מחלוקת בעלות על מקרקעין שנמכרו בשתי עסקאות סותרות

לפניי תביעה כספית על סך 320,000 ₪ וכן תביעה שכנגד על סך 50,000 ₪, שעניינן בעיסקה למכירת מקרקעין ברמת ישי.

לטענתם, המוכרת העלתה טענות עובדתיות סותרות בכך שמחד נטען שהפניה אל המועצה המקומית בבקשה לקבל את אישורה נעשתה באוגוסט 2016, למרות שלא הוצגה לכך כל אסמכתא, ומאידך אישר עו"ד מוזר בחקירתו הנגדית כי ביקש לראשונה מעו"ד פוירשטיין לגשת למשרדי המועצה המקומית כדי לקבל את האישור רק ביום 31.1.2017 וסבר שאין חובות והאשור יינתן מיד.

בעבור סכום זניח זה בחרה המוכרת להפר את היתחייבותה על פי הסכמי המכר ולעכב את רישום הבעלות במקרקעין על שמם של התובעים.

בין הצדדים היתה מחלוקת באם קיים צורך בהמצאת אישורי מיסים חדשים על מנת לרשום את הסכם השתוף, לאחר העברת הבעלות.

עו"ד שלומי אביטן העיד לגבי מחיר המקרקעין באותה עת [בעמ' 31 ש' 18-23 לפרוטוקול מיום 26.10.2020]: "ת. ... למדתי שלגברת שמיוצגת על ידך (המוכרת-הערה שלי מ.ג'.מ.) יש שני מגרשים, בעצה אחת עם הלקוח שלי, הצעתי לקבל אופציה ל 120 יום כאשר בימים אלו תיכננו למצוא רוכשים כשאנו נעביר להם את האופציות ועל הדרך נוכל לקבל איזה שהוא רווח מסוים. ההצעה המקורית זוכר אם זה הסכום שכתוב בתצהיר, זוכר שזה טיפס לשם, בהתחלה רצינו משהו באיזור 2.9-3, ידענו שהמגרשים האלו שוים יותר ורצינו אלמנט של רווח, תיכננו למכור באיזור ה 3.3..." מהעדויות הנ"ל אני לומדת כי התמורה בחוזים נקבעה על סמך השווי של המגרשים באותה העת, ללא קשר להסכם השתוף או עלות עריכתו.

...

התביעה שכנגד נדחית במלואה.

התביעה העיקרית נגד נתבע מס' 2 נדחית במלואה.

התובעים ישלמו לנתבע מס' 2 הוצאות משפט בסך כולל של 6,500 ₪.

הואיל והדירה הנמכרת נשוא השומה היא חלק מפרויקט שניבנה במסגרת עסקת קומבינאציה, שווי המכירה בעסקת הקומבינאציה היוה את הבסיס לייחוס עלויות הבניה לנכסי התמורה, שניבנו על יתרת קרקע הבעלים.

ביחס לבקשת הארכה להגשת ערר על ההחלטה בהשגה, טוען המשיב כי בעת הנוכחית תלויים ועומדים לפני הועדה שני עררים מאוחדים, בנוגע למכירת שתי חנויות שניבנו במסגרת פרויקט זה, והמבקש מציין כי מדובר באותן סוגיות השנויות במחלוקת (אם כי ללא תצהיר, והמשיב מלין על אי צירוף תצהיר).

בנוסף, טוען המשיב, כי בקשת המבקש להארכת המועד להגשת הערר כך שיוגש 30 ימים לאחר שיחליט בית המשפט העליון בעתירה, משמעה הלכה למעשה – כי ועדת הערר תידון בטענות המבקש לעניין קנס הגירעון, לאחר שאלה תידונה ותוכרענה בבג"ץ, כמעין "סיבוב שני", דבר שאינו יעיל מבחינה מערכתית דיונית ועלול ליצור הכרעות סותרות.

...

לאור כל האמור, אני דוחה את הבקשה להארכת המועד, על שני חלקיה.

החלטתי זו ניתנה בסמכותי כרשמת.

בעקבות אותו דיווח הוטלו על התובע חיובים בגין מס שבח, מס מכירה, קנס בגין אי דיווח במועד, קנס בגין אי תשלום, וכן ריביות בהצמדה בסך כולל של 450,000 ₪; לפי הנטען, הנתבע לא דאג ליידע את התובע, כי עבור התקבול שבמסגרת הסכם הפשרה יחולו מסים, וכן לא עידכן אותו כי הסכם הפשרה מהוה עסקת מכר מקרקעין על כל המשתמע מכך.

