוא כפי היחס שבין שווי הקרקע שהייתה בבעלותו לפני התכנית, לבין שוויין של כלל הקרקעות בתחומה, שהוראות האיחוד והחלוקה הוחלו עליהן (דנה וזינגר, "דיני תיכנון ובניה", הוצאת נבו, התשע"ה-2015, כרך ב', בעמ' 1154).

...

אני סבור כי הלכה זו מחייבת בית משפט זה, ואני קובע, לפיכך, כי המבקש אינו זכאי לפיצוי בגין מס רכישה שיהיה עליו לשלם בגין רכישת נכס חלופי.

לענין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בקשר לתובענה זו, לא יהיה זה נכון להציג את הדברים כאילו המבקש זכה בסופו של דבר אך בסכום קטן מעבר לסכום שלא היה שנוי במחלוקת (400,000 ש"ח), ומשום כך אינו זכאי לפסיקת הוצאות, ואדרבה, יש אף לחייבו בהוצאותיהן של המשיבות.

אני מעמיד את שכר הטרחה שייפסק על שיעור של 18% מן הסכום הכולל שנפסק, בתוספת מע"מ. ס י כ ו ם לסיכום, אני מחייב את המשיבות לשלם למבקש את הסכומים כלהלן: פיצויי הפקעה בסך 480,000 ש"ח, בתוספת מע"מ, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 22/12/18 ועד התשלום בפועל.