עוד נאמר בעיניין העלאת טענות סותרות בהליכים שונים בהקשר אחר כי: "ההסכמה לפני בית המשפט לקיומה של הצוואה ככשרה ללא עוררין איננה מתיישבת עם הסכמה והצהרה, בו-זמניים, כי המערערת תטען בהליך משפטי אחר את הפוכו של דבר...בית המשפט אינו צריך לתת גושפנקא לטיעונים סותרים כאמור. תקנת הציבור סולדת מן המניפולציה בהליכי משפט, בדרך של הסכמה שקרית או השגה שקרית, לפי העניין, שהרי שתי הגירסאות שהועלו על-ידי המערערת אינן יכולות לדור בכפיפה אחת". (ראו: ע"א 1393/92 נעמי קזצ'קוב הבל נ' ציפורה קזצ'קוב, פ''ד מח(4) 353, 360-361 (1994)).

אכן, בעל דין אינו רשאי לסטות מחזית המחלוקת, אולם טענתו של התובע מיתעלמת מן הכלל הבסיסי כי "המוציא מחברו עליו הראיה" (ראו: ע"א 2781/93 דעקה נ' בית חולים "כרמל", חיפה, פ"ד נג(4) 526 (1999)), קרי – על התובע להראות – ולא הנתבע –כי המסים בהם חויב מקורן בעיסקה שהנתבע ביצע עבורו.

סעיף 5 להסכם החליפין הנ"ל מתייחס לשאלת החיוב במס וקבוע כי: " שני הצדדים מסכימים בזאת ולפי הסכם זה ותנאי שכל צד ישא בכל המסים אשר יחולו על רישום החלק שקבל כמו מס שבח, רכישה, מכירה, היטל השבחה וכו, במידה ויהיו כאלה". על פי הרישום בפנקס רישום המקרקעין, הערת האזהרה בעיניין הסכם החליפין, היא אשר גררה שרשרת של חיובים במס אשר לא שולם במועד ובעקבות כך הוטל שיעבוד על המקרקעין בהתאם להוראות החוק.

התובע הגיש את ההשגה כשכבר זמן רב הוא אינו מיוצג על ידי הנתבע, רק ביום 13.04.2015, ואך ורק על שומה מס' 109061549 (אשר הנה על הסכום הגבוה יותר, שווי מכירה 133,680 ₪, ולא ברור אם זו אכן מתייחסת להסכם הפשרה שבמחלוקת) וזו נדחתה על ידי אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין ביום 02.07.2015, משהוגשה לאחר שחלפו 60 ימים מיום הוצאתה, ובהתאם לחוק.

...

הנה כי כן, ומכל המקובץ לעיל, לא ניתן לקבוע קיומו של קשר סיבתי בין דרישתו של התובע (למשל בסעיף 99 לסיכומיו) לפיצוי בסך של 415,360 ₪, לבין התרשלותו, אשר לא הוכחה, של הנתבע.

בגלל זלזולו של התובע ואי עמידתו במועדים, שאלה משפטית קרדינלית זו לא עמדה למבחן בית-המשפט המומחה בענייני מס. משלא מצאתי לקבוע בבירור, בהיעדר נתונים, ובהיעדר טיעון בהקשר זה, כי הסכם הפשרה אז היווה ברמה גבוהה של וודאות "מכירה", בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, שוכנעתי כי קיים קושי של ממש לומר כי הנתבע התרשל.

אשר על כן, נוכח כל המפורט לעיל דין התביעה להידחות.

בהסתמך על כך נחתמה עסקה ב' (עמ' 56 לפרו' שו' 1-8); הוא יודע שתמורת עסקה ב' שולמה על ידי סעיד (עמ' 55 לפרו' שו' 18-19); לאחר כריתת עסקה ב', בתאריך 6.6.2005, הוא רשם הערת אזהרה על המקרקעין לטובתו של סעיד (עמ' 57 לפרו' שו' 12); באשר לעסקה ג': כאמור אין מחלוקת בין נאדר לסעיד, כי עסקה ג' שבין נאדר לסעיד למכירת המקרקעין מזויפת.

השנייה – עריכת עסקה ג' ביום 3.6.2007 (שאין מחלוקת, גם לדידו של עו"ד שכיב (כמתואר בסעיף 35 לעיל), כי היא מזויפת) בין נאדר לבין סעיד, בה לכאורה מוכר נאדר את הזכויות במקרקעין שקנה במסגרת עסקה א', לסעיד; ודוק – תצהיר ביטול המכירה הוגש למיסוי מקרקעין כ-10 ימים לאחר מועד כריתת עסקה ג' הלכאורית.

המסגרת הנורמאטיבית בתחרות בין התחייבויות או עיסקאות נוגדות בהקשר של הילכת גנז סוכמה היטב בענין מוסטפא על ידי כב' השופט עמית, ונצטט מדבריו: "סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את הדין במקרה של עיסקאות נוגדות... על פי סעיף זה, בתחרות בין התחייבויות סותרות, עדיפה זכותו של הקונה הראשון בזמן, אך אם פעל הקונה השני בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברשום במירשם המקרקעין, זכותו תגבר. בפסק הדין בעיניין גנז נקבע חריג לכלל זה, ולפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נימנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברשום. הגיונה של ההלכה טמון בכך שהמנעות מרישום הערת אזהרה מהוה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות (שם, עמ' 404-403; ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, [פורסם בנבו] פסקה 22 (29.4.2007) (להלן: עניין זריק). לפסיקה ולכתיבה הענפה אודות הילכת גנז ראו פסק דיני בע"א 7113/11 עיזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עיזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, [פורסם בנבו] פסקות 13-8 (27.2.2014) (להלן: עניין לחאם), ולהערת פסיקה בנושא ראו אבי וינרוט "על המשרעת הנורמאטיבית בפסק הדין בעיניין גנז: בעקבות ע"א 7113/11 עיזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' סאמי אחמד לחאם" הפרקליט נד 187 (2016)).

השופטת אסתר חיות: "... אני מצטרפת אל התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת ד' ברק-ארז ולפיה דין העירעור להדחות, אך להשקפתי די לצורך כך בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי לפיה המערער עצמו וכן עורך דין חסין שייצג אותו בעיסקת המכר עם הבעלים המקורי (אלי מזרחי) היו מודעים למצער ברמה של עצימת עיניים לקיומו של הסכם שתוף במקרקעין בנסיבות המקרה דנן. את קביעתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על ההתרשמות השלילית מן התשובות המתחמקות, התמוהות והבלתי-הגיוניות שניתנו על ידי המערער ועל ידי עורך הדין חסין במענה לשאלה הכיצד לא ביקשו לראות את הסכם השתוף במקרה זה טרם ההיתקשרות בהסכם המכר..." (ציטוט מפיסקה 1); "... לעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין כבר נפסק כי על מנת לשלול את תום-ליבו של הקונה השני בזמן די להוכיח כי זה עצם את עיניו מפני ראיית העובדות לאשורן (ראו, למשל, ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמאן, [פורסם בנבו] פסקה 32 לפסק דיני (14.4.2010) והאסמכתאות שם; ע"א 3099/10 ‏אבו שקרה נ' חדאד, [פורסם בנבו] פסקה 13 (9.10.2012)). בעניינינו קיימת היתנגשות בין הזכויות של השותפים בחלקה על פי הסכם השתוף ובין הזכויות שרכש המערער בעיסקת המכר כפי שהשתקפו במירשם, ובהקש מן העקרונות החלים על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין במקרה של היתנגשות בין עיסקאות נוגדות, ניתן לומר כי המערער יוצא במקרה זה וידו על התחתונה משהוכח כי לא היה תם-לב בהתקשרו בעסקת המכר ועד להשלמתה ברשום (לנטל ההוכחה ראו ע"א 9767/08 ‏קדמני נ' מולא, [פורסם בנבו] פסקות 16-15 (16.1.2011); ע"א 999/09 זגייר נ' אלענאני‏, [פורסם בנבו] פסקה 27 (23.12.2010))" (ציטוט מסעיף 3).

...

השופטת אסתר חיות: "... אני מצטרפת אל התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת ד' ברק-ארז ולפיה דין הערעור להידחות, אך להשקפתי די לצורך כך בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי לפיה המערער עצמו וכן עורך דין חסין שייצג אותו בעיסקת המכר עם הבעלים המקורי (אלי מזרחי) היו מודעים למצער ברמה של עצימת עיניים לקיומו של הסכם שיתוף במקרקעין בנסיבות המקרה דנן. את קביעתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על ההתרשמות השלילית מן התשובות המתחמקות, התמוהות והבלתי-הגיוניות שניתנו על ידי המערער ועל ידי עורך הדין חסין במענה לשאלה הכיצד לא ביקשו לראות את הסכם השיתוף במקרה זה טרם ההתקשרות בהסכם המכר..." (ציטוט מפסקה 1); "... לעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין כבר נפסק כי על מנת לשלול את תום-ליבו של הקונה השני בזמן די להוכיח כי זה עצם את עיניו מפני ראיית העובדות לאשורן (ראו, למשל, ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, [פורסם בנבו] פסקה 32 לפסק דיני (14.4.2010) והאסמכתאות שם; ע"א 3099/10 ‏אבו שקרה נ' חדאד, [פורסם בנבו] פסקה 13 (9.10.2012)). בענייננו קיימת התנגשות בין הזכויות של השותפים בחלקה על פי הסכם השיתוף ובין הזכויות שרכש המערער בעיסקת המכר כפי שהשתקפו במרשם, ובהיקש מן העקרונות החלים על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין במקרה של התנגשות בין עסקאות נוגדות, ניתן לומר כי המערער יוצא במקרה זה וידו על התחתונה משהוכח כי לא היה תם-לב בהתקשרו בעסקת המכר ועד להשלמתה ברישום (לנטל ההוכחה ראו ע"א 9767/08 ‏קדמני נ' מולא, [פורסם בנבו] פסקאות 16-15 (16.1.2011); ע"א 999/09 זגייר נ' אלענאני‏, [פורסם בנבו] פסקה 27 (23.12.2010))" (ציטוט מסעיף 3).

סוף דבר משקבענו כי עסקה א' עדיפה מבין שתי העסקאות, אני מקבל התובענה ומורה כי שטח של 367 מ"ר בחלקה 518 בגוש 11506 יירשם על שם נאדר, מתוך הזכויות הרשומות על שם סעיד (ראו בנדון דברינו בסעיף 10 סיפא לעיל).

הרישום יהיה בהסתמך על תשלומי המיסים של עסקה א' (המצויים כבר בידי רשם המקרקעין, במסגרת רישום עסקה א' על שם נאדר ביום 22.10.2007), ובצירוף כל מסמך נוסף שיידרש על ידי רשם המקרקעין (לנוכח טענות סעיד בסעיף 57 לסיכומיו, כי יתכן שרישום הזכויות על שם נאדר מכוחה של עסקה א' לא היה תקין, להבדיל מאמיתות עסקה זאת, שלטעמנו כך הוא המצב, כדברינו בסעיף 89 לעיל).

באשר להוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דינו של נאדר (התובע) – היות שעסקינן בשלושה צדדים שנפלו "קורבן" למעשים לא ישרים מצידו של בא כוחם דאז עו"ד שכיב, כמתואר בהרחבה לעיל, החלטתי לפסוק סכום כולל, מופחת, של 15,000 ₪.

נחזור להשתלשלות הרקע לאירועים; לאחר החתימה על הסכם המכר החלה התובעת לבנות בנין דירות על המקרקעין, הבניין הוקם מהון עצמי של התובעת ולטענתה, מאחר שהערת האזהרה של הנתבע לא הוסרה, לא יכולה היתה למכור דירות ונאלצה לממש רכוש של מר אבנר אליהו (להלן: "מר אליהו"), בעל השליטה בה, ובני משפחתו, דבר שהביא אותם לעמוד בפני קריסה כלכלית ומשפחתית ופגע אנושות בבריאותו של מר אליהו.

לגישתו של הנתבע מדובר בשתי עיסקאות סותרות במקרקעין שלא הושלמו ברשום ומשכך, ובהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 העסקה הראשונה בזמן עדיפה ובכדי לבצע עסקה סותרת שתגבר על זכויות הנתבע, שומה היה על התובעת לקבל את הסכמתו או לפחות לפנות אליו בכדי לברר זכויותיו.

לא היתה מחלוקת, כי הן אור הזוהר והן עו"ד לוי בעל השליטה בה עמדו בפני הליכי חידלות פרעון במועד שקדם לחתימת מכתב הכוונות ועסקת מכר המקרקעין לתובעת.

...

איני מקבלת אף את טענת הנתבע כי לא יהא צודק לאכוף את מכתב הכוונות ולמחוק את הערת האזהרה מקום בו הוא שילם כספים לאור הזוהר ולא קיבל תמורתם; אור הזוהר ובעל השליטה בה היו שניהם על סף חדלות פירעון במועד החתימה על מכתב הכוונות.

לאור כל האמור, אני מורה על קבלת התביעה.

בנוסף ישלם הנתבע לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ. ניתן היום, כ"ח ניסן תשפ"ד, 06 מאי 2024, בהעדר הצדדים.